Podielové spoluvlastníctvo: Ako spoluvlastniť nehnuteľnosť z výmeny bez toho, aby ste omylom vytvorili partnerstvo

Práve ste predali nájomný dom a hodiny na vašej výmene podľa § 1031 už tikajú: 45 dní na identifikáciu náhradnej nehnuteľnosti, 180 dní na uzavretie. Problém je, že váš výnos stačí len na zlomok profesionálne spravovanej komerčnej budovy, akú by ste skutočne chceli vlastniť. Partner vám ponúkne, že peniaze spojíte — ale tu číha pasca, ktorú väčšina vymieňajúcich nikdy neuvidí. Ak IRS rozhodne, že vaše spoluvlastníctvo je v skutočnosti partnerstvo, vaša výmena zlyhá už len na zaradení a každý dolár zisku, ktorý ste si mysleli, že ste odložili, sa stane zdaniteľným v roku predaja.

Podielové spoluvlastníctvo, zvyčajne skracované ako TIC, je forma vlastníctva vytvorená presne pre túto situáciu. Každý spoluvlastník drží priamy, listom zapísaný, nerozdelený podielový podiel na samotnej nehnuteľnosti — nie podiel v entite, ktorá nehnuteľnosť vlastní. Tento rozdiel je celá hra podľa § 1031, ktorý výslovne vylučuje podiely v partnerstve z režimu výmeny rovnakého druhu. Nastavte štruktúru správne a podielový podiel môže spĺňať podmienky náhradnej nehnuteľnosti. Nechajte usporiadanie skĺznuť k spoločnej podnikateľskej činnosti a vlastníte podiel v partnerstve oblečený do kostýmu TIC, ktorý nespĺňa nič.

Tento sprievodca vysvetľuje, čo vlastníctvo TIC je, prečo ho vymieňajúci používajú, 15 podmienok, ktoré Revenue Procedure 2002-22 stanovuje pre stanovisko IRS, a každodenné chyby, ktoré zničia zaradenie.

Čo podielové spoluvlastníctvo skutočne znamená​

Podielové spoluvlastníctvo je jedným zo základných spôsobov, ako môžu dvaja alebo viacerí ľudia spoločne vlastniť nehnuteľnosť podľa štátneho práva. Každý podielový spoluvlastník drží nerozdelený podielový podiel na celej nehnuteľnosti. Nerozdelený znamená, že žiadny vlastník nemôže ukázať na konkrétne krídlo budovy a nazvať ho svojím: 25-percentný vlastník vlastní štvrtinu každého štvorcového metra, každého dolára z nájmu a každej opravy strechy.

Niekoľko znakov odlišuje TIC od ostatných bežných foriem spoluvlastníctva:

• Nerovnaké podiely sú v poriadku. Na rozdiel od spoločného vlastníctva s právom prírastku, ktoré vyžaduje rovnaké podiely, vlastníci TIC môžu držať 40, 30, 20 a 10 percent alebo akékoľvek rozdelenie, ktoré listina uvádza.
• Žiadne právo prírastku. Keď podielový spoluvlastník zomrie, jeho podiel prechádza na dedičov alebo prostredníctvom závetu — nie automaticky na prežívajúcich spoluvlastníkov.
• Nezávislé práva na prevod. Každý vlastník môže vo všeobecnosti svoj podiel predať, zaťažiť hypotékou alebo darovať bez toho, aby žiadal o povolenie, hoci dohoda o spoluvlastníctve a veriteľ zvyčajne pripoja podmienky.
• Samostatné daňové vykazovanie. Každý vlastník vykazuje svoj vlastný podiel na nájmoch, výdavkoch a odpisoch. Neexistuje žiadne daňové priznanie entity.

Práve v poslednom bode sú daňové stávky. Ak spoluvlastníci začnú vystupovať ako podnik — spoločné bankové účty, spoločný obchodný názov, centralizovaná kontrola — IRS môže usporiadanie preklasifikovať na partnerstvo na účely federálneho zdanenia bez ohľadu na to, čo hovorí listina. Označenia podľa štátneho práva federálnu daňovú klasifikáciu nekontrolujú.

Prečo vymieňajúci podľa § 1031 používajú podiely TIC​

Odložená výmena podľa § 1031 prichádza s pevnou mechanikou. Náhradnú nehnuteľnosť musíte identifikovať do 45 dní od predaja, uzavrieť do 180 dní, použiť kvalifikovaného sprostredkovateľa na držanie výnosu a — čo je kritické — získať vlastnícky titul k náhradnej nehnuteľnosti rovnakým spôsobom, ako ste držali prevádzanú nehnuteľnosť. Daňovník, ktorý vlastnil nájomný dom priamo, ho nemôže vymeniť za podiel v partnerstve v nákupnom centre. Zákon tieto dvere výslovne zatvára.

Toto pravidlo rovnakého daňovníka kedysi vylučovalo menších vymieňajúcich z väčších nehnuteľností. Nemohli ste si dovoliť celú budovu a nemohli ste kúpiť podiel v partnerstve v nej. Od konca 90. rokov začali sponzori baliť podiely TIC ako náhradnú nehnuteľnosť pripravenú na kúpu: komerčná budova zapísaná až 35 spoluvlastníkom, z ktorých každý kupuje podielový podiel veľkosti podľa svojho výnosu z výmeny. Kupujúci získava priame, listom zapísané vlastníctvo nehnuteľnosti, ktoré môže spĺňať podmienky podľa § 1031, plus profesionálne spravovanie bez povinností prenajímateľa.

Podiely TIC tiež riešia problém odchodu z partnerstva. Keď sa partneri v partnerstve s nehnuteľnosťami nezhodnú — jeden chce vyplatiť, druhý chce vymeniť za novú nehnuteľnosť — samotné partnerstvo môže rozdeliť nerozdelené podiely TIC medzi partnerov v manévri bežne nazývanom drop-and-swap. Každý bývalý partner potom vymieňa (alebo predáva) nezávisle. Ak sa to urobí s dostatočným odstupom medzi rozdelením a výmenou, každý vlastník vymieňa svoj vlastný listom zapísaný podiel. Ak sa to urobí bezprostredne za sebou, IRS môže kroky zlúčiť a považovať celú vec za predaj zo strany partnerstva.

Pasca partnerstva: Prečo zaradenie rozhoduje o všetkom​

§ 1031 vylučuje podiely v partnerstve z oboch strán výmeny. Práve toto jediné vylúčenie je dôvodom, prečo štruktúrovanie TIC vôbec existuje. Otázka, ktorú IRS kladie, nikdy nie je „ako to nazýva listina?", ale „správa sa toto usporiadanie ako podnikateľský subjekt?"

Varovné signály zaobchádzania ako s entitou sú praktické, nie teoretické:

• Podanie daňového priznania partnerstva za nehnuteľnosť
• Prevádzka pod spoločným obchodným názvom alebo fiktívnym obchodným názvom
• Zhromažďovanie nájmov a úhrada výdavkov zo spoločného účtu, ktorý vlastníci kontrolujú spoločne
• Označovanie sa navzájom za partnerov alebo členov v dokumentoch
• Centralizácia skutočného rozhodovania v rukách manažéra, zatiaľ čo vlastníci len formálne schvaľujú
• Také prísne obmedzenie prevodov, že žiadny vlastník nemôže reálne vystúpiť

Ktorýkoľvek z nich oslabuje príbeh spoluvlastníctva. Niekoľko spolu ho môže potopiť. A keďže zaradenie je test faktov a okolností, neexistuje žiadny kontrolný zoznam, ktorý zaručuje bezpečie — čo nás privádza k tomu najbližšiemu, čo IRS kedy zverejnil.

Revenue Procedure 2002-22: 15 podmienok pre stanovisko​

Po tom, čo IRS odmietol niekoľko žiadostí o súkromné stanovisko k ponukám TIC, vydal v roku 2002 Revenue Procedure 2002-22. Pochopte, čo tento dokument je a čo nie. Nie je to bezpečný prístav a sám to uvádza: uvádza podmienky, za ktorých IRS zváži vydanie súkromného stanoviska, že nerozdelený podiel je spoluvlastníctvom a nie podnikateľským subjektom. Splnenie všetkých 15 nezaručuje priaznivé stanovisko ani kvalifikovanú výmenu a postup sa nesmie použiť ako audítorský štandard. Daňoví poradcovia ho používajú ako rámec pre štruktúrovanie a kontrolu dokumentov — nič viac.

S touto výhradou uvádzame 15 podmienok zrozumiteľne:

Vlastníctvo a počet osôb​

1. Skutočný titul TIC. Každý spoluvlastník drží titul priamo ako podielový spoluvlastník podľa miestneho práva alebo prostredníctvom entity ignorovanej na daňové účely. Nehnuteľnosť ako celok nie je zapísaná v partnerstve, korporácii ani LLC zdanenej ako samostatná entita.
2. Najviac 35 spoluvlastníkov. Manželský pár sa počíta ako jedna osoba a dedičia, ktorí zdedia podiel jedného spoluvlastníka, sa spolu počítajú ako jedna osoba.

Vystupovať a správať sa ako spoluvlastníci, nie ako spoločnosť​

3. Žiadne zaobchádzanie ako s entitou. Skupina nepodáva priznanie partnerstva ani korporácie, nepodniká pod spoločným názvom ani neprezentuje svojich členov ako partnerov, akcionárov alebo členov.
4. Obmedzená dohoda. Dohoda o spoluvlastníctve sa obmedzuje na samotnú nehnuteľnosť — hlasovanie, údržbu, právo prvej ponuky predtým, než niekto požiada o rozdelenie — namiesto vytvárania správy v štýle entity.
5. Skutočné hlasovacie práva. Veľké rozhodnutia — predaj, prenájom, požičanie proti nehnuteľnosti, najatie manažéra — vyžadujú jednomyslný súhlas. Každodenné záležitosti môžu prejsť s vlastníkmi držiacimi viac ako polovicu podielov.
6. Slobodný odchod v zásade. Každý vlastník môže previesť, rozdeliť alebo požičať proti svojmu vlastnému podielu. Zvyčajné obmedzenia veriteľov a práva prvej ponuky za trhovú hodnotu sú povolené, ale vlastník, ktorý nikdy nemôže odísť, vyzerá ako uzamknutý partner.

Peniaze idú podľa percent z listiny​

7. Výnos z predaja ide vlastníkom. Keď sa nehnuteľnosť predá, hromadná hypotéka sa splatí a zvyšok tečie spoluvlastníkom.
8. Príjmy a náklady zostávajú proporcionálne. Každý vlastník dostáva nájom a znáša náklady v presnom pomere k svojmu percentu z listiny. Ak jeden vlastník pokryje schodok druhého, záloha musí byť regresný dlh splatený do 31 dní — nie neformálna dotácia.
9. Dlh zostáva tiež proporcionálny. Hromadná pôžička zaistená celou nehnuteľnosťou sa rozdeľuje medzi vlastníkov podľa vlastníckeho percenta.

Žiadne skryté záruky ani vedľajšie podnikanie​

10. Opcie len za trhovú hodnotu. Akákoľvek kúpna opcia na podiel musí mať pri uplatnení realizačnú cenu v trhovej hodnote a žiadny vlastník nesmie držať predajnú opciu proti sponzorovi, veriteľovi, manažérovi, nájomcovi ani spriaznenej osobe, ktorá potichu zaručuje odchod.
11. Len činnosť prenajímania. Nehnuteľnosť sa obmedzuje na to, čo prenajímatelia bežne robia — udržiavajú, opravujú, prenajímajú, dávajú do nájmu. Prevádzkovanie podnikateľskej činnosti v priestoroch alebo poskytovanie významných neobvyklých služieb posúva usporiadanie k zaobchádzaniu ako s entitou. Služby vykonávané agentmi alebo spriaznenými osobami možno pripísať vlastníkom.

Manažér, nájmy, veriteľ a sponzor na princípe nezávislého vzťahu​

12. Obmedzený manažér. Zmluvy o správe sa obnovujú aspoň raz ročne, manažér nemôže byť zároveň nájomcom, čistý príjem musí byť vyplatený do troch mesiacov a — ostrá hrana — odmena manažéra nemôže závisieť od príjmu alebo zisku nehnuteľnosti.
13. Skutočné nájmy. Nájmy musia byť bona fide nájmy za trhovú cenu, nie vzorce viazané na čistý príjem, peňažný tok alebo rast vlastného kapitálu.
14. Nespriaznený veriteľ. Veriteľ nemôže byť spriaznený so spoluvlastníkom, sponzorom, manažérom ani nájomcom podľa pravidiel postupu o spriaznených osobách.
15. Ekonomika sponzora v trhovej hodnote. Kúpna cena a každý poplatok sponzora musia odrážať trhovú hodnotu a nemôžu byť viazané na príjem alebo zisk nehnuteľnosti.

Všimnite si vzorec prechádzajúci podmienkami 8 až 15: všetko musí byť proporcionálne, za trhové sadzby a nezávislé od ziskovosti. Vo chvíli, keď sa ekonomika ohne smerom k odmeňovaniu niekoho za výkon alebo chráneniu niekoho pred rizikom, usporiadanie začne páchnuť spoločným podnikom.

Ako vymieňajúci bežne narušujú štruktúru​

Vyššie uvedené podmienky opisujú dobre postavenú ponuku. Väčšina zlyhaní zaradenia pochádza z bežného správania po uzavretí, nie z pôvodných dokumentov:

• Podanie formulára 1065. Nič nehovorí „sme partnerstvo" tak ako priznanie partnerstva. Každý vlastník TIC vykazuje svoj podiel na nájmoch a výdavkoch vo svojom vlastnom formulári Schedule E. Spoločné priznanie môže zrušiť starostlivé štruktúrovanie jediným podaním.
• Vedenie jedného spoločného účtu. Zhromažďovanie každého šeku na nájom na spoločný účet a úhrada účtov z neho vyzerá ako spoločné podnikateľské operácie. Proporcionálna ekonomika znamená proporcionálne peňažné toky.
• Označovanie sa navzájom za partnerov. Neopatrný jazyk v e-mailoch, vedľajších dohodách a marketingových materiáloch sa stáva dôkazom. Vlastníci sú spoluvlastníci, bodka.
• Dávať manažérovi bianko šek. Ak manažér môže refinancovať, znovu prenajať alebo predať bez skutočného schválenia vlastníkov, ustanovenia o jednomyslnom hlasovaní sú fikcia — a jednomyslné hlasovanie je jedným z najjasnejších znakov skutočného spoluvlastníctva.
• Odmena založená na zisku. Manažér alebo sponzor platený percentom z čistého peňažného toku nespĺňa podmienku 12 už na prvý pohľad. Poplatky musia byť pevné alebo viazané na hrubé nájmy za trhové sadzby.
• Zamknutie východov. Obmedzenia prevodov tvrdšie ako zvyčajné právo prvej ponuky naznačujú, že investíciu kontroluje skupina, nie jednotlivec.
• Uponáhľaný drop-and-swap. Rozpustenie partnerstva na podiely TIC niekoľko dní pred výmenou vyzýva IRS, aby kroky zlúčil. Nechajte vlastníctvo TIC „dozrieť", zdokumentujte nezávislý investičný zámer a nechajte každého vlastníka urobiť vlastné rozhodnutia o výmene.

Ak kupujete podiel v sponzorovanej ponuke TIC, prečítajte si zmluvu o správe a podmienky financovania skôr, než si prečítate brožúru. Poplatky sponzora, spriaznení veritelia a voľnosť manažéra sú miesta, kde sa ponuky potichu odchyľujú od podmienok stanoviska.

Vykazovanie vášho podielu: Účtovníctvo, ktoré dokazuje spoluvlastníctvo​

Čisté knihy plnia pre vlastníka TIC dvojitú úlohu. Udržiavajú vaše daňové vykazovanie správne a sú papierovou stopou, ktorá ukazuje, že ste pôsobili ako nezávislý spoluvlastník, nie ako partner.

Každý vlastník sleduje svoj vlastný diel: svoje percento z hrubých nájmov, svoje percento z prevádzkových nákladov, svoj podiel na hromadnom dlhu a svoju vlastnú odpisovateľnú základňu. Odpisy si zaslúžia osobitnú pozornosť — vaša základňa, dátum uvedenia do používania a predchádzajúce odpisy z prevádzanej nehnuteľnosti (znížené o akúkoľvek prijatú hotovosť navyše) sa všetky prenášajú do výpočtu výmeny a len váš podiel na základni náhradnej nehnuteľnosti je váš na odpisovanie. Veďte záznamy nehnuteľnosti TIC fyzicky oddelene od akýchkoľvek kníh partnerstva alebo podnikania, ktoré tiež vediete, a nikdy nemiešajte jej prostriedky s účtom inej entity.

Knihy vlastníka TIC sú väčšinou alokačná aritmetika — tie isté percentá aplikované na každý výpis nájmov, daňový účet a poistné, mesiac po mesiaci. Zaznamenávanie týchto alokácií ako výslovných, kontrolovateľných záznamov v ledgeri pod kontrolou verzií znamená, že môžete svojmu CPA, a ak by na to niekedy prišlo, aj audítorovi, presne ukázať, ako každý dolár nasledoval listinu. Dokumentácia Beancount krok za krokom vysvetľuje sledovanie viacerých nehnuteľností.

V čase daní odolajte akémukoľvek návrhu — od predvolených nastavení softvéru po dobre mienených spoluvlastníkov — podať jediné priznanie za nehnuteľnosť. Jeden formulár 1065 s vaším menom je najdrahšia administratívna chyba, akú môže vlastník TIC urobiť.

TIC vs. DST: Ktorá podielová štruktúra sa hodí?​

Od vydania Revenue Ruling 2004-86 IRS prevzal Delaware Statutory Trust z veľkej časti trh s vopred pripravenými podielovými ponukami. DST je trust, ktorý vlastní nehnuteľnosť; investori držia prospešné podiely, ktoré stanovisko považuje na účely § 1031 za priame podiely na nehnuteľnosti. Predtým, než sa rozhodnete, stojí za to obe porovnať:

Ide o výmenu kontroly za pohodlie. TIC z vás robí skutočného vlastníka so skutočnými hlasmi — čo je tiež dôvod, prečo veritelia skúmajú každého spoluvlastníka a prečo jeden zdržanlivý môže zablokovať predaj. DST vymieňa všetku kontrolu za jednoduchosť a priateľskosť voči veriteľom. Zlaďte štruktúru s tým, ako veľmi sa chcete angažovať počas najbližších piatich až desiatich rokov.

Kontrolný zoznam due diligence pred kúpou​

Či už podiel prichádza od národného sponzora alebo od troch súrodencov, ktorí zdedia dvojdom, prejdite si so svojím daňovým poradcom tento zoznam skôr, než vyprší vaše identifikačné obdobie:

1. Overte, že listina skutočne prevádza titul podielového spoluvlastníctva podľa práva vášho štátu, v percentách, ktoré ponuka opisuje.
2. Prečítajte si dohodu o spoluvlastníctve, pokiaľ ide o hlasovanie, prevod, rozdelenie, požičiavanie a podmienky zlyhania, a každú porovnajte s 15 podmienkami vyššie.
3. Overte, že nájmy, výdavky, dlh a prípadný výnos z predaja všetky sledujú percentá z listiny — a že akékoľvek povolené zálohy sú krátkodobé regresné pôžičky.
4. Zmapujte každú právomoc, ktorú manažér má, ako je manažér platený, ako často sa zmluva obnovuje a čo sa stane s nerozdelenou hotovosťou.
5. Skontrolujte nájmy, či ide o trhové nájmy, veriteľa, či nemá väzby na spriaznené osoby, a poplatky sponzora, či nie sú viazané na zisk.
6. Zapojte svojho kvalifikovaného sprostredkovateľa skôr, než sa uzavrie prevádzaná nehnuteľnosť, a samostatne si overte totožnosť daňovníka, časovanie a požiadavky výmeny rovnakého druhu — zaradenie je len jednou časťou platnej výmeny.

Podielové spoluvlastníctvo urobené správne je jedným z mála spôsobov, ako môže stredne veľký vymieňajúci vstúpiť do inštitucionálnej triedy nehnuteľností bez toho, aby sa vzdal režimu výmeny. Cenou za vstup je disciplína: proporcionálne peniaze, jednomyslné veľké rozhodnutia, nezávislí poskytovatelia služieb a knihy, ktoré dokazujú každý kúsok z toho.

Udržujte záznamy o výmene organizované od prvého dňa​

Keď presúvate výnos z výmeny do spoluvlastnenej nehnuteľnosti, udržiavanie jasných záznamov o vašom vlastníckom percente, alokovaných príjmoch a výdavkoch a podiele na dlhu je nevyhnutné — vaše knihy sú súčasťou vašej obhajoby zaradenia. Beancount.io poskytuje účtovníctvo v čistom texte, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi — žiadne čierne skrinky, žiadne uzamknutie u dodávateľa. Začnite zadarmo a zistite, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na účtovníctvo v čistom texte.