Вие лично гарантирахте бизнес кредитната линия, за да получите лихвения процент, от който компанията ви се нуждаеше. Сега да предположим, че бизнесът навлезе в тежка година и банката започне да търси парите си — може ли кредиторът да принуди продажбата на дома, който притежавате със съпруга/съпругата си? Отговорът изненадващо малко зависи от това колко собствен капитал имате, и почти всичко зависи от три или четири думи в акта ви за собственост. Ако домът ви е титулуван като съвместно владение (joint tenants), кредитор на единия съпруг може да достигне до дела на този съпруг. Ако е титулуван като владение на цялото (tenants by the entirety) — в щат, който го признава — кредитор, на когото само един от вас дължи пари, обикновено не може да го докосне изобщо.
Тези две форми на съвместна собственост изглеждат почти идентични на пръв поглед. И двете дават на всеки съпруг равни права върху целия имот, и и двете прехвърлят имота автоматично на преживелия съпруг без производство по наследство. Но под повърхността едното е удобство, а другото е щит. Ето как работи всяко от тях, къде щитът е наличен и кое отговаря на вашата ситуация.
Съвместно владение: Равни дялове с право на преживяване
Съвместното владение е по-старата и по-широко достъпна форма. Двама или повече души — съпрузи, братя и сестри, приятели, бизнес партньори — притежават равни, неделими дялове в един и същ имот, и когато един собственик почине, неговият дял преминава автоматично към преживелия собственик, а не чрез завещанието или производството по наследство. Юристите понякога го записват като JTWROS: съвместни владелци с право на преживяване (joint tenants with right of survivorship).
За да се създаде валидно съвместно владение, вещното право традиционно изисква четири „единства", всички налице в един и същи момент:
- Единство на времето — всички собственици придобиват дяловете си едновременно.
- Единство на титула — всички дялове произхождат от един и същ акт или документ.
- Единство на интереса — всички собственици притежават равни дялове с идентични права.
- Единство на владението — всеки собственик има право да владее целия имот, а не отделна изрязана част.
Нарушете което и да е от тези и съвместното владение се разпада заедно с него. Тази крехкост е определящата характеристика на съвместното владение: всеки отделен собственик може да го прекрати едностранно, обикновено чрез продажба или прехвърляне на своя дял на трета страна. Новият собственик тогава притежава своя дял като съсобственик (tenant in common), и правото на преживяване изчезва за този дял. Един собственик може също да предизвика съдебно разпределение чрез продажба срещу възражението на другия.
Третирането от страна на кредиторите следва същата логика. Тъй като всеки съвместен владелец притежава отделен, достъпен дял, кредитор само на един съвместен владелец може да наложи запор върху интереса на този владелец — като постави тежест върху него и, в много щати, принуди разпределителна продажба, за да събере вземането. Съвместното владение избягва производството по наследство при първата смърт, но не предлага защита на активите срещу индивидуалните дългове на един собственик.
Владение на цялото: Женената двойка като един правен собственик
Владението на цялото работи като съвместното владение с едно решаващо допълнение: петото единство — бракът. То е достъпно само за съпрузи, които са женени по времето, когато придобиват титула (няколко щата го разширяват и до регистрирани партньори в домашно партньорство), и законът третира двойката като единен правен субект. Няма отделни половини за разделяне — твърди се, че всеки съпруг притежава 100 процента от неделимото цяло.
Тази фикция за единен субект поражда три практични последици:
- Никакво едностранно прекратяване. Единият съпруг не може да продаде, ипотекира или дари дял без съгласието на другия, и не може да предизвика разпределителна продажба. Владението приключва само по взаимно съгласие, съвместна продажба, развод или смърт на един от съпрузите.
- Завещание не може да го отмени. Ако завещанието на единия съпруг остави „моята половина от къщата" на някой друг, правото на преживяване има предимство пред завещанието и преживелият съпруг все пак получава целия имот автоматично, без производство по наследство при първата смърт.
- Индивидуалните кредитори на единия съпруг не могат да го достигнат. Тъй като нито един съпруг не притежава отделен дял, върху който да се наложи запор, кредитор, на когото дължи само един съпруг, обикновено не може да наложи тежест върху имота или да принуди продажбата му. Щитът издържа еднакво при съдебни дела, бизнес дългове и индивидуални задължения.
Разводът разтваря брачното единство, така че в повечето щати владението автоматично се преобразува в съсобственост (tenancy in common), като всеки бивш съпруг притежава делима половина, която може да продаде, обремени или завещае. И защитата е еднопосочна в още един смисъл: тя пази само срещу индивидуални дългове. Както обяснява следващият раздел, дълговете, които двамата съпрузи дължат заедно, са друга история.
Разликата в защитата от кредитори, която е важна за собствениците на бизнес
За женен собственик на бизнес сравнението се свежда до един сценарий: кредитор преследва дълг, който дължи само единият съпруг. При съвместното владение кредиторът може да наложи запор върху интереса на съпруга-длъжник. При владението на цялото няма отделен интерес, върху който да се наложи запор, така че имотът на практика е недостъпен — ето защо специалистите по защита на активи в щатите, които го позволяват, рутинно препоръчват титулуване на цялото за семейния дом и, където е разрешено, за банкови и брокерски сметки.
Но щитът има твърди граници, и неразбирането им е най-честата грешка, която собствениците допускат:
Съвместните дългове не са защитени. Ако и двамата съпрузи са подписали документа — ипотека, по която и двамата сте, бизнес заем, който и двамата сте гарантирали, съвместно данъчно задължение — кредиторът може да действа срещу имот на цялото. Това изненадва собственици, които внимателно са титулували къщата и след това и двамата са подписали лична гаранция по фирмената кредитна линия. Когато и двамата съпрузи са задължени лица, имотът отговаря за дълга.
Моментът има значение. Претитулуването на имот във владение на цялото, след като вече е възникнало вземане, или когато несъстоятелността вече е на хоризонта, може да бъде атакувано като измамно прехвърляне. Съдилищата разглеждат кога е извършено прехвърлянето спрямо дълга. Защитата е инструмент за планиране, който настройвате при спокойно време, а не подслон, който вдигате, след като бурята вече е пристигнала.
Федералните данъчни тежести играят по свои собствени правила. IRS има свой собствен наръчник за събиране на индивидуални данъчни дългове от съвместно притежаван имот, и защитата на цялото по щатското право не винаги спира федерална данъчна тежест, както спира частен кредитор. Ако индивидуалната данъчна експозиция е част от картината ви, потърсете съвет, преди да приемете, че къщата е изолирана.
Втората смърт все още минава през производство по наследство. Титулуването на цялото пропуска производството по наследство само при смъртта на първия съпруг. Когато преживелият съпруг по-късно почине, притежавайки имота изцяло, той преминава по завещанието или по законовия ред на наследяване като всеки друг актив. Съчетайте титулуването с план за наследство, вместо да го третирате като такъв.
Къде работи владението на цялото: Щатите, които го позволяват
Около половината от страната признава владението на цялото: 25 щата плюс окръг Колумбия. Признаващите щати са Аляска, Арканзас, Делауеър, Флорида, Хавай, Илинойс, Индиана, Кентъки, Мериленд, Масачузетс, Мичиган, Мисисипи, Мисури, Ню Джърси, Ню Йорк, Северна Каролина, Охайо, Оклахома, Орегон, Пенсилвания, Роуд Айлънд, Тенеси, Върмонт, Вирджиния и Уайоминг.
Две вариации имат огромно значение, защото се различават от щат до щат:
Какъв вид имот е допустим. Някои щати ограничават владението на цялото до недвижим имот, докато други го разширяват и до движимо имущество като банкови сметки, ценни книжа и превозни средства. Флорида е често цитираният пример за силна защита: всеки актив, който женена двойка притежава съвместно при изискуемите условия, се предполага, че се държи като владение на цялото, независимо дали е недвижим или движим. Илинойс, за разлика от това, ограничава формата само до недвижим имот. Разграничението решава дали съвместно титулуваната ви спестовна сметка получава щита, или само къщата ви.
Как се създава владението. В някои щати прехвърляне към женена двойка се предполага, че създава владение на цялото, освен ако актът не предвижда друго; в други (Ню Йорк, Мисисипи и Оклахома често се цитират като примери) актът трябва изрично да посочи намерението. Акт, който просто посочва и двамата съпрузи без вълшебните думи, може да се приложи по подразбиране към различно владение от това, което сте възнамерявали.
Ако живеете в един от другите 25 щата — включително щатите с общностна собственост като Калифорния, Тексас, Аризона и Вашингтон, които работят по съвсем различна рамка за брачна собственост — владението на цялото просто не е на разположение. Съвместното владение с право на преживяване все още ви дава избягване на производството по наследство и преживяване, само без щита срещу кредиторите на единия съпруг. И ако се преместите през щатските граници след титулуването, прегледайте акта: защитата следва правото на щата, където се намира имотът, а не щата, където сте подписали.
Как приключва всяко владение
Смърт. И двете форми носят право на преживяване: интересът на починалия собственик преминава автоматично към преживелия, извън производството по наследство. Разликата е в издръжливостта — съвместното владение може да бъде прекратено преди смъртта (умишлено или случайно), докато владението на цялото не може да бъде отменено от един съпруг, действащ сам.
Развод. Разводът разрушава брачното единство, така че владението на цялото обикновено се преобразува в съсобственост при развод, като всеки бивш съпруг притежава отделна, прехвърляема половина. Съдилищата след това я разделят по споразумение или съдебно разпореждане. Съвместното владение между развеждащи се съпрузи също се разделя, но всяка страна вече е могла да го прекрати предварително.
Продажба или споразумение. И двамата съпрузи, действащи заедно, могат да продадат имот на цялото или да го преобразуват в друга форма на собственост по всяко време. При съвместното владение всеки отделен собственик може да прехвърли своя дял — което е както гъвкавостта, така и опасността.
Рефинансиране — тихият капан. Претитулуването, което се случва като страничен ефект от ново финансиране, е мястото, където собствениците случайно унищожават защитата. Ако рефинансиране постави акта или новата ипотека само на името на единия съпруг, или документите по приключването преформулират владението, единството на титула или брака може да се наруши, без никой да забележи. Когато рефинансирате имот на цялото, потвърдете писмено — преди приключването — че формулировката за владението оцелява транзакцията непроменена.
Данъчните бележки под линия, които си струва да знаете
За повечето двойки данъчното третиране е благоприятен фон, а не причина да изберат една форма пред друга, но три федерални правила си струват прегледа:
- Включване в данъка върху наследството. Съгласно член 2040 от Вътрешния кодекс за приходите, само половината от стойността на имот на цялото се включва в брутното наследство на първия починал съпруг, независимо кой съпруг го е платил. С федералното освобождаване близо 14 милиона долара на човек, това засяга пряко малко семейства — но няколко щата с владение на цялото (сред тях Масачузетс и Орегон) налагат свои собствени данъци върху наследството при много по-ниски прагове.
- Увеличение на данъчната основа. Съгласно член 1014, половината на починалия съпруг получава увеличена данъчна основа до справедливата пазарна стойност, което може значително да намали сметката за капиталови печалби, ако преживелият по-късно продаде. Щатите с общностна собственост увеличават основата на целия имот; щатите с владение на цялото увеличават половината.
- Освобождаване при продажба на жилище. Женена двойка, подаваща съвместна данъчна декларация, може да изключи до 500 000 долара печалба от основно жилище съгласно член 121, и титулуването на цялото не нарушава това освобождаване.
Нито едно от тези правила не изисква действие по време на титулуването. Те са причини да поддържате добри записи — цена на покупката, разходи за подобрения, самият акт — така че ползите да бъдат доказуеми, когато има значение.
Кое да изберете?
Ако сте женени и щатът ви признава владението на цялото, то е по-силната настройка по подразбиране за семейния дом: запазвате всичко, което съвместното владение предлага (преживяване, без производство по наследство при първата смърт, равни права) и добавяте щита срещу кредиторите на единия съпруг плюс имунитет срещу едностранно прекратяване. Цената е загуба на гъвкавост — нито един съпруг не може да действа сам — което за споделен дом обикновено е предимство, а не недостатък.
Съвместното владение остава правилният отговор, когато владението на цялото е недостъпно: неженени съсобственици, имот в неризнаващ щат или ситуации, в които всяка страна може да се нуждае да продаде или да вземе заем срещу своя дял независимо. Просто влезте с отворени очи — удобството на преживяването идва с нулева защита от кредитори и правило за прекратяване, което позволява на всеки собственик (или кредитор на всеки собственик) да го разглоби.
Която и форма да държите, три навика поддържат защитата реална. Първо, знайте какво всъщност казва актът ви — изтеглете го от окръжния регистър и потвърдете, че формулировката за владението съответства на намерението ви, особено след всяко рефинансиране. Второ, проследявайте кои дългове са съвместни и кои са индивидуални, защото точно тази линия е мястото, където щитът спира; гаранция, която и двамата съпрузи са подписали, е съвместен дълг, независимо чий бизнес подкрепя. Трето, съхранявайте документалната следа на имота с книгите си: актът, документите по приключването, разписките за подобрения и записите за ипотеката принадлежат в същия организиран файл като всичко останало, което данъчният ви консултант ще поиска.
Този навик за водене на записи е мястото, където счетоводната ви система си заслужава. В книги на обикновен текст, съвместно титулуваният имот, неговата ипотека и индивидуалните задължения на всеки съпруг могат да съществуват като явни сметки с датирани, анотирани записи — така че границата между съвместна и отделна отговорност е видима в главната книга, вместо да бъде реконструирана от паметта в най-лошия възможен момент. Табла като Fava превръщат тези записи в изгледи на баланса, които можете да прегледате с един поглед, а документацията на Beancount обхваща структурите на сметките, които правят този вид проследяване рутинно.
Опростете финансовото си управление
Думите в акта ви решават какво се случва с дома ви, когато един съпруг се изправи пред кредитор, и владението на цялото — където щатът ви го позволява — е единствената форма на съвместна собственост, която отговаря „нищо" на този въпрос. Потвърдете владението си, следете съвместните гаранции и пазете записите, които доказват плана. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.
