Вы, вероятно, видели эту рекламу: гарантированные государством доходы в 16, 18, даже 36 процентов, обеспеченные недвижимостью, доступные каждому, у кого есть несколько тысяч долларов и номер участника торгов. Инвестиции в налоговые залоговые права звучат как лазейка, которую финансовый мир забыл закрыть. В рекламе нет прямой лжи — законы штатов действительно устанавливают такие ставки, — но она умалчивает о динамике аукционов, которая сбивает большинство залоговых прав до однозначных цифр, о периодах выкупа, которые запирают ваши деньги на годы, и о налоговом счёте, который приходит, когда залоговое право наконец погашается. Это руководство охватывает то, как на самом деле работают продажи налоговых залоговых прав и налоговых актов, чего стоят заявленные ставки после конкуренции, на какой срок связывается ваш капитал и как IRS трактует каждый заработанный вами доллар.
Налоговые залоговые права против налоговых актов: две разные вещи, которые вы покупаете
Когда владелец недвижимости перестаёт платить налог на имущество, округу всё равно нужны его деньги на школы, дороги и экстренные службы. Вместо того чтобы ждать, округ продаёт своё требование инвесторам. Что именно он продаёт, зависит от штата.
В штате с налоговыми залоговыми правами — Флорида, Аризона, Иллинойс, Нью-Джерси, Айова, Колорадо и другие — округ продаёт сертификат налогового залогового права. Вы платите просроченные налоги от имени владельца и взамен получаете первоочередное залоговое право на недвижимость плюс право взыскать установленную законом процентную ставку, когда владелец выкупит имущество. Вы не владеете недвижимостью. Вы владеете требованием, которое оплачивается прежде почти всего остального, включая ипотеку.
В штате с налоговыми актами — Калифорния, Техас, Джорджия, Пенсильвания, Нью-Йорк и другие — округ продаёт сам акт на аукционе. Победитель торгов получает право собственности (при этом в ряде штатов действует период выкупа после продажи, в течение которого бывший владелец ещё может вернуть недвижимость, вернув вам деньги плюс штраф). Здесь нет потока процентов; ваша доходность возникает из покупки недвижимости ниже рыночной стоимости.
Несколько штатов являются гибридными. Флорида сначала продаёт сертификаты залоговых прав, но через два года держатель невыкупленного сертификата может подать заявку на продажу налогового акта на саму недвижимость. Техас и Джорджия продают акты с правом выкупа, которые ведут себя как залоговые права со штрафной ставкой в течение этого окна. Прежде чем изучать правила, убедитесь, какой именно инструмент продаёт интересующий вас округ, — тактика залоговых прав и тактика актов — это разные игры.
Как работает аукцион налоговых залоговых прав
Большинство аукционов перешли в онлайн, но механика по-прежнему следует закону округа. Округ публикует список должников за несколько недель до продажи — номера участков, оценочные стоимости, суммы задолженности, — и это ваша вселенная для исследования. Вы регистрируетесь, вносите депозит и получаете номер участника торгов. Затем каждое залоговое право продаётся в одном из трёх форматов: понижение процентной ставки (Флорида, Аризона), где торги начинаются с установленного законом максимума и побеждает самая низкая предложенная ставка; премиальные торги (части Нью-Джерси, Колорадо), где побеждает самая высокая сумма сверх размера залогового права, а премия возвращается при выкупе с начислением незначительных процентов или без них; или понижение доли собственности либо случайный отбор (Айова и некоторые меньшие юрисдикции) по фиксированной ставке. Победители обычно платят в течение 24–72 часов и получают сертификат.
Формат имеет огромное значение, потому что он определяет, будет ли установленная законом ставка вашей доходностью или лишь отправной точкой в гонке ко дну. В штатах с понижением ставки институциональные покупатели с автоматизированным программным обеспечением для ставок регулярно сбивают победные ставки до доли от заявленной цифры. Победа на залоговых правах со ставкой 0,25–5 процентов во Флориде, 0 процентов в Нью-Джерси и Иллинойсе и 1–2 процента в Аризоне — обычные результаты на конкурентных продажах. Закон устанавливает потолок; аукцион устанавливает вашу доходность.
Установленные законом ставки: что обещает закон и что дают аукционы
Вот заявленные ставки, которые цитируют инвесторы, по штатам, с контекстом, который реклама пропускает:
- Флорида: до 18 процентов, понижаются на аукционе, период выкупа 2 года. Самый конкурентный рынок в стране; ожидайте низкие однозначные цифры на привлекательных залоговых правах.
- Аризона: до 16 процентов, понижаются на аукционе, период выкупа 3 года. Продажи в метрополии Финикса по-прежнему привлекают активные торги.
- Иллинойс: 18 процентов за 6-месячный период (часто цитируется как до 36 процентов годовых), период выкупа 2–3 года, со штрафными торгами в округе Кук.
- Айова: 24 процента фиксированно (2 процента в месяц), период выкупа около 21 месяца. Торгов по ставке нет — все получают одинаковую ставку.
- Нью-Джерси: до 18 процентов, понижаются на аукционе, период выкупа 2 года, с премиальными торгами, из-за которых часть ваших денег может не приносить ничего.
- Колорадо: 9 процентных пунктов сверх федеральной учётной ставки, плавающая привязка к денежно-кредитной политике.
- Техас: штраф 25 процентов при выкупе в первый год, растущий до 50 процентов во второй год для жилой и сельскохозяйственной недвижимости. Это штраф, а не годовая ставка — впечатляюще при обороте за 6 месяцев, обыденно за полный срок.
- Джорджия: штраф 20 процентов в первый год с периодом выкупа 12 месяцев.
Из этой таблицы следуют два урока. Во-первых, самые высокие установленные законом ставки привлекают наибольшую конкуренцию, которая сильнее всего сжимает фактическую доходность — разрыв между потолком и равновесной ставкой наибольший именно там, где потолок самый высокий. Во-вторых, штаты со штрафами (Техас, Джорджия) могут давать ошеломляющую годовую доходность при быстрых выкупах: штраф 25 процентов, заработанный за три месяца, в годовом выражении намного превышает любую ставку в штатах с процентами. Но штраф, заработанный за полный период выкупа, в годовом выражении оказывается куда скромнее, а сроки вы не контролируете.
Периоды выкупа: ваши деньги заперты дольше, чем вы думаете
Период выкупа — это окно, в течение которого владелец недвижимости может вернуть чистое право собственности, выплатив вам сумму залогового права плюс проценты, штрафы и сборы. В течение этого окна ваш капитал связан — вы не можете легко продать большинство сертификатов, и нет вторичного рынка с хоть сколько-нибудь похожей на фондовый ликвидностью.
Типичные периоды выкупа: 2 года во Флориде и Нью-Джерси, 3 года в Аризоне, 2–3 года в Иллинойсе, около 21 месяца в Айове, 12 месяцев в Джорджии, а в Техасе — 6 месяцев для большинства недвижимости, но 2 года для жилой и сельскохозяйственной земли.
Планируйте свои денежные средства исходя из максимума, а не среднего. Большинство залоговых прав выкупается — многие досрочно, что повышает годовую доходность, но требует постоянного реинвестирования. Невыкупленные залоговые права непропорционально часто относятся к проблемным объектам: дольше всего разрешаются, дороже всего обходятся при обращении взыскания. Оценивайте каждое залоговое право так, будто деньги пропали на весь период.
Ещё одна ловушка со сроками: в большинстве штатов с залоговыми правами вы обязаны платить последующие налоги — счета за налог на имущество, наступающие в последующие годы, пока вы держите сертификат. Заплатите их — и они добавляются к сумме выкупа, обычно по той же ставке; не заплатите — и округ может продать новое залоговое право кому-то другому, поставив под угрозу вашу позицию. Это значит, что сертификат на $2 000 может потребовать ещё несколько тысяч долларов последующих платежей за многолетнее держание. Закладывайте в бюджет общую экспозицию, а не цену аукциона.
Путь от залогового права к акту: обращение взыскания — исключение, а не план
Новички часто покупают залоговые права в надежде обратить взыскание и получить дешёвую недвижимость. Опытные инвесторы покупают залоговые права в надежде на выкуп с процентами. Путь обращения взыскания существует, но он медленный, дорогой и неопределённый:
- Вы должны переждать весь период выкупа, прежде чем что-либо начать, — три года связанного капитала в Аризоне.
- Затем вы подаёте заявку на налоговый акт или иск об обращении взыскания в зависимости от штата. Держатели сертификатов во Флориде подают заявку на продажу налогового акта, где недвижимость снова продаётся с аукциона и вам приходится конкурировать с публикой, чтобы оставить её себе. В штатах с судебным обращением взыскания вы нанимаете адвоката и подаёте в суд, что занимает месяцы и стоит тысячи.
- Полученный акт редко бывает чистым. Налоговые акты регулярно несут дефекты титула, из-за которых сложно получить страхование титула. Большинству инвесторов приходится подавать иск о признании права собственности — ещё один судебный процесс, ещё несколько тысяч долларов, ещё несколько месяцев — прежде чем недвижимость можно будет продать по полной стоимости.
- Некоторые обременения сохраняются. IRS обычно получает 120 дней после продажи на выкуп недвижимости, обременённой федеральным налоговым залоговым правом. Загрязнение окружающей среды, залоговые права по нарушениям строительных норм и специальные сборы также могут сохраниться или лечь на вас как на нового владельца.
Обращение взыскания — это юридический проект с затратами юридического проекта, и залоговые права, на которых стоит обращать взыскание, — это те, чьи объекты вы исследовали до торгов, — именно то исследование, которое большинство новичков пропускает.
Продажи налоговых актов: покупка недвижимости напрямую
Если залоговые права — это инвестиция с фиксированным доходом и юридическим хвостовым риском, то акты — это покупка недвижимости со скидкой с хвостовым риском выкупа. Вы торгуетесь за саму недвижимость, обычно начиная с суммы задолженности по налогам плюс расходы, — и на конкурентных рынках победные ставки намного превышают стартовую цену. Истории о «покупке за копейки» приходят из сельских округов и проблемных участков, а не из привлекательных лотов в растущих мегаполисах.
Критическая переменная — период выкупа после продажи. В Техасе бывший владелец жилой или сельскохозяйственной недвижимости может выкупить её в течение 2 лет (6 месяцев для прочей недвижимости), выплатив вам цену покупки плюс штраф — 25 процентов в первый год, 50 процентов во второй. В Джорджии у бывшего владельца есть 12 месяцев. В течение этого окна вы владеете недвижимостью, которую нельзя безопасно улучшать, продавать с чистым титулом или закладывать. Заложите эту неликвидность в свою ставку. В чистых штатах с актами без периода выкупа после продажи, как большая часть Калифорнии и Пенсильвании, продажа окончательна, когда падает молоток, — и такова же ваша собственность на каждую проблему, которую несёт участок.
Риски, которые реклама умалчивает
Пройдитесь по этому списку перед регистрацией на любом аукционе:
Обесцененное обеспечение. Залоговое право хорошо настолько, насколько хороша стоящая за ним недвижимость. Участки без выхода, полосы у шоссе, загрязнённые участки и аварийные строения — всё это появляется в списках должников. Если владелец отказывается от налогового счёта на $1 800 по участку с оценкой $40 000, спросите, что знает владелец, чего не знает оценка.
Конкуренция, сжимающая доходность к нулю. На каждом крупном рынке фонды и профессиональные покупатели выставляют ставки на тысячи залоговых прав за продажу, имея преимущества в программном обеспечении и масштабе. Ваше преимущество — не скорость, а избирательность: меньшие округа, залоговые права на нестандартные участки и объекты, которые отсеивают фильтры массовых покупателей.
Последующие налоги и рост издержек. Сборы за регистрацию, расходы на проверку, последующие налоговые платежи и юридические издержки — всё это снижает заявленную ставку. Залоговое право на $1 500 со ставкой 10 процентов, требующее $3 000 последующих налогов и $400 сборов, — это не 10-процентная инвестиция на весь ваш капитал.
Задержки из-за банкротства. Если владелец подаёт заявление о банкротстве, автоматическая отсрочка замораживает взыскание и обращение взыскания, пока идёт дело. Вы по-прежнему держите обеспеченное требование, но ваш график только что стал графиком суда по банкротству.
Федеральные залоговые права и право IRS на выкуп. Недвижимость, обременённая федеральным налоговым залоговым правом, несёт 120-дневное право IRS на выкуп после налоговой продажи. Залоговые права муниципальных коммунальных служб, права на снос и экологическая ответственность могут полностью пережить продажу. Поиск титула перед торгами не является опциональным.
Невыкупленные залоговые права, из которых вы не можете выйти. Если залоговое право не выкупается, а обращение взыскания не имеет экономического смысла, некоторые юрисдикции позволяют сертификату просто истечь — вместе с вашей инвестицией. Знайте правила истечения срока в вашем штате, прежде чем делать ставку.
Как IRS облагает налогом вашу доходность
Доход от налоговых залоговых прав полностью облагается налогом, и новички неизменно недооценивают это при планировании. Правила в общих чертах:
Проценты — это обычный доход. Процентная часть платежа по выкупу облагается налогом как банковский процент — по вашей обычной предельной ставке, а не по ставкам на прирост капитала. Отражайте её как процентный доход в своей декларации. Если платящая сторона (обычно округ) выплачивает вам $10 или более процентов за год, она должна прислать вам форму 1099-INT, но порог отчётности не меняет порог налогообложения: все проценты облагаются налогом независимо от того, получили вы форму или нет. Ведите учёт выкупов самостоятельно, а не полагайтесь на документы округа, качество которых крайне неоднородно.
Штрафы, как правило, тоже обычный доход. Техасский штраф 25 процентов и джорджийский штраф 20 процентов экономически функционируют как проценты — компенсация за пользование вашими деньгами — и обычно облагаются налогом как обычный доход в год их получения.
Премии — это возвращённый капитал, а не доход. Премия, которую вы предложили сверх суммы залогового права, возвращается вам при выкупе без налоговых последствий (вы просто получаете свои деньги обратно), хотя любые проценты, заработанные на саму премию, облагаются налогом.
Обращение взыскания сбрасывает вашу налоговую арифметику. Если вы обращаете взыскание и получаете недвижимость, ваша база стоимости обычно включает сумму залогового права, уплаченные последующие налоги и расходы на обращение взыскания. Когда вы позже продаёте, прибыль обычно является приростом капитала — краткосрочным или долгосрочным в зависимости от периода владения после приобретения. Сохраняйте каждую квитанцию от покупки до продажи; восстанавливать базу спустя годы по документам округа — мучительно.
Убытки ограничены. Если сертификат истекает, ничего не стоя, убыток обычно является убытком от прироста капитала, подпадающим под годовой лимит в $3 000 против обычного дохода. Эта асимметрия — прибыль облагается как обычный доход, убытки ограничены как убытки от прироста капитала — ещё одна причина оценивать консервативно.
Налоги штатов применяются сверху. Большинство штатов также облагают проценты по залоговым правам как обычный доход, а залоговые права в другом штате могут создавать обязанности по подаче декларации в штате-источнике. Уточните у бухгалтера перед вашим первым аукционом в другом штате.
Пенсионные счета меняют картину. Некоторые инвесторы покупают залоговые права внутри самостоятельного IRA, где проценты накапливаются с отсрочкой или освобождением от налога, — но правила запрещённых сделок, риск UBIT, кастодиальные сборы и сложность финансирования последующих налогов изнутри счёта делают это территорией для специалистов.
Чек-лист проверки перед торгами
Профессионалы отвергают подавляющее большинство того, что рассматривают. Для каждого залогового права или акта в вашем шорт-листе:
- Убедитесь, что недвижимость существует и доступна. Проверьте спутниковые снимки и подтвердите законный доступ — участок, окружённый частной собственностью без сервитута, может быть почти непродаваемым.
- Проведите поиск титула. Выявите ипотеки, федеральные налоговые залоговые права, судебные решения, требования HOA и по нарушениям строительных норм. Знайте, какие из них переживают налоговую продажу в вашем штате.
- Проверьте занятость и состояние. Занятая недвижимость может означать процедуру выселения после обращения взыскания; строение может стоить меньше, чем расходы на снос.
- Проверьте экологический статус и зонирование. Загрязнённая земля и незастраиваемые участки — классические ловушки налоговых продаж, а экологическая ответственность может преследовать владельца.
- Оценивайте консервативно. Используйте сопоставимые продажи, а не оценочную стоимость. Оценивайте худший сценарий: сколько это стоит, если вы в итоге станете владельцем?
- Смоделируйте полную доходность. Цена аукциона плюс сборы плюс ожидаемые последующие налоги плюс резерв на расходы по обращению взыскания — против реалистичной равновесной ставки, а не установленного законом максимума, за весь период выкупа.
- Прочитайте правила округа. Процедуры выкупа, обязанности по последующим налогам и графики сборов различаются по округам, а не только по штатам.
Ведите учёт вашего портфеля залоговых прав с первого дня
Портфель залоговых прав — это инвестиция, требующая интенсивного бухгалтерского учёта: десятки сертификатов по округам и штатам, каждый со своей ценой покупки, ставкой, сроком выкупа, графиком последующих налогов и цепочкой сборов. Инвесторы, которые обжигаются в налоговый сезон, — редко те, у кого плохие залоговые права; это те, кто не может восстановить спустя два года, какой чек по выкупу содержал сколько основного долга против процентов.
Учитывайте каждый сертификат как отдельную позицию: дата и сумма покупки, установленная законом и фактическая ставка, крайний срок выкупа, каждый последующий налоговый платёж и каждый сбор. Когда приходит выкуп, сразу разделите его на возврат капитала и облагаемые проценты — это разделение и есть ваша налоговая декларация, и единый чек округа не сделает его за вас. Документация Beancount показывает, как моделировать активы, дебиторскую задолженность и процентный доход как транзакции в виде простого текста, которые можно проверять строка за строкой, — именно та структура, которая нужна портфелю залоговых прав в нескольких округах.
Упростите бухгалтерию ваших налоговых залоговых прав
По мере того как вы строите портфель сертификатов залоговых прав по округам и календарям выкупа, ведение базы стоимости каждой позиции, последующих налогов и разделения процентов в одном согласованном реестре — это то, что превращает хорошую аукционную стратегию в чистые налоговые декларации. Beancount.io обеспечивает бухгалтерию в виде простого текста, дающую вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на бухгалтерию в виде простого текста.
