#real-estate
Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
Ліміт SALT у $40 000: чи варто знову деталізувати витрати у 2026 році?
Закон OBBBA підвищив ліміт на відрахування SALT до $40 400 на 2026 рік, проте поступове скорочення MAGI на 30 центів за кожний долар у діапазоні від $505 000 до $606 333 створює ефективну граничну ставку близько 45% — так звану «торпеду SALT». Ось як вирішити, чи варто знову деталізувати витрати.
Визнання Boot згідно з розділом 1031: Готівковий Boot, іпотечний Boot та часткове відстрочення у формі 8824
Практичний посібник про те, як IRS обчислює boot у подібному обміні згідно з розділом 1031 — готівковий boot, іпотечний boot, чотири правила взаємозаліку, відновлення амортизації під 25%, перенесена база та звітність за формою 8824 — з робочим прикладом, який показує, як 200 000 доларів нового капіталу можуть нівелювати 200 000 доларів іпотечного boot.
Правила прихованого продажу за Розділом 707: Коли внесок у партнерство стає оподатковуваним продажем
Прихований продаж згідно з Розділом 707(a)(2)(B) об'єднує внесок у партнерство та пов'язаний з ним розподіл коштів в оподатковуваний продаж. Перекази протягом двох років вважаються продажем; частка умовного продажу дорівнює отриманій винагороді, поділеній на справедливу ринкову вартість майна.
Правила прихованого продажу згідно з Розділом 707(a)(2)(B): Як учасники LLC вносять майно та отримують кошти без виникнення оподатковуваного продажу
Розділ 707(a)(2)(B) перекваліфікує пов'язані внески майна та грошові розподіли учасникам LLC як оподатковувані продажі, якщо вони відбуваються протягом двох років. Огляд двоетапного тесту, спростовуваної дворічної презумпції, чотирьох регуляторних винятків, механізмів розподілу за рахунок запозичених коштів та розкриття інформації за формою 8275, що допомагає партнерам уникнути проблем із аудитом.
Форма 706-NA: Пастка на 60 000 доларів, яка може перетворити нерухомість іноземного інвестора в США на податок на спадщину в розмірі 40%
Іноземці-нерезиденти, які володіють нерухомістю в США, акціями американських корпорацій або іншим майном із місцезнаходженням у США, отримують звільнення від податку на спадщину лише на суму 60 000 доларів — на відміну від 13,99 мільйонів доларів для громадян у 2026 році — і сплачують до 40% з перевищення. Практичний посібник з Форми 706-NA, утримання податку за FIRPTA, пільг за договорами через Форму 8833, сертифікатів про передачу майна та структур «блокуючих корпорацій», які дійсно працюють.
Форма 8300: Звітність про готівкові операції на суму понад $10 000 для автодилерів, ювелірів, агентів з нерухомості та адвокатів
Форма 8300 вимагає від підприємств звітувати про готівкові платежі на суму понад $10 000 протягом 15 днів. Цей посібник охоплює інформацію про те, хто має подавати звіт, що вважається готівкою (включаючи касові чеки на суму менше ніж $10 000), правила агрегації за 24 години та 12 місяців, штрафи за структурування до $31 000 за форму, а також галузеві пастки, з якими стикаються автодилери, ювеліри, оператори нерухомості та адвокати.
Кваліфіковане майно для поліпшення за Розділом 168(e)(6): як облаштування ресторанів, роздрібної торгівлі та офісів відкриває 15-річний період амортизації та 100% бонусну амортизацію
Кваліфіковане майно для поліпшення (QIP) за Розділом 168(e)(6) дозволяє використовувати 15-річний період амортизації для внутрішнього облаштування нежитлових приміщень та претендувати на 100% бонусну амортизацію після прийняття OBBBA. Охоплює законодавчий тест, три виключення, історію переходу від TCJA до OBBBA, практичний приклад облаштування ресторану на суму $540,000 та компенсаційні відрахування за Формою 3115.
Розділ 163(h) Податкове вирахування відсотків за іпотекою у 2026 році: ліміт $750 тис., кредити за старими правилами та правила HELOC
Розділ 163(h) визначає, чи буде ваш найбільший рядок у Додатку A вирахуванням у розмірі $14 000 чи $8 500. Ось як насправді працюють постійний ліміт TCJA у $750 000, кредити до 2018 року на суму до $1 мільйона, правило «суттєвого поліпшення» для HELOC та повернення вирахування страхових внесків за іпотекою у 2026 році — з практичними прикладами та документами, необхідними для аудиту.
Обмеження процентних витрат згідно з Розділом 163(j): 30% ATI, звільнення для малого бізнесу та вибір для торгівлі нерухомістю
Розділ 163(j) обмежує вирахування процентних витрат бізнесу на рівні 30% від скоригованого оподатковуваного доходу (ATI), а закон OBBBA відновив додавання за типом EBITDA для податкових років, що починаються після 31 грудня 2024 року. Цей посібник детально описує розрахунок, звільнення для малого бізнесу згідно з Розділом 448(c), безвідкличний вибір для діяльності з нерухомістю, «пастку бази» EBIE для партнерств та порядок подання звітності за формою 8990.
Спеціальна оцінка використання за Розділом 2032A: зменште вартість спадщини сімейної ферми або закритого бізнесу на суму до 1,46 млн доларів у 2026 році
Розділ 2032A дозволяє виконавцям заповіту оцінювати відповідну нерухомість ферм або закритих підприємств за продуктивним використанням, а не за ринковою вартістю, з лімітом зниження в 1 460 000 доларів у 2026 році — що становить до 584 000 доларів економії на федеральному податку на спадщину за ставкою 40%. Вибір є безвідкличним, вимагає суттєвої участі та передбачає 10-річний період повернення податкових пільг.
Правила пасивних збитків за розділом 469: як інвестори в нерухомість розблоковують «заморожені» збитки
Практичний посібник з розділу 469 для інвесторів у нерухомість та власників додаткового бізнесу — сім тестів на суттєву участь, пільга на активну оренду в розмірі $25,000, виняток для фахівців з нерухомості, аспекти короткострокової оренди та правила розпорядження активами, що вивільняють відстрочені збитки.
Доктрина ступінчастих транзакцій: як IRS об'єднує багатоетапні податкові плани
Доктрина ступінчастих транзакцій дозволяє IRS розглядати послідовність формально окремих кроків як одну оподатковувану операцію. Цей посібник пояснює три тести, які застосовують суди — тест кінцевого результату, взаємної залежності та зобов'язання за угодою — знакові справи (Грегорі проти Хелверінга, Court Holding, Кімбелл-Даймонд), транзакції 2026 року з найбільшим ризиком (схеми drop-and-swap за статтею 1031, конвертація юридичних осіб перед продажем, дарування до завершення дії пільг на спадщину), а також методи документування, що роблять багатоетапні плани захищеними.