Признание boot при обмене по Секции 1031: денежный boot, ипотечный boot и частичная отсрочка в форме 8824

Вы продали дуплекс, сдаваемый в аренду, за 1 000 000 долларов, нашли меньшее замещающее имущество за 900 000 долларов и предположили, что сделка не облагается налогом, поскольку назвали ее «обменом по разделу 1031». Шесть месяцев спустя ваш бухгалтер вручает вам форму 8824 с признанной прибылью в размере 100 000 долларов, 25-процентным налогом на часть этой суммы и налоговым счетом федерального уровня и уровня штата, который полностью поглощает ваш резерв на оплату расходов по закрытию сделки. Что произошло?

Вы инициировали бут (boot). В обменах по разделу 1031 бут является самой распространенной причиной того, что обмен с «полной отсрочкой» превращается в частично налогооблагаемый — обычно из-за деталей, о которых инвестор даже не догадывался спросить. Наличные, оставшиеся на столе при закрытии сделки, меньшая сумма новой ипотеки, несколько тысяч долларов личного имущества, включенного в сделку, даже гарантийный депозит, который передается вместе со зданием. Любой из этих факторов может пробить брешь в вашей отсрочке налогообложения.

В этом руководстве подробно рассматривается, как именно IRS рассчитывает бут при обмене подобного имущества (like-kind exchange), когда вступает в силу частичная отсрочка, как восстановление амортизации взаимодействует с бутом и какие четыре правила взаимозачета определяют, перекрывают ли друг друга ваши «лишние» наличные или долги. К концу статьи вы сможете оценить любую сделку по разделу 1031 и предсказать — еще до закрытия — какая часть прибыли будет облагаться налогом.

Что такое «бут» (boot) на самом деле

Раздел 1031 Налогового кодекса США позволяет налогоплательщику, который обменивает недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности или в качестве инвестиций, отсрочить признание прибыли в той мере, в какой полученное имущество является «подобным» (like-kind) недвижимым имуществом. Версия раздела 1031 после 2017 года применяется только к недвижимости; обмены личного имущества были отменены Законом о снижении налогов и рабочих местах (TCJA).

Однако раздел 1031(b) содержит важное исключение: если в дополнение к подобному недвижимому имуществу вы получаете «иное имущество или деньги», прибыль признается в размере суммы таких денег и справедливой рыночной стоимости такого иного имущества. Это «иное имущество или деньги» специалисты называют бут (boot).

Бут облагается налогом. Отсрочка аннулируется доллар за долларом в пределах реализованной прибыли. Важно отметить, что наличие бута не аннулирует сам обмен — оно просто делает его часть налогооблагаемой. На остальную часть вы получаете частичную отсрочку.

Существует два основных вида бута:

Денежный бут (Cash boot) — фактически полученные вами деньги плюс справедливая рыночная стоимость любого неподобного имущества (автомобиль, переданный вместе со зданием, оборудование или даже сертификат акций). Классический пример — чистые денежные средства, полученные через квалифицированного посредника в конце обмена.
Ипотечный бут (Mortgage boot) (также называемый бутом от облегчения долгового бремени или снятием обязательств) — уменьшение ваших обязательств при переходе от отчуждаемого имущества к замещающему. Если вы избавились от долга в 500 000 долларов, а приняли на себя только 300 000 долларов, то чистая сумма облегчения долга в 200 000 долларов рассматривается так, как если бы покупатель передал вам 200 000 долларов наличными.

Для полноты картины существует третья категория: бут в виде неподобного имущества, когда продавец замещающего объекта добавляет что-то, что не является недвижимостью — акции, транспортное средство, личные вещи. Их справедливая рыночная стоимость суммируется с вашим бутом.

Как фактически рассчитывается признанная прибыль

Формула признанной прибыли в частично налогооблагаемом обмене по разделу 1031 становится простой, если разделить составляющие.

Сначала рассчитайте реализованную прибыль:

Реализованная прибыль = Вырученная сумма − Скорректированная база отчуждаемого имущества

Вырученная сумма включает справедливую рыночную стоимость полученного подобного замещающего имущества плюс любой полученный бут за вычетом любого уплаченного бута (и расходов на обмен).

Затем примените раздел 1031(b):

Признанная прибыль = МЕНЬШЕЕ из (Реализованная прибыль, Полученный бут)

Если ваша реализованная прибыль составляет 300 000 долларов и вы получаете 50 000 долларов чистого бута, вы признаете 50 000 долларов. Если ваша реализованная прибыль составляет 20 000 долларов, а вы каким-то образом получили 80 000 долларов бута, вы признаете только 20 000 долларов — вы не можете признать больше прибыли, чем получили на самом деле.

Признанная прибыль отражается в вашей налоговой декларации через форму 8824, где в части III приводится пошаговый расчет. Налогооблагаемая часть обычно попадает в Schedule D (для прироста капитала) или в форму 4797 (для прибыли по разделу 1231), в зависимости от характера базового имущества.

Формула переносимой базы (Carryover Basis)

Тот бут, с которого вы не платите налог, не исчезает — он следует за вами в новое имущество, уменьшая его базу. В этом суть раздела 1031: отсрочка, а не освобождение.

База замещающего имущества = Скорректированная база отчуждаемого имущества
                              + Уплаченный бут
                              − Полученный бут
                              + Признанная прибыль
                              − Признанный убыток

Таким образом, если ваше отчуждаемое имущество имело скорректированную базу 400 000 долларов, вы получили 50 000 долларов чистого бута, признали 50 000 долларов прибыли и не платили бут, то база вашего замещающего имущества составит 400 000 − 50 000 + 50 000 = 400 000 долларов. Вы сохранили низкую базу, и амортизация по новому объекту будет меньше, чем могла бы быть исходя из его рыночной цены.

Эта низкая переносимая база и станет причиной более крупного налогового счета, когда вы в конечном итоге продадите замещающее имущество без проведения другого обмена. Отложенная прибыль вернется к вам.

Денежная доплата (Cash Boot): Легко заметить

Денежная доплата проста по своей сути, но сурова на практике, так как ее очень легко создать случайно.

Классический триггер денежной доплаты: вы продаете переданное имущество за 1 000 000 долларов, а на замену тратите только 900 000 долларов. Разница в 100 000 долларов остается у вашего квалифицированного посредника (QI) до закрытия 180-дневного периода обмена, после чего посредник перечисляет ее вам. Эти 100 000 долларов являются денежной доплатой (cash boot), которая полностью признается в качестве дохода в пределах вашей реализованной прибыли.

Менее очевидные источники денежной доплаты включают:

Поступления по кредиту сверх суммы погашения. Вы взяли новый кредит на 700 000 долларов, но для закрытия сделки потребовалось всего 500 000 долларов. Лишние 200 000 долларов вернулись вам наличными.
Пропорциональная арендная плата и гарантийные депозиты, зачтенные при закрытии. Если покупатель вашего старого здания зачисляет вам 8 000 долларов предоплаченной аренды, это считается денежной доплатой в размере 8 000 долларов, если только она не компенсируется вашей долей депозитов по новому объекту.
Личное имущество в сделке. Продажа «под ключ», включающая бытовую технику, мебель или бизнес-оборудование — эти предметы не являются однородным (like-kind) недвижимым имуществом, поэтому их справедливая рыночная стоимость считается доплатой (boot).
Возврат задатка (earnest money) не через тот канал. Если ваш задаток за приобретаемое имущество возвращается вам напрямую, а не через посредника, вы фактически вступаете в конструктивное получение дохода.
Кредиты на ремонт, возмещение расходов на закрытие сделки или уступки со стороны продавца, которые возвращаются вам наличными, а не уменьшают цену покупки.

Денежная доплата — это также единственный вид boot, который можно исправить, выписав чек. Внесите больше собственного капитала при закрытии сделки по приобретению имущества, увеличьте цену покупки или оплатите часть расходов на закрытие вне рамок обмена (осторожно — не все расходы на закрытие подлежат обмену).

Ипотечная доплата (Mortgage Boot): Скрытая угроза

Ипотечная доплата подводит больше инвесторов, чем денежная, потому что она остается невидимой до момента подготовки налоговой декларации. Вы можете завершить обмен без остатка наличных денег, но все равно остаться должны налоги из-за уменьшения вашего долга.

IRS рассматривает освобождение от обязательств как экономический эквивалент получения наличных. Если по переданному имуществу у вас была ипотека на 500 000 долларов, а по новому объекту — на 300 000 долларов, вы получаете чистое облегчение долгового бремени на 200 000 долларов. Это и есть ипотечная доплата (mortgage boot) на сумму 200 000 долларов.

Распространенные сценарии ипотечной доплаты:

Снижение суммы долга при обмене. Вы продаете объект стоимостью 1 млн долларов с долгом 500 тыс. долларов и покупаете объект за 1 млн долларов с долгом 300 тыс. долларов. Сокращение долга на 200 тыс. долларов является ипотечной доплатой, даже если вы потратили весь 1 млн долларов.
Кредитор не одобряет то же уровень кредитного плеча. Стандарты кредитования для нового класса недвижимости (например, многоквартирный дом против торговой точки с одним арендатором) вынуждают вас использовать более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV).
Вы использовали сделку для погашения долга. Это заманчиво в условиях высоких процентных ставок, но IRS рассматривает это как доплату (boot).
Принятые обязательства против новых кредитов. Если вы приняли на себя кредит продавца на стороне передачи ($500 тыс.), но профинансировали только $400 тыс. на стороне приобретения, у вас возникает ипотечная доплата в размере $100 тыс.

Способ устранения ипотечной доплаты — либо взять на себя эквивалентный или больший долг при покупке нового объекта, либо внести дополнительные наличные при закрытии сделки, чтобы компенсировать уменьшение долга. Последний вариант использует правила взаимозачета, описанные ниже.

Четыре правила взаимозачета

Полученная и выплаченная доплата не всегда компенсируют друг друга напрямую. IRS применяет четыре правила взаимозачета, которые определяют, что и чем можно перекрыть:

Выплаченная денежная доплата компенсирует полученную денежную доплату. Если вы вносите 50 000 долларов нового капитала при закрытии и в противном случае получили бы 50 000 долларов обратно через посредника, они аннулируют друг друга.
Выплаченная денежная доплата компенсирует полученную ипотечную доплату. Внесите дополнительные наличные при закрытии, чтобы компенсировать сокращение долга. Это самый распространенный способ «нейтрализовать» ипотечную доплату.
Выплаченная ипотечная доплата компенсирует полученную ипотечную доплату. Принятие на себя дополнительного долга по новому имуществу (или принятие кредита продавца) компенсирует долг, от которого вы избавились при продаже старого имущества.
Выплаченная ипотечная доплата НЕ компенсирует полученную денежную доплату. Именно эта асимметрия часто застает людей врасплох. Привлечение большего кредита на покупку нового объекта не может «смыть» наличные, которые вы вывели при закрытии сделки.

Четвертое правило наиболее важно, когда инвестор берет слишком большой кредит на новое имущество и выводит наличные. Если вы продаете объект за 1 млн долларов с долгом 500 тыс. долларов, затем покупаете замену за 1 млн долларов с новым долгом 700 тыс. долларов и получаете 200 тыс. долларов наличными обратно, у вас возникает денежная доплата в размере 200 тыс. долларов, которую вы не можете компенсировать дополнительным долгом в 200 тыс. долларов. Вы заплатите налог со всей суммы в 200 тыс. долларов.

Наглядный пример:

Боб продает Объект А за 1 000 000 долларов с долгом 500 000 долларов и скорректированной базой 400 000 долларов. Он покупает Объект Б за 1 000 000 долларов с долгом 300 000 долларов. Он вносит 200 000 долларов наличными для закрытия сделки.

Реализованная прибыль: $1,000,000 − $400,000 = $600,000

Полученная ипотечная доплата: $500,000 − $300,000 = $200,000

Выплаченная денежная доплата: $200,000 (новые собственные средства Боба)

Правило взаимозачета №2: выплаченная денежная доплата компенсирует полученную ипотечную доплату → чистая доплата (boot) = $0

Признанная прибыль: $0

Переходящая база: $400,000 + $200,000 (выплаченная доплата) − $200,000 (полученная доплата) + $0 = $400,000

Боб откладывает налогообложение всей прибыли в размере 600 000 долларов, внося 200 000 долларов личного капитала для компенсации уменьшения долга.

Восстановление амортизации: скрытая наценка на «бут»

Даже если вы признаете лишь небольшую сумму бута (boot), характер этой прибыли может ударить по карману сильнее, чем ожидалось.

При признании прибыли в рамках обмена по разделу 1031 правила рассматривают ситуацию так, будто вы получили прибыль от базового актива. Для недвижимости по Разделу 1250 (большинство коммерческих объектов и объектов под аренду) признанная часть сначала рассматривается как невосстановленная прибыль по Разделу 1250 в размере, не превышающем меньшую из двух величин:

Суммарная накопленная амортизация по переданному имуществу, или
Признанная прибыль (бут).

Невосстановленная прибыль по Разделу 1250 облагается налогом по максимальной федеральной ставке 25% — это выше, чем ставка долгосрочного прироста капитала в 0/15/20%, которая применяется к остальной части признанной прибыли. Таким образом, денежный бут в размере $100 000 за недвижимость с накопленной амортизацией в $200 000 может полностью облагаться налогом по ставке 25% на федеральном уровне, даже если ставки долгосрочного прироста капитала обычно ограничены 20%.

Имущество по Разделу 1245 (в основном личное имущество в старых сделках или компоненты недвижимости с коротким сроком службы) обходится еще дороже: амортизация восстанавливается как обычный доход в пределах всей начисленной амортизации. После принятия закона TCJA имущество по Разделу 1245 больше не подлежит обмену «подобного рода», но компоненты, включенные в сделку с недвижимостью — такие как активы со сроком службы 5, 7 или 15 лет, выделенные через распределение затрат (cost segregation), — все равно могут привести к восстановлению обычного дохода при наличии бута.

Вывод: ставка восстановления 25% применяется к признанной прибыли, а не к реализованной. Чем меньше бут, тем меньше риск восстановления. Но каждый доллар бута — это доллар прибыли с высокой налоговой ставкой, пока не будет исчерпана вся накопленная амортизация.

Отчетность по форме 8824

В форме 8824 все эти данные сводятся воедино для налоговой декларации. Форма состоит из четырех частей:

Часть I — Идентификация переданного и полученного имущества подобного рода, а также ключевые даты, подтверждающие соблюдение 45-дневного срока идентификации и 180-дневного срока завершения обмена.
Часть II — Правила для связанных сторон. Если в вашем обмене участвует связанная сторона (член семьи, подконтрольная организация), действуют правила двухлетнего владения. В случае их нарушения отсрочка налога аннулируется задним числом.
Часть III — Расчетный механизм. В строке 15 указывается полученная наличность и чистое освобождение от долга (бут); в строке 16 — справедливая рыночная стоимость полученного имущества подобного рода; строки 18–22 служат для расчета реализованной прибыли, признанной прибыли и переходящей налоговой базы замещающего имущества.
Часть IV — Отдельный режим для федеральных служащих или судей, использующих Раздел 1043, почти никогда не применяется.

Признанная прибыль из строки 22 переносится в Приложение D (Schedule D, для прироста капитала) или Форму 4797 (для прибыли по Разделу 1231), при этом характер прибыли разделяется на невосстановленную прибыль по Разделу 1250 и оставшуюся часть долгосрочного прироста капитала.

Несколько строк формы 8824 регулярно вызывают затруднения:

Строка 15 включает чистое освобождение от долга. Бут по ипотеке указывается здесь, а не в отдельной строке. Многие составители деклараций забывают, что освобождение от долга на стороне переданного имущества за вычетом принятого долга на стороне замещающего имущества прибавляется к полученным денежным средствам.
Расходы на обмен сначала уменьшают бут, а затем увеличивают базу. Вознаграждения квалифицированного посредника, сборы за оформление прав собственности, регистрационные сборы и прямые затраты на обмен уменьшают сумму полученного денежного бута до применения ограничения на признанную прибыль.
Налоговый режим на уровне штата может отличаться. В Калифорнии, Пенсильвании и ряде других штатов действуют правила несоответствия или режимы возврата («California claw-back» для обменов между штатами), которые требуют продолжать отслеживание даже после закрытия федерального обмена.

Пять практических правил для минимизации бута

Опыт множества сделок позволил составить краткий список правил, помогающих сохранить налоговую отсрочку:

Торгуйте в сторону повышения, а не понижения. Покупайте замещающее имущество с равной или большей стоимостью, равным или большим капиталом (equity) и равным или большим долгом. Это золотое правило исключает практически весь риск возникновения бута по определению.
Сначала определите итоговую цену покупки, а затем структуру финансирования. Рассчитайте минимально приемлемую цену замещения (цена продажи переданного имущества за вычетом расходов на обмен) до того, как начнете искать варианты. Потерять $90 000 из-за невозможности покрыть разрыв в капитале в $50 000 — дорогостоящая ошибка.
Подготовьте черновик формы 8824 до подписания контракта на замещение. Таблица с прогнозом реализованной прибыли, бута и признанной прибыли занимает 30 минут и предотвращает шестизначные сюрпризы.
Следите за выделением личного имущества и пропорциональным распределением. Сделка по аренде «под ключ» может скрывать мебель, бытовую технику и расходные материалы на сумму $20 000 в качестве бута. Составляйте отчет о закрытии сделки так, чтобы личное имущество оплачивалось вне рамок обмена, а не через посредника.
Координируйте каждый перевод со своим квалифицированным посредником (QI). Денежные средства, которые попадают на ваш собственный банковский счет — даже ненадолго — считаются фактическим получением (constructive receipt) и могут полностью разрушить обмен, а не просто создать бут. Всегда проводите возвраты, возврат задатка и уступки продавца через посредника.

Ведение учета, которое выдержит аудит

Отсрочка по Разделу 1031 создает одно из самых длительных обязательств по ведению учета в налоговом кодексе. Налоговая база вашего замещающего имущества зависит от базы переданного имущества, которая, в свою очередь, зависит от его первоначальной стоимости и истории амортизации, а те могут тянуться еще от предыдущего обмена. Для имущества, удерживаемого в течение тридцати лет через три обмена, налоговая база может прослеживаться вплоть до транзакции 1990-х годов.

Храните бессрочно:

Отчет о закрытии сделки (HUD-1 или расчетный лист) для каждого объекта в цепочке
Отчетность квалифицированного посредника по всем средствам, включая сроки депозитов и выплат
Письмо об идентификации за 45 дней
Оригинал рабочего листа скорректированной налоговой базы для каждого объекта в цепочке обмена
Графики амортизации, показывающие накопленную амортизацию с разбивкой между Разделом 1250 и любыми компонентами Раздела 1245, выделенными через cost segregation
Форму 8824 за каждый год
Для обменов между штатами — специфические для штата формы отчетности или формы о возврате налоговых льгот (clawback)

Когда вы в конечном итоге продадите последнее замещающее имущество в рамках налогооблагаемой сделки, именно этот архив подтвердит ваш расчет прибыли, распределение невосстановленной прибыли по Разделу 1250 и — если вы в какой-то момент выбрали исключение при продаже жилья по Разделу 121 — ваше пропорциональное исключение.

Подготовьте бухгалтерию недвижимости к следующему обмену

Обмен по разделу 1031 будет настолько чистым, насколько чист стоящий за ним бухгалтерский учет. Отслеживание скорректированной налоговой базы по нескольким объектам недвижимости, разделение амортизации между первоначальной стоимостью и компонентами с разделением затрат, фиксация каждого отчета о закрытии сделки и ведение аудиторского следа на десятилетия — именно здесь большинство инвесторов теряют прозрачность, и именно здесь рождаются неожиданные налоговые счета.

Beancount.io предоставляет инвесторам в недвижимость систему текстового учета (plain-text accounting), которая прозрачна, поддерживает контроль версий и создана для долгосрочного хранения записей, необходимого для обменов. Каждая корректировка базы, каждая запись об амортизации и история каждого объекта хранятся в человекочитаемых файлах, которыми владеете вы. Начните бесплатно и заложите для своей цепочки обменов фундамент, аудит которого вы сможете провести даже десять лет спустя.