Бут в обмене подобного имущества: как наличные, прощение долга и неравноценное имущество создают налоговое обязательство по разделу 1031

Вы продали свою арендную недвижимость за $600 000, вложили вырученные средства в более крупное здание в другом районе города и не тронули ни копейки наличных. Весь смысл был в том, чтобы отсрочить налог по разделу 1031. А потом звонит ваш бухгалтер: вы всё равно должны заплатить налог с $70 000 прибыли.

У того, что произошло, есть название прямиком из времен торговцев на фронтире: бут (boot). Всё в вашем обмене, что не является подобным имуществом — наличные, которые вы оставили себе, долг, от которого вы избавились, оборудование, включенное в сделку, — это бут, и IRS облагает налогом вашу прибыль в пределах полученного бута. Вот как работает бут, правило зачета, которое большинство участников обменов понимают наоборот, и как не дать частичному налоговому счету застать вас врасплох.

Что означает «бут» в обмене по разделу 1031​

Обмен подобного имущества позволяет вам обменять недвижимость, удерживаемую для бизнеса или инвестиций, на другую коммерческую или инвестиционную недвижимость без признания прибыли или убытка. Ключевое слово здесь — исключительно: закон отсрочивает налог, когда подобное имущество обменивается исключительно на подобное имущество.

Как только вы получаете что-то еще вместе с замещающим имуществом, раздел 1031(b) требует признать прибыль — но никогда больше стоимости этого чего-то еще. Это что-то еще и есть бут. Им управляют три правила:

1. Признаваемая прибыль ограничена полученным бутом. Если вы реализовали $200 000 прибыли, но получили $30 000 бута, вы признаете $30 000 и отсрочиваете оставшиеся $170 000.
2. Убытки никогда не признаются. Если обмен убыточен, раздел 1031(c) не дает вам вычета по убытку, независимо от наличия бута. Убыток вместо этого прячется в базовой стоимости замещающего имущества.
3. Отсрочка — это не прощение. Отсроченная прибыль уменьшает базовую стоимость вашего замещающего имущества, поэтому налог придется заплатить, когда вы в конечном итоге продадите за наличные (если только снова не совершите обмен или не будете держать актив до повышения базовой стоимости в момент смерти).

Бут бывает трех видов, и каждый пробирается в обмены своим собственным путем.

Три вида бута​

1. Денежный бут​

Самый простой вид: деньги, оставшиеся у вас на руках в конце обмена. Продали за $600 000, купили замену за $560 000 и оставили $40 000 на ремонт — эти $40 000 и есть денежный бут, и это налогооблагаемая прибыль в пределах вашей прибыли.

Денежный бут не требует намеренного изъятия. Пропорциональные расчеты, сложившиеся в вашу пользу при закрытии сделки, кредит от продавца, который вы выторговали по замещающему имуществу, или средства обмена, возвращенные вам, потому что замена стоила дешевле ожидаемого, — всё это считается. IRS не волнует, почему наличные остались у вас; его волнует, что подобное имущество их не поглотило.

2. Ипотечный бут (прощение долга)​

Именно этот вид застает людей врасплох, потому что никакие деньги никогда не поступают на ваш счет. Если ипотека по передаваемому имуществу была больше ипотеки по полученному имуществу, разница — это прощение долга, а прощение долга рассматривается точно так же, как полученные наличные.

Скажем, по вашей переданной арендной недвижимости была ипотека $350 000, а по замещающему имуществу — только кредит $320 000. Эти $30 000 сброшенного долга — это $30 000 бута, налогооблагаемого, хотя вы никогда не видели чека. Участники обменов, которые намеренно снижают свой леверидж — например, погашая долг по мере приближения к пенсии, — регулярно вызывают ипотечный бут, сами того не осознавая.

3. Бут неравноценного имущества​

Всё, что вы получаете и что не является подобной недвижимостью, считается бутом по его справедливой рыночной стоимости. С тех пор как Закон о снижении налогов и создании рабочих мест (TCJA) ограничил раздел 1031 недвижимостью (вступил в силу 1 января 2018 года), эта категория больше, чем ожидают многие участники обменов:

• Личное имущество, включенное в сделку — бытовая техника, мебель, оборудование или транспортные средства, передаваемые вместе с недвижимостью, — это бут, поскольку личное имущество больше вообще не подпадает под режим подобного имущества.
• Иностранная недвижимость, полученная в обмен на недвижимость в США, не является подобной, и наоборот.
• Доли в товариществах, акции, облигации и долговые расписки исключены из режима подобного имущества по закону.

Договор, в котором здание и его содержимое оценены одной общей суммой, — классическая ловушка: IRS может перераспределить часть вашей выручки на личное имущество и обложить ее налогом как бут.

Правило зачета, которое большинство участников обменов понимают наоборот​

Вот правило, которое спасает — или топит — большинство частичных обменов: наличные, которые вы вкладываете в сделку, зачитываются против ипотечного бута, который вы получаете, но новый долг никогда не зачитывается против денежного бута, который вы получаете. Это работает только в одном направлении.

• Наличные зачитываются против прощения долга. Если у вас $50 000 ипотечного бута (сброшенный долг), но вы приносите $50 000 свежих наличных на закрытие по замещающему имуществу, эти суммы зачитываются до нуля. Налогооблагаемого бута нет.
• Долг никогда не зачитывается против оставленных наличных. Если вы кладете в карман $50 000 выручки, но берете на себя $80 000 дополнительного долга по замещающему имуществу, у вас всё равно $50 000 налогооблагаемого денежного бута. Дополнительное заимствование ничего для вас не меняет.

Практический вывод: чтобы отсрочить 100% вашей прибыли, вы должны купить замещающее имущество стоимостью не меньше проданного (обмен равный или с повышением стоимости), реинвестировать всю свою долю в капитале и заменить весь свой долг — восполняя любую нехватку наличными из собственного кармана. Пропустите хотя бы одно из трех — и нехватка станет бутом.

Разобранный пример​

Пройдите через реалистичный обмен, чтобы увидеть, как складываются части:

• Передаваемое имущество: продано за $600 000; скорректированная базовая стоимость $400 000; ипотека $350 000.
• Реализованная прибыль: $600 000 − $400 000 = $200 000.
• Замещающее имущество: куплено за $560 000 с ипотекой $320 000; вы оставляете себе $40 000 выручки.

Теперь вычислим бут:

• Денежный бут: $40 000 оставлено.
• Ипотечный бут: $350 000 − $320 000 = $30 000 прощения долга.
• Всего полученного бута: $70 000.

Поскольку ваша реализованная прибыль $200 000 превышает $70 000 бута, вы признаете $70 000 налогооблагаемой прибыли в этом году и отсрочиваете оставшиеся $130 000. Если бы вместо этого вы принесли $30 000 наличных на закрытие (обнулив ипотечный бут) и реинвестировали всю выручку, вся сумма $200 000 была бы отсрочена.

Обратите внимание, что определяет налоговый характер этой признанной прибыли: она сохраняет тот характер, который имела бы при прямой продаже — включая любой возврат амортизации, который облагается налогом первым из признанной прибыли. Бут не просто создает какой-то налоговый счет; он может создать счет, облагаемый по более высоким ставкам возврата амортизации.

Пять способов, которыми бут пробирается в обмен​

Большинство бута случайны. Следите за этими пятью:

1. Обмен вниз по стоимости. Покупка более дешевой замены, чем то, что вы продали, гарантирует остаток выручки — денежный бут, — если только вы не приобретете дополнительное замещающее имущество, чтобы его поглотить.
2. Уменьшение вашей ипотеки. Рефинансирование замещающего имущества меньшим кредитом или покупка без обременения лишь частью выручки создает ипотечный бут на каждый доллар незамещенного долга.
3. Сделки одной суммой с личным имуществом. Продажи ферм, ресторанов и объектов краткосрочной аренды рутинно включают оборудование, обстановку или транспортные средства в цену. Каждый доллар, отнесенный к не-недвижимому имуществу, — это бут. Добейтесь письменного распределения в договоре купли-продажи.
4. Рефинансирование в неподходящее время. Изъятие наличных из передаваемого имущества незадолго до обмена или из замещающего имущества вскоре после него приглашает IRS переквалифицировать кредитные средства в бут. «Выдерживайте» любое рефинансирование подальше от окна обмена.
5. Промах мимо цели «все наличные реинвестированы» на самую малость. Участники обменов иногда оставляют несколько тысяч долларов неиспользованными, потому что замена стоила чуть меньше цены продажи. Никакого исключения de minimis нет — даже небольшой остаток полностью облагается как бут (хотя только в пределах вашей общей прибыли).

Сроки и механика, которые нельзя пропустить​

Бут имеет значение, только если сам обмен квалифицируется, а квалификация беспощадна:

• Правило 45 дней на идентификацию. Вы должны идентифицировать потенциальное замещающее имущество в письменной форме в течение 45 дней после продажи передаваемого имущества.
• Правило 180 дней на закрытие. Вы должны получить замещающее имущество до более ранней из дат: 180 дней после продажи или срок подачи вашей налоговой декларации (с продлениями) за год продажи.
• Не трогайте деньги. Вы не можете иметь фактического или конструктивного получения выручки от продажи — ни на миг, ни даже на эскроу-счете. Квалифицированный посредник должен держать средства между закрытиями. Троньте наличные — и обмен рухнет в налогооблагаемую продажу.
• Только коммерческое или инвестиционное использование. Имущество, удерживаемое в основном для продажи (товарный запас флиппера), и личные резиденции не подходят. Обмен имущества США на иностранное имущество тоже не подходит.

Пропустите срок или примите средства — и никакого частичного зачета не будет: вся продажа становится налогооблагаемой, включая расчеты бута.

Отчетность по буту: форма 8824 и ваша новая базовая стоимость​

Каждый обмен подобного имущества — с бутом или без — декларируется в IRS по форме 8824, Like-Kind Exchanges, подаваемой с вашей декларацией за год, в котором вы передали передаваемое имущество. Форма проходит через справедливые рыночные стоимости, ипотеки, полученный и уплаченный бут, реализованную прибыль и признанную прибыль, и вычисляет базовую стоимость полученного вами имущества.

Эта базовая стоимость замещения важнее, чем осознает большинство участников обменов. В общих чертах, ваша новая базовая стоимость равна вашей старой базовой стоимости плюс любая признанная прибыль и любые уплаченные наличные минус любой полученный бут и наличные. Каждый доллар бута, с которого вы платите налог, прибавляется к базовой стоимости замещающего имущества (вы уже заплатили с него налог), а каждый отсроченный доллар вычитается из нее (налог всё еще встроен). Небрежный учет базовой стоимости здесь накапливается через серийные обмены — инвесторы, которые неоднократно совершают обмены по 1031 без аккуратных записей, в конечном итоге вообще не могут доказать свою базовую стоимость.

Храните расчетные документы по обоим этапам, соглашение об обмене, уведомление об идентификации и рабочие материалы по форме 8824 вместе столько, сколько вы владеете замещающим имуществом, плюс срок исковой давности после его продажи. IRS может попросить вас обосновать базовую стоимость, которая прошла через три обмена десятилетие назад.

Отслеживайте каждый этап так, будто от этого зависит ваша отсрочка — потому что так оно и есть​

Обмен по разделу 1031 — это на самом деле три бухгалтерские задачи, скрепленные вместе: скорректированная базовая стоимость того, что вы продали, арифметика бута по обе стороны закрытия и перенесенная базовая стоимость того, что вы купили. Каждая из них требует собственного документального следа — записи о покупке и улучшениях для старой базовой стоимости, расчетные ведомости и кредитные документы для зачета бута и чистая вступительная проводка по замещающему имуществу, которую ваше будущее «я» (и ваш бухгалтер) сможет проследить без археологических раскопок.

Это проблема бухгалтерской дисциплины не меньше, чем налоговая проблема. Если ваши записи о недвижимости живут в коробке из PDF-файлов и таблице, последний раз обновлявшейся два рефинансирования назад, сейчас самое время это исправить: восстановите скорректированную базовую стоимость передаваемого имущества до того, как выставите его на продажу, сверьте каждый доллар бута при закрытии и откройте книги замещающего имущества с вычисленной перенесенной базовой стоимостью в первый же день. Документация Beancount показывает, как бухгалтерия в виде обычного текста делает многоэтапные транзакции, подобные этим, явными и проверяемыми, а панель Fava позволяет легко просмотреть получившиеся балансы до того, как это сделает ваш бухгалтер.

Держите ваш обмен — и ваши книги — чистыми с первого дня​

Бут превращает обмен с отсрочкой налога в частично налогооблагаемый всякий раз, когда наличные, прощение долга или неравноценное имущество утекают из сделки, — поэтому выявление его до закрытия, а не после, отличает чистую отсрочку от апрельского сюрприза. Beancount.io обеспечивает бухгалтерию в виде обычного текста, которая дает вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными, так что каждый этап обмена остается отслеживаемым спустя годы. Начните бесплатно и привнесите ту же строгость в свои книги, которую правила раздела 1031 требуют от вашего обмена.