Boot při výmene podobného majetku vysvetlený: Ako hotovosť, odpustenie dlhu a nepodobný majetok spúšťajú daň podľa § 1031

Predali ste svoju nájomnú nehnuteľnosť za 600 000 dolárov, vložili výnos do väčšej budovy na druhej strane mesta a nedotkli ste sa ani centu z hotovosti. Celý zmysel bol odložiť daň podľa § 1031. Potom vám zavolá váš daňový poradca: napriek tomu dlžíte daň zo zisku 70 000 dolárov.

To, čo sa stalo, má názov priamo z čias obchodovania na hranici: boot. Čokoľvek vo vašej výmene, čo nie je podobný majetok — hotovosť, ktorú ste si nechali, dlh, ktorého ste sa zbavili, vybavenie zabalené do obchodu — je boot a IRS zdaňuje váš zisk až do výšky prijatého bootu. Tu je vysvetlenie, ako boot funguje, pravidlo započítania, ktoré väčšina vymieňajúcich chápe naopak, a ako zabrániť tomu, aby vás čiastočný daňový účet zaskočil.

Čo znamená „boot" pri 1031 výmene​

Výmena podobného majetku vám umožňuje vymeniť nehnuteľnosť držanú na podnikanie alebo investíciu za inú nehnuteľnosť na podnikanie alebo investíciu bez vykázania zisku alebo straty. Kľúčové slovo je výlučne: zákon odkladá daň, keď sa podobný majetok vymieňa výlučne za podobný majetok.

V momente, keď popri náhradnom majetku dostanete niečo iné, § 1031(b) vyžaduje, aby ste vykázali zisk — ale nikdy viac než hodnotu toho niečoho iného. To niečo iné je boot. Riadi ho päť pravidiel:

1. Vykázaný zisk je obmedzený prijatým bootom. Ak ste realizovali zisk 200 000 dolárov, ale prijali boot 30 000 dolárov, vykážete 30 000 dolárov a odložíte zvyšných 170 000 dolárov.
2. Straty sa nikdy nevykazujú. Ak je výmena stratovou transakciou, § 1031(c) vám neposkytuje žiadny odpočet za stratu, s bootom alebo bez neho. Strata sa namiesto toho zakope do základu náhradného majetku.
3. Odklad nie je odpustenie. Zisk, ktorý odložíte, znižuje základ vášho náhradného majetku, takže daň sa stane splatnou, keď ho nakoniec predáte za hotovosť (pokiaľ opäť nevymeníte alebo nepodržíte do úpravy základu pri smrti).

Boot má tri formy a každá sa do výmeny vkráda vlastným spôsobom.

Tri druhy bootu​

1. Hotovostný boot​

Najjednoduchší druh: peniaze, ktoré vám zostanú na konci výmeny. Predáte za 600 000 dolárov, kúpite náhradu za 560 000 dolárov a necháte si 40 000 dolárov na rekonštrukciu — tých 40 000 dolárov je hotovostný boot a je to zdaniteľný zisk v rozsahu, v akom máte zisk.

Hotovostný boot nevyžaduje úmyselné vybratie. Pomerné vyrovnania v váš prospech pri uzávierke, kredit od predávajúceho, ktorý ste si vyjednali pri náhradnom majetku, alebo prostriedky výmeny uvoľnené vám, pretože náhrada stála menej, než sa očakávalo, sa všetky počítajú. IRS nezaujíma prečo hotovosť zostala u vás; zaujíma ho, že ju podobný majetok nepohltil.

2. Hypotekárny boot (odpustenie dlhu)​

Toto je ten, ktorý ľudí prekvapí, pretože na váš účet nikdy nedorazia žiadne peniaze. Ak bola hypotéka na nehnuteľnosti, ktorú ste odovzdali, väčšia než hypotéka na nehnuteľnosti, ktorú ste dostali, rozdiel je odpustenie dlhu — a odpustenie dlhu sa posudzuje presne ako prijatá hotovosť.

Povedzme, že vaša odovzdaná nájomná nehnuteľnosť mala hypotéku 350 000 dolárov a váš náhradný majetok nesie len úver 320 000 dolárov. Tých 30 000 dolárov zrušeného dlhu je 30 000 dolárov bootu, zdaniteľných, aj keď ste nikdy nevideli šek. Vymieňajúci, ktorí zámerne znižujú svoju páku — napríklad splácajú dlh, keď sa blížia k dôchodku — bežne spúšťajú hypotekárny boot bez toho, aby si to uvedomovali.

3. Boot z nepodobného majetku​

Čokoľvek, čo dostanete a čo nie je podobná nehnuteľnosť, sa počíta ako boot v jeho reálnej trhovej hodnote. Keďže zákon o znížení daní a zamestnanosti (TCJA) obmedzil § 1031 na nehnuteľnosti (s účinnosťou od 1. januára 2018), táto kategória je väčšia, než mnohí vymieňajúci očakávajú:

• Osobný majetok zabalený do obchodu — spotrebiče, nábytok, vybavenie alebo vozidlá prevedené s nehnuteľnosťou — je boot, pretože osobný majetok už vôbec nekvalifikuje na režim podobného majetku.
• Zahraničná nehnuteľnosť prijatá výmenou za americkú nehnuteľnosť nie je podobná a naopak.
• Podielové účasti, akcie, dlhopisy a zmenky sú z režimu podobného majetku vylúčené zákonom.

Zmluva, ktorá oceňuje budovu a jej obsah ako jednu paušálnu sumu, je klasická pasca: IRS môže časť vášho výnosu prealokovať na osobný majetok a zdaniť ho ako boot.

Pravidlo započítania, ktoré väčšina vymieňajúcich chápe naopak​

Tu je pravidlo, ktoré zachráni — alebo potopí — väčšinu čiastočných výmen: hotovosť, ktorú vložíte do obchodu, kompenzuje hypotekárny boot, ktorý dostanete, ale nový dlh nikdy nekompenzuje hotovostný boot, ktorý dostanete. Funguje len jedným smerom.

• Hotovosť kompenzuje odpustenie dlhu. Ak máte hypotekárny boot 50 000 dolárov (zrušený dlh), ale prinesiete 50 000 dolárov čerstvej hotovosti na uzávierku náhrady, obe sa započítajú na nulu. Žiadny zdaniteľný boot.
• Dlh nikdy nekompenzuje ponechanú hotovosť. Ak si vreckáte 50 000 dolárov z výnosu, ale vezmete na seba dodatočný dlh 80 000 dolárov na náhradnom majetku, stále máte 50 000 dolárov zdaniteľného hotovostného bootu. Dodatočné pôžičky vám nijako nepomôžu.

Praktický záver: na odloženie 100 % zisku musíte kúpiť náhradný majetok v hodnote aspoň takej, ako je to, čo ste predali (vymeňte rovnakú alebo vyššiu hodnotu), reinvestovať všetok svoj kapitál a nahradiť všetok svoj dlh — dorovnajúc akýkoľvek schodok hotovosťou z vlastného vrecka. Ak vynecháte čokoľvek z týchto troch, schodok sa stane bootom.

Vypracovaný príklad​

Prejdite si realistickú výmenu, aby ste videli, ako diely zapadajú:

• Odovzdaný majetok: predaný za 600 000 dolárov; upravený základ 400 000 dolárov; hypotéka 350 000 dolárov.
• Realizovaný zisk: 600 000 − 400 000 = 200 000 dolárov.
• Náhradný majetok: kúpený za 560 000 dolárov s hypotékou 320 000 dolárov; necháte si 40 000 dolárov z výnosu.

Teraz vypočítajte boot:

• Hotovostný boot: 40 000 dolárov ponechaných.
• Hypotekárny boot: 350 000 − 320 000 = 30 000 dolárov odpustenia dlhu.
• Celkový prijatý boot: 70 000 dolárov.

Keďže váš realizovaný zisk 200 000 dolárov prevyšuje boot 70 000 dolárov, vykážete tento rok zdaniteľný zisk 70 000 dolárov a odložíte zvyšných 130 000 dolárov. Keby ste namiesto toho priniesli na uzávierku 30 000 dolárov hotovosti (čím by ste vymazali hypotekárny boot) a reinvestovali celý výnos, celých 200 000 dolárov by bolo odložených.

Všimnite si, čo určuje daňový charakter tohto vykázaného zisku: zachováva si charakter, aký by mal pri priamom predaji — vrátane akéhokoľvek spätného získania odpisov, ktoré sa zdaňuje ako prvé z vykázaného zisku. Boot nevytvára len nejaký daňový účet; môže vytvoriť účet zdanený vyššími sadzbami spätného získania.

Päť spôsobov, ako sa boot vkradne do výmeny​

Väčšina bootu je náhodná. Dávajte pozor na týchto päť:

1. Zníženie hodnoty. Kúpa lacnejšej náhrady, než ste predali, zaručuje zvyšný výnos — hotovostný boot — pokiaľ nezískate ďalší náhradný majetok, ktorý by ho pohltil.
2. Zmenšenie hypotéky. Refinancovanie náhrady menším úverom alebo kúpa bez bremena len s časťou výnosu vytvára hypotekárny boot za každý dolár nenahradeného dlhu.
3. Paušálne obchody s osobným majetkom. Predaje fariem, reštaurácií a krátkodobých nájmov bežne zahŕňajú do ceny vybavenie, zariadenie alebo vozidlá. Každý dolár priradený k nehnuteľnému majetku je boot. Získajte písomné rozdelenie v kúpnej zmluve.
4. Refinancovanie v nesprávnom čase. Vybratie hotovosti z odovzdaného majetku krátko pred výmenou alebo z náhrady krátko po nej vyzýva IRS, aby prekvalifikoval výnos úveru ako boot. Nechajte akékoľvek refinancovanie dostatočne ďaleko od okna výmeny.
5. Tesné minutie cieľa reinvestovania celej hotovosti. Vymieňajúci niekedy nechajú nevyčerpaných niekoľko tisíc dolárov, pretože náhrada stála o niečo menej než predajná cena. Neexistuje žiadna výnimka de minimis — aj malý zvyšok je plne zdaniteľný boot (hoci len do výšky vášho celkového zisku).

Termíny a mechanika, ktoré nemôžete zmeškať​

Boot má význam len vtedy, ak samotná výmena kvalifikuje, a kvalifikácia je nekompromisná:

• Pravidlo 45-dňovej identifikácie. Potenciálny náhradný majetok musíte písomne identifikovať do 45 dní od predaja odovzdaného majetku.
• Pravidlo 180-dňovej uzávierky. Náhradný majetok musíte dostať do skoršieho z týchto dátumov: 180 dní po predaji alebo dátum splatnosti vášho daňového priznania (s predĺženiami) za rok predaja.
• Nedotýkajte sa peňazí. Nemôžete mať skutočný ani konštruktívny príjem výnosu z predaja — ani krátko, ani v úschove. Kvalifikovaný sprostredkovateľ musí držať prostriedky medzi uzávierkami. Dotknite sa hotovosti a výmena sa zrúti na zdaniteľný predaj.
• Len na podnikanie alebo investíciu. Majetok držaný predovšetkým na predaj (zásoby „flippera") a osobné rezidencie nekvalifikujú. Ani výmena amerického majetku za zahraničný.

Zmeškajte termín alebo prijmite prostriedky a neexistuje žiadny čiastočný kredit: celý predaj sa stane zdaniteľným vrátane výpočtov bootu.

Hlásenie bootu: Formulár 8824 a váš nový základ​

Každá výmena podobného majetku — s bootom alebo bez neho — sa hlási IRS na formulári 8824, Like-Kind Exchanges, ktorý sa podáva s vaším priznaním za rok, v ktorom ste previedli odovzdaný majetok. Formulár prechádza reálnymi trhovými hodnotami, hypotékami, prijatým a zaplateným bootom, realizovaným ziskom a vykázaným ziskom a vypočítava základ majetku, ktorý ste dostali.

Tento základ náhrady je dôležitejší, než si väčšina vymieňajúcich uvedomuje. V hrubých rysoch sa váš nový základ rovná vášmu starému základu plus akýkoľvek vykázaný zisk a akákoľvek zaplatená hotovosť mínus akýkoľvek prijatý boot a hotovosť. Každý dolár bootu, z ktorého ste zdanení, pridáva k základu náhradného majetku (už ste z neho zaplatili daň), zatiaľ čo každý odložený dolár z neho odčíta (daň je stále v ňom zakotvená). Nedbalé sledovanie základu sa tu znásobuje pri sériových výmenách — investori, ktorí opakovane používajú 1031 bez čistých záznamov, nakoniec nedokážu svoj základ vôbec preukázať.

Uchovajte uzávierkové výpisy z oboch strán, dohodu o výmene, oznámenie o identifikácii a pracovné podklady formulára 8824 spolu tak dlho, ako vlastníte náhradný majetok, plus premlčaciu lehotu po jeho predaji. IRS vás môže požiadať o doloženie základu, ktorý prešiel tromi výmenami pred desaťročím.

Sledujte každú časť, akoby na tom závisel váš odklad — pretože závisí​

1031 výmena sú v skutočnosti tri účtovné problémy spojené dokopy: upravený základ toho, čo ste predali, boot aritmetika na oboch stranách uzávierky a prenesený základ toho, čo ste kúpili. Každý z nich potrebuje vlastnú papierovú stopu — záznamy o kúpe a vylepšeniach pre starý základ, zúčtovacie výpisy a úverové dokumenty pre započítanie bootu a čistý otvárací záznam pre náhradný majetok, ktorý vaše budúce ja (a váš daňový poradca) dokáže sledovať bez archeológie.

To je problém knižnej disciplíny rovnako ako daňový problém. Ak vaše záznamy o nehnuteľnostiach žijú v škatuli od topánok s PDF a v tabuľke naposledy aktualizovanej pred dvoma refinancovaniami, teraz je čas to napraviť: zrekonštruujte upravený základ odovzdaného majetku predtým, ako ho uvediete na trh, zosúlaďte každý dolár bootu pri uzávierke a otvorte knihy náhradného majetku s vypočítaným preneseným základom hneď v prvý deň. Dokumentácia Beancount ukazuje, ako účtovníctvo v čistom texte udržiava transakcie s viacerými časťami, ako sú tieto, explicitné a auditovateľné, a dashboard Fava uľahčuje kontrolu výsledných zostatkov predtým, než tak urobí váš daňový poradca.

Udržujte svoju výmenu — a svoje knihy — čisté od prvého dňa​

Boot premení daňovo odloženú výmenu na čiastočne zdaniteľnú vždy, keď z obchodu unikne hotovosť, odpustenie dlhu alebo nepodobný majetok — takže jeho identifikácia pred uzávierkou, nie po nej, je to, čo oddeľuje čistý odklad od aprílového prekvapenia. Beancount.io poskytuje účtovníctvo v čistom texte, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi, takže každá časť výmeny zostáva sledovateľná aj po rokoch. Začnite zadarmo a preneste do svojich kníh rovnakú dôslednosť, akú pravidlá 1031 vyžadujú od vašej výmeny.