在 Beancount 中建模房地产交易
房地产交易可能构成一个家庭一生中最大的金融活动。本文解释了如何在 Beancount 中建模房地产。 我将房地产视为一项资产，房屋的增值视为未实现收益。此外，抵押贷款被建模为负债，利息被视为费用。
假设 A 先生于 2020 年 1 月 1 日购买了一套位于 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 的豪宅，价格为 100 万。利率为 3.0%，首付为 20%，贷款金额为 80 万。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 抵押贷款金额 | 800,000 |
| 利率 | 3% |
| 抵押贷款期限 | 30 年 |
| 抵押贷款总成本 | 1,478,219.62 |
| 每月还款额 | 4,106.17 |
| 房屋保险 | 每年 1,300 (总计 39,000) |
| 房产税 | 每年 7,500 (总计 225,000) |
| 贷款还清日期 | 2049 年 12 月 |
| 已付总利息 | 414,219.62 |
创建账户
首先，我们将房屋视为一项资产。由于房屋被列为资产，它需要被赋予一个单位。在这种情况下，单位数量只有一个，不太可能出现多个，即使是第 N 套房屋，我们也会希望将其记录在单独的资产中。也就是说，一套房屋对应一项资产，并且这项资产有一个特殊的单位，其值只能是 1。
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USD
在这里的第一行，我们定义了一个代表房屋的商品单位。在第四行，我们定义了一个资产账户，它持有之前定义为房屋的商品单位。在第五行，我们定义了一个贷款银行的账户。由于它是一项负债，因此属于负债类别。
购买
按照上述账户设置，购买房屋的行为等同于
借款（债务）+ 支出（首付）= 1 套房屋资产
购买房产时最重要的参考可能是买方结算声明，它清楚地列出了资金流向。
2020-01-01 * "Buying the house"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost
在这里，我们详细说明了购房交易，其中资金从某些银行流出（用于首付和其他费用），获得贷款（增加负债），并获得一套房屋（增加资产）。
偿还抵押贷款
根据上述购买记录，我们目前欠款 80 万美元。由于利息的存在，并且考虑到美国所有贷款都是本金和利息均等摊销的，因此每月还款额包括一部分利息和一部分本金。在早期阶段，利息占大部分。
要记录贷款还款，你只需查看你的贷款银行对账单。你只需要知道每月偿还了多少本金，其余部分就是利息。利息被计为费用。
2020-02-01 * "Mortgage payment"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest
此分录详细说明了每月抵押贷款还款，该款项从你的联名储蓄账户中扣除。本金的偿还减少了负债，而利息部分则被视为费用。
增值
如果你想记录房产的增值，有些人会创建一个单独的账户，只记录当前房产的增值。考虑到房屋的价值可能会增加或减少，这种增值也可能是负的。这样做的好处是，在你的总资产汇总中，这两个账户都会被包含在内，一个用于记录交易时的房屋价值，另一个用于记录房屋当前的增值，从而反映房屋的实时价格。
我没有采用这种方法，主要原因如下：
- 房屋的当前价值只能是一个估算值，仅供参考，没有实际价值。通常，我只能在 Redfin 或 Zillow 等网站上获得房产估值，我个人认为其参考价值不高。我也没有考虑将这些增值实时纳入总资产。
- 我个人认为，在抵押贷款还清之前，如果房屋的现金流为负，某种程度上，该房产仍然是一项负债。因此，过早地将其纳入资产会给你一种资产丰富和增值的错觉，我个人希望避免这种错觉。
我用来记录房产增值的方法，稍后也将讨论如何建模 RSU。这种方法是使用一个虚拟货币单位。假设你的基础货币是美元，我们可以使用 USD.UNVEST（似乎没有必要为此创建一个新的商品）来表示该资产以特殊货币计算。该资产的增长或减少将不会以美元记录。通过这种方式，我可以实现我的最初目标，即记录房屋的增值，并且这种增值不会包含在最终的资产负债表（Balance Sheet）中。
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVEST
你只需要定期将你的房产定价为 USD.UNVEST。
因此，在 Fava 的商品页面上，你可以追踪房屋参考价格的趋势。但在资产负债表页面上，房屋的价格仍然是交易时的房屋价格。也就是说，你的总资产仍然是你当时的首付款，加上你不断偿还的本金。这项资产的最终变动只应发生在你购买房屋时。
出售
由于尚未出售任何房产，且中间的各种杂费不明确，这是一个假设情景。
假设，在 2025 年 1 月 1 日，房产已增值至 1,400,000 美元，一些参考数据如下：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 余额 | 709,656.20 |
| 代理费 (6%) | 72,000 |
| 其他过户费 | 10,000 |
A 先生决定出售该房产，最终房屋售价为 1,300,000 美元。
2025-01-01 * "Selling the house"
Assets:Property:US:CA:123ABC -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 709,656.20 USD
Expenses:Home:Agent:Fee 72,000 USD
Expenses:Home:ClosingCost 10,000 USD
Expenses:Home:Tax 90,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankA
这里假设 5 年中有 2 年是自住的，因此 50 万的增值无需纳税。我在这里随机计算了一个数字。最终，进入 A 先生账户的资金是 418,343.8 美元，其中 20 万是当时的首付款，大约 10 万是已支付的利息。因此，最终 A 先生的账面利润约为 10 万。值得注意的是，我的计算不尽公平，毕竟 A 先生在这 5 年中节省了租金，而且房屋可能还有其他开销，例如维护、装修等。
为了在资产负债表中反映这一点，你可以添加此定价。
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,300,000 USD
