Вы нашли здание: небольшой склад с настоящей погрузочной площадкой, в двадцати минутах от ваших лучших клиентов, по цене, которая едва укладывается в бюджет. Брокер говорит, что есть ещё два предложения, поэтому вы переводите задаток в размере 25 000 долларов на счёт эскроу, чтобы подтвердить серьёзность своих намерений. Три недели спустя экологический отчёт показывает закопанный нефтяной резервуар, о котором никто не сообщил, и сделка срывается. Теперь вопрос, который важнее самого здания: куда деваются ваши 25 000 долларов и что это делает с вашими книгами и налогами?
Ответ зависит от трёх вещей: что сказано в вашем договоре купли-продажи, в какой момент вы вышли из сделки и как вы отразили задаток в учёте. Ошибётесь в любом из трёх — либо потеряете деньги, которые могли бы вернуть, либо оставите законный вычет невостребованным. Вот как работает задаток в сделке с коммерческой недвижимостью, три способа, которыми он может закончиться, и как отразить каждый из них.
Как работает задаток в сделке с коммерческой недвижимостью
Задаток — это платёж доброй воли, который вы вносите вскоре после принятия вашего предложения. Он сигнализирует продавцу о вашей решимости, компенсирует ему снятие объекта с рынка на время вашей проверки и даёт ему средство защиты, если вы выйдете из сделки без предусмотренного договором основания. Деньги идут не напрямую продавцу. Они лежат на счёте эскроу, который ведёт нейтральная третья сторона — как правило, титульная компания или нотариус по сделке — до закрытия или расторжения.
Размер задатка зависит от сделки. По жилой недвижимости он обычно составляет от 1 до 5 процентов цены, тогда как по коммерческой — от 3 до 10 процентов, причём точная сумма и срок устанавливаются договором купли-продажи. В конкурентной ситуации покупатели иногда намеренно предлагают больший задаток: если продавец просит 5 процентов, предложение в 10 процентов говорит ему, что вы — покупатель, который с наименьшей вероятностью дрогнет. По лёгкому промышленному кондоминиуму за 800 000 долларов разница между 3 и 10 процентами — это разница между 24 000 и 80 000 долларов, замороженных в эскроу на недели или месяцы, то есть реальные деньги, которые связаны, поэтому соразмеряйте задаток со своим операционным запасом, а не только с энтузиазмом.
Два понятия определяют, вернёте ли вы деньги:
- Обстоятельства непреодолимой силы (contingencies). Это договорные условия, позволяющие вам расторгнуть сделку и вернуть задаток, если что-то конкретное не сложится: не одобрят финансирование, проверка выявит серьёзные дефекты, титульный поиск обнаружит обременения или экологическое исследование даст отрицательный результат. У каждого такого условия свой срок.
- Жёсткие и мягкие деньги. Ваш задаток «мягкий», пока условия защиты ещё действуют — вы можете выйти и вернуть его. Как только вы письменно снимаете условия или их сроки истекают без действий, задаток становится «жёстким»: он становится невозвратным, и выход из сделки после этого момента обычно означает его утрату в пользу продавца.
Договор купли-продажи — это вся игра. Он устанавливает размер задатка, держателя эскроу, перечень условий и сроки, а также точно, что происходит с деньгами в каждом сценарии. Устные обещания о продлениях или возвратах ничего не стоят, если письменный договор говорит иное.
Три финала: зачтён, возвращён или утрачен
Каждый задаток заканчивается ровно одним из трёх способов. У каждого свои бухгалтерские и налоговые последствия.
1. Зачтён в счёт покупки
Это счастливый путь. При закрытии держатель эскроу зачитывает ваш задаток в счёт того, что вы должны, — обычно сначала в счёт денежного первоначального взноса, затем в счёт расходов по закрытию, а любой излишек возвращается вам. Задаток не является отдельным расходом. Он становится частью того, что вы заплатили за недвижимость, а значит, становится частью вашей налоговой базы по тем же правилам, которые регулируют любые другие затраты на приобретение. Когда вы позже распределяете цену покупки между амортизируемым зданием и неамортизируемой землёй, задаток уже входит в эту общую сумму; после закрытия вы не учитываете его как отдельный актив.
В ваших книгах задаток начинает жизнь как оборотный актив — счёт вроде Escrow deposits или Deposits on property under contract — потому что это деньги, которые всё ещё принадлежат вам, просто размещённые у кого-то другого. При закрытии вы списываете этот актив со счёта и включаете сумму в налоговую базу недвижимости в рамках проводки по расчётному документу. Самая распространённая бухгалтерская ошибка — отразить задаток как расход в момент оплаты, а затем снова отразить полную цену покупки при закрытии. Это двойной учёт задатка: один раз как фантомный расход, один раз внутри налоговой базы. Держите его как актив, пока сделка не разрешится.
2. Возвращён в полном объёме
Если вы расторгаете сделку в рамках действующего условия — кредитное обязательство так и не поступило, условие о проверке позволяет вам выйти, титульная компания не может обеспечить чистое право собственности, — держатель эскроу возвращает вам задаток, обычно в течение недели или двух после подписанного расторжения. Обе стороны расходятся, и учёт сводится к нулю: деньги возвращаются, актив по депозиту в эскроу обнуляется, и нет ни дохода, ни убытка, ни налогового события. Единственное, что вы потратили, — это время плюс то, что вы заплатили за проверки, оценки и юридическую экспертизу, которые являются обычными деловыми расходами по попытке приобретения.
Возвраты всё равно заслуживают документооборота. Получите расторжение и освобождение, подписанные обеими сторонами, письменно подтвердите сроки возврата от держателя эскроу и сверьте входящий перевод или чек с первоначальной записью о задатке при сверке. Несопоставленные записи по эскроу — классический источник загадочных остатков, которые висят на балансе годами, потому что никто не помнит, к какой сорвавшейся сделке они относились.
3. Утрачен в пользу продавца
Если вы отступаете после того, как деньги стали жёсткими — условия истекли, вы отказались от них, чтобы выиграть сделку, или просто передумали, — продавец, как правило, оставляет задаток себе в качестве заранее оценённых убытков за потерянное время и сорванную продажу. Механику определяет пункт договора купли-продажи о неисполнении, и в большинстве коммерческих сделок средство защиты продавца ограничивается именно этим: он оставляет задаток, и ни одна из сторон больше ничего другой не должна.
Для продавца удержанный задаток — это обычный доход в год, когда он его оставляет, отражаемый как прочий доход, — он всё ещё владеет недвижимостью, поэтому это не продажа и не уменьшает его налоговую базу. Для вас как покупателя утраченный задаток по коммерческой недвижимости — это место, где налоговая история становится интересной, и именно этому посвящён следующий раздел.
Когда потерянный задаток становится вычитаемым убытком
Вот краткая версия: потеряйте задаток по личному жилью — и налоговый кодекс пожимает плечами. Потеряйте по коммерческой недвижимости — и вы, весьма вероятно, имеете списание. Детали важны, поэтому разберём их по порядку.
Личное жильё: вычета нет. Руководство IRS по расходам на владение жильём прямо указывает, что задаток не входит в число вычитаемых расходов на покупку дома и что утраченные задатки также не вычитаются. Если вы отступаете от дома, в котором планировали жить, и теряете 10 000 долларов, эти 10 000 долларов просто исчезают — ни вычета по Schedule A, ни капитального убытка. Не пытайтесь это спасти.
Коммерческая или инвестиционная недвижимость: вычитается, но характер убытка зависит от вашей ситуации. Практики обычно приходят к одному из двух вариантов:
- Режим капитального убытка (распространённый ответ). Утраченный задаток рассматривается как капитальный убыток по неудавшемуся приобретению капитального актива и отражается в Schedule D. Это работает, но у капитальных убытков есть ограничение скорости: вы можете свободно зачитывать их против капитальных прибылей, но только 3 000 долларов в год (1 500 долларов при раздельной подаче) против обычного дохода, а остаток переносится на будущее. Утрата в 40 000 долларов без встречных прибылей превращается в вычет, который вы будете извлекать более десяти лет.
- Режим обычного убытка (лучший ответ, когда вы соответствуете критериям). Если приобретение недвижимости было частью вашей торговли или бизнеса — вы застройщик, дилер, оператор, расширяющийся во вторую локацию, — утраченный задаток может быть обычным деловым убытком, полностью вычитаемым в год утраты против любого дохода, часто отражаемым в Form 4797. В отличие от капитального убытка, он не подпадает под годовой лимит. Соответствуете ли вы критериям, зависит от фактов и документации: протоколов совета директоров, санкционирующих покупку, письма о намерениях с описанием делового использования, составленных contemporaneously планов для локации.
Недвижимость смешанного использования делит разницу. Если здание должно было быть на 70 процентов коммерческим и на 30 процентов личным жильём, только деловая часть утраченного задатка поддерживает убыток; личная доля следует личному правилу и умирает вместе со сделкой. Распределяйте на разумной основе и сохраняйте рабочую таблицу.
Время: вычитайте в год утраты, а не в год оплаты. Убыток возникает, когда сделка умирает и деньги потеряны без возможности возврата — подписанное освобождение, письмо держателя эскроу об утрате, истёкший срок без продления. Задаток, лежащий в эскроу 31 декабря по действующей сделке, всё ещё актив, а не убыток, как бы вы ни нервничали из-за проверки.
Две практические оговорки. Во-первых, это действительно область, где нужно поговорить с вашим CPA: грань между капитальным и обычным режимом зависит от фактов, и суммы достаточно велики, чтобы оправдать час профессионального времени. Во-вторых, документируйте намерение с первого дня. Файл, который выигрывает этот вычет, содержит договор купли-продажи, подтверждение перевода в эскроу, письмо об утрате или освобождении и один абзац — написанный, когда сделка была жива, а не восстановленный в налоговое время, — излагающий деловую цель приобретения.
Как отразить каждый исход в вашей книге
В текстовом или традиционном программном обеспечении проводки имеют одну и ту же форму. Заведите один счёт актива по депозиту в эскроу на каждую сделку — Assets:Escrow:1420-Industrial-Way лучше единого смешанного счёта Escrow deposits в тот момент, когда у вас две действующие сделки, — и проводите каждый исход через него.
Внесение задатка (все случаи):
- Дебет счёта актива по депозиту в эскроу 25 000 долларов
- Кредит денежных средств 25 000 долларов
Сделайте пометку с адресом недвижимости, держателем эскроу и датой снятия условий. Эта дата в пометке — самое дешёвое страхование во всей этой статье.
Возвращён:
- Дебет денежных средств 25 000 долларов
- Кредит счёта актива по депозиту в эскроу 25 000 долларов
Убедитесь, что счёт обнулился, и заархивируйте освобождение вместе с проводкой. Сопутствующие расходы на проверки и юридические услуги остаются там, где были отражены, как обычные расходы на профессиональные услуги по попытке.
Зачтён при закрытии:
- Дебет счёта актива недвижимости (распределённого между зданием и землёй согласно вашему разделению затрат или оценке) на полную цену покупки, включая задаток
- Кредит счёта актива по депозиту в эскроу 25 000 долларов для его обнуления
- Кредит денежных средств и кредиторской задолженности по ипотеке на остаток согласно расчётному документу
Сверьте расчётный документ строка за строкой с вашей проводкой, прежде чем её подавать. Каждый выбор распределения, который вы делаете здесь, — здание против земли, капитализированные против отнесённых на расходы затрат по закрытию, — влияет на амортизацию в течение следующих 39 лет по коммерческой недвижимости, так что это не та проводка, которую стоит делать в спешке.
Утрачен:
- Дебет
Loss on forfeited deposit(с тегом или субсчётом, называющим недвижимость) 25 000 долларов - Кредит счёта актива по депозиту в эскроу 25 000 долларов
Приложите письмо об утрате к проводке и отметьте её для вашего налогового специалиста с пометкой о деловой цели, описанной выше.
Сверяйте счёт эскроу ежемесячно, пока сделка действует. Остаток по эскроу, который сохраняется после закрытия или расторжения, всегда ошибка: либо возврат, который вы забыли отразить, либо проводка по закрытию, в которой пропущен кредит. Поймайте это в том же месяце — и это займёт пять минут; найдите в конце года — и это займёт день плюс исправленный график амортизации.
Пять ошибок с условиями, которые стоят покупателям их задатков
Большинство утрат — не невезение. Это одна из этих пяти процессных ошибок.
1. Пропуск срока проверки на один день. Сроки условий идут по календарным дням, включая выходные, если в договоре не сказано иное, и «нам нужна ещё неделя» не является продлением, пока оно не подписано. Внесите в календарь каждый срок условия в день подписания договора, с напоминаниями за неделю и за два дня, и получите продления письменно до истечения срока.
2. Подписание условия о финансировании, которое на самом деле вас не защищает. Пункт, требующий лишь того, чтобы вы «подали заявку» на кредит, или истекающий до того, как кредиторы реалистично берут обязательства по коммерческим сделкам, может оставить вас обязанным закрыть сделку без денег. Привяжите условие к получению письменного кредитного обязательства на заявленных условиях к реалистичной дате и знайте, становится ли ваш задаток жёстким, если кредитор предложит встречные условия на худших условиях.
3. Отказ от проверки, чтобы выиграть, а затем обнаружение убийственных недостатков. В борьбе за объект соблазнительно отказаться от условия о проверке или сократить проверку до нескольких дней. Иногда это выигрывает здание. Но когда экологический отчёт первой фазы или проверка крыши поступают после того, как ваши деньги стали жёсткими, вы владеете проблемой, за обнаружение которой заплатили. Если вам приходится отказываться, ограничьте риск другим способом: более коротким, но ненулевым окном проверки или правом на выход, привязанным к конкретным находкам выше денежного порога.
4. Переход в жёсткий режим до получения титула, съёмки и экологии. Классическая коммерческая ловушка — снятие условий по графику, пока сторонние отчёты ещё не готовы, — а затем съёмка показывает самозахват или титульный поиск показывает сервитут, который убивает ваше использование. Никогда не снимайте условие, чей лежащий в основе отчёт вы не прочитали. Если отчёты запаздывают, сначала продлите, а снимайте позже.
5. Доверие устным продлениям. Брокер продавца говорит по телефону «конечно, возьмите ещё неделю», вы расслабляетесь, и письменный срок проходит. По большинству договоров только подписанная поправка что-либо продлевает, и держатель эскроу следует бумаге. Подтверждайте каждое продление как минимум по электронной почте, предпочтительно подписанной поправкой, до первоначального срока.
А если вы продавец, оставляющий задаток?
Кратко, поскольку владельцы малого бизнеса тоже продают здания: задаток, который вы удерживаете, когда сделка покупателя рушится, — это обычный доход в год, когда вы получаете право его оставить, — как правило, отражаемый как прочий доход, а не как часть какой-либо продажи недвижимости, поскольку продажи не было. Отложите налог на него так же, как на любую незапланированную прибыль, сохраните документы об утрате вместе с декларацией того года и помните, что налоговая база недвижимости не меняется: вы всё ещё владеете тем же зданием с той же базой.
Держите покупку недвижимости организованной с первого дня
Покупка здания порождает самые долгоживущие записи в ваших книгах — движения по эскроу в этом месяце становятся графиками амортизации, которые тянутся десятилетиями, а утраченный задаток становится либо чистым вычетом, либо потерянным в зависимости от вашей документации. Beancount.io обеспечивает текстовый учёт, который даёт вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными, так что каждый задаток, строка расчётного документа и пометка об убытке находятся под версионным контролем и поддаются аудиту вместо того, чтобы быть погребёнными в чёрном ящике. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на текстовый учёт.
