Продавате дома си с печалба от $180,000, изключвате всеки долар от нея съгласно изключението за продажба на дом по член 121 — и въпреки това дължите данък върху продажбата. Сметката идва от един ъгъл на данъчния кодекс, за който повечето декларатори с домашен офис никога не се замислят до деня на сделката: амортизацията, която сте приспаднали за домашния си офис през годините, не може да бъде изключена, независимо колко под лимита от $250,000 или $500,000 се намирате. Тя се облага отделно като невъзстановена печалба по член 1250, при ставки до 25%.
Това не е рядък случай. Всеки, който е приспаднал обичайното приспадане за домашен офис (на базата на действителните разходи), докато е притежавал дома си, има следа от амортизация, прикрепена към имота, и IRS изисква да уредите сметката при продажба. Ето как си взаимодействат изключението и възстановяването, как всъщност се изчислява данъкът и какво водене на записи предотвратява превръщането на сметката в изненада.
Как работи изключението по член 121
Член 121 ви позволява да изключите до $250,000 печалба от продажбата на основния си дом — $500,000 за семейна двойка, подаваща съвместна декларация — ако отговаряте на три условия:
- Условие за собственост: притежавали сте дома поне 2 от 5-те години, завършващи на датата на продажбата.
- Условие за използване: живели сте в него като основен дом поне 2 от тези 5 години. Периодите на собственост и използване не е задължително да съвпадат.
- Условие за предходен период: не сте изключвали печалба от друга продажба на дом през 2-те години преди тази.
Изпълнете и трите и механиката е щедра. Един декларатор с печалба от $200,000 изключва цялата и обикновено дори не трябва да декларира продажбата. Двойка с печалба от $450,000 също изключва цялата. Печалбата над тавана се облага като дългосрочна капиталова печалба при обичайните ставки от 0%, 15% или 20%.
Дотук добре. Капанът е, че изключението се прилага към печалбата — а един дял от печалбата ви е изрязан, преди изключението изобщо да го докосне.
Изключението: амортизацията след 6 май 1997 г. не може да бъде изключена
Правилото, посочено ясно в IRS Публикация 523: ако сте имали право да приспаднете амортизация, защото сте използвали дома си за бизнес или като наемен имот, не можете да изключите частта от печалбата си, равна на амортизацията, позволена или позволяваща се за периоди след 6 май 1997 г.
Две фрази в това изречение вършат тежка работа:
- „Позволена или позволяваща се" означава това, което действително сте приспаднали или това, което сте могли да приспаднете. Изборът да не претендирате амортизация за домашния си офис не ви спестява — IRS третира амортизацията, на която сте имали право, като че ли сте я взели, намалявайки базата ви и създавайки облагаема печалба при продажба. Това е единствената най-неразбрана част от правилото.
- „След 6 май 1997 г." е датата на приемане на текущото изключение. На практика почти всяко приспадане на амортизация за домашен офис, претендирано от жив данъкоплатец, попада след тази граница.
Този изрязан дял се нарича невъзстановена печалба по член 1250 и следва свой собствен данъчен път.
Невъзстановена печалба по член 1250 и максималната ставка от 25%
Когато амортизирате жилищен недвижим имот, използвате линейния метод за 27.5 години, което означава, че няма „превишение над линейния метод" амортизация, което IRS да възстанови като обикновен доход, както прави за оборудване. Вместо това линейната амортизация, която сте взели върху недвижим имот, държан повече от година, става невъзстановена печалба по член 1250 при продажба.
Ето какво означава това за данъчната ви сметка:
- Невъзстановената част се облага с обичайните ви данъчни ставки върху дохода, ограничени до максимум 25%. Ако пределната ви ставка е 22%, плащате 22% върху този дял; ако е 32% или по-висока, плащате 25%.
- Останалата част от печалбата ви — частта, дължаща се на увеличението на стойността — се облага с преференциалните ставки за дългосрочни капиталови печалби от 0%/15%/20%, или се изключва съгласно член 121.
- Изчислението се извършва в Работния лист за невъзстановена печалба по член 1250 в инструкциите към Приложение D, който подрежда печалбата със ставка 25% над другите ви капиталови печалби, така че всеки дял получава правилната си ставка.
Конкретен пример прави подреждането ясно. Да предположим, че сте купили дом за $300,000, приспаднали сте $12,000 амортизация за домашен офис през годините (намалявайки коригираната ви база до $288,000) и продавате за $480,000. Общата ви печалба е $192,000. Като един декларатор изключвате печалба до $250,000 — но делът от $12,000 амортизация се изрязва първо. Изключвате $180,000 и плащате данък върху $12,000 невъзстановена печалба по член 1250 при до 25%, или до $3,000. Изключението свърши работата си върху увеличението на стойността; то просто никога не покри амортизацията.
Офис вътре в жилищната площ срещу отделна сграда
Публикация 523 прокарва рязка граница въз основа на къде се намира бизнес пространството, и двата случая се облагат много различно.
Пространство в рамките на жилищната площ: без разпределение, само възстановяване
Ако офисът ви е стая в дома ви — свободна спалня, преустроена стая, таванско пространство, използвано като офис — вие не разпределяте продажбата между бизнес част и жилищна част и не декларирате бизнес частта във Формуляр 4797. Цялата печалба отговаря на условията за изключението по член 121, с изключение на дела от амортизацията, който декларирате като невъзстановена печалба по член 1250.
IRS илюстрира това с адвокат, който използва част от една жилищна единица като адвокатски кабинет, приспада $2,000 амортизация и продава с печалба от $13,000: $2,000 се признават като невъзстановена печалба по член 1250, а останалите $11,000 се изключват. Увеличете тези числа до десетилетие приспадания за домашен офис и горещ пазар на жилища, и имате типичния случай.
Пространство, отделно от жилищната площ: изисква се разпределение
Отделно студио, преустроен гараж със собствен вход, използван изключително за бизнес, дуплекс единица, която сте отдавали под наем, или магазин с апартамент на горния етаж са „отделни от жилищната единица". За тях изключението обикновено не покрива изобщо бизнес частта. Трябва да:
- Разпределите базата и продажната цена между жилищната и бизнес частта, използвайки същия метод на разпределение, който сте използвали за амортизацията.
- Извършите отделни изчисления на печалбата за всяка част (Работен лист 2 на Публикация 523, три копия: Общо, Дом, Бизнес или Наем).
- Декларирате бизнес частта във Формуляр 4797, където амортизацията става невъзстановена печалба по член 1250, а всяка останала печалба от бизнес частта е печалба по член 1231.
Тясното изключение: отделна част, която едновременно сте притежавали и в която сте живели поне 2 от последните 5 години, все още може да отговаря на условията за изключението. И пространство, преди използвано за бизнес, което сте превърнали обратно в жилищно за 2 или повече от последните 5 години, също отговаря на условията — но старата амортизация все още се връща като невъзстановена печалба по член 1250. Използването може да бъде поправено; амортизацията не може.
Опростеният метод: по-малко приспадане, нулево възстановяване
Има един чист начин да сте приспаднали приспадане за домашен офис в продължение на години и да не дължите никакво възстановяване: опростената опция на IRS. Вместо действителните разходи, приспадате $5 на квадратен фут офис пространство, до 300 квадратни фута, за максимум $1,500 годишно.
Опростеният метод не включва компонент на амортизация, така че няма какво да се възстановява при продажба. IRS потвърждава това изрично: за годините, в които сте използвали опростения метод, не е необходима корекция за амортизация. Само годините по обичайния метод (на базата на действителните разходи) във Формуляр 8829 създават следа за възстановяване — и ако сте превключвали методите през годините, възстановявате само годините по обичайния метод.
Това преосмисля годишния избор на метод. Обичайният метод обикновено дава по-голямо годишно приспадане за собственици на жилища с реални лихви по ипотека, данъци и комунални услуги. Но всяка година по обичайния метод добавя към бъдеща данъчна сметка при до 25%, докато годините по опростения метод не добавят нищо. Ако очаквате да продадете в рамките на няколко години с голяма печалба, изчисляването на числата и по двата начина — стойност на текущото приспадане срещу бъдеща цена на възстановяване — може да промени кой метод печели.
Записи, които да пазите от деня, в който претендирате приспадането
Възстановяването се изчислява от историята, така че данъчната декларация за годината на продажба е толкова точна, колкото са записите зад нея. Пазете:
- Всеки Формуляр 8829, който сте подали, или поне текуща обща сума на претендираната амортизация на година. Данъчният ви софтуер може да не пренася това полезно напред между доставчици.
- Процента на бизнес използване, който сте използвали всяка година (квадратура на офиса, разделена на общата квадратура на дома), тъй като той определя амортизацията, разпределяема към офиса.
- Касови бележки за подобрения, които увеличават базата ви и намаляват общата печалба — всеки $1,000 документирани подобрения е $1,000 по-малко печалба за изключване или облагане.
- Бележка кои години са използвали опростения метод, за да не възстановявате вие (или подготвящият декларацията ви) амортизация, която никога не е била претендирана или позволяваща се.
Ако не можете да възстановите историята, консервативният подход е да изчислите какво е било позволяващо се — IRS ще приеме, че сте я взели, независимо дали сте го направили, така че да предположите ниска стойност просто създава недоплащане.
Често срещани грешки, които надуват сметката
Да предполагате, че изключението покрива всичко. Лимитът от $250,000/$500,000 се прилага след изрязването на амортизацията, не преди. Декларатори, които приравняват цялата печалба на нула и никога не подават Формуляр 4797 или работния лист на Приложение D, декларират под невъзстановената част.
Да пропуснете амортизацията, за да избегнете възстановяването. Както бе отбелязано, „позволяващата се" амортизация се брои дори ако никога не е претендирана. Умишленото ѝ пропускане жертва приспадане при пълната ви пределна ставка днес, за да избегнете ограничената ставка от 25% по-късно — най-лошото от двата свята.
Да забравите годините под наем. Ако целият дом е бил под наем за част от собствеността ви — да речем, че сте се изнесли и го отдали под наем за две години преди продажба — амортизацията от тези години се възстановява по същия начин, а правилата за неотговарящо на условията използване след 2008 г. може също да намалят изключваемата част от самата печалба. Анализът на домашния офис и анализът на наема се натрупват.
Да пропуснете наваксването за „позволяваща се". Ако сте използвали обичайния метод, но подготвящият декларацията ви никога не е изчислил амортизация, все още дължите възстановяване върху това, което е трябвало да бъде взето, и обикновено не можете да се върнете и да претендирате пропуснатите приспадания, без да подадете за промяна в счетоводния метод. Поправете го, докато все още притежавате дома, а не при сделката.
Как се декларира продажбата
За обичайния случай — офис в рамките на жилищната площ, печалба иначе напълно изключваема — декларирането е скромно, но конкретно:
- Изчислете общата печалба в Работен лист 2 на Публикация 523, като извадите амортизацията от базата първо.
- Изрежете сумата на амортизацията като невъзстановена печалба по член 1250, декларирана чрез Формуляр 4797 и преминаваща към Данъчния работен лист на Приложение D.
- Изключете останалата печалба в Работен лист 3, до вашия лимит от $250,000 или $500,000.
Дори когато цялото увеличение на стойността е изключено, невъзстановената част означава, че имате задължение за подаване на декларация за продажбата — съкратеният път „не е необходимо да се декларира" за напълно изключени продажби не се прилага, след като съществува възстановяване.
Поддържайте записите за имота си организирани от първия ден
Данъчната изненада при продажба на дом в тази статия е в основата си провал във воденето на записи, натрупан през годините: общи суми на амортизация, разпръснати из стари декларации, касови бележки за подобрения в кутия, никаква текуща книга за базата. Поддържането на ясни финансови записи в движение — всяко подобрение регистрирано, всеки график за амортизация намерен там, където можете да го намерите — превръща стресиращото възстановяване в сезона на сделките в десетминутна проверка. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, включително книга с контрол на версиите, където корекциите на базата и амортизацията живеят заедно с всичко останало. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
