Оренда житла орендаторам Section 8: як працюють HAP-контракти, інспекції NSPIRE і розщеплені орендні платежі

Уявіть, що частина вашої орендної плати приходить одного і того же дня каждый місяць, сплачена безпосередно вам урядовою агенцією, которая почти ніколи не задержує оплату. Це є основна ідея програми Housing Choice Voucher — часто називаної Section 8 — і более 2.3 мільйона американських семей використовують її, щоб орендувати житло від приватних орендодателей, такиx як ви. Однак більшість малих орендодателей ніколи не брали ваучерних орендаторів, обычно потому что папери здаються страшними: HAP-контракти, інспекції, тести розумності орендної плати.

Цей посібник крок за кроком пояснює, як працює програма з боку владельца — послідовність оформлення оренди, контракт, що ви підписуєте, стандарт інспекції, як відбуваються розщеплені орендні платежі, що ви можете і не можете робить при скринінгу — щоб ви могли вирішити, чи ваучерні орендатори підходять до вашої стратегії оренди.

Як на самом ділі працює ваучерна програма​

Програма Housing Choice Voucher (HCV) фінансується федеральным Департаментом жилого строительства и городского развития США (HUD), але управляється локально публічными житловыми агенціями (PHA) — зазвичай міським або окружным житловым управліннем. Локальна PHA — це агенція, з якою ви на самом ділі будете мати справу: она видає ваучери відповіднім сім'ям, схвалює вашу квартиру, проводить інспекції и відправляє вам чек каждый місяць.

Розділення обязанностей важне, потому что оно відповідає на первое питание каждого орендодателя — "хто вибирає орендатора?" PHA визначає, чи сім'я отповідна для отримання помощи (лимити доходу, статус гражданства, правила біографії). Ви визначаєте, чи аплікант є підходящим орендатором для вашої власності, використовуючи ті ж самі критерії скринінгу, що застосовуєте до усіх інших. Ваучер приводить сім'ю в ваш пул аплікантів; він не обязує вас віддати їм ключи.

Коли сім'я с ваучером вирішує, что хочет вашу квартиру, начинається стандартна послідовність. Розуміння цієї послідовності заздалегідь предотвращає більшість роздражительности, о якій сообщают орендодатели, потому что почти каждая задержка приходить від кроку, о котором владелец не знал.

Послідовність оформлення оренди, крок за кроком​

Оренда ваучерному орендатору добавляє паралельну дорожку схволення паралельно вашій normale оренди. Тіпічно порядок такий:

1. Сім'я знаходить вашу квартиру. Владельці ваучерів шопять на приватному рынку, як любі орендатори, в пределах часу, відведенного на ваучер (зазвичай около 60 дней). Ви маркетуєте квартиру нормально і показуєте її нормально.
2. Запит на схволення оренди (RFTA). Коли обидві стороні хотять продовжить, ви подаєте пакет до PHA — зазвичай пропонований договір оренди, форму RFTA, в якой вказуєте бажану орендну плату, і деталі власності. Нічо ще не фінально.
3. Инспекція. PHA инспектирує квартиру на відповідність федеральным стандартам якості (детальніше о NSPIRE нижче). Платежі за помощь не поступають, поки квартира не пройде.
4. Розумність орендної плати. PHA порівнює вашу заявлену орендну плату с аналогічними квартирами без субсидий в районі. Якщо ваша оренда не відповідає ринку, PHA не схвалить її — навіть якщо орендатор готов платить более.
5. Підписання HAP-контракту и договору оренди. Ви підписуєте договір оренди з орендатором и отдельный контракт Housing Assistance Payments (HAP) з PHA. Допомога починається, коли обидві документа виконані і квартира пройшла інспекцію.

От начала до конца, розраховуйте на кілька недель — не дней. Врахуйте цей час въ ваше планування вакансій: квартира, которая здалася б ринковому орендатору за тиждень, може простоять від двох до чотирьох недель, пока идет процес PHA. Орендодатели, які знають це заздалегідь, відносяться к этому как к разовим затратам на вход; ти, хто не знає, відчувствують себе осліпленими.

HAP-контракт: Другий договор, що ви підписуєте​

HAP-контракт — це документ, который делает оренду ваучерникам іншою, так що прочитайте его, перш чим он вам знадобиться. Це стандартна форма HUD с трьома сторонами на самом ділі — ви, PHA, і (через обовязковий додаток до орендного договору) орендатор — і кілька условий удивляють новичків:

• Два платежі складають одну оренду. Каждый месяц ви отримуєте частину орендатора безпосередно від нього плюс житлову допомогу безпосередно від PHA. Часть PHA — надійна; частина орендатора несе такий ж ризик неплатежу, як любій оренди.
• Оренда ніколи не може перевищити розумну плату. На весь час субсидированного орендного відношення ваша контрактна оренда не може перевищувати останню визначену розумну оренду для аналогічних квартир без субсидий. Цей верхній предел також регулює підвищення оренди: ви повинні запросити їх письменно (більшість PHA потребують около 60 дней попередження до годовщини оренди), а PHA перевіряє розумність перед схволеннем.
• Ніяких сторонніх платежів, ніколи. Крім погодженої оренди орендатора і HAP, ви не можете збирати любі інші платежі чи винагороду за квартиру — не від сім'ї, не від кого-небудь іншого. Взимание дополнительной плати с ваучерного орендатора на стороні — это порушення контракту, що може призвести до розірвання HAP.
• Ви застосовуєте виконання свойого договору оренди. Неплатеж части орендатора, порушення договору оренди, і выселення — ваша відповідальність згідно зі штатним и локальним законом, точно так само, как с ринковим орендатором. PHA не виступає вашим колекторським агентом, і вы повинні повідомити PHA, коли починаєте процес виселення.
• Допомога може бути призупинена. Якщо квартира не пройде інспекцію і вы не виправите недоліки в срок, PHA призупиняет (абатирует) свои платежі, пока вы не виправите проблему — при тому що орендатор, як правило, продовжує жити. Задержки в технічному обслужуванні, що коштують ринковому орендодателю нічого, могут коштувати ваучерному орендодателю месяць субсидії.

Нічо з цього не обтяжуюче, коли вы бачите схему: контракт обмінює невелику свободу ціноутворення и паперну работу на плательщика, который не теряє роботу, не зникає, и не просить план оплати.

Інспекції NSPIRE: Новий стандарт​

Инспекція — це крок, о котором орендодатели хвилюються найбільше, и він только що змінився. HUD замінив старі Житлові стандарти якості (HQS) на Національні стандарти для фізичної інспекції нерухомості (NSPIRE), уніфікуючи інспекції по публічному житлу, ваучерам, і мультисімейним програм. PHA були зобов'язані завершити переход для ваучерних квартир до кінца 2025 року, так що если ваша квартира инспектирується сьогодні, очікуйте NSPIRE.

Що треба знати владельцу:

• Инспекції проходят по принципу "пройшов/не пройшов". Немає балів — квартира либо відповідає стандарту, либо ні, с недоліками, що треба виправити, і терміном для их виправлення.
• Здоров'я, безопасность и функціональність на першому місті. NSPIRE віддає приоритет условиям, що можуть на самом ділі нашкодити жителям — рабочим детекторам дыма и угарного газа, безпечній електриці и сантехніці, опаленню зимой, цілим вікнам и дверям, немає облупленої фарби на основі свинца в старіх квартирах — перед косметичними проблемами. Поцарапана стіна — не проблема; відсутствующий детектор або течущий водонагріватель — проблема.
• Три моменти інспекції важні. Первична інспекція перед началом HAP-контракту, періодичні повторні інспекції в течение орендного відношення (многі PHA инспектирують каждый год або два), и інспекції, вызвані скаргами, если орендатор або PHA сообщают о проблеме. Вы повинні забезпечити доступ; відмова в доступі може поставити під загрозу контракт.
• Невалені пункти означають час на ремонт, потім абатмент. Виправте недоліки в термін PHA — часто 24 часа для загрозливых умов, около 30 дней для остального — и повідомте о завершенні. Пропустіть термін — і платежі HAP зупиняться, поки ви не відповідаете вимогам.

Практичний крок — провести власну попереднюю інспекцію перед візитом PHA: протестуйте каждый детектор, запустить каждый кран и конфорку, перевірьте перила, замки и роботу вікон, и усуньте любі облуплені фарби в квартирах, построенных до 1978 року, згідно с безпечними практиками для свинца. Орендодатели, які провалюють, зазвичай провалюють на п'ятидолларовій деталі, которую ніколи не перевіряли.

Як працюють гроши: Стандарти оплати, частина орендатора, і ваша оренда​

Ваша контрактна оренда имеет два джерела — ринок и арифметика PHA — и обидві повинні согласитись.

Кожна PHA встановлює стандарт оплати, зазвичай від 90 до 110 відсотків від справедливої ринкової орендної плати HUD для цієї місцевості и розміру спальні. Цей стандарт обмежує, що PHA будет субсидировать. Сім'я орендатора, як правило, платить приблизно 30 відсотків своєго місячного скорректованного доходу за оренду и комунальні послуги (обмежено 40 відсотками доходу, коли начинається нове орендне відношенне, що обмежує, наскільки выше стандарту сім'я може досагати). PHA платить різницю між контрактною орендою и частиною орендатора, до стандарту.

Три наслідствия для ціноутворення:

• Вы не можете взимати з ваучерних орендаторов более, чем ринкова оренда. Розумність оренди порівнює вашу квартиру с неосистованими аналогами. Якщо ваша двушка заявлена по цене, которую ринковий орендатор не заплатив бы, PHA відхилить її, незалежно від стандарту оплати.
• Оренди выше стандарту потребують доход орендатора для покрытия різницы. Якщо ваша оренда перевищує стандарт оплати, орендатор платить різницю — но только в пределах лімітів доступності. Цена слишком далеко выше стандарту — и орендне відношенне не можна схвалити взагалі.
• Комунальні доплати змінюють розрахунки. Коли орендатори платять за комунальні послуги самі, PHA віднимає комунальну доплату від розрахунку части орендатора. Знайте, чи доплата для вашої квартири помогає або шкодить вашій заявленій оренді перед подачею RFTA.

По термінам, платежі HAP зазвичай поступають місячно через пряме депозит, коли контракт активен, с ретроактивним початком від дати вступлення контракту в силу. Свіряйте обидві потоки — депозит HAP плюс платіж орендатора — с контрактною орендою каждый месяц, по каждой квартире. Розщеплення — это особливость (половина вашої оренди почти гарантована) и бухгалтерська пастка (два плательщика, два графіка, один ряд в журналі).

Скринінг: Вы все ще вибираєте своих орендаторів​

Це найбільше нерозуміна частина програми. Рішення PHA про відповідність — не характерна референція, и приняття ваучерів не означає приймати кожного ваучерника. Вы проводите свой обычный скринінг — кредит, кримінальна історія, історія выселення, відгуки від орендодателей, перевірка доходу для части орендатора — згідно с тіми ж письменными критеріями, що застосовуєте до всіх аплікантів.

Дві охоронні межі. Перш за все, будьте послідовны: скринінг ваучерного апліканта более сурово, чем ринкового — это місце народження звинувачень в дискримінації. Друге, перевірьте правила вашого штату и місцевості про джерело доходу перед тим, как почнете рекламу або приймете рішення. Федеральний закон не вимагає від орендодателей приймати ваучери, но растущий список штатов и міст — включаючи Калифорнию, Нью-Йорк, Вашингтон и Мичиган, плюс десятки округів и міст — забороняє відмовити аплікантам, потому что они платять ваучером або іншою легальною допомогою. Федеральний законопроект, що добавив бы захисту за джерелом доходу в Fair Housing Act, був внесений в Конгресс, так що карта продовжує змінюватись.

Практична відповідність проста: ніколи не рекламуйте "No Section 8", застосовуйте одну письмену політику скринінгу до каждого апліканта, и документуйте недискримінаційну причину каждой відмови. Вы також можете збирати заставу за аренду від орендатора, згідно с лімітами вашого штату — ваучер не змінює закон про застави.

П'ять помилок, що коштують грошей орендодателям ваучерів​

1. Збирання чого-небудь крім схволеної оренди. Сторонні платежі, "ваучерні збори" або завищені застави порушують HAP-контракт и можуть призвести до его розірвання. Контрактна оренда — это вся оренда.
2. Пропуск реального скринінгу. Гарантована частина PHA робить спокус пропускати аплікантів. Памятайте, що вы андеррайтите частину орендатора, стан квартири и власний ризик выселення — скринуйте так, ніби вся оренда від цього залежить, потому что половина — так и є.
3. Відкладка технічного обслужування. З ринковим орендатором повільний ремонт ризикує раздражительністю. З ваучерним орендатором провалена повторна інспекція ризикує абатментом — частина PHA зупиняється, а орендатор залишається. Відносьтесь до пунктів інспекції как до работы в течение того ж тиждня.
4. Підвищення оренди без схволення. Річні підвищення дозволены, но их треба запросити письменно до терміну и проходять нову перевірку розумності. Несхволене підвищення недійствительно проти PHA и може порушити контракт.
5. Пропуск математики вакансій. Трек оформлення оренди взять неделі, и оборот знову запускає інспекцію и схволення. Длинні, стабильні ваучерні оренди прибуткові саме потому, что оборот дорогий — підтримуйте квартиру и відношення відповідним образом.

Тримайте бухгалтерію розщепленої оренди чистою з першого дня​

Оренда ваучерникам — это бухгалтерська дисциплина столько ж, сколько стратегія оренди. Кожна квартира тепер имеет два потоки доходу, що приходят по разним графікам, витрати на ремонт, вызвані інспекціями, що треба документувати швидко, застави за аренду, що регулюються лімитами штату, и запити на підвищення оренди, що потребують паперний след повідомлень и схволень от PHA. Орендодатели, які свіряють депозит HAP плюс платіж орендатора с контрактною орендою каждый месяц, знаходять недоимки, поки они малі; ти, хто змішують все по квартирам, виявляють их в податковий сезон.

Спростите свою бухгалтерію для оренди​

По мірі того, как ваш портфель оренди росте — ваучерні квартири, ринкові квартири, и розщеплені платежі між ними — підтримання організованими каждого потоку оренди, ремонту и застави — это то, що робить податковий сезон нудным. Beancount.io пропонує бухгалтерію в форматі простого тексту, що дає вам повну прозрачність и контроль над вашими финансовими даними — з версіонним контролем, аудитом и ШІ-готовністю. Почніть безкоштовно и побачите, чому орендодатели и фінансові професіонали переходять на бухгалтерію в форматі простого тексту.