Вашият кредитор вече е казал на IRS точно колко лихва по ипотека сте платили миналата година. Всяка година през януари едно копие от Формуляр 1098 се изпраща до вас, а друго — директно до IRS, където програма за съпоставяне го сравнява с вашата декларация. Ако сумата за лихва в Приложение E не се съгласува с това, което кредиторът е декларирал, вие не сте невидими за радара — вие си подготвяте известие от IRS. Добрата новина: за наемодателите почти всеки долар в този формуляр е приспадаем. Просто трябва да поставите всяко поле на правилния ред.
Какво означава всяко поле във Формуляр 1098 за наемодателя
Формуляр 1098, Извлечение за лихва по ипотека (Mortgage Interest Statement), се предоставя от вашия кредитор, когато сте платили $600 или повече лихва по ипотека през годината. Той трябва да пристигне до 31 януари. Ето как да го четете през призмата на наемен имот.
Поле 1 — Получена лихва по ипотека. Това е основната цифра: лихвената част от вашите ипотечни плащания, която кредиторът е получил от вас през календарната година. За имот, отдаден 100 процента под наем, тази сума обикновено отива в Приложение E, ред 12. Обърнете внимание какво не е: тя изключва главница, депозити по ескроу и такси. Ако погледнете общото си месечно плащане и се чудите защо поле 1 е толкова по-малко, остатъкът е главница, изграждаща собствен капитал, и ескроу — нито едно от които не принадлежи на ред 12.
Поле 2 — Неплатена главница по ипотека. Салдото по кредита ви: салдото в началото на годината, в края на годината, или и двете, в зависимост от кредитора. Не приспадате това — то е информационно. Все пак го погледнете. Ако салдото изглежда грешно, вероятно и лихвената сума е грешна, а да хванете грешка в обслужването през февруари е по-добре, отколкото да я разплитате при одит.
Поле 3 — Дата на сключване на ипотеката. Кога е бил отпуснат кредитът. Предимно информационно за наемодателите, но е важно, когато амортизирате точки, защото часовникът за амортизация започва оттук.
Поле 4 — Възстановяване на надплатена лихва. Ако кредиторът връща лихва, която сте надплатили през предходна година, тя се появява тук. Не я приспадайте — и ако сте приспаднали тази лихва през по-ранната година, възстановяването може да е облагаем наемен доход през годината, в която го получите.
Поле 5 — Премии за ипотечна застраховка. Премии за частна ипотечна застраховка (PMI) или премии за ипотечна застраховка по FHA (MIP), които сте платили през годината. За наемен имот те обикновено са приспадаеми като разход за застраховка в Приложение E, ред 9 — различен ред и различна данъчна логика от приспадането за собственик на жилище, както е обяснено по-долу.
Поле 6 — Точки, платени при покупка. Точки (такси за отпускане на кредит, начислени за ползването на пари), декларирани тук. Етикетът на полето казва „основно жилище“, но кредиторите декларират точки тук независимо от типа имот. Не позволявайте на етикета да ви тласне към третиране като собственик на жилище: при наем точките почти никога не са приспадаеми наведнъж. Те се разпределят за срока на кредита.
Полета 7 до 11 — Идентификатори на имота и кредита. Поле 8 дава адреса на имота, обезпечаващ ипотеката — проверете дали съвпада с вашия наемен имот, особено ако притежавате няколко ипотекирани имота и формулярите пристигат на един куп. Поле 9 показва колко имота обезпечават кредита (общ кредит върху няколко наемни имота разделя работата ви по разпределение). Поле 10 („Друго“) често съдържа полезни информационни позиции като данъците върху недвижими имоти, които кредиторът е платил от вашата ескроу сметка. Поле 11 показва датата на придобиване на ипотеката, ако кредиторът е придобил вашия кредит в средата на годината.
Къде отива всяка цифра в Приложение E
Мислете за Формуляр 1098 като суровина, а за Приложение E като готовото оформление. Съпоставката за напълно отдаден под наем имот:
- Лихва от поле 1 → Приложение E, ред 12 (Лихва по ипотека, платена на банки и финансови институции).
- Ипотечна застраховка от поле 5 → Приложение E, ред 9 (Застраховка), приспадаема през годината на плащане.
- Данъци върху имота, платени от ескроу, показани в поле 10 → Приложение E, ред 11 (Данъци). Приспаднете данъците през годината, в която кредиторът действително ги е платил на данъчния орган, а не годината, в която сте финансирали ескроу сметката.
- Точки от поле 6 → амортизират се за срока на кредита, като всяка годишна част се добавя към приспадането на лихва. Инструкциите за Приложение E са изрични: точките, включително таксите за отпускане на кредит, начислени само за ползването на пари, трябва да се приспадат за срока на кредита.
Два капана заслужават акцент. Първо, никога не приспадайте предплатена лихва през годината, в която сте я платили — тя принадлежи само на годината, за която правилно се отнася. Второ, лихвата е приспадаема, когато е платена, което за повечето наемодатели на касова основа означава календарната година, в която плащането е осъществено.
Точките работят различно при наеми — амортизирайте, не отчитайте като разход
Това е най-неразбираната част от данъчното облагане на наемна ипотека. Собствениците на жилища, които купуват основно жилище, често могат да приспаднат цялата сума на точките през годината на покупка, ако отговарят на списък от условия. Наемодателите не могат. Точките, платени за получаване на ипотека върху наемен имот, са предплатена лихва, а предплатената лихва трябва да се разпредели пропорционално за срока на кредита.
Изчислението е просто. Платите $3,600 точки по 30-годишна ипотека за наемен имот и годишното ви приспадане е $120 — $10 на месец за 360 месеца. Ако продадете или напълно изплатите кредита предсрочно, всяко останало неамортизирано салдо обикновено е приспадаемо през тази последна година. Рефинансирането работи по същия начин за остатъчните точки от стария кредит: когато старият кредит бъде изплатен, неамортизираният остатък става приспадаем, докато точките по новия кредит започват собствен график за амортизация.
Една подробност при рефинансиране, която трябва да знаете: ако рефинансирате при същия кредитор, остатъчните точки от стария кредит обикновено се включват в графика за амортизация на новия кредит, вместо да се приспаднат веднага. При различен кредитор старото салдо е приспадаемо през годината на изплащане. Водете прост график за амортизация за всеки кредит — първоначално салдо на точките, годишна сума, остатъчно салдо — и го прикрепете, образно казано, към данъчната папка на този имот. Години по-късно, когато рефинансирате или продадете, този график струва истински пари.
Другите разходи по приключване на сделката следват свои собствени правила и предимно изобщо не засягат Приложение E. Комисионни по ипотека, такси за извлечения и такси за регистрация, платени за получаване на кредита, са капиталови разходи, които стават част от вашата база в имота — те намаляват печалбата ви при продажба, а не наемния ви доход днес. Разходите за оценка, кредитен отчет и титул, свързани с кредита, обикновено се амортизират заедно с разходите по кредита. Нито един от тях не фигурира във Формуляр 1098, което е точно причината да бъдат забравяни; проследявайте ги в счетоводството си от деня на приключване на сделката.
Ипотечна застраховка при наеми: Приспадането по ред 9, което много собственици пропускат
Ипотечната застраховка създава объркване, защото версията на това приспадане за собственици на жилища изтече. Приспадането по позиции за премии за ипотечна застраховка като лихва по квалифицирано жилище приключи след данъчната година 2021 и много наемодатели заключиха, че PMI е мъртва навсякъде. Тя не е мъртва в Приложение E.
Наемният имот се държи за производство на доход, така че неговата ипотечна застраховка функционира като обикновен наемен разход — застраховка на актив, генериращ доход — а не като лична лихва по квалифицирано жилище. Насоките на IRS за наемни разходи потвърждават позицията ясно: премиите за ипотечна застраховка върху наемен имот обикновено са приспадаеми през годината на плащане, декларирани в Приложение E, ред 9. Без прагове за доход, без изискване за приспадане по позиции, без проследяване на дълг за придобиване. Ако плащате $1,800 годишно PMI върху наемен имот, целите $1,800 намаляват наемния ви доход.
Две практични бележки. Първо, поле 5 във Формуляр 1098 ви дава годишния общ размер — използвайте го, но го проверете срещу извлеченията по кредита, ако застраховката е била прекратена в средата на годината. Второ, проверявайте статуса на полицата си всяка година: след като съотношението кредит/стойност падне достатъчно, прекратяването на PMI, който вече не ви е необходим, е по-добро от приспадането му. Приспадането връща част от всеки долар; прекратяването връща целия долар.
Когато няма 1098 — или на него е изписано грешното име
Не всяка ипотека за наемен имот поражда използваем Формуляр 1098. Инструкциите за Приложение E ви дават ясен наръчник за всеки случай.
Лихва под $600. Кредиторите са задължени да предоставят Формуляр 1098 само когато получената лихва достигне $600. Малко салдо или кредит, изплатен в началото на годината, може изобщо да не породи формуляр. Все още приспадате всеки долар лихва, който действително сте платили — вземете общата сума от годишното извлечение по кредита и я запазете с декларацията си.
Финансиране от продавач или частен кредитор. Ако получателят не е бил банка или финансова институция — запис на заповед от продавач, кредит от член на семейството — декларирайте приспадаемата лихва на ред 13 (Друга лихва) вместо на ред 12. Бъдете готови да я обосновете: запазете записа на заповед, записите за плащанията и идентификационните данни на получателя. Лихва, която не можете да документирате, е лихва, която не можете да защитите.
Съкредитополучател е получил 1098. Ако вие и някой друг, различен от съпруга ви при съвместна декларация, сте били съответно отговорни за ипотеката и другият е получил формуляра, приспаднете само вашия дял от лихвата, също на ред 13. Приложете извлечение към декларацията си, показващо името и адреса на лицето, получило 1098, и напишете „Виж приложението“ до ред 13.
Платили сте повече, отколкото показва поле 1. Това се случва при прехвърляне на обслужването в средата на годината и при споразумения за намаляване на лихвата. Ако допълнителната лихва е приспадаема, въведете цялата приспадаема сума на ред 12 и приложете извлечение, обясняващо разликата, като отново отбележите „Виж приложението“. Никога не презаписвайте просто цифрата мълчаливо — програмата за съпоставяне на IRS вижда цифрата на кредитора и приложеното ви обяснение е това, което пречи на рутинно несъответствие да се превърне в известие.
Имоти със смесено използване: Разпределете, преди да приспаднете
Всичко по-горе предполага 100-процентов наем. Ако отдавате под наем само част от имот — дуплекс, в който живеете в едно крило, еднофамилна къща с отдаден под наем сутеренен апартамент — приспадате само частта от всяка сума по 1098, която се отнася до отдадената част. Често използван метод е квадратурата: ако наемното помещение е 40 процента от жилищната площ на дома, 40 процента от поле 1 отиват в Приложение E, ред 12, 40 процента от поле 5 — в ред 9, и 40 процента от данъците, платени от ескроу — в ред 11. Остатъкът за лично ползване следва правилата за собственици на жилища в Приложение A, при всички обичайни ограничения.
Бъдете последователни и документирайте метода си на разпределение. Използвайте същия процент за всяко поле на 1098 и за данъчната сметка на имота, и запазете изчислението — бележка от един ред с цифрите за квадратурата — в данъчната си папка. Промяна на процентите от година на година без физическа промяна в имота е точно видът непоследователност, който предизвиква въпроси.
Преобразуването на бивше жилище в наемен имот стои на пресечната точка на двата свята. От датата на преобразуване нататък лихвата е разход по Приложение E, а не приспадане по позиции. Неамортизираните точки от предишно рефинансиране на това, което сега е наемен имот, обикновено продължават да се амортизират срещу наемния доход. И часовникът за амортизация започва при преобразуването, използвайки по-ниската от коригираната ви база или справедливата пазарна стойност — отделно изчисление, но споделящо същия урок: в деня, в който използването на имота се промени, данъчното му третиране се променя с него.
Пет грешки, които струват пари на наемодателите
- Приспадане на главница като лихва. Само лихвената част от плащането ви е приспадаема. Всеки долар главница изгражда собствен капитал — ценен, но не разход. Поле 1 вече я изключва; вярвайте на полето.
- Приспадане на депозити по ескроу вместо действителни плащания. Парите, които изпращате на кредитора за ескроу сметката, все още не са разход. Данъците върху имота и застраховката стават приспадаеми, когато кредиторът ги изплати. През първата и последната година на кредита депозитите и изплащанията обичайно се различават — използвайте цифрите за изплащанията.
- Отчитане на точките за наем като разход през първата година. Правилото за собственици на жилища не пътува с вас до Приложение E. Амортизирайте точките за срока на кредита и пазете графика.
- Поставяне на лихвата за наем в Приложение A. Лихвата по ипотека за наемен имот никога не е приспадане по позиции. Тя отива в Приложение E, независимо дали приспадате по позиции, или използвате стандартното приспадане — едно от тихите предимства на наемното собственост.
- Забравяне на съгласуването. Преди да подадете, свържете всеки 1098 с неговия имот и неговата колона в Приложение E: поле 1 към ред 12, поле 5 към ред 9, данъци от ескроу към ред 11, годишната част от точките към лихвата. Съгласуване от десет минути на имот предотвратява най-честото известие от IRS за наемодатели.
Пазете лихвената следа на всеки имот готов (а) за одит
Формуляр 1098 пристига веднъж годишно, но дисциплината, която го прави безболезнен, е месечна. Записвайте всяко ипотечно плащане в счетоводството си, разделено на три части — лихва, главница, ескроу — така че януарският формуляр само потвърждава дванадесет месеца записи, вместо да предоставя единствената цифра, която имате. Поддържайте текущ график за амортизация на точките по всеки кредит, записвайте изплащанията от ескроу, когато се случат, и архивирайте всяко годишно извлечение по кредита с съответстващата декларация. Когато прехвърляне на обслужването раздели лихвата ви между две извлечения, или рефинансиране приключи един график за амортизация и започне друг, вашият регистър вече трябва да разказва историята.
Докато портфолиото ви от наемни имоти расте, тази документална следа за всеки имот е това, което разделя спокойния данъчен сезон от трескавия. Beancount.io предлага счетоводство в обикновен текст, което поддържа записите за лихва, ескроу и амортизация на всеки имот прозрачни, версионирани и готови за AI. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
