올해 캘리포니아에서 민간 건설 계약을 체결했다면, 고객은 이전의 절반까지만 귀하의 돈을 보유할 수 있습니다. 그리고 귀하의 청구서 템플릿이 여전히 10%를 명시하고 있다면, 귀하는 스스로의 현금을 그들의 손에 남겨두고 있는 것입니다.
2026년 1월 1일부터 캘리포니아 법은 대부분의 민간 건설 프로젝트의 진행 지급액 각각에 대해 유보금을 5%로 제한하며, 이는 수십 년간 업계 표준이었던 10%에서 인하된 것입니다. 2백만 달러 계약의 경우, 이는 공사가 끝날 때까지 소유자가 보유하게 될 2백만 달러 중 귀하의 돈 200,000달러와 100,000달러의 차이를 의미합니다. 급여 지급이 매주 금요일로 예정된 여러 프로젝트를 동시에 운영하는 계약업체에게 이렇게 풀린 현금은 다음 프로젝트를 자체 자금으로 조달할 수 있는지, 아니면 급여를 지급하기 위해 신용 한도를 사용해야 하는지의 차이가 될 수 있습니다.
다음은 새로운 상한선이 실제로 요구하는 사항, 적용 대상, 그리고 법이 풀어준 돈이 실제로 귀하의 은행 계좌에 도달하도록 유보금 장부를 재구축하는 방법입니다.
SB 61이 변경한 사항
2025년 7월에 서명된 상원 법안 61(Senate Bill 61)은 캘리포니아 민법전(Civil Code)에 제8811조를 추가했습니다. 이 규칙은 간단하고 엄격합니다:
- 단일 진행 지급액의 5%를 초과하는 금액은 유보금으로 보류할 수 없습니다 — 소유자가 일반 계약업체로부터, 일반 계약업체가 하도급업체로부터, 하도급업체가 하위 계층 하도급업체로부터 보류하는 경우 모두 해당됩니다.
- 프로젝트 수명 동안 총 유보금은 계약 가격의 5%를 초과할 수 없습니다. 이 총계 상한선은 중요합니다: 각 계층이 자체 5%를 이전 계층 위에 중첩시키는 것을 방지하기 때문입니다.
- 상한선은 계약 체인의 모든 계층에 적용되며, 상위 계층 계약업체는 소유자가 그들에게서 보류하는 비율보다 높은 비율을 하도급업체로부터 보류할 수 없습니다.
이 법 이전에는 캘리포니아 민간 당사자들이 유보금을 자유롭게 협상할 수 있었고, 10%가 거의 보편적인 기본값이었습니다. 주의 공공 프로젝트는 이미 5% 상한선의 적용을 받았기 때문에, SB 61은 사실상 공공 공사 계약업체들이 수년간 누려온 보호를 민간 공사로 확대한 것입니다.
두 가지 집행 세부 사항이 상한선에 실효성을 부여합니다. 첫째, 2026년 1월 1일 이후에 체결된 계약에 적용됩니다 — 법은 장래에만 효력이 있으므로, 이미 진행 중인 공사는 원래 조건을 유지합니다. 둘째, 법원은 준수 관련 분쟁에서 승소 당사자에게 합리적인 변호사 비용을 반드시 지급하도록 명령해야 하며, 이는 어쨌든 10%를 보류하고 아무도 눈치채지 못하길 바라는 행위의 위험을 높입니다.
적용 대상 프로젝트 및 두 가지 주요 예외
이 상한선은 상업용 건물, 산업 시설, 주상복합 개발, 더 큰 규모의 주거 프로젝트를 포함한 민간 공사(works of improvement)에 적용됩니다. 두 가지 예외는 상당한 규모의 작업을 제외합니다:
1. 대부분의 순수 주거 프로젝트는 제외됩니다. 단독 주택, 이중 주택, 4층 이하의 아파트 건물은 무엇이든 협상할 수 있는 기존 제도를 유지합니다 — 단, 프로젝트가 주상복합(상업 및 주거)인 경우에는 상한선이 적용됩니다. 상업 및 주거 공사를 모두 수행하는 경우, 이제 두 가지 유보 제도 아래에서 운영하게 되며, 귀하의 계약서와 청구서는 어떤 공사가 어느 제도에 해당하는지 알아야 합니다.
2. 요구되는 이행 및 지급 보증(performance and payment bonds)을 제공하지 못한 하도급업체는 상한선의 보호를 잃습니다 — 단, 보증 요건이 입찰 시점 또는 그 이전에 서면으로 통보된 경우에 한합니다. 이 안전판을 활용하려는 일반 계약업체는 보증 요건을 입찰 문서에 명시해야 하며, 계약 체결 후에 처음으로 언급해서는 안 됩니다.
실질적인 결과: 2025년 입찰, 2026년 계약 체결과 같이 전환기를 넘는 공사의 경우, 입찰 날짜가 아닌 계약 체결 날짜가 기준이 됩니다. 새해 이후에 서명한 모든 계약을 새 상한선과 비교하여 검토하십시오.
현금 흐름 계산: 실제 공사에서 5%와 10%의 의미
월 200,000달러씩 6개월에 걸쳐 균등하게 청구되는 120만 달러 규모의 상업용 임차인 개선 공사 계약을 예로 들어 보겠습니다:
- 기존 10% 표준에 따르면, 소유자는 매월 20,000달러를 보류했습니다. 5개월 차에는 100,000달러의 벌어들인 수익이 묶여 있었습니다 — 귀하는 이미 그 청구서의 기초가 된 인건비, 자재비, 하도급 청구서를 지불한 상태였습니다.
- 5% 상한선에 따르면, 소유자는 매월 10,000달러, 즉 5개월 차까지 50,000달러를 보류합니다. 이는 공사 비용이 가장 많이 드는 시점에 귀하의 계좌에 추가로 50,000달러의 현금이 생긴다는 의미입니다.
이제 이를 34개의 동시 진행 프로젝트에 적용하면 효과는 더욱 커집니다: 민간 공사에서 300,000400,000달러의 미지급 유보금을 보유하던 계약업체는 이제 그 절반만 보유할 수 있습니다. 이는 필요한 운전자본, 유지해야 하는 신용 한도의 규모, 그리고 하도급업체의 경우 지불이 느린 원도급업체를 얼마나 오래 버틸 수 있는지를 변화시킵니다.
그러나 그 돈은 귀하의 장부에 반영될 때만 도움이 됩니다. 소유자가 자동으로 그 차액을 보내주지는 않습니다; 귀하의 지급 신청서에 그 금액을 청구해야 합니다.
유보금 미수금 일정 재구축
유보금은 일반적인 미수금이 아닙니다 — 이는 벌었지만 (일반적으로 실질적 또는 최종 완공과 같은) 미래의 사건까지 회수할 수 없는 돈입니다. 건전한 건설 회계는 이를 별도로 추적합니다. 5% 시대에 맞춰 시스템을 재설정하는 방법은 다음과 같습니다:
1. 장부에서 2026년 이전 및 이후 계약 분리
상한선이 계약 날짜에 따라 결정되므로, 유보금 원장에는 계약 날짜 필드가 필요하며, 더 나아가 별도의 관리 계정이 필요합니다: 하나는 기존 협상 조건의 공사용, 다른 하나는 상한선 적용 공사용입니다. 가장 흔한 전환 오류는 모든 공사에 하나의 규칙을 적용하는 것입니다 — 기존 10%로 신규 공사를 과소 청구하거나, 여전히 법적으로 10%가 적용되는 2025년 계약에 대해 잘못 5% 처리를 요구하는 경우입니다.
2. 유보금 미수금을 일반 매출채권(AR)과 분리
유보금은 일반 매출채권에 섞지 말고 공사별 전용 유보금 미수금 계정으로 기록하십시오. 대차대조표를 통해 몇 초 만에 다음을 알 수 있어야 합니다: 얼마를 청구했는지, 얼마가 유보되었는지, 그 중 현재 청구 가능한 금액이 얼마인지. 유보금이 일반 매출채권에 묻혀 있으면, 노후화 보고서는 회수 가능한 채권을 과대 평가하고 완공 시점까지 묶여 있는 현금을 과소 평가하게 됩니다.
3. 모든 지급 신청서를 AIA 서류와 대사
AIA 방식 청구에서는 G702 신청서가 현재까지 유보된 금액을 요약하고, G703 계속 시트가 항목별로 이를 전달합니다. 매월 귀하의 장부를 이러한 서식에 맞추십시오: 이 기간 유보금, 누적 유보금, 결과적인 현재 지급액. 소유자의 5% 계산과 귀하의 계산이 일치하지 않는 경우 — 잘못된 기준, 계약이 다르게 취급하는 저장 자재나 변경 주문 작업에 대한 유보 등 — 이 대사 작업을 통해 최종 지급 때가 아닌 신청서가 아직 열려 있는 동안 문제를 잡아낼 수 있습니다.
4. 매출채권 노후화처럼 유보금 노후화 관리
공사별로 다음을 보여주는 유보금 일정을 만드십시오: 계약 가격, 현재까지 청구 금액, 현재까지 유보 금액, 적용된 유보율, 예상 해제 날짜. 이를 매출채권 노후화와 함께 매월 검토하십시오. 해제 조건(실질 완공, 완공 통지, 인수)이 지난 후에도 남아 있는 유보금은 수동적 잔액이 아니라 회수 대상 항목입니다. 캘리포니아의 공사는 이제 아래에서 설명할 동반 개혁의 혜택도 받으며, 이는 분쟁 중인 변경 주문 금액이 미지급 상태로 남을 수 있는 기간을 단축합니다.
5. 지급별 비율뿐만 아니라 총계 추적
이 법은 지급별 보류와 총 유보금 모두를 계약 가격의 5%로 제한합니다. 변경 주문으로 계약 금액이 증가하는 공사의 경우, 상한선을 다시 계산하십시오: 조정된 가격의 5%는 더 큰 숫자이며, 일정에는 업데이트된 상한선을 표시하여 귀하나 소유자가 이를 초과하여 보류하거나(또는 그 아래에 돈을 청구하지 않은 채 두지 않도록) 해야 합니다.
청구서뿐만 아니라 계약 템플릿 업데이트
장부 관리가 그 아래의 서류가 규정을 준수할 때만 작동합니다. 다음 민간 공사 전에 다음을 수행하십시오:
- 원도급 및 하도급 계약 템플릿의 10% 유보 기본값을 5%로 교체하고, 모든 계층이 일치하도록 흘러내리는 조항(flow-down clauses)을 포함하십시오.
- 하도급 계층 보류를 명시적으로 제한: 법은 이미 소유자가 상위에서 보류하는 비율보다 하위에서 더 높은 비율을 보류하는 것을 금지하지만, 그 동일성을 하도급 계약서에 명시하면 합의된 사항에 대한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 보증 예외를 활용하려면 입찰 패키지에 보증 요건을 서면으로 명시하십시오 — 사전 회의에서의 구두 요청은 이를 보존하지 못합니다.
- 사전 회의 체크리스트에 계약 체결 날짜와 해당 공사가 주상복합인지 또는 4층 초과인지 확인하는 항목을 추가하여, 주거 예외 공사에 실수로 상한선 적용 언어가 들어가거나 그 반대가 되는 일을 방지하십시오.
- 현장 관리자에게 교육하십시오. 유보 오류는 일반적으로 현장에서 시작되기 때문입니다. 습관적으로 하도급업체의 10% 유보 지급 신청서를 승인하는 PM은 백오피스에서 풀어야 할 규정 준수 문제를 만듭니다.
놓치지 마세요: 동반 법안 — 변경 주문 지불 가속화
SB 61은 동일한 날짜에 동일한 2026년 1월 1일 이후 계약에 대해 발효된 자매 개혁안인 민간 공사 변경 주문 공정 지불법(Private Works Change Order Fair Payment Act, SB 440)과 함께 도입되었습니다. 이 법은 민간 공사의 변경 주문 및 기간 연장 청구에 대한 필수 절차를 부과합니다: 소유자는 30일 이내에 서면으로 응답하여 분쟁 금액과 비분쟁 금액을 분류해야 하며, 비분쟁 금액은 60일 이내에 지급되어야 합니다. 계약업체는 소유자가 이를 준수하지 않을 경우 작업을 중단할 수 있는 법정 권리를 얻습니다.
장부 관리 측면에서 이는 변경 주문 작업이 자체 트랙을 갖게 됨을 의미합니다: 청구 제출 날짜, 30일 응답 마감일, 비분쟁/분쟁 분할, 60일 지급 시한. 5% 유보 상한선과 결합하여 이 두 법은 동일한 문제(귀하의 현금이 다른 사람의 프로세스에 갇혀 있는 것)를 양쪽 끝에서 공격합니다. 추적을 한 번 설정하면 둘 다 개선됩니다.
피해야 할 일반적인 실수
- 새 공사에 기존 10%로 청구. 근육 기억이 가장 큰 누수입니다. 이번 달에 모든 진행 중인 민간 공사의 적용 비율을 감사하십시오.
- 2026년 이전 계약에 5% 처리를 요구. 법은 장래에만 효력이 있습니다; 10% 유보가 있는 2025년 계약은 여전히 집행 가능합니다.
- 모든 계층에서 5% 중첩. 총계 상한선은 계약 가격의 총 5%입니다. 각 계층이 자체 하도급 계약의 5%를 전부 보류하면 프로젝트 전체의 상한선을 위반할 수 있습니다.
- 유보금을 일반 매출채권에 매몰. 공사별 보류 유보금을 하나의 쿼리로 보고할 수 없다면, 완공 시점의 회수가 지연될 것입니다.
- 주거 경계 무시. 4층 아파트 블록과 5층 아파트 블록은 이제 다른 유보 규칙을 갖습니다; 청구 전에 공사를 분류하십시오.
- 보증 통지 서류 누락. 하도급업체 보증을 요구하면서 입찰 시점에 이를 서면으로 명시하지 않은 일반 계약업체는 자신도 모르는 사이에 예외를 포기한 것입니다.
재무 관리 간소화
유보 일정, 계약 템플릿, 변경 주문 시한을 재조정하는 것은 깨끗하고 감사 가능한 기록을 보상하는 다중 공사 장부 관리의 전형적인 예입니다. Beancount.io는 귀하의 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제권을 제공하는 일반 텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙박스도, 벤더 종속도 없습니다. 지금 무료로 시작하여 유보금의 모든 달러가 정확히 보이는 곳에 있도록 하십시오.