Наемът на вашия наемател покрива по-голямата част от ипотеката ви, така че плащането за жилище ви се струва като закръглена грешка. След това идва данъчният сезон и втората единица тихо превръща простата ви декларация за собственик на жилище в декларация за наемодател. Направете разделението правилно и наемната половина ви дава амортизация, приспадаеми ремонти и дял от лихвата по ипотеката. Направете го грешно — приспаднете цялата ипотека по Приложение A и наемната половина по Приложение E, или забравите амортизацията напълно — и можете да преплащате с години, а след това да бъдете ударени отново при продажба.
Ето как да разделите house hack-а на двете му данъчни половини, да използвате загубите, на които имате право, и да излезете години по-късно, без да се откажете от изключението за капиталова печалба на собственика на жилище, на което сте разчитали.
Как House Hacking променя данъчната ви декларация
IRS няма категория „house hack". Той вижда две неща под един покрив: вашия дом и наемен имот. Наемната половина се отчита в Приложение E (Допълнителен доход и загуба), докато вашата половина запазва нормалното третиране на собственик на жилище — лихва по ипотека и данъци върху имущество като подробно описани удръжки в Приложение A, ако ги детайлизирате.
Три последици следват от това разделение:
- Наемният доход е облагаем доход. Всеки долар от наема отива в Приложение E, дори ако тече обратно като плащане по ипотека. Няма компенсация за „но той просто покрива разходите ми за жилище".
- Наемните разходи се приспадат от този доход. Наемният дял от лихвата по ипотеката, данъците върху имуществото, застраховката, ремонтите, комуналните услуги, които плащате, и амортизацията намаляват облагаемата наемна печалба.
- Двете половини никога не споделят удръжка. Всеки долар разход принадлежи на Приложение E или Приложение A, никога и на двете. Това е най-честата данъчна грешка при house hacking и си струва да създадете навик за водене на записи от първия месец, в който събирате наем.
Една добра новина: обикновеният наемен доход обикновено не подлежи на данък за самостоятелна заетост. Отчитате го в Приложение E, а не в Приложение C, стига да отдавате пространство, а не да предоставяте хотелски подобни съществени услуги.
Стъпка 1: Разделете имота на две данъчни половини
Преди да приспаднете каквото и да е, изберете метод за разпределение и се придържайте към него година след година. IRS очаква разумна, последователна основа — квадратните метри са най-защитими за страничен дуплекс, докато броят на стаите може да работи за еднофамилна къща с наета спалня или сутеренна единица.
Практичен подход за приблизително равен дуплекс:
- Споделени разходи за целия имот (лихва по ипотека, данъци върху имуществото, застраховка на собственика, подмяна на покрив, външна боя) се разделят по вашия процент на разпределение — например 50/50.
- Разходи, специфични за единица, отиват 100% към единицата, която обслужват. Бойлерът, който сте подменили в единицата на наемателя, е изцяло наемен разход. Ремонтът на кухнята във вашата собствена единица е изцяло личен и изобщо не се приспада.
- Споделени комунални услуги, които плащате (един водомер, електричество за общите части) се разделят по същия процент.
Документирайте избора си писмено — дори едностранична бележка във файловете ви, гласяща „50% наем / 50% лично въз основа на завършени квадратни метри, прилагано последователно" — и го приложете към всеки споделен разход. Последователността е това, което оцелява при одит: метод на разпределение, който се отклонява от 50% на 70%, когато дава по-голямо приспадане, е точно видът модел, който привлича въпроси. Ако единиците са с много различни размери, измервайте, вместо да гадаете; ролетка и проста скица на етажния план не струват нищо и решават въпроса окончателно.
Стъпка 2: Амортизирайте само наемната половина
Амортизацията е тихата суперсила на house hacker-а: непарично приспадане, което може да превърне наемната половина с положителен паричен поток в документална загуба. Но три правила я ограничават.
Само сградата се амортизира, никога земята. Започнете с общата си данъчна основа (покупна цена плюс повечето разходи по затваряне), след това отделете стойността на земята — разделението земя/подобрения от вашата данъчна оценка или оценка при покупка работят и двете. Умножете частта на сградата по вашия процент на наем. Този резултат е вашата амортизируема основа.
Жилищният имот под наем се амортизира за 27,5 години, линейно, с конвенция за средата на месеца през първия и последния месец. Стойност на сграда за наемна половина от 200 000 USD произвежда приблизително 7 270 USD годишна амортизация — често най-големият ред в Приложение E.
Изискайте я или я загубете така или иначе. Амортизацията се възстановява върху сумата „разрешена или допустима" при продажба. Пропускането на приспадането, за да поддържате нещата прости, не ви спасява от данъка по-късно — IRS ви третира така, сякаш сте я взели. Няма рационална версия на тази стратегия, при която оставяте приспадането на масата.
Отчетете амортизацията във Формуляр 4562 и пренесете общата сума в Приложение E. Запазете извлечението за покупката, работния лист за разпределение земя/сграда и датата на въвеждане в експлоатация с постоянния файл за имота; ще ви трябват и трите отново при продажбата.
Стъпка 3: Знайте кои загуби наистина можете да използвате
House hack често показва данъчна загуба на наемната половина, докато поставя реални пари в джоба ви — амортизацията и наемният дял от лихвата правят това. Дали тази загуба защитава заплатата ви зависи от две врати.
Врата първа: активно участие. Повечето house hack-ъри преминават това лесно. Притежаването на сградата, одобряването на наематели и организирането на ремонти се счита за активно участие — много по-ниска летва от материалното участие. Активното участие отключва специалната надбавка за наемни загуби: до 25 000 USD наемни загуби годишно могат да компенсират обикновен доход като заплати.
Врата втора: фазово отпадане на дохода. Надбавката от 25 000 USD намалява с 50 цента за всеки долар коригиран брутен доход над 100 000 USD и изчезва напълно при 150 000 USD (12 500 USD и прозорец 50 000–75 000 USD за женени, подаващи отделно, докато живеят разделени). Печелите над върха на диапазона и неизползваните загуби не се губят — те се пренасят безсрочно и се освобождават напълно срещу друг доход през годината, в която продадете имота.
Ако доходът ви е близо до фазовия диапазон, времето има значение: групиране на приспадаеми разходи, отлагане на бонус или ускоряване на пенсионни вноски може да запази хиляди долари от надбавката. И ако фактът, че наемът ви показва загуба година след година, ви прави нервни, помнете, че проверката на IRS за хоби-загуби, насочена към странични дейности без мотив за печалба, рядко заплашва house hack — събирането на пазарен наем за отделно измерена единица с договор за наем е толкова бизнес-подобно, колкото една дейност може да бъде.
Стъпка 4: Обработвайте документацията за наемната страна като наемодател
Данъчните предимства по-горе работят само ако записите ви ги подкрепят. Задайте тези навици през първия месец:
- Разделете парите. Специална разплащателна сметка за наемната половина — наем входящ, наемни разходи изходящи — превръща подготовката на Приложение E от археология в аритметика. Повечето банки ви позволяват да отворите втора сметка за минути.
- Проследявайте всеки разход до единица. Маркирайте всяка разписка като за целия имот (разделена по вашия процент), само за наем или лична. Счетоводен софтуер с класове или етикети се справя с това чисто; електронна таблица с колона „единица" също работи.
- Отнасяйте се правилно към депозитите за обезпечение. Възстановим депозит не е доход, когато го получите. Той става доход само ако задържите част или всичко от него — за неплатен наем или щети — в който момент попада в Приложение E за тази година.
- Спазвайте границата от 14 дни. Ако сте отдавали под наем част от дома си за 14 или по-малко дни през годината, специални правила за минимална наемна употреба ви позволяват да игнорирате дохода изцяло. Кръглогодишните house hack-ъри никога няма да отговарят на условията, но това има значение, ако само от време на време отдавате стая по време на голямо местно събитие.
- Проверете местната регистрация. Много градове изискват регистрация на наеми, инспекции или данъци върху заетостта за всяка наета единица — включително свободната половина на вашия дуплекс. Федералната декларация е само половината от картината за съответствие.
Нито едно от това не изисква счетоводен отдел. Изисква система, която действително поддържате, преглеждана месечно, с банкови извлечения и извлечения от карти, съгласувани така, че наемната половина да стои самостоятелно. За работен процес с обикновен текст, който поддържа наемни и лични етикети одитируеми в контрол на версиите, документацията води през организиране на счетоводна книга по имот и единица.
Стъпка 5: Планирайте изхода, преди да купите
Най-голямата данъчна сметка при house hacking идва при продажбата, години след решенията, които я определят. Три правила решават колко от печалбата ви остава необлагаема.
Изключението по раздел 121 все още покрива вашата половина. Ако сте притежавали и живели в дома поне две от петте години преди продажбата, можете да изключите до 250 000 USD печалба (500 000 USD за женени, подаващи съвместно), отнасяща се до частта за лично ползване. Животът в една единица от собствения ви дуплекс се брои.
Наемната половина няма изключение — и амортизацията се връща. Печалбата, разпределена към наемната част, е облагаема, а амортизацията, която сте взели (или се счита, че сте взели) след 6 май 1997 г., е изцяло извадена от изключението. Тя се облага като невъзстановена печалба по раздел 1250 при максимална ставка от 25%, дори ако общата ви печалба иначе би се вместила в лимита на изключението. Това е разпоредбата, която изненадва продавачите: печалба от 200 000 USD, изцяло покрита от изключението, все пак произвежда данъчна сметка за, да речем, 50 000 USD от предишна амортизация.
Изнасянето не нулира часовника веднага. Ако се изнесете от дуплекса и отдадете и двете единици под наем, тестът за две от пет години запазва изключението достъпно за няколко години — но всяка допълнителна година амортизация добавя към възстановената сума. Моделирайте компромиса, преди да конвертирате: понякога продажбата в рамките на прозореца побеждава още една година наемен паричен поток, след като математиката за възстановяване е включена. И забележете, че обмен от подобен вид не може да защити частта на личната резиденция — обмените са само за инвестиционни имоти, така че продажба със смесено ползване изисква внимателно разпределение на печалбата между двете половини във Формуляр 4797 и Приложение D.
Пет грешки, които струват на house hack-ърите реални пари
- Двойно приспадане на ипотеката. Приспадане на 100% от лихвата по ипотеката в Приложение A и след това приспадане на наемния дял отново в Приложение E. Всеки долар избира едно приложение.
- Амортизиране на земята. Само сградата (умножена по процента на наем) отива във Формуляр 4562. Амортизирането на пълната покупна цена надценява приспадането и създава главоболие с корекции по-късно.
- Пропускане на амортизацията „за простота". Възстановяването се прилага към допустимата амортизация, не само към взетата. Плащате изходния данък, независимо дали сте взели годишното облекчение.
- Нарушаване на споразумението за собствено обитаване. Финансирането за многофамилни имоти с ниска първоначална вноска обикновено изисква да се нанесете в рамките на 60 дни и да живеете там поне година — FHA заемите позволяват имоти с 2–4 единици с едва 3,5% първоначална вноска при точно тези условия, а сделките с 3–4 единици трябва допълнително да преминат тест за самодостатъчност, при който 75% от пазарните наеми покриват ипотечното плащане. Купуването като „собственик-обитател" без намерение да живеете там е ипотечна измама, а не сива зона.
- Оставяне на разпределението да се отклонява. Използване на квадратни метри една година, „усещане" на следващата и 100% наемно третиране за споделен покрив, защото числото е по-голямо. Изберете метода, документирайте го, повторете го.
Поддържайте книгите за House Hack чисти от първия ден
House hack-ът живее или умира чрез своето разделение: всяка споделена сметка, разделена по същия начин, всяка разписка, специфична за единица, маркирана към нейната единица, амортизация, проследена от датата на въвеждане в експлоатация, така че математиката за изхода да е готова години преди да ви потрябва. Задайте отделни сметки, съгласувайте месечно и дръжте работния лист за разпределение там, където можете да го намерите при продажба — вашето бъдещо аз, гледащо Формуляр 4797, ще бъде благодарно.
Тъй като наемната ви половина прераства във втори имот и след това в портфолио, поддържането на ясни финансови записи става все по-ценно. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху вашите финансови данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст. Визуален таблоуид за преглед на числата на ниво имот е достъпен чрез Fava.