Доверителни фондове за държане на титул за инвеститори в наеми: Поверителност, изключението за дължимост при продажба и кога LLC все още печели

Всеки с интернет връзка може да провери името ви в базата данни на окръжния регистър и да види всеки наемен имот, който притежавате, колко сте платили и колко собствен капитал стои там. За наемодател с няколко имота този публичен опис е покана: за адвокати на наематели, преценяващи евентуален иск, за търговци на едро, които наводняват пощенската ви кутия, и за продавачи, които вдигат цената в момента, в който научат, че инвеститор с дълбоки джобове купува. Доверителният фонд за държане на титул премахва името ви от онзи нотариален акт — но не прави това, което повечето гурута твърдят. Ето как структурата всъщност работи, къде спира федералната защита срещу дължимост при продажба и защо най-умната подредба обикновено комбинира доверителния фонд с LLC, вместо да избира едното или другото.

Как работи доверителният фонд за държане на титул​

Доверителният фонд за държане на титул — често наричан доверителен фонд по модела на Илинойс, по името на щата, където структурата е популяризирана в Чикаго през 1800-те — разделя собствеността върху имота на две части: правен титул и бенефициерен интерес.

Участват три страни:

• Учредител (Grantor). Вие, инвеститорът, създавате доверителния фонд и прехвърляте имота в него.
• Доверителен управител (Trustee). Лице или дружество, което държи правния титул и фигурира в публичния нотариален акт. Това може да е професионална доверителна услуга, вашият адвокат или в някои щати самият вие — макар че посочването на себе си като доверителен управител до голяма степен обезсмисля целта за поверителност.
• Бенефициер. Страната, която има право на дохода и постъпленията от имота и — което е от решаващо значение — страната, която дава указания на доверителния управител. За разлика от повечето доверителни фондове, където доверителният управител взема решенията, в доверителния фонд за държане на титул бенефициерът запазва пълен контрол: вие решавате кога да продадете, рефинансирате или извадите наемател, а доверителният управител действа по ваше писмено указание.

Механиката е проста. Подписвате договор за доверителен фонд (частен, нерегистриран документ) с доверителния управител, след което подписвате нотариален акт в доверие, прехвърлящ имота на доверителния управител. Доверителният управител регистрира този акт, така че окръжните регистри показват „Jane Smith, Trustee of Trust No. 1234" вместо вашето име. Вашата идентичност като бенефициер се появява само в частния договор, който никога не се подава публично.

Една правна особеност прави структурата гъвкава: прехвърлянето преобразува вашата собственост върху недвижимия имот в движимо имущество — „бенефициерният интерес" в доверителния фонд. Този интерес може да бъде прехвърлен, дарен или продаден с едностраничен документ за прехвърляне, без нов нотариален акт и без такси за регистрация.

Не всеки щат има закон за доверителните фондове за държане на титул, но повечето щати без такъв все пак ще признаят доверителен фонд, учреден по закона на друг щат, а законът на Илинойс е често използваният резервен вариант. Преди да учредите такъв, потвърдете с местен адвокат, че вашият щат признава тази подредба.

Какво всъщност ви дава доверителният фонд за държане на титул​

Поверителност на собствеността​

Това е основната полза и единствената, която работи както е рекламирана. Тъй като в регистрирания нотариален акт се появява само името на доверителния управител, случайните търсения в публични регистри — от наематели, продавачи, конкуренти или търговци — не водят обратно до вас. Инвеститори, които сглобяват множество парцели в един квартал, използват това, за да не подсказват на по-късните продавачи кой купува и колко вече е ангажирал. Най-известният пример е сглобяването на терен за тематичен курорт във Флорида през 1960-те, когато купувачи придобиха хиляди акри блатиста земя чрез доверителни фондове за държане на титул, преди някой да осъзнае, че зад покупките стои една развлекателна компания — ако продавачите бяха знали, исканите цени щяха да скочат.

Бъдете реалисти за ограниченията обаче. Поверителността не е тайна. Съдебна заповед може да принуди разкриването на бенефициерите, а няколко щата изискват разкриване на бенефициера, когато доверителният фонд кандидатства за разрешителни, лицензи или публични облекчения, свързани със земята. Самият Илинойс има Закон за разкриване на бенефициерния интерес в доверителните фондове за държане на титул, който налага идентификация точно в такива ситуации. Отнасяйте се към доверителния фонд като екран срещу случайно надничане, а не като щит срещу решен съдебен противник с право на призовки.

Избягване на производството по наследство​

Когато бенефициер почине, договорът за доверителния фонд може да посочи последващи бенефициери, които встъпват в бенефициерния интерес автоматично. Правният титул никога не се мести — остава у доверителния управител — така че няма какво съдът по наследство да прехвърля. За инвеститор, който държи наеми в няколко окръга или щата, това избягва откриването на допълнителни производства по наследство във всяка юрисдикция, спестявайки месеци и хиляди долари адвокатски хонорари. Отбележете, че това избягва производството по наследство, не данъка върху наследството: бенефициерният интерес все още е част от облагаемото ви имущество.

Евтини, тихи прехвърляния​

Тъй като бенефициерният интерес е движимо имущество, прехвърлянето на действителната собственост върху наем — на партньор, дете или собственото ви LLC — изисква прехвърляне на бенефициерен интерес, а не нов нотариален акт. Без проверка на титула, без такси за регистрация, без гербови такси в повечето юрисдикции и без публично обявяване на промяната. Това прави доверителните фондове за държане на титул удобно средство за актуализации на наследственото планиране и вътрешно преструктуриране, докато портфейлът ви расте.

Какво не ви дава: защита от отговорност​

Това е митът, който струва най-скъпо на инвеститорите. Доверителният фонд за държане на титул не предпазва личните ви активи от съдебен иск, възникнал на имота. Ако наемател пострада и спечели решение, надвишаващо застраховката ви, бенефициерният интерес е ваш личен актив и достъпен за кредиторите. Доверителният управител няма щит от отговорност, който да ви предостави, и съдилищата многократно са постановявали, че бенефициерът — лицето, което действително контролира имота — носи отговорност.

Ако целта е защита на активите, доверителният фонд трябва да бъде комбиниран с образувание, ограничаващо отговорността, което е точно това, което следващите раздели разглеждат.

Въпросът за дължимостта при продажба: Какво всъщност защитава федералният закон​

Повечето жилищни ипотеки съдържат клауза за дължимост при продажба: прехвърлете имота и кредиторът може да поиска пълно погасяване незабавно. Инвеститорите основателно се притесняват, че прехвърлянето на ипотекиран наем в доверителен фонд ще предизвика ускорено изискване. Федералният закон предоставя реално, но тясно защитно убежище.

Изключението по Garn-St. Germain​

Законът за депозитните институции Garn-St. Germain от 1982 г. (12 U.S.C. § 1701j-3(d)(8)) забранява на кредиторите да прилагат клауза за дължимост при продажба при:

„прехвърляне в доверителен фонд между живи лица, в който кредитополучателят е и остава бенефициер и който не е свързан с прехвърляне на права на обитаване в имота."

Прочетете това изречение внимателно, защото всяка фраза е условие:

1. Кредитополучателят трябва да остане бенефициер. Прехвърлете ипотекирания си дуплекс в доверителен фонд за държане на титул, където сте бенефициер, и прехвърлянето е защитено. Прехвърлете 100% от бенефициерния интерес на някой друг на следващия ден и вероятно сте излезли от защитното убежище — кредитополучателят вече не е бенефициер.
2. Без прехвърляне на права на обитаване. Изключението предполага прехвърляния за наследствено планиране, при които кой живее там не се променя. Съдилищата и коментаторите спорят как това се прилага към наемите, където правата на обитаване са точно това, което наемателите държат — но стандартното тълкуване е, че поставянето на собствения ви инвестиционен имот в собствения ви доверителен фонд, със същите наематели и същото управление, не прехвърля права на обитаване на нов собственик.
3. Жилищен имот с по-малко от пет единици. Изключението за доверителни фондове в закона се намира в разпоредби, насочени към заеми за жилищни недвижими имоти. Търговските ипотеки и големите многофамилни заеми са различна територия; никога не предполагайте, че защитата се простира там.

Къде инвеститорите попадат в беда​

Популярният наръчник — прехвърляне на имота в доверителен фонд за държане на титул като бенефициер, след което прехвърляне на бенефициерния интерес на вашето LLC — се намира в сива зона. Първоначалното прехвърляне в доверителния фонд е защитено. Но щом LLC държи целия бенефициерен интерес и вие не държите нищо, строго тълкуване казва, че условието кредитополучателят „е и остава бенефициер" вече не е изпълнено. На практика повечето жилищни кредитори никога не проверяват прехвърлянията на доверителни фондове и третират подредбата като наследствено планиране, така че прилагането е рядко. Рядко не означава никога обаче: ако заемът бъде продаден, ако изпаднете в неизпълнение по несвързана причина, или ако кредитор прегледа титула по време на рефинансиране, прехвърлянето може да излезе наяве. Някои инвеститори запазват малък процент от бенефициерния интерес лично, за да запазят буквално право на изключението.

Практически предпазни мерки:

• Прочетете ипотеката си първо. Някои заеми, особено портфейлни и търговски заеми, съдържат ограничения за прехвърляне, по-широки от стандартната клауза на Fannie Mae.
• Обмислете да попитате кредитора. Писмо за съгласие елиминира въпроса напълно; много обслужващи дружества ги издават рутинно за прехвърляния на отменяеми доверителни фондове.
• Никога не използвайте доверителния фонд, за да скриете продажба от кредитора. Прехвърлянето на бенефициерния интерес на истински третополучател купувач, докато ипотеката на продавача остава на място (прикрита „subject-to" сделка), е точно укриването, което съдилищата наказват, независимо от изключението.
• Проверете правилата за преоценка на данъка върху имотите. В щати като Калифорния някои прехвърляния на доверителни фондове предизвикват преоценка, освен ако не са структурирани да се впишат в изключение. Анализът на дължимостта при продажба и анализът на данъка върху имотите са отделни въпроси.

Land Trust срещу LLC: Спрете да избирате и ги комбинирайте​

Сравнени една срещу друга, всяка структура покрива сляпото петно на другата:

Стандартната изтънчена структура използва и двете: доверителният фонд държи титула на имота, а вашето LLC държи бенефициерния интерес в доверителния фонд. Окръгът вижда само името на доверителния управител (поверителност), докато щитът от отговорност на LLC стои между решението на ниво имот и личните ви активи (защита). Наемът тече към LLC като бенефициер, а договорът за управление на LLC урежда разпределенията, управлението и какво се случва при смърт на член.

Вариации за по-големи портфейли:

• Един доверителен фонд на имот, едно LLC като бенефициер на всички. Просто и евтино; всеки нотариален акт показва различно име на доверителен фонд, докато управлението се консолидира в едно дружество. Компромисът е, че всички имоти споделят един пул от отговорност вътре в LLC.
• Един доверителен фонд и едно LLC на имот (или на малка група). Максимално отделяне — решение срещу LLC на един имот не може да достигне останалите. Компромисът са умножени годишни такси и счетоводство.
• Series LLC или холдингова структура. В щатите, които ги предлагат, series LLC може да отдели отговорността на всеки имот под един чадър. Наличността и междущатското признаване варират, така че потърсете местен съвет.

Каквато и да е конфигурацията, поддържайте LLC правилно: отделни банкови сметки, без смесване на средства, подписан договор за управление, актуални годишни подавания. Пренебрегвано LLC ще има пробит корпоративен щит, и никакви документи за доверителен фонд не го спасяват.

Данъчни и счетоводни бележки, които наемодателите пропускат​

За федерални данъчни цели типичният доверителен фонд за държане на титул, с вас като учредител, бенефициер и разпореждаща страна, е доверителен фонд на учредителя (grantor trust) — IRS го игнорира. Отчитате наемния доход и разходите точно както ако притежавахте имота директно, обикновено в Schedule E. Няма отделна данъчна декларация за доверителния фонд при класическата подредба. (Ако LLC, държащо бенефициерния интерес, е едночленно LLC, то също се пренебрегва и отчитането остава в Schedule E; бенефициер LLC с няколко члена подава Форма 1065 вместо това.)

Три счетоводни детайла заслужават внимание:

1. Проследявайте всеки имот като собствен център за печалба. Когато едно LLC е бенефициер на няколко доверителни фонда, изкушаващо е да обедините всичко. Устоите на това: маркирайте всеки долар наем, ремонти, застраховка и ипотечна лихва към конкретния имот. Печалба и загуба по имот е това, което ви казва кои врати да задържите и кои да продадете — и е това, което вашият счетоводител (CPA) се нуждае по време на данъците.
2. Записвайте прехвърлянията на бенефициерен интерес като прехвърлянията, които са. Едно прехвърляне може да не се нуждае от регистрация, но се нуждае от документална следа: датиран документ за прехвърляне, посочена насрещна престация, копия, съхранявани с договора за доверителния фонд. Бъдещи купувачи, кредитори и IRS всички ще питат как титулът е стигнал оттам дотук.
3. Съхранявайте кореспонденцията и указанията към доверителния управител в писмена форма. Всяко указание към доверителния управител — да подпише наем, да одобри продажба, рефинансиране — трябва да бъде датирано писмено указание. Ако валидността на доверителния фонд някога бъде оспорена, документалната следа доказва, че структурата е била реална и спазвана, а не измислица след факта.

Добрите записи също защитават поверителността, за която сте платили: небрежни книги, които смесват имоти на доверителния фонд с лични разходи, дават на адвоката на кредитор аргумента за смесване на средства, от който се нуждае, за да атакува както доверителния фонд, така и LLC.

Учредяване: Практичен контролен списък​

1. Потвърдете, че вашият щат признава доверителни фондове за държане на титул или ще признае такъв, учреден по закона на Илинойс. Вашият адвокат по недвижими имоти отговаря на това с една консултация.
2. Изберете доверителен управител. Опциите включват професионална компания за доверителни фондове за държане на титул (годишните такси обикновено са няколкостотин долара), вашият адвокат или доверено лице. Избягвайте да посочвате себе си, ако поверителността е важна — нотариален акт с „John Doe, Trustee", където John Doe е и известният инвеститор, не заблуждава никого.
3. Изгответе договора за доверителния фонд. Посочете доверителния управител, първоначалния бенефициер (обикновено вас, за да запазите позицията по Garn-St. Germain), последващите бенефициери и правомощията и таксите на доверителния управител. Пазете го частен и нерегистриран.
4. Учредете LLC, което в крайна сметка ще държи бенефициерния интерес, ако използвате комбинираната структура — за предпочитане преди прехвърлянето, за да се чете веригата от документи чисто.
5. Изпълнете и регистрирайте нотариалния акт в доверие, прехвърлящ имота на доверителния управител. Потвърдете изключенията от данък върху прехвърлянето за прехвърляния на доверителни фондове във вашия окръг; много юрисдикции ги освобождават, но формулярите все пак трябва да бъдат подадени.
6. Уведомете застрахователя си и актуализирайте полицата. Посоченият застрахован трябва да отразява доверителния фонд (и LLC, като негов интерес). Недокладвано прехвърляне на титул може да даде на застрахователя извинение да откаже иск.
7. Прехвърлете бенефициерния интерес на LLC, ако използвате комбинираната структура, запазвайки малък личен интерес, ако адвокатът ви го препоръча за предпазливост относно дължимостта при продажба.
8. Актуализирайте наемите, договорите за управление и банковите сметки, за да отразяват кой събира наема и плаща разходите. Наемателите могат да продължат да плащат както преди, но вътрешните ви записи трябва да показват потока: наемател → LLC → ипотека, данъци, резерви.

Общата цена за първата година за един имот обикновено варира от няколкостотин долара (договор, изготвен от адвокат, плюс такси за регистрация, самият вие като доверителен управител) до около $1,500–$2,500 с професионален доверителен управител и учредяване на LLC. Това е евтино в сравнение с едно избегнато производство по наследство.

Често срещани грешки, които да избегнете​

• Да третирате доверителния фонд като защита на активите сам по себе си. Той е инструмент за поверителност и избягване на производство по наследство. Комбинирайте го с LLC и адекватна застраховка „чадър".
• Да посочите себе си като доверителен управител и бенефициер, след което да претендирате за анонимност. Публичните регистри свързват тези точки за секунди.
• Да прехвърлите 100% от бенефициерния интерес, без да разбирате компромиса с дължимостта при продажба. Първоначалното финансиране е защитено; последващото прехвърляне е сивата зона. Потърсете съвет, обмислете съгласие от кредитора и документирайте разсъжденията си.
• Да забравите актуализацията на застраховката. Титулът се мести; полицата трябва да го следва.
• Да регистрирате договора за доверителния фонд. Договорът остава частен. Само нотариалният акт в доверие се регистрира. Регистрирането на договора публикува списъка с бенефициери, който сте създали доверителния фонд да защитава.
• Да оставите LLC да изостане. Пропуснати годишни отчети, смесени средства и липсващи договори за управление разплитат щита от отговорност, от който зависи цялата структура.

Поддържайте записите за имотите си организирани от първия ден​

Докато портфейлът ви расте от един наем до няколко доверителни фонда със слоести бенефициери, поддържането на ясни финансови записи за всеки имот става от съществено значение — проследяване на печалба и загуба по имот, документални следи от прехвърляния и кореспонденция с доверителния управител всички се нуждаят от дом. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.