Признаване на Boot по Раздел 1031: Паричен Boot, Ипотечен Boot и частично отсрочване във Формуляр 8824

Продали сте отдаван под наем дуплекс за $1,000,000, намерили сте по-малък заменящ имот за $900,000 и сте предположили, че сделката е необлагаема, защото сте я нарекли „замяна по Раздел 1031“. Шест месеца по-късно вашият счетоводител ви предава Формуляр 8824 със $100,000 призната печалба, 25% данък върху част от нея и сметка за федерални и щатски данъци, която заличава резерва ви за разходите по приключване на сделката. Какво се случи?

Задействали сте boot (парично или имуществено допълнение). При замените по Раздел 1031, boot е най-честата причина една „напълно отложена“ замяна да се превърне в частично облагаема – обикновено поради подробности, за които инвеститорът никога не се е сетил да попита. Парични средства, останали при приключването, по-малка нова ипотека, няколко хиляди долара лична собственост, включена в сделката, дори депозит за сигурност, който се прехвърля заедно със сградата. Всяко от тези неща може да пробие дупка във вашето данъчно отлагане.

Това ръководство разглежда точно как данъчната служба (IRS) изчислява boot при замяна на сходни активи, кога влиза в сила частичното отлагане, как възстановяването на амортизация взаимодейства с boot и четирите правила за нетиране, които решават дали вашите „излишни“ пари или дълг се анулират взаимно. До края трябва да можете да погледнете всяка сделка по Раздел 1031 и да предвидите – преди приключването – каква част от печалбата ще бъде облагаема.

Какво всъщност представлява „Boot“

Раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи позволява на данъкоплатец, който заменя недвижим имот, държан за производствена употреба в търговия или бизнес или за инвестиция, да отложи печалбата до степента, в която полученият имот е недвижим имот от „сходен вид“. Версията на Раздел 1031 след 2017 г. се прилага само за недвижими имоти; замените на лична собственост бяха отменени със Закона за данъчните облекчения и работните места.

Но Раздел 1031(b) предвижда важно изключение: ако в допълнение към сходния недвижим имот получите „друго имущество или пари“, печалбата се признава до размера на сумата на тези пари и справедливата пазарна стойност на такова друго имущество. Това „друго имущество или пари“ е това, което специалистите наричат boot.

Boot е облагаем. Отлагането отпада на база долар за долар до размера на реализираната печалба. Важно е да се отбележи, че boot не дисквалифицира замяната – той просто прави част от нея облагаема. Получавате частично отлагане за остатъка.

Съществуват два основни вида boot:

Паричен boot (Cash boot) — действителните пари, които получавате, плюс справедливата пазарна стойност на всяко имущество, което не е от сходен вид (превозно средство, включено към сградата, оборудване или дори акция). Чистите парични средства, получени чрез квалифицирания посредник в края на замяната, са класическият пример.
Ипотечен boot (Mortgage boot, наричан още облекчаване на задължения) — намаляването на вашите пасиви от отстъпения имот към заменящия имот. Ако сте се освободили от дълг в размер на $500,000 и сте поели само $300,000, нетното облекчаване на дълга от $200,000 се третира така, сякаш купувачът ви е предал $200,000 в брой.

Съществува и трета категория за пълнота: boot от имущество, което не е от сходен вид, където продавачът на заменящия имот добавя нещо, което не е недвижим имот – акции, превозно средство, лична собственост. Неговата справедлива пазарна стойност се добавя към вашия boot.

Как всъщност се изчислява признатата печалба

Формулата за призната печалба при частично облагаема замяна по Раздел 1031 е лесна, след като разделите движещите се части.

Първо, изчислете реализираната печалба:

Реализирана печалба = Реализирана сума − Коригирана база на отстъпения имот

Реализираната сума включва справедливата пазарна стойност на получения сходен заменящ имот, плюс всеки получен boot, минус всеки платен boot (и разходите по замяната).

След това приложете Раздел 1031(b):

Призната печалба = ПО-МАЛКОТО от (Реализирана печалба, Получен boot)

Ако имате реализирана печалба от $300,000 и получите $50,000 нетен boot, признавате $50,000. Ако имате реализирана печалба от $20,000 и по някакъв начин сте получили $80,000 boot, признавате само $20,000 – не можете да признаете повече печалба, отколкото действително имате.

Признатата печалба преминава към вашата данъчна декларация чрез Формуляр 8824, където Част III описва изчислението. Облагаемата част обикновено попада в Приложение D (Schedule D) за капиталова печалба или Формуляр 4797 за печалба по Раздел 1231, в зависимост от характера на съответния имот.

Формулата за пренесена база

Всеки boot, върху който не плащате данък, не изчезва – той ви следва в новия имот, като намалява вашата база. Това е същината на Раздел 1031: отлагане, а не освобождаване.

База на заменящия имот = Коригирана база на отстъпения имот
                         + Платен boot
                         − Получен boot
                         + Призната печалба
                         − Призната загуба

Така че, ако вашият отстъпен имот е имал коригирана база от $400,000, получили сте $50,000 нетен boot, признали сте $50,000 печалба и сте платили $0 boot, базата на вашия заменящ имот е $400,000 − $50,000 + $50,000 = $400,000. Запазили сте ниската база и амортизацията на новия имот ще бъде по-малка, отколкото пазарната му цена би подсказала.

Тази ниска пренесена база е това, което задейства по-голямата данъчна сметка, когато в крайна сметка продадете заменящия имот без друга замяна. Отложената печалба се връща при вас.

Паричен буут: Лесният за забелязване

Паричният буут (cash boot) е прост като концепция и брутален на практика, защото е изключително лесно да бъде създаден случайно.

Класическият тригер за паричен буут: продавате прехвърления имот за $1,000,000 и изразходвате само $900,000 за заместващия. Разликата от $100,000 остава при вашия квалифициран посредник (QI), докато приключи 180-дневният период за замяна, след което посредникът ви ги превежда. Тези $100,000 са паричен буут, който се признава изцяло до размера на вашата реализирана печалба.

По-малко очевидни източници на паричен буут включват:

Приходи от заем, надвишаващи сумата за изплащане. Взели сте нов заем от $700,000, но са ви били нужни само $500,000 за приключване на сделката. Допълнителните $200,000 са ви върнати в брой.
Пропорционално разпределен наем и гаранционни депозити, кредитирани при приключването. Ако купувачът на старата ви сграда ви кредитира с $8,000 предплатен наем, това са $8,000 паричен буут, освен ако не бъдат компенсирани от вашия дял от депозитите на заместващия имот.
Лична собственост в сделката. Продажба "до ключ", която включва уреди, мебели или бизнес оборудване — тези предмети не са недвижимо имущество от същия вид, така че тяхната справедлива пазарна стойност се счита за буут.
Депозити (капаро), върнати по грешен канал. Ако вашият депозит за заместващия имот ви бъде възстановен директно, вместо да премине през посредника, се счита, че сте получили плащането (constructive receipt).
Кредити за ремонт, кредити за разходи по приключване или отстъпки от продавача, които ви се връщат в брой, вместо да намалят покупната цена.

Паричният буут е и единственият вид буут, който можете да коригирате чрез издаване на чек. Вложете повече собствен капитал при приключването на заместващата сделка, увеличете покупната цена или платете част от разходите по приключването извън замяната (внимателно — не всички разходи по приключването са допустими за замяна).

Ипотечен буут: Тихият и опасен

Ипотечният буут (mortgage boot) подвежда повече инвеститори от паричния буут, защото е невидим до момента на изготвяне на данъчната декларация. Можете да завършите замяна без остатъчни парични средства и все пак да дължите данък, защото дългът ви е намалял.

IRS третира освобождаването от пасив като икономически еквивалент на получаване на пари в брой. Ако вашият прехвърлен имот е имал ипотека от $500,000, а заместващият ви имот има ипотека от $300,000, имате $200,000 нетно облекчаване на дълга. Това са $200,000 ипотечен буут.

Чести сценарии за ипотечен буут:

Замяна с по-нисък дълг. Продавате имот за $1 млн. с $500 хил. дълг и купувате имот за $1 млн. с $300 хил. дълг. Намалението от $200 хил. е ипотечен буут, въпреки че сте похарчили целия $1 млн.
Заемодателят не одобрява същия ливъридж. Стандартите за кредитиране за класа на заместващия имот (например многофамилна сграда спрямо търговски обект с един наемател) ви принуждават да приемете по-ниско съотношение заем-стойност (LTV).
Използвали сте сделката за изплащане на дълг. Изкушаващо в среда с високи лихви, но IRS го третира като буут.
Поемане на съществуващи заеми спрямо нови заеми. Ако сте поели заем на продавача при прехвърлянето ($500 хил.), но сте финансирали само $400 хил. при замяната, имате $100 хил. ипотечен буут.

Решението за ипотечния буут е или да поемете еквивалентен или по-голям дълг при заместващата сделка, или да внесете допълнителни парични средства при приключването, за да компенсирате облекчаването на дълга. Този последен ход използва правилата за нетиране по-долу.

Четирите правила за нетиране

Полученият буут и платеният буут не винаги се компенсират чисто. IRS прилага четири правила за нетиране (прихващане), които определят какво може да отмени друго:

Платеният паричен буут компенсира получения паричен буут. Ако внесете $50,000 нов собствен капитал при приключването и в противен случай бихте получили $50,000 обратно чрез посредника, двете се анулират.
Платеният паричен буут компенсира получения ипотечен буут. Внесете пресни парични средства при приключването, за да компенсирате намалелия дълг. Това е най-честият начин за „изчистване“ на ипотечен буут.
Платеният ипотечен буут компенсира получения ипотечен буут. Поемането на допълнителен дълг за заместващия имот (или поемането на заема на продавача) компенсира дълга, от който сте се освободили при прехвърления имот.
Платеният ипотечен буут НЕ компенсира получения паричен буут. Това е асиметрията, която изненадва хората. Заемането на повече средства за заместващия имот не може да заличи парите, които сте изтеглили при приключването.

Четвъртото правило е най-важно, когато инвеститорът прекалено задлъжнява за заместващия имот и изтегля пари. Ако продадете имот за $1 млн. с $500 хил. дълг, след това купите заместващ имот за $1 млн. със $700 хил. нов дълг и получите $200 хил. обратно в брой, имате $200 хил. паричен буут, който не можете да компенсирате с допълнителните $200 хил. дълг, които сте поели. Ще платите данък върху целите $200 хил.

Чист примерен модел:

Боб продава Имот А за $1,000,000 с $500,000 дълг и $400,000 коригирана база. Той купува Имот Б за $1,000,000 с $300,000 дълг. Той внася $200,000 нови парични средства за приключване.

Реализирана печалба: $1,000,000 − $400,000 = $600,000

Получен ипотечен буут: $500,000 − $300,000 = $200,000

Платен паричен буут: $200,000 (новият капитал на Боб)

Правило за нетиране 2: платеният паричен буут компенсира получения ипотечен буут → нетен буут = $0

Призната печалба: $0

Пренесена база: $400,000 + $200,000 (платен буут) − $200,000 (получен буут) + $0 = $400,000

Боб отлага цялата печалба от $600,000, като внася $200,000 личен капитал, за да неутрализира облекчаването на дълга.

Възстановяване на амортизацията: Скритата надбавка върху „бут“ (boot)

Дори когато признавате само малка сума „бут“ (boot), характерът на тази печалба може да бъде по-неприятен от очакваното.

Когато признавате печалба при замяна по Раздел 1031, правилата я третират така, сякаш сте признали печалба от основния имот. За недвижимо имущество по Раздел 1250 (повечето търговски имоти и имоти под наем), признатата част първо се третира като невъзстановена печалба по Раздел 1250 до по-малкото от:

Общата натрупана амортизация на прехвърления имот, или
Признатата печалба („бутът“)

Невъзстановената печалба по Раздел 1250 се облага с максимална федерална ставка от 25%—по-висока от ставката за дългосрочна капиталова печалба от 0/15/20%, която се прилага за останалата призната печалба. Така че паричен „бут“ от $100,000 за имот с $200,000 натрупана амортизация може да бъде напълно обложен с 25% ставка на федерално ниво, въпреки че ставките за дългосрочна капиталова печалба обикновено са ограничени до 20%.

Имуществото по Раздел 1245 (предимно лично имущество при по-стари замени или компоненти на недвижимо имущество с кратък живот) е още по-неблагоприятно: амортизацията се възстановява като обикновен доход до размера на общата начислена амортизация. След TCJA, имуществото по Раздел 1245 вече не отговаря на условията за замяна на „подобни имоти“, но компоненти, включени в сделка с недвижими имоти—като активи с 5, 7 или 15-годишен срок на амортизация, разпределени чрез сегрегация на разходите—все още могат да доведат до възстановяване като обикновен доход при наличие на „бут“.

Изводът: 25-процентната ставка за възстановяване се прилага върху признатата печалба, а не върху реализираната печалба. Колкото по-малък е „бутът“, толкова по-малка е експозицията към възстановяване. Но всеки долар „бут“ е долар с висока данъчна ставка, докато натрупаната амортизация не бъде изчерпана.

Отчитане във Формуляр 8824

Формуляр 8824 е мястото, където всичко това се събира в данъчната декларация. Формулярът има четири части:

Част I — Идентификация на прехвърления и получения подобен имот, плюс ключовите дати, които доказват, че сте спазили 45-дневния срок за идентификация и 180-дневния срок за завършване на замяната.
Част II — Правила за свързани лица. Ако вашата замяна включва свързано лице (член на семейството, контролирано дружество), съществуват правила за двугодишно държане, които, ако бъдат нарушени, със задна дата анулират вашето отлагане.
Част III — Механизмът за изчисление. Ред 15 отчита получените парични средства и нетното освобождаване от дълг („бут“); ред 16 отчита справедливата пазарна стойност на получения подобен имот; редове 18–22 изчисляват реализираната печалба, признатата печалба и пренесената данъчна основа на заместващия имот.
Част IV — Отделен режим за федерални служители или съдии, използващи Раздел 1043, който почти никога не е приложим.

Признатата печалба от ред 22 се прехвърля към Приложение D (Schedule D) (за капиталова печалба) или Формуляр 4797 (за печалба по Раздел 1231), като характерът ѝ се разделя между невъзстановена печалба по Раздел 1250 и останалата дългосрочна капиталова печалба.

Няколко позиции във Формуляр 8824 редовно объркват хората:

Ред 15 включва нетно освобождаване от дълг. Ипотечният „бут“ се намира тук, а не на отделен ред. Много съставители на декларации забравят, че освобождаването от дълг за прехвърления имот, нетно от поетия дълг за заместващия имот, се добавя към получените парични средства.
Разходите по замяната първо намаляват „бута“, а след това увеличават данъчната основа. Таксите на квалифицирания посредник, таксите за заглавия, таксите за вписване и преките разходи по замяната намаляват сумата на получения паричен „бут“, преди да се приложи ограничението за призната печалба.
Данъчното третиране в отделните щати може да се различава. Калифорния, Пенсилвания и шепа други щати имат правила за несъответствие или режими за възстановяване („California claw-back“ за замени от имоти в щата към имоти извън щата), които изискват продължително проследяване дори след като федералната замяна е приключена.

Пет практически правила за минимизиране на „бут“

След като сме наблюдавали достатъчно неуспешни замени, ето краткия списък с навици, които запазват отлагането непокътнато:

Търгувайте нагоре, а не надолу. Купете заместващ имот с равна или по-голяма стойност, равен или по-голям собствен капитал и равен или по-голям дълг. Това е основното правило за „търгуване нагоре“ и по дефиниция елиминира почти целия риск от „бут“.
Първо решете общата покупна цена, а след това структурата на финансиране. Изчислете минималната приемлива цена на заместващия имот (продажната цена на прехвърления имот нетно от разходите по замяната), преди да започнете да търсите. Да се откажете от $90 хил., защото не сте могли да запълните разлика в собствения капитал от $50 хил., е скъпа грешка.
Изгответе проект на Формуляр 8824 преди подписване на договора за заместващия имот. Една електронна таблица, която прогнозира реализираната печалба, „бута“ и признатата печалба, отнема 30 минути и предотвратява шестцифрени изненади.
Внимавайте за отделянето на лично имущество и пропорционалното разпределение. Сделка за имот под наем „до ключ“ (turnkey) може да скрие $20 хил. под формата на мебели, уреди и консумативи като „бут“. Договорете заключителния отчет така, че личното имущество да бъде платено извън замяната, а не чрез посредника.
Координирайте всеки превод с вашия квалифициран посредник (QI). Пари, които докоснат вашата собствена банкова сметка—дори за кратко—се считат за „конструктивно получаване“ (constructive receipt) и могат да провалят цялата замяна, а не само да създадат „бут“. Винаги насочвайте възстановявания на суми, връщане на задатък и отстъпки от продавача чрез посредника.

Документация, която издържа на одит

Отлагането по Раздел 1031 създава едно от най-дълготрайните задължения за съхранение на записи в данъчния кодекс. Данъчната основа на вашия заместващ имот зависи от основата на вашия прехвърлен имот, която от своя страна зависи от неговата първоначална цена и история на амортизация, които сами по себе си могат да датират от предишна замяна. Имот, държан в продължение на тридесет години чрез три замени, може да има данъчна основа, проследена до трансакция от 90-те години на миналия век.

Съхранявайте безсрочно:

Заключителния отчет (HUD-1 или отчет за сетълмент) за всеки имот във веригата
Счетоводната отчетност на квалифицирания посредник за всички средства, включително времето на депозитите и плащанията
45-дневното писмо за идентификация
Оригиналната работна таблица за коригираната данъчна основа за всеки имот във веригата на замяна
Амортизационните планове, показващи натрупаната амортизация, разбити между Раздел 1250 и всички компоненти по Раздел 1245, разпределени чрез сегрегация на разходите
Формуляр 8824 за всяка година
За замени в няколко щати—специфичните за щатите формуляри за възстановяване (clawback) или отчитане

Когато в крайна сметка продадете последния заместващ имот в облагаема трансакция, това досие е това, което подкрепя вашето изчисление на печалбата, разпределението на невъзстановената печалба по Раздел 1250 и—ако в някакъв момент сте избрали изключването при продажба на жилище по Раздел 121—вашето пропорционално изключване.

Поддържайте счетоводството на недвижимите си имоти в готовност за следващата замяна

Замяната по раздел 1031 е толкова изрядна, колкото е счетоводството зад нея. Проследяването на коригираната база за множество имоти, разделянето на амортизацията между първоначалната цена и компонентите със сегрегация на разходите, отразяването на всеки заключителен отчет и поддържането на одиторска следа в продължение на десетилетия е моментът, в който повечето инвеститори губят яснота — и където се раждат изненадващите данъчни сметки.

Beancount.io предоставя на инвеститорите в недвижими имоти текстово базирано счетоводство, което е прозрачно, под контрол на версиите и създадено за дългосрочното водене на записи, което замените изискват. Всяка корекция на базата, всеки запис за амортизация и историята на всеки имот живеят в четими за човека файлове, които действително притежавате. Започнете безплатно и поставете вашата верига от замени върху основа, която ще можете да одитирате и след десет години.