Формуляр 8829 или $5-ят пряк път? Как да изберете метода за домашен офис, без да си купите бъдещ данък

Действителният метод ви дава приспадане от $4,000 този април — и данък в годината, в която продадете дома си. Опростеният метод ви дава най-много $1,500 — и нищо дължимо по-късно. И двата са законни, и двата използват един и същ офис, и можете да избирате отново всяка отделна година. Повечето собственици на бизнес от дома избират веднъж, на автопилот, и никога не моделират размяната. Това ръководство ви показва как да изчислите числата по формуляр 8829, кога по-малкото приспадане е по-разумният избор и как собствениците случайно превръщат днешното отписване в утрешно връщане на амортизация.

Двата метода за 60 секунди​

Първо се квалифицирате, после изчислявате. Ако част от дома ви се използва изключително и редовно като основно място за извършване на бизнес — или редовно приемате клиенти там — можете да приспаднете разходите за домашен офис. Наетите служители без доход от самостоятелна заетост обикновено изобщо не могат да претендират това приспадане — спиране, в сила от 2018 г. След като преминете тази граница, избирате по един метод за всяка година:

Числата в заглавието подвеждат и в двете посоки. Действителният изглежда очевидно по-добър — без таван! — докато не дойде данъкът в годината на продажбата. Опростеният изглежда като оставяне на пари на масата — докато не изчислите колко ви струва допълнителното приспадане по-късно. Останалата част от тази публикация го изчислява.

Кой преминава границата (Накратко, защото е на първо място)​

Никой метод няма значение, ако пространството не отговаря на Раздел 280A. Три теста, всички задължителни:

• Изключително използване. Претендираните квадратни футове се използват само за бизнес. Свободна спалня, която е офис на пълен работен ден, отговаря на условието. Маса за хранене, на която работите през деня и се храните вечерта, не отговаря, дори ако разделението е 90/10. Две тесни изключения — съхранение на инвентар и лицензирани детски градини — толерират неизключително използване.
• Редовно използване. Работите там непрекъснато, а не няколко уикенда в годината.
• Основно място за извършване на бизнес — или срещи с клиенти. Домът ви се брои за основно място, ако извършвате съществена административна или управленска работа там и нямате друго фиксирано място за нея, дори ако печелите повечето си доходи другаде. Изпълнител, който работи на обекти, но прави оферти, фактури и счетоводство от дома, може да отговаря на условието. Като алтернатива, помещение, използвано редовно за срещи с клиенти, пациенти или потребители, отговаря на условието само на тази база.

Офис в отделен гараж или студио има най-свободния тест — изключително и редовно използване във връзка с бизнеса ви, без изискване за основно място.

Приблизително 26 милиона американци работят от домашни офиси, но само около 3,4 милиона претендират приспадането, с общи претенции около $10 милиарда в годините, за които IRS е публикувала данни. Част от тази разлика са неотговарящи на условията служители. Останалата част са отговарящи на условията собственици, които оставят пари неприсвоени — или ги претендират неправилно.

Разглеждане на формуляр 8829: Как действителният метод всъщност изчислява​

Формуляр 8829 има три части и всяка от тях е точка за решение, не просто аритметика.

Част I: Вашият процент бизнес използване​

Разделете квадратурата на офиса на общата завършена квадратура на дома. Офис от 200 кв. фута в дом от 2,000 кв. фута ви дава 10%. Измерете честно — одиторите очакват квадратура, а датиран план на етажа със снимки е най-евтиното доказателство, което някога ще създадете. Ако използвате две помещения изключително за бизнес, добавете и двете; процентът все още не може да надвишава 100% от дома, очевидно, а наемодателите, които отдават част от жилището, трябва първо да я отделят.

Част II: Преки срещу косвени разходи​

Това е разграничението, което прави или разваля метода:

• Преките разходи са в полза само на офиса — пребоядисване на офиса, ремонт на прозореца му, подмяна на килима му. Те са 100% приспадаеми.
• Косвените разходи са в полза на целия дом — наем или лихва по ипотека, данъци върху недвижимо имущество, комунални услуги, застраховка на собственик или наемател, ремонти на целия дом, охранително наблюдение. Умножете всеки по вашия процент бизнес използване.

Внимавайте с капана на лихвата по ипотека и данъка върху имуществото: офис частта, претендирана тук, трябва да се премахне от приспаданията ви по Schedule A. Приспадането на 100% по Schedule A и 10% по формуляр 8829 е двойно приспадане и е една от най-честите корекции при одит.

Част III: Амортизация — приспадането, което ви следва у дома​

Собствениците трябва да амортизират офиса: вземете амортизируемата база на дома (цена на покупка плюс подобрения, минус стойността на земята — земята никога не се амортизира), умножете по процента бизнес използване и го разпределете за 39 години като нежилищна недвижима собственост. Амортизируема база от $320,000 с 10% офис дава около $820 годишна амортизация.

Тези $820 намаляват облагаемия ви доход днес при вашата пределна ставка. Но те също намаляват базата на дома ви с $820, и всеки долар амортизация, който сте взели — или сте имали право да вземете, независимо дали сте го претендирали — се връща при продажба като невъзстановена печалба по Раздел 1250, облагана при до 25%. Наемателите пропускат цялата тази част: без амортизация, без връщане, завинаги.

Ограничението за брутен доход и пренасяне​

Приспадането за домашен офис не може да надвишава брутния доход на бизнеса ви минус други бизнес разходи — то не може да създаде или задълбочи загуба. Излишните разходи по действителния метод се пренасят за следващата година, стига офисът все още да отговаря на условията и да има доход за поглъщането им. Излишъкът по опростения метод просто се изпарява.

Математиката на връщането, която обръща избора​

Ето изчисления пример, който има значение. Да кажем, че притежавате дома си, използвате 10% като офис и претендирате $800 амортизация всяка година в продължение на 8 години — общо $6,400. Продавате дома с печалба, достатъчно голяма да я погълне.

• Без никаква амортизация за домашен офис, тези $6,400 печалба можеше да бъдат изцяло изключени съгласно изключението за продажба на дом по Раздел 121 (до $250,000 за сам / $500,000 за съвместно).
• С амортизацията, тези $6,400 се отделят като невъзстановена печалба по Раздел 1250 и се облагат при вашата ставка за капиталови печалби до 25% — до $1,600 данък — дори останалата част от печалбата ви да е напълно изключена.

Сега сравнете: приспаданията от $6,400 ви спестиха данък при пределната ви ставка всяка година. В кошницата от 22%, това е около $1,408 спестени през целия период. Сметката за връщане при продажба е до $1,600. Платихте повече накрая, отколкото спестихте по пътя — и направихте осем години документация по формуляр 8829 за привилегията.

Три неща променят тази присъда:

1. Вашата кошница. В кошницата от 32%, същите приспадания спестяват $2,048 срещу максимално връщане от $1,600 — действителният метод печели само на база данъци.
2. Вашият времеви хоризонт. Връщането идва само когато продадете. Ако ще притежавате дома десетилетия, дисконтирайте силно този бъдещ данък. Ако ще продадете след три години, той идва с почти пълна тежест.
3. Дали и без това приспадате. Лихвата по ипотека и данъците върху имуществото са приспадаеми по Schedule A независимо от това. Допълнителната полза от действителния метод са само разходите, които не бихте могли да приспаднете по друг начин — комунални услуги, застраховка, ремонти и амортизация. Изчислете допълнението, не общата сума.

Работен лист за точката на равновесие: Изчислете и двете числа за десет минути​

Правете това веднъж годишно, преди да подадете. Отнема десет минути и една обща сметка за комунални услуги.

Стъпка 1: Изчислете опростения. Квадратура на офиса × $5, с таван $1,500. Офис от 200 кв. фута дава $1,000.

Стъпка 2: Изчислете действителния. % бизнес използване × (наем или лихва по ипотека + данъци + комунални услуги + застраховка + ремонти), плюс 100% от преките разходи за офиса, плюс амортизация, ако притежавате.

Стъпка 3: Изолирайте допълнението. Извадете това, което и без това бихте приспаднали по Schedule A (частта за лихва по ипотека и данъци). Това, което остава, е истинското предимство на действителния метод.

Стъпка 4: Изчислете връщането. Умножете амортизацията за тази година по 25%. Това е максималната бъдеща данъчна цена за избора на действителен тази година. Годините са самостоятелни — опростен тази година създава нула връщане за тази година, дори ако сте използвали действителен миналата година.

Стъпка 5: Решете според ситуацията.

• Наемател с истински офис? Действителният почти винаги печели. Без амортизация означава без връщане, а 10–15% от годишен наем плюс комунални услуги от $30,000 засенчва $1,500. Офис от 200 кв. фута в апартамент за $2,400/месец може да даде приспадане от $4,000+ срещу $1,000 опростено.
• Собственик, който продава в рамките на ~5 години? Опростеният обикновено печели, освен ако кошницата ви не е висока и допълнението без амортизация не е голямо. Връщането идва скоро и недисконтирано.
• Собственик, който остава на място 10+ години? Действителният обикновено печели. Времевата стойност на годишните приспадания побеждава далечната сметка за връщане, а пренасянето запазва излишъка в слаби години.
• Малък офис, скромни разходи? Опростеният печели само на база усилие. Ако действителният надвишава $1,500 с $200, правите година документация и формуляр 8829 за $44–$74 спестени данъци.

Можете да сменяте метода всяка година — действителен, докато наемате, опростен в годините преди продажба, действителен отново след като се преместите. Изборът никога не обвързва бъдещето. Единственият забранен ход е да използвате и двата метода за едно и също пространство в една и съща година.

Седем грешки, които струват истински пари​

1. Претендиране на помещение със смесено използване. Гостевата спалня с бюро не отговаря на изключителното използване изобщо — приспадането е нула, не пропорционално. Претендирайте само пространство без лично използване.
2. Забравяне да изключите стойността на земята. Амортизирането на земята под дома ви надценява приспадането всяка година и надценява връщането при продажба. Проверете данъчната оценка на имуществото си или оценката за разделението земя/сграда.
3. Двойно приспадане на лихва по ипотека и данъци. Офис частта по формуляр 8829 намалява Schedule A. Изберете едно място за всеки долар.
4. Амортизиране в опростена година. Ставката от $5 вече включва амортизация. Няма ред за нея, няма пренасяне на нея и опитът за това създава експозиция към връщане за приспадане, което никога не сте взели правилно.
5. Предполагане, че служителите отговарят на условията. Ако единственият ви доход са заплати по W-2, приспадането за домашен офис не е достъпно за вас. Партньорите и собствениците на S-корпорации имат свои собствени правила — невъзстановените партньорски разходи отиват другаде, а S-корпорациите обикновено се нуждаят от възстановяване по отговорен план вместо това.
6. Оставяне на излишъка по действителния метод да умре. Ако ограничението за брутен доход е ограничило приспадането ви, проследете пренасянето. То оцелява за следващата година само ако пазите записите, показващи, че е съществувало.
7. Използване на действителен в годината на продажба без мисъл. Амортизацията в последната ви година на собственост купува едногодишно приспадане при пределната ви ставка и го продава обратно при до 25% в рамките на месеци. Изпълнете Стъпка 4 от работния лист, преди да подадете тази декларация.

Пазете записите, които правят всеки метод устойчив на одит​

Който и метод да изберете, доказателството е един и същ малък комплект: датиран план на етажа с размери на помещенията и снимки, общи суми за комунални услуги и застраховка за годината, разписки за преки разходи за офиса и — за собственици, използващи действителен — извлечението за покупката и разпределението земя/сграда зад амортизацията ви. Съхранявайте го с декларацията. Опростената опция на IRS е създадена да спести на малките бизнеси приблизително 1,6 милиона часа документация годишно; отделете частица от вашия дял за тази папка и приспадането оцелява при всяко искане за документи.

Този комплект е и мястото, където счетоводната ви система си изкарва хляба. Маркирайте преките разходи за офиса към специална сметка, докато се случват, пазете разходите за жилището в сметки, които можете да обобщите през януари, и записвайте избора на метод за всяка година заедно с декларацията. Когато дойде годината на продажбата, ще знаете точно кои години са създали експозиция към връщане, вместо да реконструирате десетилетие от банкови извлечения. Ако искате структурирани записи с пълна одитна следа, документацията на Beancount описва как да настроите сметки в обикновен текст, които контролирате, а таблото Fava ги превръща в общите суми, които подготвящият ви иска.

Опростете финансовото си управление​

Изборът между формуляр 8829 и $5-ия пряк път е счетоводно решение колкото и данъчно — методът, който можете да докажете, е методът, който оцелява. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, така че всеки разход за офиса, обща сума за комунални услуги и амортизационен график са версионирани и готови по време на данъците. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.