Съвместна собственост (Tenancy in Common): Как да съвтежавате замяна на имот, без случайно да създадете съдружие

Току-що продадохте жилище под наем и часовникът на вашата 1031 замяна вече тиктака: 45 дни за идентифициране на заместващ имот, 180 дни за приключване на сделката. Проблемът е, че постъпленията ви стигат само за дял от онзи вид професионално управлявана търговска сграда, която всъщност искате да притежавате. Партньор ви предлага да обедините средства — но ето капана, който повечето участници в замяна никога не виждат как идва. Ако данъчната служба реши, че вашата съвместна собственост всъщност е съдружие, замяната ви се проваля само на основата на класификацията и всеки долар печалба, който сте мислили, че сте отложили, става облагаем в годината на продажбата.

Съвместната собственост (tenancy in common), обикновено съкращавана като TIC, е формата на собственост, създадена точно за тази ситуация. Всеки съсобственик притежава пряк, нотариално прехвърлен, неделим дробен дял в самия недвижим имот — а не дял в дружество, което притежава недвижим имот. Тази разлика е цялата игра по член 1031, който изрично изключва дяловете в съдружие от третиране като еднородни. Направете структурата правилно и дробен дял може да се квалифицира като заместващ имот. Оставете arrangement-а да се отклони към съвместна стопанска дейност и притежавате дял в съдружие, облечен в костюм на TIC, който не се квалифицира за нищо.

Това ръководство обяснява какво представлява TIC собствеността, защо участниците в замяна я използват, 15-те условия, които Revenue Procedure 2002-22 излага за получаване на решение от данъчната служба, и ежедневните грешки, които провалят класификацията.

Какво всъщност означава съвместна собственост​

Съвместната собственост е един от основните начини, по които двама или повече души могат да притежават имот заедно съгласно държавното законодателство. Всеки съсобственик притежава неделим дробен дял в целия имот. Неделим означава, че никой собственик не може да посочи конкретно крило от сградата и да го нарече свое: собственик с 25 процента притежава четвърт от всеки квадратен метър, всеки долар наем и всеки ремонт на покрива.

Няколко характеристики отличават TIC от другите обичайни форми на съвместна собственост:

• Неравни дялове са допустими. За разлика от съвместното владение (joint tenancy), което изисква равни дялове, TIC собствениците могат да притежават 40, 30, 20 и 10 процента, или всяко разпределение, което нотариалният акт посочва.
• Няма право на преживяване. Когато съсобственик почине, неговият дял преминава към наследниците му или чрез завещание — не автоматично към преживелите съсобственици.
• Независими права за прехвърляне. Всеки собственик по принцип може да продаде, ипотекира или дари своя дял без разрешение, въпреки че споразумението за съвместна собственост и кредиторът обикновено ще поставят условия.
• Отделно данъчно отчитане. Всеки собственик отчита своя дял от наемите, разходите и амортизацията. Няма декларация на дружеството.

Точно в последната точка се крият данъчните залози. Ако съсобствениците започнат да действат като бизнес — съвместни банкови сметки, общо търговско наименование, централизиран контрол — данъчната служба може да прекласифицира arrangement-а като съдружие за федерални данъчни цели, независимо какво пише в нотариалния акт. Етикетите по държавното законодателство не определят федералната данъчна класификация.

Защо участниците в 1031 замяна използват TIC дялове​

Отложената 1031 замяна идва със строга механика. Трябва да идентифицирате заместващ имот в рамките на 45 дни от продажбата, да приключите сделката в рамките на 180 дни, да използвате квалифициран посредник, който да държи постъпленията, и — което е от решаващо значение — да придобиете собствеността върху заместващия имот по същия начин, по който сте притежавали отстъпения имот. Данъкоплатец, който е притежавал жилище под наем пряко, не може да го замени за дял в съдружие в търговски център. Законът затваря тази врата изрично.

Това правило за същия данъкоплатец преди изключваше по-малките участници в замяна от по-големи имоти. Не можехте да си позволите цялата сграда и не можехте да купите дял в съдружие в нея. Започвайки в края на 1990-те, спонсорите започнаха да пакетират TIC дялове като готови за покупка заместващи имоти: търговска сграда, прехвърлена на до 35 съсобственици, всеки купуващ дробен дял, съразмерен на постъпленията му от замяна. Купувачът получава пряка, нотариално прехвърлена собственост върху недвижим имот, която може да се квалифицира по член 1031, плюс професионално управление без задължения на наемодател.

TIC дяловете също решават проблема с излизането от съдружие. Когато партньорите в съдружие за недвижими имоти не се разберат — един иска да осребри, друг иска да замени за нов имот — самото съдружие може да разпредели неделими TIC дялове на партньорите в маневра, обикновено наричана drop-and-swap. Всеки бивш партньор след това заменя (или продава) независимо. Направено с достатъчно разделение между разпределението и замяната, всеки собственик заменя своя собствен нотариално прехвърлен дял. Направено последователно, данъчната служба може да свие стъпките и да третира цялото нещо като продажба от съдружието.

Капанът на съдружието: Защо класификацията решава всичко​

Член 1031 изключва дяловете в съдружие от двете страни на замяната. Точно това изключение е причината TIC структурирането да съществува въобще. Въпросът, който данъчната служба задава, никога не е "как нотариалният акт нарича това?", а "дали този arrangement ходи и говори като стопанско дружество?"

Предупредителните знаци за третиране като дружество са практически, не теоретични:

• Подаване на данъчна декларация за съдружие за имота
• Дейност под общо търговско или фиктивно търговско наименование
• Обединяване на наемите и плащане на разходи от съвместна сметка, която собствениците контролират заедно
• Наричане един друг партньори или членове в документи
• Централизиране на реалното вземане на решения в управител, докато собствениците просто одобряват формално
• Ограничаване на прехвърлянията толкова строго, че никой собственик реално да не може да излезе

Всеки един от тези отслабва историята за съвместна собственост. Няколко заедно могат да я потопят. И тъй като класификацията е тест на факти и обстоятелства, няма контролен списък, който гарантира безопасност — което ни води до най-близкото нещо, което данъчната служба някога е публикувала.

Revenue Procedure 2002-22: 15-те условия за решение​

След като отхвърли няколко искания за писмени решения относно TIC оферти, данъчната служба издаде Revenue Procedure 2002-22 през 2002 г. Разберете какво е и какво не е този документ. Той не е защитено пристанище и сам го заявява: изброява условията, при които данъчната служба ще обмисли издаването на частно писмено решение, че неделимият дял е съвместна собственост, а не стопанско дружество. Покриването на всичките 15 не гарантира благоприятно решение или квалифицираща се замяна и процедурата не може да се използва като стандарт при одит. Данъчните съветници я използват като рамка за структуриране и преглед на документи — нищо повече.

С тази уговорка, ето 15-те условия на разбираем език:

Собственост и брой собственици​

1. Истинска TIC собственост. Всеки съсобственик притежава собствеността пряко като съсобственик съгласно местното законодателство, или чрез дружество, пренебрегвано за данъчни цели. Имотът като цяло не е собственост на съдружие, корпорация или LLC, облагано като отделно дружество.
2. Не повече от 35 съсобственици. Женена двойка се брои за едно лице, а наследниците, които наследяват дела на един съсобственик, заедно се броят за един.

Да изглеждат и да действат като съсобственици, а не като фирма​

3. Без третиране като дружество. Групата не подава декларация за съдружие или корпорация, не извършва дейност под общо наименование и не представя членовете си като партньори, акционери или членове.
4. Ограничено споразумение. Споразумението за съвместна собственост се ограничава до самия имот — гласуване, поддръжка, право на първо предложение преди някой да подаде заявление за делба — вместо да създава управление в стил дружество.
5. Реални права на глас. Големите решения — продажба, отдаване под наем, заемане срещу имота, наемане на управителя — изискват единодушно одобрение. Ежедневните въпроси могат да минат с одобрението на собственици, притежаващи повече от половината дялове.
6. Свободно излизане по принцип. Всеки собственик може да прехвърли, раздели или заеме срещу своя дял. Обичайните ограничения на кредитори и правата на първо предложение по пазарна стойност са допустими, но собственик, който никога не може да излезе, изглежда като заключен партньор.

Парите следват процентите в нотариалния акт​

7. Постъпленията от продажба отиват при собствениците. Когато имотът се продаде, общата ипотека се изплаща и остатъкът отива при съсобствениците.
8. Приходите и разходите остават пропорционални. Всеки собственик получава наем и поема разходи в точна пропорция на дела си по нотариален акт. Ако един собственик покрие недостига на друг, авансът трябва да бъде регресен дълг, изплатен в рамките на 31 дни — не неформална субсидия.
9. Дългът също остава пропорционален. Общ заем, обезпечен с целия имот, се разпределя между собствениците според процента на собственост.

Без прикрити гаранции или странични бизнеси​

10. Опции само по пазарна стойност. Всяка опция за покупка върху дял трябва да се упражнява по пазарна стойност към момента на упражняване, и никой собственик не може да държи опция за продажба срещу спонсора, кредитора, управителя, наемателя или свързана страна, която тихо гарантира изход.
11. Само наемна дейност. Имотът се ограничава до това, което наемодателите обичайно правят — поддръжка, ремонт, отдаване под наем, лизинг. Управлението на действащ бизнес на място, или предоставянето на значителни необичайни услуги, тласка arrangement-а към третиране като дружество. Услуги, извършени от агенти или свързани страни, могат да бъдат приписани на собствениците.

Управител, лизинги, кредитор и спонсор на пазарни начала​

12. Ограничен управител. Договорите за управление се подновяват най-малко ежегодно, управителят не може да бъде също наемател, нетният приход трябва да се изплаща в рамките на три месеца, и — острият момент — възнаграждението на управителя не може да зависи от доходите или печалбите на имота.
13. Реални лизинги. Наемите трябва да бъдат добросъвестни пазарни наеми, а не формули, обвързани с нетен доход, паричен поток или растеж на собствения капитал.
14. Несвързан кредитор. Кредиторът не може да бъде свързан със съсобственик, спонсора, управителя или наемателя съгласно правилата за свързани лица в процедурата.
15. Икономика на спонсора по пазарна стойност. Покупната цена и всяка такса на спонсора трябва да отразяват пазарната стойност и не могат да бъдат обвързани с доходите или печалбите на имота.

Забележете моделът, преминаващ през условия 8 до 15: всичко трябва да бъде пропорционално, по пазарни ставки и независимо от рентабилността. В момента, в който икономиката се огъне към възнаграждаване на някого за резултати или предпазване на някого от риск, arrangement-ът започва да мирише на съвместно предприятие.

Как участниците в замяна обикновено чупят структурата​

Условията по-горе описват добре изградена оферта. Повечето провали в класификацията идват от обикновено поведение след приключване на сделката, а не от първоначалните документи:

• Подаване на формуляр 1065. Нищо не казва "ние сме съдружие" толкова ясно, колкото декларация за съдружие. Всеки TIC собственик отчита своя дял от наемите и разходите в собствения си Schedule E. Съвместна декларация може да унищожи внимателното структуриране с едно подаване.
• Водене на една съвместна сметка. Събирането на всеки чек за наем в обща сметка и плащането на сметки от нея изглежда като обединени бизнес операции. Пропорционалната икономика означава пропорционални парични потоци.
• Наричане един друг партньори. Небрежен език в имейли, странични споразумения и маркетинг материали става доказателство. Собствениците са съсобственици, точка.
• Даване на управителя на празен чек. Ако управителят може да рефинансира, предедава под наем или продава без реално одобрение на собствениците, разпоредбите за единодушно гласуване са фикция — а единодушното гласуване е един от най-ясните маркери за истинска съвместна собственост.
• Възнаграждение, основано на печалба. Управител или спонсор, платен с процент от нетния паричен поток, се проваля на условие 12 на пръв поглед. Таксите трябва да бъдат фиксирани или обвързани с брутните наеми по пазарни ставки.
• Заключване на изходите. Ограничения за прехвърляне, по-строги от обичайното право на първо предложение, подсказват, че групата, а не индивидът, контролира инвестицията.
• Прибързване с drop-and-swap. Разпускането на съдружие в TIC дялове дни преди замяна кани данъчната служба да свие стъпките. Оставете TIC собствеността да узрее, документирайте независимо инвестиционно намерение и позволете на всеки собственик да взема свои собствени решения за замяната.

Ако купувате дял в спонсорирана TIC оферта, прочетете договора за управление и условията за финансиране, преди да прочетете брошурата. Таксите на спонсора, свързаните кредитори и дискрецията на управителя са местата, където офертите тихо се отклоняват от условията на решението.

Отчитане на вашия дял: Счетоводството, което доказва съвместна собственост​

Чистите книги изпълняват двойна функция за TIC собственик. Поддържат данъчното ви отчитане правилно и са документалната следа, която показва, че сте действали като независим съсобственик, а не като партньор.

Всеки собственик проследява своя дял: своя процент от брутните наеми, своя процент от оперативните разходи, своя дял от общия дълг и собствената си амортизируема база. Амортизацията заслужава специално внимание — вашата база, датата на въвеждане в експлоатация и предишната амортизация от отстъпения имот (намалена с всяка получена допълнителна компенсация) всички се пренасят в изчислението на замяната, и само вашият дял от базата на заместващия имот е ваш за амортизиране. Пазете записите на TIC имота физически отделно от всякакви книги за съдружие или бизнес, които също водите, и никога не смесвайте средствата му със сметка на друго дружество.

Книгите на TIC собственик са предимно аритметика на разпределение — същите проценти, прилагани към всеки наемен регистър, данъчна сметка и застрахователна премия, месец след месец. Записването на тези разпределения като явни, проверими записи в контролиран с версии регистър означава, че можете да покажете на своя счетоводител, и ако някога се стигне дотам, на проверяващ, точно как всеки долар е следвал нотариалния акт. Документацията на Beancount преминава през проследяване на множество имоти стъпка по стъпка.

По време на данъци, се противопоставете на всяко предложение — от настройки по подразбиране на софтуер до добронамерени съсобственици — да подадете единична декларация за имота. Един формуляр 1065 с вашето име на него е най-скъпата канцеларска грешка, която TIC собственик може да направи.

TIC срещу DST: Коя дробна структура е подходяща?​

Откакто данъчната служба издаде Revenue Ruling 2004-86, Delaware Statutory Trust до голяма степен пое предварително пакетирания дробен пазар. DST е тръст, който притежава имота; инвеститорите притежават бенефициентни дялове, които решението третира като преки дялове в недвижим имот за целите на 1031. Струва си да сравните двете, преди да се ангажирате:

Разменната монета е контрол срещу удобство. TIC ви запазва истински собственик с истински гласове — което също е причината кредиторите да проверяват всеки съсобственик и защо един несъгласен може да блокира продажба. DST разменя целия контрол за простота и приятелско отношение от кредиторите. Съпоставете структурата с това колко ангажирани искате да бъдете през следващите пет до десет години.

Контролен списък за надлежна проверка преди покупка​

Независимо дали дялът идва от национален спонсор или от трима братя и сестри, наследяващи дуплекс, преминете през този списък с данъчния си съветник, преди периодът ви за идентификация да изгори:

1. Потвърдете, че нотариалният акт действително прехвърля собственост като съсобственик съгласно законодателството на вашия щат, в процентите, които офертата описва.
2. Прочетете споразумението за съвместна собственост относно гласуване, прехвърляне, делба, заемане и условия за неизпълнение, и сравнете всяко от тях с 15-те условия по-горе.
3. Проверете, че наемите, разходите, дългът и евентуалните постъпления от продажба следват процентите в нотариалния акт — и че всички допустими аванси са краткосрочни регресни заеми.
4. Опишете всяка власт, която управителят държи, как се заплаща управителят, колко често се подновява споразумението и какво се случва с неразпределените парични средства.
5. Проверете лизингите за пазарни наеми, кредитора за връзки със свързани страни и таксите на спонсора за обвързаност с печалбата.
6. Ангажирайте квалифицирания си посредник преди приключването на отстъпения имот и потвърдете отделно идентичността на данъкоплатеца, времето и изискванията за еднородност — класификацията е само една част от валидна замяна.

Дробната собственост, направена правилно, е един от малкото начини средно голям участник в замяна да влезе в имот от институционален клас, без да се отказва от третирането на замяната. Цената на входа е дисциплина: пропорционални пари, единодушни големи решения, доставчици на услуги на пазарни начала и книги, които доказват всяка част от това.

Поддържайте записите за замяната си организирани от първия ден​

Докато премествате постъпленията от замяна в съвтежаван имот, поддържането на ясни записи за вашия процент на собственост, разпределени приходи и разходи и дял от дълга е от съществено значение — вашите книги са част от защитата ви за класификацията. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.