대부분의 종합 건설업체는 지난주에 마친 작업에 대해 바로 대금을 지급받지 않습니다. 그들은 건축가가 요구하는 양식에 맞추어, 발주처가 검증할 수 있는 계산 근거를 바탕으로 청구한 작업에 대해 대금을 지급받습니다. 매월 초에 깔끔하게 정리된 기성 신청서를 제출하면 30일 이내에 계좌로 대금이 입금됩니다. 하지만 부실하게 작성하여 제출하면, 기초 공사 이후 현장에 나타나지도 않은 프로젝트 매니저와 내역서 14행을 두고 논쟁하는 동안 현장 소장은 신용카드로 급여를 돌려막아야 하는 상황에 처하게 됩니다.
미국 건축가 협회(AIA)는 수십 년 전에 이 문제를 해결했습니다. AIA 양식 G702와 G703은 이제 미국 전역의 건설 빌링 표준 언어가 되었으며, 상업 프로젝트, 공공 기관 공사, 그리고 점차 늘어나고 있는 고급 주택 건설 분야에서 널리 사용되고 있습니다. 만약 여러분이 AIA 방식의 프로젝트에 입찰하면서 G703 양식을 완벽하게 숙지하지 못하고 있다면, 첫 번째 인보이스가 나가기도 전에 현금 흐름에 문제가 생길 수 있습니다.
이 가이드에서는 각 양식의 역할, 신뢰할 수 있는 기성 산출 내역서를 작성하는 방법, 상세 내역서(Continuation Sheet)에서 유보금과 설계 변경이 어떻게 처리되는지, 그리고 이 수치들이 연말 재무제표의 ASC 606 수익 인식과 어떻게 연결되는지 살펴봅니다.
G702와 G703의 실체
이 두 양식은 하나의 결제 패키지로 함께 작동합니다.
**G702 — 지급 신청 및 증명서(Application and Certificate for Payment)**는 한 페이지 분량의 요약표입니다. 여기에는 현재까지의 계약 총액, 현재까지 완료된 작업 및 반입 자재 합계, 보유 중인 유보금, 기지불액, 그리고 이번 회차에 청구할 금액이 표시됩니다. 시공사(작업 수행 증명), 건축가(작업 확인 증명)가 서명하며, 최종적으로 발주처가 승인하여 대금을 지급하게 됩니다.
**G703 — 기성 상세 내역서(Continuation Sheet)**는 G702 요약 수치의 근거가 되는 세부 항목별 내역입니다. 각 행은 프로젝트 기성 산출 내역서의 구성 요소(예: "콘크리트 - 기초" 또는 "전기 배선 공사")이며, 열에는 계약 금액, 전회까지 완료된 작업, 금회 완료된 작업, 보관 중인 자재, 현재까지의 누적 합계, 기성률, 잔여 공사액 및 유보금 액수가 포함됩니다.
G702의 수치는 G703의 합계와 일치해야 합니다. 이 수치들이 맞지 않으면 건축가는 기성 신청을 거부하며, 여러분은 다음 빌링 주기까지 기다려야 합니다.
신뢰할 수 있는 기성 산출 내역서 작성하기
기성 산출 내역서(Schedule of Values, SOV)는 해당 프로젝트에서 제출할 모든 기성 신청서의 기초가 됩니다. 계약 체결 시 이를 잘못 작성하면 프로젝트 내내 모든 빌링 과정에서 마찰을 빚게 됩니다.
좋은 SOV는 계약 총액을 40~60개의 세부 항목으로 나눕니다. 항목이 너무 적으면 건축가가 이의를 제기할 때 기성률을 방어하기 어렵고, 너무 많으면 정확도는 높아지지 않으면서 프로젝트 매니저의 업무량만 과도하게 늘어납니다.
포함해야 할 항목
- 가설 공사 및 일반 조건(Mobilization and general conditions) — 현장 설치, 임시 유틸리티, 프로젝트 관리비. 초기에 집중 배치되지만 상식적인 수준이어야 합니다. 건축가는 이 부분을 면밀히 검토합니다.
- 공종별 상세 공사 — 토공사, 콘크리트, 조적, 구조용 강철, 목공사, 지붕 공사, 창호, 드라이월, 도장, 바닥재, 설비 및 전기 공사(거친 마감 및 최종 마감 분리).
- 잠정 공사비(Allowances) — 발주처가 아직 선택하지 않은 마감재 등에 대해 결정 전까지 단일 행으로 기재합니다.
- 보증서, 보험료 및 인허가 수수료 — 분할 상환하지 않고 실제 지출 시 청구합니다.
- 준공 및 마무리(Closeout) — 최종 청소, 펀치 리스트, 예비 자재, 유지관리 지침서, 준공도면. 프로젝트의 마지막 10%가 전체 노력의 30%를 차지하므로, 계약 금액의 1~3%를 여기에 배정하십시오.
피해야 할 사항
- 인건비 항목에 자재비를 미리 포함시키는 행위(Front-loading). 건축가는 이를 즉시 알아차리며 향후 모든 청구에 대해 의구심을 갖게 됩니다.
- 설계 변경 건을 원래 SOV에 합치는 행위. 각 설계 변경(Change Order)은 G703에서 별도의 행으로 관리되어야 합니다.
- 희망 섞인 항목 수치. 정직하게 입찰하십시오. 콘크리트 비용이 1억 8천만 원인데 조적 공사의 마진을 메우기 위해 2억 4천만 원으로 기재하면, 가장 곤란한 시점에 발주처로부터 근거 서류 제출 요구를 받게 될 것입니다.
SOV는 첫 번째 기성 신청 전에 건축가의 승인을 받아야 합니다. 이 승인을 계약 수정의 일환으로 간주하고, 체결된 계약서와 함께 보관하며 제출하는 모든 G703에서 이를 참조하십시오.
기성 청구 단계별 절차
전형적인 월간 기성 청구 절차는 다음과 같습니다.
1단계 — 기성 산정 기준일 결정. 대부분의 AIA 계약은 매월 25일까지의 작업을 빌링하며, 신청서는 25일에서 30일 사이에 제출하고 승인 후 30일 이내에 지급받습니다. 계약서에 명시된 기준일을 지키고 예외를 두지 마십시오. 현장 팀이 "이번 달 기성에 포함되나요?"라고 묻는다면, 답변은 항상 "25일까지 설치 완료되었다면 그렇습니다"여야 합니다.
2단계 — 현장 실사 및 항목별 기성률 산정. 추측하지 마십시오. 각 공정별 소장은 자신의 범위에 대해 방어 가능한 기성률을 제시해야 하며, 가급적 사진 증빙을 동반해야 합니다. "석고보드 부착, 테이핑, 1차 도장 완료"는 약 60% 완료이며, "석고보드 부착만 완료"는 35%에 가깝습니다.
3단계 — G703 작성.
- A열 — 항목 번호.
- B열 — 작업 내용 기술.
- C열 — 계약 금액 (승인된 SOV 기준).
- D열 — 전회까지의 기성 합계.
- E열 — 금회 완료된 작업.
- F열 — 현재 보관 중인 자재 (아직 시공되지 않은 자재).
- G열 — 누적 기성 및 자재 합계 (D + E + F).
- H열 — 기성률 (G ÷ C).
- I열 — 잔여 공사액 (C − G).
- J열 — 유보금 액수.
4단계 — G702 요약서로 합계 전기. 원 계약 금액, 설계 변경 순증감액, 현재 총 계약 금액, 기성 및 자재 합계, 유보금, 유보금을 제외한 수령 금액, 기지불액을 차감하여 최종적으로 '금회 청구액'을 도출합니다.
5단계 — 증빙 서류와 함께 패키지 제출. 전회 지급분에 대한 하도급업체의 유치권 포기서(Lien waivers), 필요 시 노무비 증명, 보관 자재 증빙 서류, 건축가 승인 대기 중인 설계 변경 서류 등을 함께 제출합니다.
업계 데이터에 따르면, 적절한 증빙을 갖춘 완벽한 신청서는 미비한 신청서보다 약 18일 더 빨리 지급됩니다. "시간을 아끼기 위해" 유치권 포기서 제출을 건너뛰는 행위는 거의 항상 행정 비용 절감액보다 더 큰 금융 비용 손실을 초래합니다.
보관 자재: F열의 함정
G703 양식의 F열은 구매했지만 아직 설치하지 않은 자재에 대해 비용을 청구할 수 있게 해줍니다. 이는 철강, 발전기 또는 발주처가 제공하는 리드타임이 긴 장비(long-lead equipment)에 대해 선결제했을 때 매우 유용한 수단입니다. 또한 대부분의 분쟁이 시작되는 지점이기도 합니다.
보관 자재에 대해 비용을 청구하고 감사를 통과하려면 다음과 같은 사항이 필요합니다:
- 자재가 작업 현장에 없는 경우, 보관 시설을 명시하고 자재에 보험을 들며 발주처에 소유권을 부여한다는 내용이 담긴 발주처 서명 현장 외 보관 계약서.
- 시공자가 공급업체에 실제로 대금을 지급했음을 보여주는 지급 완료 송장(Paid invoices).
- 일련번호가 포함된 재고 목록 및 사진.
- 보관 자재의 가치에 대해 발주처를 피보험자로 추가 지정한 보험 증서.
자재가 보관 상태(F열)에서 설치 상태(E열)로 이동하면 F열에서 E열로 옮겨집니다. G열의 총계는 변하지 않지만, 설치된 작업이 프로젝트를 진행시키는 동력이 되므로 H열의 완성률은 일반적으로 급격히 상승합니다.
유보금: 벌어들였으나 아직 지급받지 못한 돈
유보금(일부 계약에서는 'Retention'이라고 함)은 프로젝트가 실질적으로 준공될 때까지 발주처가 각 기성금 지급 시 보류하는 일정 비율의 금액입니다. 표준 요율은 관할 구역과 계약에 따라 5%에서 10% 사이입니다.
주법에 따라 민간 프로젝트의 유보금 상한선이 점차 제한되고 있습니다. 2026년 1월 1일부터 시행되는 캘리포니아 SB 61 법안은 대부분의 신규 민간 건설 계약에서 유보금을 각 기성금의 5%, 총 계약 금액의 5%로 제한합니다. 이는 이전에 캘리포니아 공사에서 10%의 유보금을 감수해야 했던 시공자들에게 의미 있는 변화입니다. 대부분의 공공 공사 법규와 많은 민간 계약은 이제 실질적 준공 후 30일에서 45일 이내에 유보금을 반환하도록 요구하며, 하도급업체의 유보금은 원청업체가 해당분을 수령한 후 10일 이내에 지급되어야 합니다.
G703 양식에서 유보금은 J열에 표시되며, G열(현재까지의 총 완료 및 보관액)의 백분율로 계산됩니다. G702 표지에서는 총 벌어들인 금액에서 총 유보금을 차감하여 현재 지급해야 할 금액을 산출합니다.
프로젝트 중간에 유보금 감액하기
많은 계약에서 공사가 일정대로 진행되고 시공자의 성과가 만족스러울 경우, 공정률 50% 시점에 발주처가 유보금을 감액할 수 있도록 허용합니다. 이 마일스톤에 대해 캘린더 알림을 설정하고 서면으로 요청을 제출하십시오. 발주처가 자신이 보유하고 있는 돈을 먼저 돌려주겠다고 제안하는 경우는 드뭅니다.
장부에 유보금 기록하기
보류된 유보금은 여전히 귀하가 벌어들인 수익입니다. 대차대조표에서 이 금액은 일반 매출채권(Accounts Receivable)과는 별개의 자산 계정인 **미수유보금(Retainage Receivable)**에 기록됩니다. 이 둘을 하나로 묶지 마십시오. 미수유보금은 회수 프로필이 다르며(30일이 아닌 수개월 또는 수년), 은행에서 신용 한도를 심사할 때 이를 별도로 분리해서 보고 싶어 할 것이기 때문입니다.
기성 청구서를 발행할 때의 분개는 다음과 같습니다:
- 차변: 매출채권 (현재 지급받을 금액)
- 차변: 미수유보금 (보류된 금액)
- 대변: 계약 수익 (해당 기간 동안 벌어들인 총액)
공사 종료 시 발주처가 유보금을 반환하면, 미수유보금을 매출채권으로 대체하고 일반적인 절차에 따라 회수합니다.
속지의 설계 변경(Change Orders)
승인된 설계 변경은 계약 금액을 수정하며 G703에 반영되어야 합니다. 깔끔한 처리 방법은 승인된 각 설계 변경을 기존 공사비 내역서(SOV) 아래에 별도의 항목으로 리스트업하는 것입니다(예: "CO #1 — 범위 추가: 후면 테라스 확장, $48,500"). 그리고 다른 항목과 마찬가지로 해당 항목에 대해 기성을 청구합니다.
미확정 설계 변경은 더 까다롭습니다. 건축가와 발주처가 가격을 협상하는 동안 작업이 진행 중일 수 있습니다. AIA 문서는 설계 변경이 보류 중인 동안 합리적인 추정치로 청구하는 것을 허용하지만, 대부분의 발주처는 이를 거부할 것입니다. 몇 주간의 현금 흐름 압박을 감수하더라도, 청구하기 전에 설계 변경 서류에 서명을 받으십시오.
G702 표지에서 "설계 변경에 의한 순 변경액(Net change by change orders)"은 "최초 계약 금액"과 "현재까지의 계약 금액" 사이에 위치하여, 모든 청구 시 총 계약 가치를 투명하게 보여줍니다.
ASC 606 및 진행률
장부를 발생주의로 관리하고 프로젝트가 여러 기간에 걸쳐 진행되는 경우, FASB 수익 인식 표준인 ASC 606의 적용을 받습니다. 대부분의 일반 시공업체에 있어 이는 수익이 시간에 걸쳐(over time) 인식됨을 의미하며, 수행 의무 이행의 진척도를 측정하기 위해 투입법(일반적으로 원가 투입법)을 사용합니다.
G702 기성 청구와 ASC 606 수익 사이의 연결 고리는 직접적이지만 항상 일치하는 것은 아닙니다.
G702 기성 청구는 공사비 내역서(SOV)상의 완성률에 대한 건축가의 인증을 통해 진척도를 측정합니다.
ASC 606 원가 투입법은 현재까지 발생한 총 원가를 준공 시 총 추정 원가("EAC")로 나누어 진척도를 측정합니다.
이 두 가지가 일치하지 않을 때 초과 청구(Over-billing) 또는 **미청구(Under-billing)**가 발생합니다.
- 초과 청구 (원가 및 추정 이익 초과 청구액)는 대차대조표상의 부채입니다. 벌어들인 것보다 더 빠르게 청구한 경우로, SOV를 전방위로 배치(front-load)했을 때 흔히 발생합니다. 이 부채는 청구액을 뒷받침하는 원가가 발생함에 따라 해소됩니다.
- 미청구 (청구액 초과 원가 및 추정 이익)는 자산입니다. 청구한 것보다 더 많은 수익을 벌어들인 경우로, 설계 변경이 보류 중이거나 SOV가 후방위로 배치(back-loaded)되었을 때 흔히 발생합니다. 이 자산은 청구가 따라잡힐 때 매출채권으로 전환됩니다.
단일 프로젝트에 대한 전형적인 월말 분개는 다음과 같습니다:
- 차변: 미완성공사 (해당 기간 발생 원가)
- 대변: 매입채무 / 현금 (하도급 및 자재 비용)
- 차변: 공사원가 (수익 × 원가 투입 진행률 %)
- 대변: 미완성공사
- 차변: 매출채권 + 미수유보금 (G702 청구 금액)
- 대변: 계약 수익 + 초과청구공사 (또는 차변에 미청구공사)를 통한 차액 조정
건설 분야에서 일해보지 않은 회계사들에게 초과/미청구 조정은 가장 흔한 감사 지적 사항입니다. 연말까지 기다리지 말고 프로젝트별로 매달 추적하십시오.
대금을 더 빨리 받기 위한 실질적인 습관들
수년간 계약업체들이 기성 신청(pay applications) 문제로 갈등을 겪는 것을 지켜본 결과, 30일 이내에 대금을 받는 업체와 90일을 기다리는 업체를 가르는 몇 가지 습관이 있습니다.
매달 같은 날짜에 제출하십시오. 설계자는 기성 신청서가 도착한 순서대로 처리합니다. 매달 마감일 이후 두 번째 영업일에 서류를 제출하면 우선 처리 대상이 됩니다.
G703에 대해 미리 협의하십시오. 마감 일주일 전, 설계자의 프로젝트 매니저와 함께 현장을 확인하고 각 항목의 진행률이 대략 어느 정도인지 합의하십시오. 기성 신청서에 예상치 못한 내용이 포함되면 설계자가 승인을 거절하는 원인이 됩니다.
정직한 진행률은 신뢰를 쌓습니다. 이번 달에 석고보드 공정의 85%, 다음 달에 95%를 청구하면 설계자는 이견 없이 승인합니다. 하지만 실제로는 70% 진행되었는데 95%를 청구하면 설계자가 이를 발견하여 신청서를 반려하게 되며, 이후 남은 공사 기간 내내 귀하의 모든 청구가 의심을 받게 됩니다.
수표와 연계된 유치권 포기 각서(Lien waivers). 현재 청구분에 대해서는 조건부 포기 각서를, 대금을 지급받은 이전 청구분에 대해서는 무조건부 포기 각서를 제출하십시오. 과거에 문제가 생겼던 경험이 있는 설계자는 포기 각서가 일치할 때까지 대금 지급을 보류할 것입니다.
매달 초과/과소 청구(over/under-billings)를 추적하십시오. 실제 발생 비용보다 초과 청구가 더 빠르게 늘어난다면, 프로젝트가 마무리되는 시점에 자금난에 직면하게 될 것입니다. G702 수치는 귀하가 청구한 금액을 나타내고, 회계 시스템은 실제 수익을 나타냅니다. 그 차이가 중요합니다.
건설 회계 장부를 항상 감사 준비 상태로 유지하십시오
원가 회계(Job-cost accounting)는 엄격합니다. 하도급 업체 인보이스, 자재 구매 비용, 노무비 부담금의 모든 금액이 정확한 프로젝트, 정확한 기성내역서(SOV) 항목, 정확한 기간에 반영되어야 합니다. 그렇지 않으면 초과/과소 청구 일정이 잘못 표시되고 매출 총이익이 왜곡되어, 수익이 난 줄 알았던 공사가 연말에 손실로 판명될 수 있습니다.
Beancount.io는 건설 계약업체에 모든 거래, 항목 및 프로젝트에 대한 완벽한 투명성을 제공하는 텍스트 기반 회계 환경을 제공합니다. 텍스트 기반이며 버전 관리가 가능하기 때문에 모든 조정 내역을 감사할 수 있고, 모든 비용 코드(cost code)를 검색할 수 있습니다. 귀하의 회계사는 스프레드시트를 내보내고 합계가 맞는지 대조할 필요 없이 G702 청구 내역을 ASC 606 수익과 바로 대조할 수 있습니다. 지금 무료로 시작하여 왜 개발자, 재무 전문가, 운영 중심의 계약업체들이 텍스트 기반 회계로 전환하고 있는지 확인해 보십시오.