Este guia fornece modelos práticos do Beancount e exemplos do mundo real para cenários comuns de investimento imobiliário. Copie e adapte estes modelos para suas próprias necessidades de contabilidade de imóveis de aluguel.
Explore um livro-razão de exemplo de imóveis ao vivo:
Modelo de Configuração Básica
Modelo de Estrutura de Contas
; =============================================================================
; MODELO DE CONFIGURAÇÃO DE CONTAS IMOBILIÁRIAS
; =============================================================================
; Contas de Ativos de Imóveis
1970-01-01 open Assets:Imobiliario:Imovel
1970-01-01 open Assets:Imobiliario:DepreciacaoAcumulada
1970-01-01 open Assets:Imobiliario:MelhoriasCapital
; Contas Bancárias
1970-01-01 open Assets:Banco:ContaCorrente
1970-01-01 open Assets:Banco:Poupanca
1970-01-01 open Assets:Banco:Escrow
; Contas de Passivo
1970-01-01 open Liabilities:Hipoteca
1970-01-01 open Liabilities:DepositoSeguranca
; Contas de Receita
1970-01-01 open Income:Imobiliario:Aluguel
1970-01-01 open Income:Imobiliario:GanhosCapital:LongoPrazo
1970-01-01 open Income:Imobiliario:RecuperacaoDepreciacao
; Contas de Despesa
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:JurosHipoteca
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:OriginacaoEmprestimo
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:ImpostoPredial
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:Seguro
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:GestaoPropriedade
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:Reparos
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:Manutencao
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:Depreciacao
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:CustosFechamento
1970-01-01 open Expenses:Imobiliario:CustosVenda
; Patrimônio Líquido
1970-01-01 open Equity:Abertura
; Definição de Commodity
1970-01-01 commodity PROP123MAIN
name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
asset-class: "imobiliario"
1970-01-01 commodity USDModelos de Compra de Propriedade
Entrada + Hipoteca
; Modelo: Compra de propriedade com hipoteca
YYYY-MM-DD * "Escrow" "Entrada — [PORCENTAGEM_ENTRADA]% de $[PRECO]"
Assets:Imobiliario:Imovel 1 [COMMODITY] {[PRECO] USD, YYYY-MM-DD}
Assets:Banco:ContaCorrente -[VALOR_ENTRADA] USD
Liabilities:Hipoteca -[VALOR_EMPRESTIMO] USD
; Exemplo: Propriedade de $400.000 com 20% de entrada
2024-03-15 * "Escrow" "Entrada — 20% de $400.000"
Assets:Imobiliario:Imovel 1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:Banco:ContaCorrente -80,000.00 USD
Liabilities:Hipoteca -320,000.00 USDCustos de Fechamento
; Modelo: Taxa de originação de empréstimo
YYYY-MM-DD * "Credor" "Taxa de originação de empréstimo — [PCT]% de $[EMPRESTIMO]"
Expenses:Imobiliario:OriginacaoEmprestimo [TAXA] USD
Assets:Banco:ContaCorrente -[TAXA] USD
; Modelo: Taxas de cartório e custódia
YYYY-MM-DD * "Cartório" "Seguro de título, taxas de custódia, registro"
Expenses:Imobiliario:CustosFechamento [VALOR] USD
Assets:Banco:ContaCorrente -[VALOR] USD
; Modelo: Avaliação do imóvel
YYYY-MM-DD * "Avaliador" "Avaliação do imóvel"
Expenses:Imobiliario:CustosFechamento [VALOR] USD
Assets:Banco:ContaCorrente -[VALOR] USD
; Exemplo: Custos de fechamento para empréstimo de $320.000
2024-03-15 * "Credor" "Taxa de originação de empréstimo — 1% de $320.000"
Expenses:Imobiliario:OriginacaoEmprestimo 3,200.00 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -3,200.00 USD
2024-03-15 * "Cartório" "Seguro de título, taxas de custódia, registro"
Expenses:Imobiliario:CustosFechamento 2,800.00 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -2,800.00 USD
2024-03-15 * "Avaliador" "Avaliação do imóvel"
Expenses:Imobiliario:CustosFechamento 450.00 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -450.00 USDDepósito Inicial em Conta de Custódia (Escrow)
; Modelo: Depósito inicial em escrow no fechamento
YYYY-MM-DD * "Escrow" "Depósito inicial em escrow — imposto predial ([N] meses) + seguro (1 ano)"
Assets:Banco:Escrow [DEPOSITO_IMPOSTO] USD
Expenses:Imobiliario:Seguro [SEGURO_PREPAGO] USD
Assets:Banco:ContaCorrente -[TOTAL] USD
; Exemplo: 3 meses de imposto predial + 1 ano de seguro
2024-03-15 * "Escrow" "Depósito inicial em escrow — imposto predial (3 meses) + seguro (1 ano)"
Assets:Banco:Escrow 1,250.00 USD
Expenses:Imobiliario:Seguro 1,800.00 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -3,050.00 USDModelos de Pagamento de Hipoteca
P&I Mensal + Escrow
; Modelo: Pagamento mensal da hipoteca com escrow
; Pagamento total = Juros + Principal + Escrow
YYYY-MM-DD * "Banco" "Pagamento da hipoteca — [MÊS ANO]"
Expenses:Imobiliario:JurosHipoteca [JUROS] USD
Liabilities:Hipoteca [PRINCIPAL] USD
Assets:Banco:Escrow [VALOR_ESCROW] USD
Assets:Banco:ContaCorrente -[TOTAL] USD
; Exemplo: Fixo de 30 anos, $320.000 a 7,0% APR
; P&I Mensal: $2.129,06, Escrow: $566,67, Total: $2.695,73
; Juros do mês 1: $320.000 × 0,07 / 12 = $1.866,67
2024-04-01 * "Banco" "Pagamento da hipoteca — Abril 2024"
Expenses:Imobiliario:JurosHipoteca 1,866.67 USD
Liabilities:Hipoteca 262.39 USD
Assets:Banco:Escrow 566.67 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -2,695.73 USD
; Juros do mês 2: ($320.000 - $262,39) × 0,07 / 12 = $1.865,14
2024-05-01 * "Banco" "Pagamento da hipoteca — Maio 2024"
Expenses:Imobiliario:JurosHipoteca 1,865.14 USD
Liabilities:Hipoteca 263.92 USD
Assets:Banco:Escrow 566.67 USD
Assets:Banco:ContaCorrente -2,695.73 USDDesembolsos de Escrow
; Template: Pagamento semestral de imposto predial via escrow
YYYY-MM-DD * "Coletor de impostos" "Imposto predial — [PARCELA]ª parcela"
Despesas:Imobiliario:ImpostoPredial [VALOR] USD
Ativos:Banco:Escrow -[VALOR] USD
; Template: Pagamento anual de seguro via escrow
YYYY-MM-DD * "Seguradora" "Renovação de seguro residencial — ano [N]"
Despesas:Imobiliario:Seguro [VALOR] USD
Ativos:Banco:Escrow -[VALOR] USD
; Exemplo: Imposto predial (\$5.000/ano pago semestralmente)
2024-09-15 * "Coletor de impostos" "Imposto predial — primeira parcela"
Despesas:Imobiliario:ImpostoPredial 2,500.00 USD
Ativos:Banco:Escrow -2,500.00 USD
; Exemplo: Renovação de seguro
2025-03-15 * "Seguradora" "Renovação de seguro residencial — ano 2"
Despesas:Imobiliario:Seguro 1,850.00 USD
Ativos:Banco:Escrow -1,850.00 USDModelos de Receita de Aluguel
Aluguel Mensal com Taxa de Administração Imobiliária
; Template: Aluguel mensal com taxa de administração
YYYY-MM-DD * "Inquilino" "Aluguel de [MÊS ANO]"
Ativos:Banco:ContaCorrente [ALUGUEL_LIQUIDO] USD
Despesas:Imobiliario:Administracao [TAXA_ADM] USD
Receitas:Imobiliario:Aluguel -[ALUGUEL_BRUTO] USD
; Exemplo: Aluguel de \$2.400/mês com taxa de administração de 8% (\$192)
2024-04-01 * "Inquilino" "Abril de 2024"
Ativos:Banco:ContaCorrente 2,208.00 USD
Despesas:Imobiliario:Administracao 192.00 USD
Receitas:Imobiliario:Aluguel -2,400.00 USDRecibo de Depósito de Segurança (Caução)
; Template: Recebimento de depósito de segurança (passivo, NÃO é receita)
YYYY-MM-DD * "Inquilino" "Depósito de segurança — [N] mês de aluguel"
Ativos:Banco:ContaCorrente [VALOR] USD
Passivos:DepositoSeguranca -[VALOR] USD
; Exemplo: Depósito de segurança de 1 mês
2024-03-20 * "Inquilino" "Depósito de segurança — 1 mês de aluguel"
Ativos:Banco:ContaCorrente 2,400.00 USD
Passivos:DepositoSeguranca -2,400.00 USDDevolução de Depósito de Segurança
; Template: Devolução de depósito de segurança ao fim do contrato
YYYY-MM-DD * "Inquilino" "Devolução de depósito de segurança — fim do contrato"
Passivos:DepositoSeguranca [VALOR] USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -[VALOR] USD
; Exemplo: Devolução integral do depósito
2025-11-01 * "Inquilino" "Devolução de depósito de segurança — fim do contrato"
Passivos:DepositoSeguranca 2,400.00 USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -2,400.00 USDModelos de Despesas Operacionais
Reparos (Dedução Corrente)
; Template: Despesa de reparo — totalmente dedutível no ano corrente
YYYY-MM-DD * "[FORNECEDOR]" "[DESCRICAO]"
Despesas:Imobiliario:Reparos [VALOR] USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -[VALOR] USD
; Exemplo: Reparo de climatização (HVAC)
2024-05-18 * "HVAC Pro" "Reparo de A/C — substituição de capacitor"
Despesas:Imobiliario:Reparos 285.00 USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -285.00 USD
; Exemplo: Reparo de encanamento
2024-06-10 * "Encanador Joe" "Conserto de vazamento na torneira da cozinha"
Despesas:Imobiliario:Reparos 180.00 USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -180.00 USDManutenção (Dedução Corrente)
; Template: Despesa de manutenção regular
YYYY-MM-DD * "[FORNECEDOR]" "[DESCRICAO]"
Despesas:Imobiliario:Manutencao [VALOR] USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -[VALOR] USD
; Exemplo: Paisagismo trimestral
2024-06-15 * "Green Lawn Care" "Paisagismo trimestral — T2"
Despesas:Imobiliario:Manutencao 360.00 USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -360.00 USD
; Exemplo: Controle anual de pragas
2024-10-20 * "PestShield" "Inspeção e tratamento anual de cupins"
Despesas:Imobiliario:Manutencao 350.00 USD
Ativos:Banco:ContaCorrente -350.00 USDModelos de Depreciação
Depreciação Linear Mensal
; Template: Lançamento de depreciação mensal (mês cheio)
; Custo do imóvel / 27,5 / 12 = valor mensal
YYYY-MM-DD * "Depreciação" "[MÊS ANO]"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao [VALOR_MENSAL] USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -[VALOR_MENSAL] USD
; Exemplo: Prédio de \$320.000, mensal = \$320.000 / 27,5 / 12 = \$969,70
2024-04-30 * "Depreciação" "Abril 2024"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao 969.70 USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -969.70 USDConvenção de Meio de Mês (Primeiro Mês)
; Template: Depreciação de meio mês ao entrar em serviço
; Usado no mês em que o imóvel é colocado em serviço
YYYY-MM-DD * "Depreciação" "[MÊS ANO] — meio mês (colocado em serviço)"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao [MEIO_MES] USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -[MEIO_MES] USD
; Exemplo: Colocado em serviço em 15 de Março
; Meio mês = \$969,70 / 2 = \$484,85
2024-03-31 * "Depreciação" "Março 2024 — meio mês (colocado em serviço)"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao 484.85 USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -484.85 USDConvenção de Meio de Mês (Mês de Alienação)
; Template: Depreciação de meio mês na alienação
; Usado no mês em que o imóvel é vendido/alienado
YYYY-MM-DD * "Depreciação" "[MÊS ANO] — meio mês (alienação)"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao [MEIO_MES] USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -[MEIO_MES] USD
; Exemplo: Vendido em 15 de Novembro
2025-11-15 * "Depreciação" "Novembro 2025 — meio mês (alienação)"
Despesas:Imobiliario:Depreciacao 484.85 USD
Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcum -484.85 USDModelos de Melhorias de Capital
Lançamentos de Adição de Custo Base
; Modelo: Melhoria de capital — adiciona à base de custo
; NÃO é uma dedução de despesa corrente
YYYY-MM-DD * "[FORNECEDOR]" "[DESCRIÇÃO]"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements [VALOR] USD
Assets:Bank:Checking -[VALOR] USD
; Exemplo: Substituir aquecedor de água (prolonga a vida útil)
2024-08-12 * "Home Depot" "Substituir aquecedor de água — 50 gal gás"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 1,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -1,800.00 USD
; Exemplo: Novos eletrodomésticos de cozinha (adiciona valor)
2024-10-05 * "Lowe's" "Novos eletrodomésticos de cozinha — fogão + lava-louças"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 4,200.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,200.00 USDModelos de Venda de Imóveis
Custos de Venda
; Modelo: Comissão de corretagem
YYYY-MM-DD * "Corretor" "Comissão de venda — [PCT]% de $[PREÇO_VENDA]"
Expenses:RealEstate:SellingCosts [COMISSÃO] USD
Assets:Bank:Checking -[COMISSÃO] USD
; Modelo: Custos de fechamento do vendedor
YYYY-MM-DD * "Cartório" "Custos de fechamento do vendedor — [PCT]% de $[PREÇO_VENDA]"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [CUSTOS] USD
Assets:Bank:Checking -[CUSTOS] USD
; Exemplo: 5% de comissão + 1% de custos de fechamento em uma venda de $435.000
2025-11-15 * "Corretor" "Comissão de venda — 5% de $435.000"
Expenses:RealEstate:SellingCosts 21,750.00 USD
Assets:Bank:Checking -21,750.00 USD
2025-11-15 * "Cartório" "Custos de fechamento do vendedor — 1% de $435.000"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 4,350.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,350.00 USDQuitação de Hipoteca
; Modelo: Quitação de hipoteca no fechamento
YYYY-MM-DD * "Banco" "Quitação de hipoteca no fechamento"
Liabilities:Mortgage [VALOR_QUITAÇÃO] USD
Assets:Bank:Checking -[VALOR_QUITAÇÃO] USD
; Exemplo: Quitar saldo restante da hipoteca
2025-11-15 * "Banco" "Quitação de hipoteca no fechamento"
Liabilities:Mortgage 314,744.09 USD
Assets:Bank:Checking -314,744.09 USDReconhecimento de Ganho (Recuperação de Depreciação + LTCG)
; Modelo: Alienar imóvel e reconhecer ganho
; Ganho total = Receita líquida - Custo ajustado
; Custo ajustado = Custo original + Melhorias - Depreciação acumulada
; Divisão: Recuperação de depreciação (§1250, máx 25%) + LTCG (restante)
YYYY-MM-DD * "Venda" "Alienação de imóvel — reconhecer ganho"
Assets:RealEstate:Property -1 [COMMODITY] {[CUSTO] USD, [DATA_COMPRA]}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -[MELHORIAS] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation [DEPREC_ACUMULADA] USD
Assets:Bank:Checking [RECEITA_LÍQUIDA] USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -[RECUPERAÇÃO] USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -[LTCG] USD
; Exemplo: Venda de imóvel de $400K por $435K após $19.394 de depreciação e $6K de melhorias
; Custo ajustado: $400.000 + $6.000 - $19.394 = $386.606
; Receita líquida: $435.000 - $26.100 de custos de venda = $408.900
; Ganho total: $408.900 - $386.606 = $22.294
; Recuperação: $19.394 (igual à depreciação acumulada)
; LTCG: $22.294 - $19.394 = $2.900
2025-11-15 * "Venda" "Alienação de imóvel — reconhecer ganho"
Assets:RealEstate:Property -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -6,000.00 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation 19,394.00 USD
Assets:Bank:Checking 408,900.00 USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -2,900.00 USDModelo de Refinanciamento
Quitação de Hipoteca Antiga, Criação de Nova
; Modelo: Refinanciamento — quitação da existente e criação de nova hipoteca
YYYY-MM-DD * "Refinanciamento" "Quitação de hipoteca antiga, nova de [TERM]-anos a [TAXA]%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan [QUITAÇÃO_ANTIGA] USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -[NOVO_VALOR] USD
Assets:Bank:Checking [CASH_OUT] USD ; Valor de saque (se houver)
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [CUSTOS_REFI] USD
; Exemplo: Refinanciamento de 7,0% para 5,5%, saque de $15K
2025-06-01 * "Refinanciamento" "Quitação de hipoteca antiga, nova de 30 anos a 5,5%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan 314,744.09 USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -330,000.00 USD
Assets:Bank:Checking 12,255.91 USD
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 3,000.00 USDModelos de Asserção de Saldo
Reconciliação de Final de Ano
; Modelo: Asserções de saldo de final de ano
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 [COMMODITY]
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements [TOTAL_MELHORIAS] USD
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[TOTAL_DEPRECIAÇÃO] USD
YYYY-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -[VALOR_DEPÓSITO] USD
; Exemplo: Asserções de final de ano de 2024
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -2,400.00 USDAsserções Pós-Venda
; Modelo: Pós-venda — todas as contas do imóvel devem estar zeradas
AAAA-MM-DD balance Ativos:Imobiliario:Imovel 0 [COMMODITY]
AAAA-MM-DD balance Ativos:Imobiliario:Melhorias 0 USD
AAAA-MM-DD balance Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcumulada 0 USD
AAAA-MM-DD balance Passivos:FinanciamentoImobiliario 0 USD
AAAA-MM-DD balance Passivos:DepositoSeguranca 0 USD
AAAA-MM-DD balance Ativos:Banco:ContaEscrow 0 USD
; Exemplo: Verificação pós-venda
2025-12-01 balance Ativos:Imobiliario:Imovel 0 PROP123MAIN
2025-12-01 balance Ativos:Imobiliario:Melhorias 0 USD
2025-12-01 balance Ativos:Imobiliario:DepreciacaoAcumulada 0 USD
2025-12-01 balance Passivos:FinanciamentoImobiliario 0 USD
2025-12-01 balance Passivos:DepositoSeguranca 0 USD
2025-12-01 balance Ativos:Banco:ContaEscrow 0 USDModelos de Diretiva de Preço (Price)
Avaliações Trimestrais de Imóveis
; Modelo: Avaliação trimestral de imóvel
AAAA-MM-DD price [COMMODITY] [VALOR] USD
; Exemplo: Avaliações trimestrais para 123 Main St
2024-03-15 price PROP123MAIN 400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN 405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN 412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN 418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN 425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN 430,000.00 USDFontes para avaliações: Zillow Zestimate, estimativas Redfin, vendas comparáveis ou avaliações profissionais.
Modelo de Reembolso de Conta Escrow
Reembolso Pós-Venda
; Modelo: Reembolso de conta escrow após a venda do imóvel
AAAA-MM-DD * "Banco" "Reembolso de conta escrow — saldo remanescente"
Ativos:Banco:ContaCorrente [REEMBOLSO] USD
Ativos:Banco:ContaEscrow -[REEMBOLSO] USD
; Exemplo: Saldo remanescente de escrow devolvido pelo credor
2025-11-30 * "Banco" "Reembolso de conta escrow — saldo remanescente"
Ativos:Banco:ContaCorrente 2,666.73 USD
Ativos:Banco:ContaEscrow -2,666.73 USDInstruções de Uso
- Copie o modelo relevante para o seu tipo de transação
- Substitua os marcadores (mostrados em [COLCHETES]) pelos valores reais
- Ajuste os nomes das contas para corresponder à sua estrutura de contas (por exemplo, adicione o endereço do imóvel ao caminho da conta para portfólios multi-imóveis)
- Calcule a depreciação usando: Custo da edificação / 27,5 / 12 para o valor mensal
- Documente a divisão terreno/edificação nos comentários com a fonte (avaliador fiscal, perícia, etc.)
- Verifique os cálculos antes de finalizar os lançamentos, especialmente a decomposição do ganho de capital na venda
Melhores Práticas
- Use convenções de nomenclatura consistentes para fornecedores e descrições
- Registre os pagamentos de financiamento imobiliário com a divisão exata de Principal e Juros (P&I) do cronograma de amortização do seu credor
- Acompanhe as melhorias de capital separadamente dos reparos — o tratamento fiscal é diferente
- Insira a depreciação mensalmente para relatórios financeiros parciais precisos
- Use asserções de saldo (balance) no final do ano para detectar erros de entrada de dados antes da declaração de impostos
- Mantenha as diretivas de preço atualizadas trimestralmente para avaliação do portfólio
- Documente a justificativa para a classificação como reparo vs. melhoria de capital (benfeitoria)
Estes modelos fornecem uma base sólida para a contabilidade imobiliária no Beancount.io. Personalize-os com base no seu imóvel específico, termos de financiamento e situação fiscal.