200만 달러 규모의 리노베이션 공사에서 10% 리테이니지 조항과 5% 조항의 차이는 10만 달러입니다. 이는 여러분의 돈이 이자 없이 — 근로자들이 현장을 떠난 후에도 한참 동안 — 다른 사람의 은행 계좌에 묶여 있는 것을 의미합니다. 뉴욕에서 공사를 한다면, 주의 신속 지불법에 대한 조용한 개정안이 이 계산을 바꿔 놓았습니다: 계약 총액의 5%를 초과하는 리테이니지를 요구하는 민간 건설 계약 조항은 이제 무효이며 집행할 수 없습니다.
기술적인 각주처럼 들릴 수 있습니다. 실제로는 계약을 협상하는 방식, 미수금이 현금으로 전환되는 시기, 작업 진행 일정에 표시해야 할 내용을 재구성합니다. 이 가이드는 무엇이 변경되었는지, 신속 지불법이 이미 보장하고 있는 것(많은 계약자가 이를 전혀 활용하지 않음), 그리고 장부를 정리하는 방법을 안내합니다.
변경 사항: 리테이니지 5% 초과는 이제 무효
리테이니지 — 공사가 완료될 때까지 소유자가 보안 명목으로 각 진행 지불금에서 보류하는 부분 — 는 역사적으로 상업 프로젝트에서 5%에서 10%였으며, 소유자가 모든 협상력을 가진 민간 공사에서는 10%도 드물지 않았습니다. 뉴욕 일반사업법 제35-E조(대부분 신속 지불법이라고 부르는 법령)의 개정에 따라, 계약 총액의 5%를 초과하는 리테이니지를 요구하는 계약 조항은 무효입니다. 맞게 읽으셨습니다: "부당한" 것도, "협상 가능한" 것도 아닌 — 불법 조항이 무효인 것과 같은 방식으로 무효입니다.
이 법의 기존 리테이니지 규칙은 이제 적격 민간 프로젝트에 대해 다음과 같이 정리됩니다:
- 소유자는 계약 총액의 5%를 초과하여 보류할 수 없습니다. 계약에 반영된 상호 합의에 의해서만 가능합니다.
- 계약자와 하도급자도 하위 계층에서 5%를 초과하여 보류할 수 없습니다. 어떤 경우에도 소유자가 실제로 보류하는 금액을 초과할 수 없습니다. 소유자가 3%를 보류하면, 하도급 계약에서 5%를 보류할 수 없습니다.
- 리테이니지는 작업의 최종 승인 후 30일 이내에 해제되어야 합니다. 이 기한을 놓치면 보유자는 지급 기한이 된 금액에 대해 월 1%의 이자를 지불해야 합니다.
서랍의 모든 계약에 빨간 펜을 휘두르기 전에 두 가지 주의 사항이 있습니다. 첫째, 이 법은 총 프로젝트 비용이 15만 달러 이상인 민간 건설 계약에 적용됩니다 — 공공 공사는 별도의 주 재무 규정에 따르고, 소규모 주거 프로젝트(개별 1~3세대 주택 및 소규모 주거 단지)는 제외됩니다. 둘째, "무효"는 방패이지 검이 아닙니다: 과도한 조항으로부터 보호하지만, 오래된 템플릿에 남아 있는 기존의 10% 조항은 여전히 분쟁, 지연된 수금, 변호사 비용을 초대합니다. 문서를 업데이트하십시오.
신속 지불법이 이미 보장하고 있는 것(그리고 아마 사용하지 않는 것)
리테이니지 상한은 수년간 법령에 존재해 온 지급 시기 프레임워크 위에 얹혀 있습니다 — 그리고 놀랍게도 많은 소규모 계약자가 선택 사항으로 취급합니다. 그렇지 않습니다. 적용 대상 민간 프로젝트의 경우:
지급 신청서를 승인하거나 거부할 영업일 기준 12일. 소유자는 12영업일 이내에 송장에 대해 조치를 취해야 하며, 승인은 불합리하게 보류할 수 없습니다. 거부는 서면으로 이루어져야 하며 분쟁 항목을 명시해야 합니다. "나중에 처리하겠다"는 법적 요구에 부합하는 응답이 아닙니다.
승인 후 30일 이내에 지급. 송장이 승인되면, 소유자는 승인 후 늦어도 30일 이내에 지급해야 합니다 — 또는 건설 대출 기관이 드로우를 자금 지원하는 경우, 소유자가 실제로 자금을 수령한 후 7일 이내에 지급해야 합니다.
하위 계층 7일. 계약자가 자금을 수령하면, 하도급자와 공급업체는 7일 이내에 지급되어야 합니다 — 그리고 보류 시에는 금액, 사유, 수정 사항을 명시한 서면 통지가 필요하며, 수정 후 7일 이내에 지급해야 합니다.
월 1% 이자. 계약자나 하도급자에 대한 지연 지급은 미지급 잔액에 대해 월 1%(연 12%)의 이자가 발생하며, 계약에 더 높은 이율이 명시된 경우 해당 이율이 적용됩니다.
작업 중단 권리. 분쟁 없는 금액이 미지급된 경우, 서면 통지 10일 후에 작업을 중단할 수 있습니다 — 그리고 적절히 중단한 계약자는 계약 위반이 아닙니다. 하도급자도 동일한 권리를 가지며, 소유자와 계약자 모두에게 통지해야 합니다. 중단 권리를 포기하는 계약 조항은 그 자체로 무효이며, 주 외 준거법 및 재판 관할 조항(자재 공급업체에 대한 좁은 예외 있음)과 신속 중재를 차단하는 조항도 무효입니다: 해결되지 않은 지급 분쟁은 AAA 규칙에 따른 신속 중재로 진행될 수 있습니다.
모두 합치면, 이 법은 규율 있는 계약자에게 완전한 수금 리듬을 제공합니다: 정확히 청구하고, 12영업일 기한이 지나도록 두고, 30일에 수금하며, 수표가 오지 않을 때 이자, 중단 통지, 또는 중재로 단계를 높입니다. 대부분의 계약자는 그 중 어떤 것도 사용하지 않습니다. 리테이니지 상한은 빠진 조각을 추가합니다 — "최종 서명"까지 볼모로 잡혀 있던 돈이 이제 상한이 정해지고, 정의되며, 법정 기한에 해제됩니다.
이것이 들리는 것보다 더 중요한 이유
리테이니지는 소규모 계약자의 현금이 죽는 곳입니다. 보류금은 모든 진행 지불금에 누적되므로, 프로젝트 중반에 8% 순이익률을 운영하는 계약자는 한 해 전체 이익에 해당하는 금액을 소유자에게 묶여 있을 수 있습니다. 운전자본은 어딘가에서 조달해야 합니다: 신용 한도(지불해야 할 이자), 하도급업체에 대한 지급 지연(신탁 기금 위험, 아래 참조), 또는 장비 및 고용 연기.
최대 리테이니지를 10%에서 5%로 줄이는 것은 작업 수명 동안 주차된 자본의 절반을 해제합니다. 그러나 상한은 또한 소유자가 전통적으로 완공 위험 — 펀치 리스트, 콜백, 보증 노출 — 을 관리하는 데 사용했던 완충 장치를 제거합니다. 소유자는 단순히 그 위험을 흡수하지 않습니다; 마일스톤 정의, 청구 서류, 문서화에 대해 반발합니다. 새로운 체제에서 승자는 첫날 승인될 수 있을 만큼 깨끗한 지급 신청서와 최종 승인을 명확하게 만드는 마감 문서를 갖춘 계약자가 될 것입니다.
계약 체크리스트: 다음 작업 전에 서류를 수정하십시오
- 사용하는 모든 템플릿을 가져오십시오 — 소유자 계약, 하도급 계약, 구매 주문 — 모든 곳에서 리테이니지를 5%로 상한을 두십시오. 무효 조항은 양측이 계약 의미를 두고 논쟁하는 동안에도 비용을 발생시킵니다.
- 하도급 계약의 리테이니지를 본 계약과 연동하십시오. 비례 규칙을 기억하십시오: 하도급업체로부터 보류하는 금액은 소유자가 여러분에게서 보류하는 금액을 초과할 수 없습니다. 고정 숫자 대신 연결을 하드 코딩하십시오("소유자가 실제로 보류하는 비율 또는 5% 중 작은 금액과 동일한 리테이니지").
- 법령과 모순되는 지급 조건을 삭제하십시오. 법정 체계와 다른 지급 조항을 설정하는 조항도 무효입니다 — 따라서 "소유자 지급 후 순 60일"을 약속하는 하도급 계약은 단순히 부주의한 것이 아니라 집행 불가능하며, 하도급업체에게 법을 모른다는 것을 알리는 것입니다.
- 중단 또는 중재 권리를 포기하지 마십시오. 이를 금지하는 조항은 무효입니다. 제외하고 협상력을 유지하십시오.
- 단계적 축소 및 대안을 협상하십시오. 공정한 계약이 50% 완공 또는 실질 완공 시 리테이니지를 줄이는 것, 현금 리테이니지를 리테이니지 채권으로 대체하는 것, 또는 보류금을 에스크로에 예치하는 것을 막는 것은 없습니다. 펀치 리스트에서가 아니라 서명 시에 이러한 사항을 논의하십시오.
- 계약에서 "작업의 최종 승인"을 정의하십시오. 30일 해제 기한은 최종 승인에서 시작됩니다. 모호한 마감 프로세스는 돈이 묶일 수 있는 마지막 남은 방법입니다. 현장 점검, 펀치 리스트 기한, 서명 문서를 명시하십시오.
장부 관리 측면: 리테이니지를 바닥에서 일정으로 옮기십시오
리테이니지는 손실된 수익이 아닙니다 — 수금하지 않은 발생 수익이며, 장부에 그렇게 표시해야 합니다. 적절한 기록 관리가 규정 준수 업무가 아니라 돈을 벌게 하는 곳입니다.
해제 날짜별로 분류하여 계약 자산으로 기록하십시오. ASC 606에 따라 리테이니지는 거래 가격의 일부입니다. 수령 권리는 단순한 시간 경과가 아니라 작업 완료에 조건이 있으므로 계약 자산으로 표시됩니다(많은 계약자가 "리테이니지 미수금"이라고 표시). 12개월 이내에 해제될 것으로 예상되는 부분은 유동 자산이고, 나머지는 비유동 자산입니다. 이 분류는 보이는 것보다 더 중요합니다 — 유동 비율을 결정하며, 보증 한도와 은행 약정을 결정합니다.
머릿속이 아니라 WIP 일정에 기록하십시오. 계약 가치, 발생 비용, 완공 비율, 현재까지 청구액, 보류된 리테이니지를 프로젝트별로 보여주는 작업 진행 일정이 있어야 작업이 스스로 자금을 조달하는지 아니면 조용히 신용 한도를 잠식하는지 알 수 있습니다. 장기 계약에 완공 비율 방법을 사용하는 경우(회계 연도에 걸친 작업이 있는 대부분의 계약자가 사용해야 함), 리테이니지는 수표가 마침내 도착할 때가 아니라 작업이 수행된 기간의 발생 수익으로 흐릅니다.
리테이니지를 다른 미수금처럼 노화시키십시오. 해제 트리거 날짜와 함께 프로젝트별로 추적하십시오. 최종 승인 후 30일이 지나도 지급이 없으면, 원장에는 이미 월 1% 이자가 발생하는 것으로 표시되어 있어야 합니다 — 청구할 수 있고 발생 시 소득으로 흐르는 이자입니다. 리테이니지 노화 보고서는 구조적으로 지급이 느린 소유자에 대한 조기 경보 시스템이기도 합니다.
세무 방법에 대한 총수입 기준을 주시하십시오. 많은 소규모 계약자는 2년 이내에 완공되는 계약에 대해 완공 계약 방법을 허용하는 총수입 면제에 해당합니다(기준은 약 3천만 달러이며 매년 연동). 그 이상이면 일반적으로 완공 비율 방법이 요구됩니다. 어떤 방법이 적용되든, 리테이니지 기록은 세금 신고서와 장부가 일치하는지 결정합니다 — 프로젝트별 청구, 보류, 해제 금액의 감사 준비 완료 추적은 고통스러운 IRS 또는 주 통지를 무사히 통과하게 만듭니다.
현금이 실제로 입금될 때 신탁 기금 규칙을 존중하십시오. 뉴욕 유치권법에 따라, 건설 프로젝트에서 수령한 지급금(해제된 리테이니지 포함)은 다른 것을 자금 조달하기 전에 하도급업체, 근로자, 자재 공급업체를 위한 신탁 기금입니다. 이 법은 신탁 수령액과 지출액의 장부와 기록을 유지하도록 요구합니다. 신탁 기금을 전용한 임원과 대리인은 개인적으로 책임을 질 수 있습니다. 쉽게 말하면: 소유자가 9만 달러의 리테이니지를 해제하면, 해당 프로젝트의 하도급업체와 공급업체가 트럭 지불보다 먼저 그 돈에서 지급됩니다. 회계 시스템은 스프레드시트 발굴 작업 없이 프로젝트 달러를 수령부터 신탁 적격 지출까지 추적할 수 있어야 합니다.
30일 마감 플레이북
돈은 작업의 마지막 달에 결정됩니다:
- 최종 승인을 요청하기 전에 자체 펀치 리스트를 수행하십시오. 현장 점검에서 발견할 것이 없도록 하십시오.
- 마감 패키지를 완전히 제출하십시오 — as-built 도면, 보증서, 유치권 포기, 확인서 — 최종 지급 신청서와 함께. "불완전한 문서"는 리테이니지를 보류할 수 있는 마지막 정당한 이유이기 때문입니다.
- 최종 승인을 서면으로 받고 30일을 달력에 표시하십시오. 그 날짜가 법정 해제 기한을 시작합니다.
- 31일에 요구서를 보내 법을 인용하십시오: 리테이니지 금액, 월 1% 발생 이자, (협상력을 위해 필요하다면) 분쟁 절차를 시작할 의사 통지.
- 동일한 규율로 하위 계층에 해제하십시오. 지급을 받으면 하도급업체의 리테이니지도 신속히 지급되어야 합니다 — 그리고 그것은 신탁으로 보관된 그들의 돈입니다.
지급받는 장부를 유지하십시오
이 기사의 모든 조항 — 5% 상한, 30일 해제, 1% 이자, 신탁 기금 기록 — 은 한 가지를 전제로 합니다: 청구된 금액, 승인된 금액, 보류된 금액, 그리고 시기를 증명할 수 있어야 한다는 것입니다. 모든 지급 신청서, 리테이니지 해제, 이자 발생이 날짜가 찍힌 감사 가능한 항목인 일반 텍스트 원장이 바로 그 증거입니다. Beancount.io는 계약자에게 투명하고, 버전 관리되며, AI 준비된 일반 텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙박스도, 벤더 종속도 없습니다. 무료로 시작하기 리테이니지에 걸맞은 서류 추적을 제공하십시오.