Ako sa zbaviť PMI: Zrušenie pri 80 % LTV, automatické ukončenie pri 78 % a prečo FHA úvery hrajú podľa iných pravidiel

Každý mesiac možno platíte niekoľko stoviek dolárov za poistku, ktorá chráni niekoho iného. Súkromné hypotekárne poistenie (PMI) kryje vášho veriteľa — nie vás — proti riziku, že nesplatíte úver, a pri konvenčnom úvere s menej ako 20-percentnou zálohou zvyčajne stojí 0,46 až 1,50 percenta z výšky úveru ročne, podľa Housing Finance Policy Center Urban Institute. Pri úvere 400 000 dolárov to je približne 150 až 500 dolárov mesačne — za krytie, z ktorého nikdy nebudete mať osobný prospech. Dobrá správa: federálny zákon vám dáva nielen jeden, ale hneď dva východy, a mnohí vlastníci domov prechádzajú okolo toho prvého celé roky, bez toho aby si to uvedomili.

Tento sprievodca presne vysvetľuje, kedy môžete PMI zrušiť, kedy ho váš správca úveru musí automaticky odstrániť, aké podmienky vás môžu zablokovať a prečo dlžníci s FHA čelia úplne inej sade pravidiel.

PMI za 60 sekúnd: Za čo vlastne platíte​

Keď pri konvenčnej hypotéke dáte ako zálohu menej ako 20 percent, váš veriteľ zvyčajne vyžaduje PMI. Zariaďuje ho veriteľ, poskytuje súkromný poisťovateľ a účtuje sa vám — najčastejšie ako samostatná položka v rámci vašej mesačnej splátky hypotéky. Vaše náklady závisia najmä od vášho kreditného skóre a pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV): čím nižšie skóre a čím menšia záloha, tým vyššie poistné.

Dve veci, ktorými PMI nie je:

• Nie je to poistenie domácnosti. To chráni váš majetok pred požiarom, búrkami a nárokmi na zodpovednosť. PMI chráni iba pozíciu veriteľa vo vašom úvere.
• Nie je trvalé — pri konvenčnom úvere. Na rozdiel od niektorých štátom podporovaných programov má konvenčné PMI zákonom stanovený dátum ukončenia. Poznať pravidlá je rozdiel medzi tým, či ho budete platiť tri roky alebo desať.

Vaše dve federálne práva podľa zákona na ochranu vlastníkov domov​

Pred rokom 1998 veritelia nemali povinnosť informovať vás, kedy by mohlo PMI zmiznúť, a mnohí dlžníci ho platili dávno po prekročení 20-percentného vlastného kapitálu. Kongres odpovedal zákonom Homeowners Protection Act z roku 1998 (HPA), ktorý pokrýva väčšinu konvenčných, konformných hypoték na primárne bydlisko uzavretých 29. júla 1999 alebo neskôr. Dáva vám dve samostatné práva.

Pre obe je dôležitá jedna definícia: „pôvodná hodnota" znamená nižšiu z hodnôt zmluvnej kúpnej ceny a hodnoty stanovené odhadom pri uzavretí — nie to, koľko má váš dom hodnotu dnes. Všetky percentá uvedené nižšie sa počítajú z tohto zmrazeného čísla, pokiaľ výslovne nepožiadate svojho správcu úveru, aby zohľadnil aktuálnu trhovú hodnotu, čo je iný proces s prísnejšími pravidlami (viac o tom nižšie).

Právo 1: Zrušenie na žiadosť dlžníka pri 80 percentách​

Máte právo požiadať svojho správcu úveru písomne o zrušenie PMI k dátumu, kedy je prvýkrát naplánované, že váš zostatok istiny dosiahne 80 percent pôvodnej hodnoty — teda v bode, kedy držíte 20 percent vlastného kapitálu. Váš formulár o zverejnení PMI z uzavretia úveru by mal uvádzať tento dátum a váš správca úveru vám musí každý rok pripomenúť vaše práva na zrušenie.

Na získanie zrušenia musíte spravidla preukázať všetko z nasledujúceho:

• Nemáte žiadne omeškanie s hypotékou. Žiadna platba po lehote 30 alebo viac dní za predchádzajúcich 12 mesiacov a žiadna 60 alebo viac dní po lehote za predchádzajúcich 24 mesiacov.
• Žiadne podriadené záložné práva. Úver na vlastný kapitál alebo HELOC na nehnuteľnosti môže zablokovať zrušenie, kým nie je splatený alebo kým kombinované LTV nedosiahne prahovú hodnotu správcu úveru.
• Hodnota nehnuteľnosti neklesla. Správca úveru môže vyžadovať dôkaz — často odhad makléra alebo znalecký posudok na vaše náklady — že dom má stále hodnotu aspoň svojej pôvodnej hodnoty.
• Písomnú žiadosť. Zrušenie pri 80 percentách nikdy nie je automatické. Ak nikdy nepožiadate, platíte ďalej až do ďalšej prahovej hodnoty.

Právo 2: Automatické ukončenie pri 78 percentách​

Ak neurobíte nič, váš správca úveru musí automaticky ukončiť PMI k dátumu, kedy je prvýkrát naplánované, že váš zostatok dosiahne 78 percent pôvodnej hodnoty podľa vášho pôvodného splátkového kalendára — za predpokladu, že k tomuto dátumu nemáte omeškanie. Žiadna žiadosť, žiadny odhad, žiadna akcia z vašej strany.

Dve dôležité podmienky:

• Slovo „naplánované" tu zohráva skutočnú úlohu. Dátum 78 percent sa počíta z vášho pôvodného splátkového kalendára, nie z vášho skutočného zostatku. Mimoriadne splátky istiny vás v skutočnosti dostanú na 78 percent zostatku skôr, ale automatické ukončenie stále nastane k naplánovanému dátumu — preto žiadosť o predčasné zrušenie pri 80 percentách namiesto čakania zvyčajne ušetrí viac.
• Vysoko rizikové úvery sú oslobodené od automatického ukončenia pri 78 percentách. Pri úveroch, ktoré HPA klasifikuje ako vysoko rizikové, správca úveru nie je povinný ukončiť ich pri 78 percentách — ale posledná záchranná sieť nižšie stále platí a stále môžete požiadať o zrušenie pri 80 percentách.

Záchranná sieť: ukončenie v strede obdobia splácania úveru​

Ak je PMI z nejakého dôvodu stále v platnosti v strede vášho obdobia splácania — napríklad v 15. roku 30-ročného úveru — správca úveru ho vtedy musí ukončiť, pokiaľ nemáte omeškanie. Toto pokrýva okrajové prípady: vysoko rizikové úvery, dlžníkov, ktorí mali omeškanie a napravili ho, a úvery, ktoré predchádzajú iným ochranám zákona.

Čo HPA nepokrýva​

• FHA a VA úvery. Tie majú vlastné režimy hypotekárneho poistenia (pozri sekciu o FHA nižšie). VA úvery nemajú žiadne mesačné hypotekárne poistenie — iba vstupný poplatok za financovanie.
• Hypotekárne poistenie platené veriteľom (LPMI). Ak váš veriteľ zaplatil poistné výmenou za mierne vyššiu úrokovú sadzbu, nie je čo zrušiť: vaše „PMI" je zabudované priamo v sadzbe. Refinancovanie je jediným východiskom.
• Úvery uzavreté pred 29. júlom 1999. Práva na zrušenie a ukončenie podľa zákona sa neuplatňujú, hoci vaša úverová zmluva alebo štátny zákon vám môže poskytnúť podobné práva — váš správca úveru je povinný vás o nich informovať. V opačnom prípade odstránite PMI starým spôsobom: požiadajte a doložte 20 percent vlastného kapitálu.

Ako požiadať o zrušenie: postup krok za krokom​

Poznať pravidlo 80 percent je nultý krok. Tu je návod, ako ho skutočne vykonať.

1. Nájdite svoj spúšťací dátum a svoje čísla. Vytiahnite pôvodné zverejnenie PMI z balíka dokumentov k uzavretiu úveru (uvádza naplánovaný dátum 80 percent) alebo zavolajte svojmu správcovi úveru a požiadajte oň — správcovia úveru musia viesť telefónne číslo špeciálne pre otázky o PMI. Vydeľte svoj aktuálny zostatok istiny pôvodnou hodnotou domu. Pri 0,80 alebo menej môžete požiadať.

2. Najprv si skontrolujte históriu platieb. Vytiahnite výpisy za 12 mesiacov. Jediná platba po lehote 30 dní za posledný rok je najčastejším dôvodom, prečo správcovia úveru zamietnu zrušenie, a zároveň je najľahšie napraviteľná trpezlivosťou: počkajte, kým oneskorená platba „vyprší", potom požiadajte znova.

3. Pred zaplatením odhadu sa opýtajte na nadstavby investora. Váš správca úveru sa zodpovedá investorovi, ktorý vlastní váš úver (často Fannie Mae alebo Freddie Mac), a investori pridávajú pravidlá o minimálnej dobe držby, keď je zrušenie založené na aktuálnej odhadovanej hodnote vášho domu namiesto naplánovaného splácania. Typická nadstavba vyžaduje 75 percent LTV, ak vlastníte dom dva až päť rokov, uvoľňuje sa na 80 percent po piatich rokoch, plus dva roky vlastníctva, kým sa žiadosť založená na hodnote vôbec zváži. Ak žiadate na základe naplánovaného zostatku pri 80 percentách pôvodnej hodnoty, platí štandardný test HPA — ale overte si, na ktorej koľaji ste, pretože odhad za 300 až 600 dolárov objednaný na nesprávnej koľaji sú vyhodené peniaze.

4. Podajte žiadosť písomne. Zavolajte, aby ste zistili presný postup správcu úveru, a potom ho dodržte do bodky — väčšina vyžaduje písomnú žiadosť plus dôkaz o hodnote (odhad alebo odhad makléra, ktorý si objednajú, zvyčajne na vaše náklady) a čestné vyhlásenie, že nemáte podriadené záložné práva. Uchovajte si kópie všetkého s dátumami.

5. Overte odstránenie na ďalšom výpise. PMI by malo zmiznúť z rozpisovania platby v mesiaci po schválení. Správcovia úveru boli sankcionovaní za naťahovanie pri oprávnených zrušeniach, takže ak prejdú mesiace bez zmeny, eskalujte písomne — a vedzte, že Consumer Financial Protection Bureau prijíma sťažnosti na zlyhania pri zrušení PMI.

Štyri rýchlejšie cesty von​

Čakanie na splátkový kalendár je najpomalšia cesta. Tieto posúvajú dátum skôr:

Platte mimoriadne splátky istiny. Každý dodatočný dolár istiny ťahá váš skutočný zostatok rýchlejšie k 80 percentám — vtedy požiadate o zrušenie namiesto čakania na automatické ukončenie pri 78 percentách. Prejdite si svoju amortizačnú tabuľku, aby ste videli, ako mierny mesačný príplatok posúva dátum; úspora z PMI sa vrství na úspore z úrokov.

Požiadajte o zrušenie založené na hodnote po zhodnotení alebo vylepšeniach. Ak váš trh vzrástol alebo rekonštrukcia pridala skutočnú hodnotu, nový odhad ukazujúci 80 percent LTV voči aktuálnej hodnote môže ukončiť PMI o roky skôr. Majte na pamäti nadstavby o dobe držby vyššie a buďte realistickí pri matematike odhadu: pri kúpe za 400 000 dolárov s 10-percentnou zálohou potrebujete, aby bol dom ohodnotený na 450 000 dolárov, aby ste dosiahli 80 percent pri zostatku 360 000 dolárov.

Refinancujte do nového úveru pri 80 percent LTV alebo menej. Refinancovanie úplne nahrádza váš úver, takže PMI na novom jednoducho neexistuje, ak máte 20 percent vlastného kapitálu. Toto je správny krok, keď sadzby od vášho nákupu klesli alebo keď vás samotné zhodnotenie dostalo za hranicu — ale porovnávajte celkové náklady, nie iba mesačnú splátku: 2 až 5 percent na nákladoch na uzavretie môže trvať roky, kým sa vráti iba z úspory na PMI.

Odstráňte blokujúce druhé záložné právo. Ak je HELOC alebo úver na vlastný kapitál jedinou vecou stojacou medzi vami a zrušením, jeho splatenie alebo zatvorenie môže byť najlacnejším dostupným „odstránením PMI".

Jedna vec, ktorá sama o sebe PMI neodstráni: recast úveru (opätovná amortizácia). Recast znižuje vašu splátku po jednorazovej sume, ale väčšina správcov úveru ponecháva PMI v platnosti — stále musíte požiadať o zrušenie podľa štandardných pravidiel.

Prečo FHA úvery hrajú podľa iných pravidiel​

Ak máte FHA úver, takmer nič z vyššie uvedeného neplatí. FHA hypotekárne poistenie sa nazýva MIP (mortgage insurance premium), riadi sa pravidlami HUD a nie HPA, a dvere von sú užšie:

• Úvery potvrdené 3. júna 2013 alebo neskôr so zálohou nižšou ako 10 percent: MIP trvá po celú životnosť úveru. Neexistuje právo požiadať pri 80 percentách ani automatické ukončenie pri 78 percentách. Jediné spôsoby von sú splatenie úveru alebo refinancovanie do ne-FHA úveru.
• Úvery z rovnakého obdobia so zálohou 10 percent alebo viac: MIP sa zruší po 11 rokoch. Nie pri prahovej hodnote zostatku — podľa hodín.
• Úvery potvrdené pred 3. júnom 2013: MIP sa zruší pri 78 percent LTV, podobne v duchu ako konvenčné automatické ukončenie.

FHA poistenie má tiež dve časti: vstupné poistné 1,75 percenta z úveru (zvyčajne pripočítané k zostatku) plus ročné poistné — 0,15 až 0,75 percenta v závislosti od veľkosti a lehoty úveru, pričom väčšina dlžníkov platí 0,55 percenta — účtované mesačne. Tieto nahromadené náklady sú dôvodom, prečo je refinancovanie z FHA do konvenčného úveru jedným z najvýnosnejších krokov, ktoré môže dlžník s FHA s 20 percentami vlastného kapitálu urobiť: úplne sa zbavíte mesačného MIP a ak sa vaše kreditné skóre od kúpy zlepšilo, môžete získať aj lepšiu sadzbu. Len overte, že sadzba nového úveru a náklady na uzavretie odôvodňujú zmenu, a nezabudnite, že refinancovanie reštartuje váš amortizačný kalendár, pokiaľ nezvolíte kratšiu lehotu.

Chyby, ktoré udržujú PMI nažive dlhšie, než by malo​

• Predpoklad, že pri 80 percentách zmizne automaticky. Nezmizne. Osemdesiat percent je právo, ktoré musíte uplatniť písomne; iba 78 percent je automatických.
• Ignorovanie ročného zverejnenia PMI. Váš správca úveru vám musí každý rok pripomenúť vaše práva na zrušenie. Berte toto oznámenie ako podnet na opätovný prepočet vášho LTV.
• Nechávanie malej oneskorenej platby v okne. Jedna platba 30 dní po lehote za 12 mesiacov môže potopiť žiadosť. Nastavte si automatické platby aspoň na minimum, ak je vaša história inak čistá.
• Objednanie odhadu pred tým, než sa opýtate, na ktorú koľaj máte nárok. Zrušenie na základe naplánovaného zostatku a zrušenie na základe aktuálnej hodnoty majú odlišné pravidlá pre dôkazy a odlišné prahové hodnoty LTV podľa nadstavieb investora.
• Zabúdanie na podriadené záložné práva. Ak si po kúpe otvoríte HELOC, môže to zablokovať zrušenie, kým kombinované LTV nevyhovie vášmu správcovi úveru.
• Sedieť na FHA úvere po roku 2013 s 20 percentami vlastného kapitálu. Každý mesiac, ktorý čakáte, je mesiac MIP, ktorý vám už žiadny zákon nikdy nevráti. Zistite si teraz cenu konvenčného refinancovania.

Sledujte PMI ako položku, ktorou je​

PMI sa skrýva vo vašej splátke hypotéky, a presne preto prežíva svoje privítanie — z očí, z mysle, stále sa účtuje. Vytiahnite ho ako samostatnú položku vo svojich knihách tak, ako by ste to urobili pri akomkoľvek predplatnom: suma za mesiac, zostatok alebo dátum, kedy končí, a kumulatívna suma, ktorú do vtedy zaplatíte. Tento jediný zvyk robí tri veci naraz: kvantifikuje, koľko stojí predčasné zrušenie, dáva vám naplánovaný podnet na opätovnú kontrolu vášho LTV každých pár mesiacov a umožňuje vám overiť — výpis po výpise — že správca úveru skutočne odstránil poplatok, keď mal. Ak sledujete výdavky v plain-text účtovníctve, mesačný zápis na nákladový účet, ako napríklad Expenses:Housing:MortgageInsurance, robí priebežný súčet triviálne viditeľným a váš dashboard ukazuje mesiac, kedy položka konečne klesne na nulu.

Udržujte svoje náklady na bývanie zorganizované od prvého dňa​

Keď sa snažíte zbaviť PMI — sledovaním zostatku voči spúšťaču 80 percent, dokumentovaním hodnoty vášho domu a overovaním každého výpisu — udržiavanie jasných finančných záznamov mení vágny cieľ na naplánovaný plán. Beancount.io poskytuje plain-text účtovníctvo, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi — žiadne čierne skrinky, žiadne uzamknutie u dodávateľa. Začnite zadarmo a zistite, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na plain-text účtovníctvo.