한 종합건설업체가 $400,000 규모의 공사를 마치고 최종 청구서를 보낸 뒤 기다린다. 그리고 또 기다린다. 90일이 지난다. 그다음 180일이 지난다. 발주처가 공사 내용에 이의를 제기하는 것도 아니다 — 하자보수 목록(punch list)은 몇 달 전에 이미 마감됐다. 돈은 그저 다른 누군가의 은행 계좌에 앉아 있을 뿐이며, 그 금액도 결코 적지 않다: 공사 시작일부터 기성금이 지급될 때마다 조금씩 떼인 $20,000~$40,000이다.
이것이 바로 유보금(retainage)이며, 많은 영세 계약업체와 하도급업체에게 유보금은 흑자 연도와 "장부상으로는 이익이 났지만 실제로는 청구서를 갚지 못한" 프로젝트의 차이를 가르는 요인이다. 어느 프로젝트의 손익계산서를 봤을 때 마진이 건전해 보이는데도 정작 은행 잔고는 그걸 반영하지 못하는 이유가 궁금했던 적이 있다면, 그 답은 매우 자주 유보금이다.
유보금이란 정확히 무엇인가
유보금(간혹 "리텐션"이라고도 부른다)은 각 기성금 중 일부 — 보통 5%에서 10% — 를 발주자 또는 종합건설업체가 공사가 실질적으로 또는 완전히 끝날 때까지 지급하지 않고 보류해 두는 금액이다. 이론상의 취지는 합리적이다. 마지막 한 푼까지 넘어가기 전에 공사가 확실히 마무리되고 하자가 보수되도록, 지급하는 쪽에 지렛대를 쥐어주는 것이다.
실제로는 이렇다는 뜻이다. 당신이 보내는 청구서 한 장 한 장은 지금 당장 현금으로는 액면가의 90%~95%짜리 가치밖에 없다는 것. 나머지는 하나의 약속이다 — 계약상으로는 유효하지만, 실제 일상적인 현금흐름에서는 지급기일이 불확실한 차용증(IOU)처럼 작동하는 약속.
기성 청구서(pay application)에서 이것이 어떻게 나타나는지 간단히 살펴보자.
- 이번 달 완료한 공사분으로 $50,000을 청구한다
- 계약서에 10% 유보금이 명시되어 있다
- 현금으로 $45,000을 받는다
- $5,000은 프로젝트(또는 마일스톤)가 종료될 때까지 회수되지 않은 채 유보금으로 남는다
1년짜리 프로젝트에서 이 과정을 매달 반복하면, 스스로 벌어들인 매출 중 $30,000~$60,000이 손쉽게 다른 누군가의 장부에 묶여 남게 되며, 그 해제 여부는 하자보수 목록, 유치권 포기각서(lien waiver), 그리고 때로는 그저 발주처 회계부서가 얼마나 바쁜지에 달려 있다.
유보 비율이 이렇게까지 다른 이유
유보금은 단일한 전국 규정으로 정해지지 않는다 — 계약 조건과 주(州)별 법령이 뒤섞인 패치워크이며, 2026년 들어 그 양상이 의미 있게 바뀌었다.
- **일반적인 범위는 각 기성금의 5~10%**이지만, 일부 계약은 프로젝트가 주요 마일스톤에 도달하면 비율을 단계적으로 낮춘다(예: 50% 완료 시점까지는 10%, 그 이후에는 5%).
- 주 정부들은 점점 더 상한선을 두는 추세다. 유보금을 규제하는 주 가운데 대략 절반이 상한을 5%로, 나머지 절반은 10%로 설정하고 있으며, 민간 공사에서는 5%로 수렴하는 흐름이 뚜렷하다.
- 캘리포니아 SB 61은 2026년 1월 1일부터 발효되어, 대부분의 신규 민간 건설계약에서 유보금을 각 기성금 및 총 계약 금액의 5%로 제한한다. 해제 시점에도 실질적 강제력을 부여한다. 발주자는 공사 완료 후 45일 이내에 종합건설업체에 유보금을 지급해야 하고, 종합건설업체는 이를 받은 후 10일 이내에 하도급업체와 자재공급업체에게 유보분을 넘겨야 한다.
- 뉴욕주는 이제 2026년 1월 이후 대출기관이 자금을 집행하는 프로젝트에 한해, 원계약서 내용과 무관하게 유보금이 5%를 초과할 수 없도록 규정한다.
- 공공 프로젝트는 같은 주 안에서도 민간계약 규정과 다른 자체 상한을 두는 경우가 많다 — 예를 들어 텍사스는 특정 공공공사에서 계약 규모에 따라 차등을 둔다(500만 달러 미만은 10%, 500만 달러 초과는 5%).
핵심은 이렇다. 지난 프로젝트의 유보 비율이 이번 프로젝트에도 그대로 적용된다고 가정하지 말 것, 그리고 자기 주(州)의 규정이 세 개 주 건너에 있는 발주처가 익숙한 규정과 같을 거라 넘겨짚지 말 것. 매번 계약 조건과 해당 주의 신속지급법(prompt-payment statute)을 확인해야 한다.
이것이 만들어내는 현금흐름 문제
건설업 청구서는 유보금이 끼어들지 않아도 회수까지 오래 걸린다 — 90일은 흔한 일이다. 여기에 유보금이 더해지면, 유보된 부분은 프로젝트 완료 이후에도 관할 지역, 계약 내용, 유치권 포기각서 서류가 얼마나 깔끔한지에 따라 30일에서 365일까지 지급이 미뤄지기도 한다.
여러 프로젝트를 동시에 운영하는 계약업체에게 이것은 반올림 오차 수준이 아니다. 실질적으로 묶여 있는 운전자본이며 — 중견 규모 계약업체의 활성 프로젝트 포트폴리오 전체를 놓고 보면 7자리 숫자에 이르는 잔액인 경우도 흔하다. 그 돈은 급여를 지급하거나, 다음 공사에 쓸 자재를 사거나, 매출이 부진한 달을 버티는 데 쓸 수 없다. 그리고 유보금은 계약상 이미 벌어들인 매출이기 때문에 손익계산서에는 마치 이미 손에 쥔 것처럼 나타나며, 이것이 바로 "흑자"인 계약업체가 급여를 지급하지 못하게 되는 전형적인 경로다. 손익계산서는 한 가지를 말하고, 은행 잔고는 다른 이야기를 하는 것이다.
"항목별(line-item)" 유보금 해제는 이 문제를 직접적으로 해결해 주기 때문에 알아둘 가치가 있는 최근 흐름이다. 프로젝트 전체가 마무리될 때까지 유보금 전액을 붙들어 두는 대신, 일부 최신 계약과 주(州)의 신속지급법은 하도급업체가 자신이 맡은 특정 공정이 승인된 직후 그에 해당하는 유보금을 회수할 수 있도록 허용한다 — 공사에서 가장 진행이 느린 공종이 끝나기를 기다릴 필요가 없어지는 것이다.
유보금을 올바르게 기장하는 법
많은 영세 계약업체가 여기서 발목을 잡힌다. 유보금은 일반적인 매출채권이나 매입채무와 같은 계정이 아니며, 이를 뭉뚱그려 처리하면 장부는 실제 현금흐름 관리에 쓸모없어진다.
받을 돈이 있는 입장이라면 (유보금 미수금)
완료한 공사분에 대해 청구할 때, 유보된 부분도 진행기준(work-in-progress method) 하에서는 이미 벌어들인 매출이다 — 다만 아직 회수하지 못했을 뿐이다. 일반 매출채권과는 별개로 유보금 미수금이라는 이름의 별도 자산 계정을 만들어라.
예시: 이번 달 $100,000을 청구하며, 유보율은 10%다.
- 매출채권(Accounts Receivable) 차변: $90,000
- 유보금 미수금(Retainage Receivable) 차변: $10,000
- 건설매출(Construction Revenue) 대변: $100,000
여전히 전체 $100,000을 이미 벌어들인 매출로 인식하지만(발생주의 회계는 현금이 언제 들어오는지 신경 쓰지 않는다), 단기적으로 회수 가능한 금액은 $90,000뿐이다. 유보금을 별도 계정에 두면 이를 따로 경과분석(aging)할 수 있다 — $10,000이 60일째 머물러 있는지 400일째 머물러 있는지를 알고 싶은 것이고, 이를 일반 매출채권에 합쳐버리는 순간 그 구분은 사라진다.
하도급업체에게서 유보금을 원천공제하는 입장이라면 (유보금 미지급금)
같은 원리를 반대로 적용하면 된다. 하도급업체의 청구서를 받고 계약에 따라 유보금을 원천공제할 때:
- 건설비용(Construction Expense) 차변: $50,000
- 매입채무(Accounts Payable) 대변: $45,000
- 유보금 미지급금(Retainage Payable) 대변: $5,000
유보금 미지급금은 부채 계정이며, 일반 매입채무와 분리해 두어야 각 하도급업체의 공정이 마무리됐을 때 정확히 얼마를 지급해야 하는지 추적할 수 있고 — 그 사이에 이 돈을 실수로 가용 현금인 것처럼 취급하지 않게 된다.
해제 시점
유보되었던 금액이 마침내 지급될 때:
- 유보금 미지급금 차변 (또는 반대편에서는 유보금 미수금 대변)
- 현금 대변/차변
이 문제를 더 악화시키는 흔한 실수들
- 규정이 어디서나 똑같다고 가정하기. 유보금 상한, 단계적 인하, 해제 조건은 주(州)마다, 그리고 공공-민간 계약 여부에 따라 달라진다. 작년에, 혹은 작년 프로젝트에 적용됐던 것이 지금은 적용되지 않을 수 있다.
- 유보금을 일반 매출채권/매입채무에 그냥 섞어버리기. 건설 회계에서 가장 큰 단일 기장 오류다. 이번 분기에 실제로 회수 가능한 "채권" 잔액이 얼마인지와, 무기한 묶여 있는 금액이 얼마인지를 구분할 수 없게 만든다.
- 장부 밖 스프레드시트로 별도 관리하기. 유보금은 특정 기성 청구서와 특정 프로젝트에 연결되어 있어야 한다. 원장 밖에 존재하는 스프레드시트는 빠르게 어긋나기 시작하며, 여러 프로젝트를 동시에 진행할 때는 특히 더 그렇다.
- 유치권 포기각서 관련 조건을 놓치기. 해제는 무조건부 최종 유치권 포기각서 제출을 조건으로 하는 경우가 잦다. 서류가 깔끔하지 않으면, 공사가 아무리 완료됐어도 돈은 움직이지 않는다.
- 법정 기한 대비 해제 일정을 추적하지 않기. 자기 주(州)나 계약서에 기한(캘리포니아의 새로운 45일 발주자 해제 기한처럼)이 명시되어 있다면, 그 날짜를 파악하고 지나가는 즉시 후속 조치를 취해야 한다 — 누구도 대신 챙겨주지 않는다.
유보금을 묻어두지 말고 보이게 유지하라
유보금은 사라지지 않을 것이고, 대다수 계약업체에게는 사라져서도 안 된다 — 건설 자금조달 방식의 정상적인 일부이기 때문이다. 하지만 장부가 한눈에 "얼마가 이미 벌었지만 아직 회수하지 못한 상태인지, 어느 프로젝트에서, 언제부터"를 알려주지 못할 때 비로소 진짜 문제가 된다. 그 가시성이 있어야 유보금이 은밀한 현금흐름 함정에서 관리 가능하고 예측 가능한 업무의 일부로 바뀐다.
Beancount.io는 유보금 미수금과 유보금 미지급금 같은 계정을 스프레드시트에 덧붙인 부수적 존재가 아니라 원장의 일급 시민으로 다루는 텍스트 기반 회계를 제공한다 — 모든 금액이 버전관리되는 텍스트 파일 안에서 추적되고, 날짜가 기록되며, 완전히 감사 가능하다. 무료로 시작하기를 통해 계약업체와 재무에 밝은 운영자들이 왜 텍스트 기반 회계로 전환하고 있는지 확인해 보라.