Выбор по разделу 754: Как партнерства используют повышение внутренней базы активов для защиты новых партнеров и наследников от фиктивной прибыли

Покупатель платит 450 000 долларов за 25-процентную долю в успешном товариществе по недвижимости. Несколько лет спустя товарищество продает одно из своих зданий, и этот покупатель внезапно получает приложение K-1, в котором указано 200 000 долларов налогооблагаемой прибыли — прибыли, которая экономически принадлежит продавцу, вышедшему из бизнеса годами ранее. Покупатель заплатил полную рыночную цену, теперь он должен Налоговому управлению США (IRS) тысячи долларов налога и при этом ничего от этого не получает.

Это и есть «фиктивная прибыль» (phantom gain), и это один из самых болезненных — и наиболее предотвратимых — сюрпризов в налогообложении товариществ. Решение заключается в одном предложении, прилагаемом к форме 1065. Оно называется «выбор по разделу 754» (Section 754 election). Любому товариществу, которое принимает новых партнеров, распределяет имущество или рассчитывает пережить одного из своих учредителей, следует точно понимать, как это работает.

Проблема двух баз, которую решает раздел 754

Каждое товарищество ведет два параллельных набора налоговых записей. Внутренняя база (inside basis) — это скорректированная налоговая база товарищества в его активах: первоначальная стоимость здания, оборудования, запасов за вычетом амортизации. Внешняя база (outside basis) — это база каждого партнера в его доле в товариществе: то, что он за нее заплатил, плюс или минус его доля доходов, убытков и взносов с течением времени.

Когда товарищество создается, внутренняя и внешняя базы обычно совпадают. Партнер вносит 250 000 долларов наличными, товарищество вкладывает эти деньги в здание, и оба показателя сходятся на отметке 250 000 долларов.

Но со временем эти два показателя расходятся. Здание дорожает с 1 до 2 миллионов долларов на открытом рынке, в то время как его внутренняя база снижается из-за амортизации. Новый партнер, входящий в бизнес, платит текущую справедливую рыночную стоимость. Наследник получает долю по стоимости на дату смерти. Внезапно внутренняя база, которую товарищество отслеживает для доли этого партнера, оказывается намного ниже того, что он заплатил или унаследовал.

Раздел 754 Налогового кодекса служит связующим звеном. Он позволяет товариществу корректировать свою внутреннюю базу при наступлении одного из двух событий: передачи доли в товариществе (раздел 743(b)) или распределения имущества товарищества (раздел 734(b)). Без этого выбора разрыв между внутренней и внешней базой сохраняется до тех пор, пока не проявится в виде фиктивной прибыли в чьем-либо приложении K-1.

Когда выбор имеет значение: два триггера

Триггер 1: Передача доли в товариществе (Раздел 743(b))

Это самый распространенный триггер. Он применяется, когда:

• Партнер продает свою долю новому партнеру.
• Партнер обменивает свою долю в сделке, не являющейся освобожденной от налогов.
• Партнер умирает, и его доля переходит к наследнику или в наследственную массу.

В каждом случае у нового владельца обычно имеется внешняя база, которая резко отличается от его доли во внутренней базе товарищества. Раздел 743(b) корректирует внутреннюю базу активов товарищества — но только в отношении партнера-преемника (transferee partner). Доли других партнеров во внутренней базе не меняются.

Триггер 2: Распределение имущества товарищества (Раздел 734(b))

Этот триггер срабатывает, когда товарищество распределяет денежные средства или имущество партнеру таким образом, что возникает несоответствие. Например:

• Выходящий из состава товарищества партнер получает денежные средства, сумма которых превышает его внешнюю базу.
• Товарищество распределяет подорожавшее имущество, и получающий партнер принимает его по переходящей базе (carryover basis).
• Ликвидационное распределение приводит к тому, что оставшаяся внутренняя база не совпадает с внешними базами продолжающих деятельность партнеров.

Раздел 734(b) корректирует внутреннюю базу на уровне товарищества, затрагивая всех оставшихся партнеров, чтобы поддерживать баланс в будущем.

Единый выбор по разделу 754 охватывает как раздел 743(b), так и раздел 734(b). Вы не выбираете их по отдельности.

Ловушка фиктивной прибыли на примере

Представьте товарищество по недвижимости с четырьмя партнерами. У каждого партнера есть счет капитала в размере 250 000 долларов, и товарищество владеет одним зданием, купленным много лет назад за 1 миллион долларов, с оставшейся внутренней базой в 1 миллион долларов (для простоты предположим отсутствие амортизации). Сейчас здание стоит 1,8 миллиона долларов.

Партнер Б хочет выйти из дела. Партнер А покупает 25-процентную долю партнера Б за 450 000 долларов — долю партнера Б в справедливой рыночной стоимости 1,8 миллиона долларов.

Без выбора по разделу 754 происходит следующее:

• Внешняя база партнера А: 450 000 долларов (то, что он заплатил).
• Доля партнера А во внутренней базе: 250 000 долларов (его доля в 1 миллионе долларов внутренней базы товарищества).

Год спустя товарищество продает здание за 1,8 миллиона долларов. Товарищество признает прибыль в размере 800 000 долларов (цена продажи 1,8 млн минус внутренняя база 1 млн), и партнеру А распределяется 25% — 200 000 долларов налогооблагаемой прибыли.

Но партнер А уже заплатил на 200 000 долларов больше своей доли во внутренней базе при входе. Теперь он облагается налогом на прирост стоимости, который продавец (Партнер Б) уже заложил в цену покупки. Партнер А по сути платит налог дважды: один раз через более высокую цену покупки, и второй раз через распределение в K-1.

При наличии выбора по разделу 754 раздел 743(b) создает корректировку базы в размере 200 000 долларов специально для партнера А. Когда товарищество продает здание, прибыль, распределяемая партнеру А, снижается до нуля. Остальные три партнера по-прежнему признают свою долю прибыли — как и должно быть, поскольку они действительно получают экономическую выгоду от продажи.

Сценарий со смертью партнера

Раздел 754 столь же важен и в случае смерти партнера. Правила федерального налога на наследство дают наследникам повышенный базис (step-up) до справедливой рыночной стоимости на дату смерти (раздел 1014). Но это повышение применяется только к внешнему базису доли в партнерстве. Внутренний базис активов партнерства остается неизменным, если только партнерство не примет решение о применении раздела 754 (754 election).

Возьмем партнерство, владеющее недвижимостью, первоначально купленной за 500 000 долларов, а теперь стоящей 2 миллиона долларов. Партнер А владел 25-процентной долей и умер. Наследник получает долю по справедливой рыночной стоимости: внешний базис составляет 500 000 долларов (25% от 2 миллионов). Доля наследника во внутреннем базисе по-прежнему составляет всего 125 000 долларов (25% от 500 000).

Если партнерство позже продаст недвижимость — или просто распределит амортизационные отчисления — наследник будет нести ответственность за прибыль в размере 375 000 долларов, возникшую еще при жизни первоначального партнера. Налог на наследство с этого прироста стоимости уже был уплачен. Подоходный налог сверх этого по экономической сути является двойным налогообложением.

Выбор в пользу раздела 754 создает корректировку по разделу 743(b) специально для наследника, повышая его долю во внутреннем базисе со 125 000 до 500 000 долларов. Результат: немедленное увеличение амортизационных отчислений и отсутствие фантомной прибыли при окончательной продаже недвижимости.

Вот почему специалисты по наследственному планированию часто называют выбор по разделу 754 одной из самых упускаемых возможностей планирования для партнеров в сфере недвижимости, профессиональных услуг и семейного бизнеса.

Как сделать выбор

Механика на удивление проста. Партнерство прилагает письменное заявление к своевременно поданной форме 1065 (включая продления) за налоговый год, в котором происходит событие-триггер. Заявление должно содержать:

1. Наименование и адрес партнерства.
2. Декларацию о том, что партнерство делает выбор в соответствии с разделом 754 для применения разделов 734(b) и 743(b).

Это всё. Никаких пошлин, предварительного одобрения или специальной формы для самого выбора не требуется.

Но фактические корректировки базиса отнюдь не просты. Расчет корректировки по разделу 743(b) требует:

• Определения внешнего базиса приобретателя (цена покупки, справедливая рыночная стоимость на момент смерти или иное применимое значение).
• Расчета доли приобретателя во внутреннем базисе партнерства на момент передачи.
• Разница является общей суммой корректировки по разделу 743(b).
• Затем эта корректировка распределяется между активами партнерства в соответствии с разделом 755 — правилами, которые определяют, как повышение базиса распределяется между различными классами активов, как правило, на основе справедливой рыночной стоимости в категориях капитальных активов и активов, приносящих обычный доход.

Для партнерств со значительным объемом имущества по разделу 1245, амортизируемой недвижимостью и нематериальными активами распределение по разделу 755 достаточно сложное, поэтому большинство практиков проводят его с помощью специализированного программного обеспечения или опытных дипломированных общественных бухгалтеров (CPA).

Проблема перманентности

Раздел 754 — это дверь в одну сторону. После того как выбор сделан, он применяется к каждой будущей передаче и распределению — навсегда — до тех пор, пока IRS не разрешит его отмену. Чтобы аннулировать выбор, партнерство должно подать форму 15254 и доказать наличие достаточных оснований.

IRS опубликовала список приемлемых причин для отмены:

• Изменение характера деятельности партнерства.
• Существенное увеличение активов партнерства.
• Изменение характера активов партнерства.
• Увеличение частоты передач долей.

Важно отметить, что IRS не одобрит отмену, если основной целью является избежание снижения базиса. Если у вашего партнерства есть подорожавшие активы, вы не можете «выключить» выбор только потому, что новая передача приведет к неблагоприятной корректировке базиса в сторону уменьшения.

Эта перманентность работает в обе стороны. Выбор прекрасен, когда активы выросли в цене и в партнерство вступает новый партнер или его долю получает наследник. Но это болезненно, когда стоимость активов снизилась и передача запускает уменьшение внутреннего базиса согласно разделу 743(b).

Когда выбор становится обязательным в любом случае

Существует один сценарий, в котором у вас нет выбора. Согласно правилам о существенных встроенных убытках (раздел 743(d)), корректировка базиса по разделу 743(b) является обязательной — даже без выбора по разделу 754 — когда:

1. Происходит передача доли в партнерстве, и
2. Скорректированный базис активов партнерства превышает их справедливую рыночную стоимость более чем на 250 000 долларов, или
3. Партнеру-приобретателю был бы распределен убыток свыше 250 000 долларов, если бы партнерство распорядилось всеми своими активами в рамках полностью налогооблагаемой сделки сразу после передачи.

Цель состоит в том, чтобы предотвратить двойную выгоду от встроенных убытков. Продающий партнер уже признает свой убыток; без обязательной корректировки покупатель унаследовал бы дублирующий убыток, заложенный в высокий базис активов партнерства.

Обязательные корректировки по разделу 734(b) работают аналогично для распределений, которые в противном случае создали бы «существенное снижение базиса» — обычно порог корректировки вниз составляет 250 000 долларов.

Если ваше партнерство может подпадать под эти обязательные правила, практическим последствием является то, что вы уже живете с корректировками базиса в сторону уменьшения. В таком случае формальный выбор по разделу 754, чтобы также зафиксировать повышение базиса при росте стоимости, часто становится очевидным решением.

Когда следует сделать выбор

Сильные кандидаты для выбора по разделу 754 включают:

• Партнерства в сфере недвижимости, владеющие дорожающими зданиями. Дополнительная амортизация для входящих партнеров может быть существенной.
• Семейные партнерства, владеющие активами, которые, вероятно, будут унаследованы. Выбор 754 часто является решающим фактором между плавной передачей активов между поколениями и предотвратимым счетом по подоходному налогу.
• Партнерства в сфере профессиональных услуг (юридические фирмы, медицинские практики) с гудвилом, списками клиентов или другими нематериальными активами, где состав партнеров регулярно меняется.
• Действующие предприятия в стабильных или растущих отраслях, где уход партнеров — обычное дело.

Сильные кандидаты для отсрочки или отказа от выбора включают:

• Партнерства, владеющие активами, стоимость которых может снизиться, где будущая передача доли может повлечь за собой нежелательную понижающую корректировку по разделу 743(b).
• Партнерства, которые, скорее всего, будут распущены до совершения какой-либо передачи.
• Очень малые или недолговечные партнерства, где административная сложность перевешивает выгоду.
• Партнерства с волатильными классами активов, где вы предпочли бы дождаться подходящего момента.

Помните: вы можете подождать с выбором до того года, когда действительно произойдет триггерное событие. Штрафа за отсутствие заранее сделанного выбора не предусмотрено, если у вашего бухгалтера есть время подать заявление о выборе вместе с декларацией за этот год.

Бремя ведения учета

Именно здесь окупается хорошая финансовая дисциплина. Как только партнерство делает выбор по разделу 754:

• Каждый партнер-правопреемник имеет свою персональную корректировку по разделу 743(b), которая «закреплена» за ним.
• Эта корректировка распределяется между несколькими активами партнерства в соответствии с разделом 755.
• Партнерство должно вести отдельные графики амортизации — один набор для партнерства в целом, плюс персональный уровень для каждого партнера с корректировкой 743(b).
• Когда партнер с корректировкой 743(b) продает активы, передает свою долю или умирает, расчеты наслаиваются каскадом.

Умножьте это на партнерство с пятью, десятью или пятьюдесятью корректировками правопреемников, накопленными за годы, и уровень сложности учета станет значительным. Вот почему наличие чистых, отслеживаемых финансовых записей — по каждому партнеру и по каждому активу — критически важно. Таблицы не справляются с таким масштабом; даже популярное бухгалтерское ПО часто скрывает слишком много деталей. Системы текстовой бухгалтерии (plain-text accounting), позволяющие помечать тегами, отслеживать и проверять каждую операцию на уровне «партнер-актив», становятся бесценными, когда инспектор IRS спрашивает, откуда взялась конкретная корректировка в 2031 году.

Три распространенные ошибки

1. Пропуск крайнего срока. Выбор по разделу 754 должен быть приложен к своевременно поданной декларации за год, в котором произошло триггерное событие. В случае просрочки декларации возможность выбора на этот год теряется. Некоторые партнерства добивались льготы по разделу 9100 (нормативное средство правовой защиты при пропущенных выборах), но это требует доказательства наличия уважительной причины и добросовестных действий, что не гарантировано.

2. Забвение того, что выбор является бессрочным. Партнерства делают выбор 754, чтобы зафиксировать единичное выгодное повышение базиса (step-up), а спустя годы обнаруживают, что тот же самый выбор теперь создает постоянную административную работу или вынужденную понижающую корректировку, которой они не хотели. Планируйте на долгосрочную перспективу, а не только на следующий отчет K-1.

3. Ошибка в правильном распределении корректировки 743(b). Правила распределения по разделу 755 определяют, какие именно активы получают повышение базиса. Партнерство, которое относит всю корректировку на землю (потому что это самый простой ответ), теряет амортизационную выгоду, которую следовало бы отнести на амортизируемые здания. Это обходится дорого при длительном периоде владения.

Взаимодействие с другими налоговыми правилами

Выбор по разделу 754 не действует в вакууме. Основные взаимодействия, на которые стоит обратить внимание:

• Раздел 704(c) — встроенная прибыль/убыток по внесенному имуществу. Корректировка 743(b) рассчитывается после учета доли правопреемника в любом уровне по разделу 704(c).
• Рекаптура по разделам 1245 / 1250 — правила восстановления амортизации применяются к уровню базиса после применения 754 так же, как и к первоначальному базису.
• Раздел 199A — вычет на квалифицированный доход от бизнеса для владельцев сквозных структур может взаимодействовать с амортизационными отчислениями, созданными корректировками 743(b).
• Соответствие налоговому законодательству штата — большинство штатов автоматически следуют федеральному выбору по разделу 754, но у некоторых (особенно у Калифорнии в ряде сценариев) есть свои особенности.

Не делайте выбор 754 без моделирования его взаимодействия как минимум с разделом 704(c), рекаптурой амортизации и режимом налогообложения сквозных структур в вашем штате.

Поддерживайте отчетность вашего партнерства в готовности к аудиту с первого дня

Налоговый учет в партнерствах — особенно с активными корректировками 754 — наказывает за небрежность в ведении записей. Каждый уровень 743(b) партнера, каждое повышение базиса актива и каждый ежегодный расчет амортизации должны оставаться отслеживаемыми спустя годы, часто уже для преемника-бухгалтера или налогового инспектора. Beancount.io предлагает текстовую бухгалтерию (plain-text accounting), которая обеспечивает полную прозрачность и историю версий каждой записи — это идеально подходит для партнерств, которым необходимо доказать, как рассчитывалась каждая корректировка. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на текстовую бухгалтерию для ведения записей, которые будут иметь значение и через десять лет.

Источники

• IRS — Часто задаваемые вопросы по выбору и отмене применения Раздела 754 IRC
• IRS — Существенные изменения в отношении встроенных убытков согласно Разделу 743 IRC
• Cornell LII — Кодекс США, титул 26, § 743
• NATP — Понимание корректировок по § 754 для партнерств
• KHA Accountants — Стратегическое влияние применения Раздела 754 на партнерства в сфере недвижимости
• EisnerAmper — Применение Раздела 754 для фондов прямых инвестиций в недвижимость