#real-estate
Облік нерухомості, відстеження майна та управління інвестиціями
Практичний посібник для правлінь ОСББ, скарбників та бухгалтерів невеликих фірм щодо вибору за Розділом 528, чотирьох тестів на відповідність Формі 1120-H, компромісу плоскої ставки 30% порівняно з Формою 1120, а також пояснення, чому кожне об'єднання має щорічно фіксувати голосування за Податковим роз’ясненням 70-604.
Стаття 45L виплачує забудовникам та девелоперам від 500 до 5000 доларів за енергоефективний будинок, але Закон One Big Beautiful Bill скасовує цю пільгу для будинків, придбаних після 30 червня 2026 року. Практичний посібник із сертифікації ENERGY STAR проти Zero Energy Ready, правил переважної заробітної плати для багатоквартирних будинків, виключення бази LIHTC та механізмів Форми 8908, які визначають, чи витримає пільга перевірку аудитом.
Як розділ 514 Податкового кодексу США оподатковує інвестиції з використанням кредитного плеча, що належать організаціям 501(c)(3), приватним фондам та самостійним IRA — включаючи розрахунок відсотка боргу до бази, механіку форми 990-T, 12-місячний період перегляду при продажу та виключення для нерухомості згідно з розділом 514(c)(9) для шкіл та пенсійних трастів.
Регламент 1.469-2(f)(6) рекласифікує чистий дохід від оренди майна, яке ви здаєте власному активному бізнесу, як непасивний, водночас залишаючи орендні збитки пасивними. Цей посібник пояснює цю асиметрію, розглядає приклад стоматолога з відрахуванням на сегментацію витрат у розмірі $200 000 і показує, як вибір групування згідно з Регламентом 1.469-4 може нівелювати дію цього правила.
Як правила IRS за Розділом 263(a)-3 щодо матеріального майна визначають, що малий бізнес може списати на витрати зараз, а що має капіталізувати протягом десятиліть — з трьома безпечними гаванями (de minimis $2,500/$5,000, правило для будівель малих платників податків та поточне обслуговування), тестом BRA та пасткою «одиниці майна», яка є причиною більшості помилок.
Галузеві аудити відшкодування виявляють, що 5–15% виставлених витрат CAM розраховані неправильно або не підлягають сплаті. Цей посібник пояснює, як читати річний підсумковий звіт орендодавця, де ховаються помилки в пропорційній частці та донарахуваннях, а також як оскаржити нарахування до завершення періоду аудиту.
Форма 1099-S відображає валову ціну продажу будинку, а не чисту, що зазвичай призводить до отримання повідомлень IRS CP2000 продавцями, чий прибуток повністю виключений з оподаткування згідно з Розділом 121. У цьому посібнику пояснюється процедура сертифікації за Rev. Proc. 2007-12, яка дозволяє уникати подання форми при продажу основного житла, порогові значення у $250,000/$500,000, пастку «нецільового використання», додану у 2008 році, та способи обґрунтованого звітування, коли уникнути форми 1099-S неможливо.
Закон OBBBA підвищив ліміт на відрахування SALT до $40 400 на 2026 рік, проте поступове скорочення MAGI на 30 центів за кожний долар у діапазоні від $505 000 до $606 333 створює ефективну граничну ставку близько 45% — так звану «торпеду SALT». Ось як вирішити, чи варто знову деталізувати витрати.
Практичний посібник про те, як IRS обчислює boot у подібному обміні згідно з розділом 1031 — готівковий boot, іпотечний boot, чотири правила взаємозаліку, відновлення амортизації під 25%, перенесена база та звітність за формою 8824 — з робочим прикладом, який показує, як 200 000 доларів нового капіталу можуть нівелювати 200 000 доларів іпотечного boot.
Прихований продаж згідно з Розділом 707(a)(2)(B) об'єднує внесок у партнерство та пов'язаний з ним розподіл коштів в оподатковуваний продаж. Перекази протягом двох років вважаються продажем; частка умовного продажу дорівнює отриманій винагороді, поділеній на справедливу ринкову вартість майна.
Розділ 707(a)(2)(B) перекваліфікує пов'язані внески майна та грошові розподіли учасникам LLC як оподатковувані продажі, якщо вони відбуваються протягом двох років. Огляд двоетапного тесту, спростовуваної дворічної презумпції, чотирьох регуляторних винятків, механізмів розподілу за рахунок запозичених коштів та розкриття інформації за формою 8275, що допомагає партнерам уникнути проблем із аудитом.
Іноземці-нерезиденти, які володіють нерухомістю в США, акціями американських корпорацій або іншим майном із місцезнаходженням у США, отримують звільнення від податку на спадщину лише на суму 60 000 доларів — на відміну від 13,99 мільйонів доларів для громадян у 2026 році — і сплачують до 40% з перевищення. Практичний посібник з Форми 706-NA, утримання податку за FIRPTA, пільг за договорами через Форму 8833, сертифікатів про передачу майна та структур «блокуючих корпорацій», які дійсно працюють.
