Как да се отървете от PMI: Отмяна при 80% LTV, автоматично прекратяване при 78% и защо FHA кредитите играят по различни правила

Всеки месец може да плащате няколкостотин долара за застрахователна полица, която защитава някой друг. Частната ипотечна застраховка (PMI) покрива вашия кредитор — не вас — срещу риска от неизпълнение, а при конвенционален кредит с по-малко от 20 процента първоначална вноска тя обикновено струва между 0,46 и 1,50 процента от сумата на кредита годишно, според Housing Finance Policy Center на Urban Institute. При кредит от $400 000 това е приблизително $150 до $500 на месец — за покритие, от което вие никога няма да се възползвате лично. Добрата новина: федералният закон ви дава не един, а два изхода, и много собственици на жилища подминават първия с години, без дори да осъзнават.

Това ръководство обяснява точно кога можете да отмените PMI, кога вашият обслужващ кредитор трябва да го премахне автоматично, условията, които могат да ви блокират, и защо FHA кредитополучателите се сблъскват с напълно различен набор от правила.

PMI за 60 секунди: за какво плащате​

Когато внесете по-малко от 20 процента първоначална вноска по конвенционална ипотека, вашият кредитор обикновено изисква PMI. Тя се урежда от кредитора, предоставя се от частен застраховател и се фактурира на вас — най-често като отделен ред във вашата месечна ипотечна вноска. Разходът ви зависи главно от кредитния ви рейтинг и от съотношението кредит/стойност (LTV): колкото по-нисък е рейтингът ви и колкото по-малка е първоначалната вноска, толкова по-висока е премията.

Две неща, които PMI не е:

• Тя не е застраховка на жилището. Тази защитава имота ви срещу пожар, бури и искове за отговорност. PMI защитава само позицията на кредитора по вашия кредит.
• Тя не е вечна — при конвенционален кредит. За разлика от някои държавно подкрепени програми, конвенционалният PMI има законово установена крайна дата. Познаването на правилата е разликата между това да го плащате три години и да го плащате десет.

Двете ви федерални права по Закона за защита на собствениците на жилища​

Преди 1998 г. кредиторите нямаха задължение да ви казват кога PMI може да отпадне, и много кредитополучатели продължаваха да плащат дълго след като бяха преминали 20 процента собствен капитал. Конгресът отговори със Закона за защита на собствениците на жилища от 1998 г. (HPA), който обхваща повечето конвенционални, конформни ипотеки за основно жилище, сключени на или след 29 юли 1999 г. Той ви дава две отделни права.

Една дефиниция е важна и за двете: „първоначална стойност" означава по-малката от договорната покупна цена и оценената стойност при сключването — не колко струва домът ви днес. Всички проценти по-долу се изчисляват спрямо това замразено число, освен ако изрично не помолите обслужващия си кредитор да вземе предвид текущата пазарна стойност, което е различен процес с по-строги правила (повече за това по-долу).

Право 1: Отмяна по искане на кредитополучателя при 80 процента​

Имате правото да помолите обслужващия си кредитор, писмено, да отмени PMI на датата, на която главницата ви за пръв път по график трябва да достигне 80 процента от първоначалната стойност — точката, в която притежавате 20 процента собствен капитал. Вашият формуляр за разкриване на PMI от сключването трябва да посочва тази дата, а обслужващият ви кредитор трябва да ви напомня за правата ви за отмяна всяка година.

За да получите отмяна, обикновено трябва да покажете всичко следното:

• Нямате просрочия по ипотеката. Нито едно плащане, закъсняло с 30 или повече дни през предходните 12 месеца, и нито едно, закъсняло с 60 или повече дни през предходните 24 месеца.
• Няма подчинени тежести. Кредит срещу собствен капитал или HELOC върху имота може да блокира отмяната, докато не бъде изплатен или комбинираното съотношение кредит/стойност не покрие прага на обслужващия кредитор.
• Стойността на имота не е намаляла. Обслужващият кредитор може да изиска доказателство — често оценка от брокер или оценител за ваша сметка — че домът все още струва поне първоначалната си стойност.
• Писмено искане. Отмяната никога не е автоматична при 80 процента. Ако никога не поискате, продължавате да плащате до следващия праг.

Право 2: Автоматично прекратяване при 78 процента​

Ако не направите нищо, обслужващият ви кредитор трябва автоматично да прекрати PMI на датата, на която балансът ви за пръв път по график трябва да достигне 78 процента от първоначалната стойност съгласно първоначалния ви амортизационен план — при условие че нямате просрочия на тази дата. Без искане, без оценка, без действие от ваша страна.

Две важни уточнения:

• „По график" върши реална работа. Датата за 78 процента се изчислява от първоначалния ви платежен план, не от действителния ви баланс. Допълнителните плащания по главницата ви довеждат до 78 процента от баланса по-рано в реалния живот, но автоматичното прекратяване все още се случва на scheduled датата — затова искането за предсрочна отмяна при 80 процента, вместо изчакване, обикновено спестява повече.
• Високорисковите кредити са освободени от автоматично прекратяване при 78 процента. За кредити, които HPA класифицира като високорискови, обслужващият кредитор не е задължен да прекрати при 78 процента — но последната предпазна мярка по-долу все още се прилага, и все още можете да поискате отмяна при 80 процента.

Предпазната мярка: прекратяване в средата на срока на кредита​

Ако PMI по някакъв начин все още е в сила в средата на амортизационния ви период — например година 15 от 30-годишен кредит — обслужващият кредитор трябва да го прекрати тогава, стига да нямате просрочия. Това улавя гранични случаи: високорискови кредити, кредитополучатели, които са изпаднали в закъснение и са се поправили, и кредити, предхождащи другите защити на закона.

Какво не покрива HPA​

• FHA и VA кредити. Те имат свои собствени режими на ипотечна застраховка (вижте раздела за FHA по-долу). VA кредитите нямат месечна ипотечна застраховка изобщо — само еднократна такса за финансиране.
• Ипотечна застраховка, платена от кредитора (LPMI). Ако кредиторът ви е платил премията в замяна на малко по-висок лихвен процент, няма какво да отменяте: вашият „PMI" е вграден в самия лихвен процент. Рефинансирането е единственият изход.
• Кредити, сключени преди 29 юли 1999 г. Правата за отмяна и прекратяване по закона не се прилагат, въпреки че договорът ви за кредит или щатското законодателство може да предоставя подобни права — обслужващият ви кредитор е задължен да ви информира за тях. В противен случай премахвате PMI по старомодния начин: поисквате и документирате 20 процента собствен капитал.

Как да поискате отмяна: практически наръчник стъпка по стъпка​

Познаването на правилото за 80 процента е стъпка нула. Ето как всъщност да го изпълните.

1. Намерете своята тригерна дата и своите числа. Извадете първоначалното си разкриване за PMI от пакета документи при сключването (там е посочена планираната дата за 80 процента) или се обадете на обслужващия си кредитор и я поискайте — обслужващите кредитори трябва да поддържат телефонен номер специално за въпроси относно PMI. Разделете текущия си баланс по главницата на първоначалната стойност на дома. При 0,80 или по-ниско можете да поискате.

2. Първо проверете платежната си история. Извадете извлеченията за 12 месеца. Едно-единствено закъснение от 30 дни през последната година е най-честата причина обслужващите кредитори да отказват отмяна, а също и най-лесното за поправяне с търпение: изчакайте закъснялото плащане да излезе от периода, след което кандидатствайте отново.

3. Попитайте за допълнителните изисквания на инвеститора, преди да платите за оценка. Обслужващият ви кредитор отговаря пред инвеститора, който притежава кредита ви (често Fannie Mae или Freddie Mac), а инвеститорите добавят правила за изчакване, когато отмяната се основава на текущата оценена стойност на дома, а не на планираното изплащане. Типично допълнително изискване е 75 процента LTV, ако притежавате дома от две до пет години, разхлабвайки се до 80 процента след пет години, плюс две години собственост, преди дори да бъде разгледано искане, основано на стойност. Ако искате отмяна на основание планиран баланс при 80 процента от първоначалната стойност, прилага се стандартният тест на HPA — но потвърдете по кой път сте, защото оценка от $300 до $600, поръчана за грешния път, са похарчени напразно пари.

4. Подайте искането писмено. Обадете се, за да научите точния процес на обслужващия кредитор, след което го следвайте до буква — повечето изискват писмено искане плюс доказателство за стойността (оценка от оценител или брокер, която те поръчват, обикновено за ваша сметка) и удостоверение, че нямате подчинени тежести. Пазете копия от всичко с дати.

5. Проверете премахването в следващото извлечение. PMI трябва да изчезне от разбивката на плащането месеца след одобрението. Обслужващите кредитори са били санкционирани за бавене при валидни отмени, така че ако минат месеци без промяна, ескалирайте писмено — и знайте, че Consumer Financial Protection Bureau приема жалби за неуспешна отмяна на PMI.

Четири по-бързи изхода​

Изчакването на амортизационния план е най-бавният път. Тези приближават датата:

Правете допълнителни плащания по главницата. Всеки допълнителен долар главница приближава реалния ви баланс към 80 процента по-бързо — в който момент искате отмяна, вместо да чакате автоматично прекратяване при 78 процента. Пуснете амортизационната си таблица, за да видите как скромна месечна добавка измества датата; спестяванията от PMI се натрупват върху спестяванията от лихви.

Поискайте отмяна, основана на стойността, след поскъпване или подобрения. Ако пазарът ви се е покачил или ремонт е добавил реална стойност, нова оценка, показваща 80 процента LTV спрямо текущата стойност, може да прекрати PMI години по-рано. Имайте предвид изискванията за изчакване по-горе и бъдете реалистични относно математиката на оценката: при покупка за $400 000 с 10 процента първоначална вноска, трябва домът да бъде оценен на $450 000, за да достигнете 80 процента при баланс от $360 000.

Рефинансирайте в нов кредит при 80 процента LTV или по-ниско. Рефинансирането заменя изцяло кредита ви, така че PMI просто не съществува по новия, ако имате 20 процента собствен капитал. Това е правилният ход, когато лихвите са паднали след покупката ви или когато само поскъпването ви е превело през линията — но сравнете общите разходи, не само месечната вноска: 2 до 5 процента разходи по сключването могат да отнемат години, за да се изплатят само чрез спестяванията от PMI.

Премахнете блокираща втора тежест. Ако HELOC или кредит срещу собствен капитал е единственото нещо, което стои между вас и отмяната, изплащането му или закриването му може да бъде най-евтиното налично „премахване на PMI".

Едно нещо, което не премахва PMI само по себе си: преизчисляване на кредита (реамортизация). Преизчисляването намалява плащането ви след еднократна сума, но повечето обслужващи кредитори оставят PMI в сила — все още трябва да поискате отмяна по стандартните правила.

Защо FHA кредитите играят по различни правила​

Ако имате FHA кредит, почти нищо от горното не се прилага. FHA ипотечната застраховка се нарича MIP (премия за ипотечна застраховка), урежда се от правилата на HUD, а не от HPA, и изходите са по-тесни:

• Кредити, одобрени на или след 3 юни 2013 г., с по-малко от 10 процента първоначална вноска: MIP продължава през целия живот на кредита. Няма право на искане при 80 процента и няма автоматично отпадане при 78 процента. Единствените изходи са изплащане на кредита или рефинансиране в не-FHA кредит.
• Кредити от същия период с 10 или повече процента първоначална вноска: MIP се отменя след 11 години. Не при праг на баланса — по часовник.
• Кредити, одобрени преди 3 юни 2013 г.: MIP се отменя при 78 процента LTV, подобно по дух на конвенционалното автоматично прекратяване.

FHA застраховката също има две части: еднократна премия от 1,75 процента от кредита (обикновено добавена към баланса) плюс годишна премия — от 0,15 до 0,75 процента в зависимост от размера и срока на кредита, като повечето кредитополучатели плащат 0,55 процента — фактурирана месечно. Тази натрупана цена е причината рефинансирането от FHA в конвенционален кредит да е един от ходовете с най-висока възвръщаемост, които FHA кредитополучател с 20 процента собствен капитал може да направи: отървавате се изцяло от месечния MIP, а ако кредитният ви рейтинг се е подобрил след покупката, може да получите и по-добър лихвен процент. Просто потвърдете, че лихвеният процент и разходите по сключването на новия кредит оправдават преминаването, и помнете, че рефинансирането нулира амортизационния ви часовник, освен ако не изберете по-кратък срок.

Грешки, които оставят PMI жив по-дълго, отколкото трябва​

• Да предполагате, че отпада автоматично при 80 процента. Не отпада. Осемдесет процента е право, което трябва да упражните писмено; само 78 процента е автоматично.
• Да пренебрегвате годишното разкриване за PMI. Обслужващият ви кредитор трябва да ви напомня ежегодно за правата ви за отмяна. Третирайте това уведомление като подкана да преизчислите своето LTV.
• Да оставите малко закъснение да остане в периода. Едно закъснение от 30 дни в рамките на 12 месеца може да провали искане. Настройте автоматично плащане поне за минималната вноска, ако историята ви иначе е чиста.
• Да поръчате оценка, преди да попитате за кой път се класирате. Отмяната на основание планиран баланс и отмяната на основание текуща стойност имат различни правила за доказателства и различни прагове за LTV съгласно допълнителните изисквания на инвеститорите.
• Да забравите за подчинените тежести. Отворете HELOC след покупката и той може да блокира отмяната, докато комбинираното LTV не удовлетвори обслужващия ви кредитор.
• Да стоите на FHA кредит след 2013 г. с 20 процента собствен капитал. Всеки месец, който чакате, е месец MIP, който никой закон никога няма да върне. Проверете цената на конвенционално рефинансиране сега.

Проследявайте PMI като реда, който е​

PMI се крие във вашата ипотечна вноска, което е точно причината да надживее посрещането си — извън погледа, извън ума, все още се фактурира. Отделете го като собствен ред в счетоводството си, както бихте направили с всеки абонамент: сума на месец, балансът или датата, на която приключва, и натрупаният общ размер, който ще сте платили до тогава. Този единствен навик прави три неща наведнъж: количествено определя какво струва предсрочната отмяна, дава ви планиран тригер да проверявате LTV на всеки няколко месеца, и ви позволява да проверите — извлечение по извлечение — че обслужващият кредитор наистина е премахнал таксата, когато е трябвало. Ако проследявате разходите си в счетоводство с обикновен текст, месечно записване в разходна сметка като Expenses:Housing:MortgageInsurance прави текущия общ размер тривиално видим, а вашият dashboard показва месеца, в който редът най-накрая стига до нула.

Поддържайте разходите си за жилище организирани от първия ден​

Докато работите към премахването на PMI — проследявайки баланса си спрямо тригера от 80 процента, документирайки стойността на дома си и проверявайки всяко извлечение — поддържането на ясни финансови записи превръща неясната цел в планиран план. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчици и финансови професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.