일반 건설업체에게 장부상의 은행 잔고는 괜찮아 보이지만 실제로는 텅 비어 있는 이유를 묻는다면, 대개 같은 대답이 돌아옵니다: 바로 유보금(retainage) 때문입니다. 수십 년 동안 민간 건설 계약에서는 발주자와 원도급업체가 프로젝트가 완료될 때까지 각 기성금의 5%에서 10%를 보류할 수 있었습니다. 이는 하청업체나 원도급업체(GO)가 이미 인건비, 자재, 장비에 지출한 돈입니다. 2%에서 8%의 이윤을 남기는 업계에서 이렇게 묶여 있는 현금은 단순한 반올림 오차가 아닙니다. 급여를 지급하고 다음 프로젝트를 수주하는 것을 결정짓는 요소입니다.
미국에서 가장 큰 건설 시장 두 곳이 방금 이 상황을 바꾸기로 결정했습니다. 캘리포니아의 SB 61 법안은 2026년 1월 1일부터 민간 프로젝트의 유보금을 5%로 제한합니다. 뉴욕은 2025년 12월에 더 나아가 계약업체들이 자체 5% 상한을 우회하는 데 사용했던 허점을 막았습니다. 두 주에서 민간 건설 작업을 수행하거나, 그러한 계약업체를 지원하는 회계사, 경리 직원, 또는 대출 기관이라면 이 법률들이 프로젝트를 통해 흐르는 현금의 양과 시기를 어떻게 변화시키는지 알아야 합니다.
무엇이 실제로 바뀌었나
캘리포니아: SB 61, 계약 문구에 관계없이 유보금을 5%로 제한
뉴섬 주지사는 2025년 7월 SB 61에 서명하여 2026년 1월 1일 이후에 체결된 민간 건설 계약에 적용되는 민법전(Civil Code)의 새로운 조항을 만들었습니다. 규정 자체는 간단합니다.
- 개별 기성금 지불에서 공제되는 유보금은 5%를 초과할 수 없습니다.
- 계약 기간 전체 유보금 총액은 전체 계약 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.
이는 수년간 많은 민간 프로젝트에서 관행이었던 10%에서 실질적으로 인하된 것이며, 민간 계약을 10년 넘게 캘리포니아 공공 공사에 적용되어 온 5% 유보금 규정과 일치시킵니다.
알아야 할 두 가지 예외 사항이 있습니다.
- 소규모 주거 프로젝트 — 4층 이하의 주거 전용 건물은 면제됩니다.
- 채권 분쟁 — 계약업체나 하청업체가 이행 및 지급 보증 채권을 서면으로 요청했지만 상대방이 이를 제공하지 못한 경우, 해당 특정 상황에서는 유보금 상한이 적용되지 않습니다.
2026년 1월 1일 이전에 체결된 계약은 소급하여 영향을 받지 않습니다. 상한은 새로운 계약에만 적용됩니다. 새해를 걸쳐 진행될 계약을 협상 중인 경우, 작업 시작 날짜가 아니라 서명 날짜가 중요합니다.
뉴욕: "기본 5%"에서 "5% 절대 하회 불가"로
뉴욕의 유보금 이야기는 입법 세션이 거듭될수록 허점이 어떻게 막히는지 보여주는 좋은 예입니다. 2023년, 뉴욕은 15만 달러 이상의 민간 계약에 대해 신속 지급법(Prompt Payment Act, 일반사업법(General Business Law) § 756-c 개정)에 따라 5%의 유보금 상한을 통과시켰습니다. 그러나 발주자와 원도급업체는 계속해서 우회 방법을 찾았습니다. 동일 법률의 다른 조항인 § 756-a는 역사적으로 계약 조건이 신속 지급법의 보호 조치를 무효화할 수 있도록 허용했기 때문에, 일방적으로 유리한 계약이라면 여전히 10%의 유보금을 요구하고 "합의된 사항"이라고 주장할 수 있었습니다.
2025년 12월 19일, 호철 주지사는 이 문을 닫기 위해 S5655에 서명했습니다. 대상 민간 계약에서 5%를 초과하는 유보금을 요구하는 모든 조항은 이제 **무효(void)**입니다. 단순히 권장되지 않는 것이 아니라 무효입니다. 상한은 지불 건별로 계산되는 것이 아니라 총 계약 금액에 적용되며, 2025년 12월 19일 이후 체결된 계약에 즉시 적용되었습니다.
실질적인 결과는 다음과 같습니다. 뉴욕의 하청업체가 15만 달러 이상의 민간 프로젝트에서 10% 유보금 조항이 포함된 계약서에 서명하라는 요청을 받았다면, 귀하가 동의했는지 여부와 관계없이 해당 조항은 집행 불가능합니다. 귀하가 그 조항에 얽매여 있다고 가정하기 전에 알아둘 가치가 있습니다.
왜 생각보다 더 중요한가
유보금 상한은 마치 서류상의 세부 사항처럼 들리지만, 묶여 있는 현금이 실제로 건설 업체에 어떤 영향을 미치는지 살펴보면 그렇지 않다는 것을 알 수 있습니다. 몇 가지 주목할 만한 수치가 있습니다.
- 소규모 계약업체의 매출 대비 운전 자본 비율은 10년도 채 안 되어 거의 두 배로 증가했습니다. 2016년 8.3%에서 2025년 17.8%로 증가했으며, 이는 더 엄격해진 대출 기준으로 인해 계약업체가 프로젝트 현금 흐름의 더 많은 부분을 자체 조달해야 했기 때문입니다.
- 2026년 업계 설문조사에서 고위 건설 의사 결정권자의 90%가 현금 흐름 시기 때문에 수익성 있는 프로젝트를 포기한 적이 있다고 응답했으며, 43%는 그러한 경험이 두 번 이상 있다고 답했습니다. 유보금 공제는 이 시기에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다.
- 프로젝트 초반에 공정을 마치는 하청업체(전기 배선, 골조 공사, 기초 공사 등)는 유보금이 풀릴 때까지 가장 오래 기다리는 경우가 많으며, 자신의 자본으로 몇 달 동안 다른 사람의 프로젝트 일정을 조달합니다.
기준을 10%에서 5%로 낮추는 것이 이러한 압박을 완전히 없애지는 못합니다. 그러나 50만 달러 규모의 하청 계약의 경우, 이는 준공 때까지 다른 사람의 은행 계좌에 5만 달러가 묶여 있느냐, 2만 5천 달러가 묶여 있느냐의 차이입니다. 마진이 얇은 업체에게 이는 몇 달 일찍 확보된 실질적이고 사용 가능한 운전 자본입니다.
계약업체와 경리 직원이 실제로 해야 할 일
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프로젝트 날짜가 아닌 서명 날짜를 확인하십시오. 캘리포니아에서는 2025년 12월 30일에 서명하고 2026년 3월에 작업을 시작하는 계약은 여전히 기존 규정이 적용됩니다. 현재 협상 중인 계약을 검토하고, 협상력을 활용할 수 있는 경우, 기준일의 유리한 쪽에 들 수 있도록 서명을 앞당기거나(또는 연기하여) 마무리하십시오.
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지금 바로 표준 계약 템플릿을 감사하십시오. 표준 계약서에 여전히 10% 유보금이 명시되어 있다면, 이는 단순히 구식이라는 의미를 넘어섭니다. 뉴욕에서는 대상 계약에 대해 법적으로 집행 불가능할 수 있으며, 캘리포니아에서는 다음 민간 거래에서 곧바로 문제가 될 수 있는 규정 준수 문제입니다. 클라이언트가 문제를 제기한 후가 아니라 다음 입찰 전에 템플릿을 업데이트하십시오.
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유보금을 매출 채권에 묻지 말고 별도 항목으로 추적하십시오. 고객이 보유한 유보금은 실제 자산입니다. 이미 벌어들였지만 아직 현금화하지 못한 자산이며, 일반 매출 채권(통상 30일 주기로 회수)과 다르게 행동합니다(일반적으로 실질적 완공 또는 최종 승인 시 일괄 지급). 이를 일반 채권에 섞어 놓으면 준공 마일스톤이 해제될 때까지 얼마나 많은 현금이 대기 중인지 파악하기 어려워지며, 이는 다음 작업을 수주할 수 있는지 결정할 때 필요한 정확한 가시성입니다.
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새로운 상한을 적용하여 현금 흐름 예측을 다시 실행하십시오. 재무 모델이 여전히 2026년 시작 프로젝트에 대해 10% 유보금을 가정하고 있다면, 이용 가능한 운전 자본을 과소평가하고 있는 것입니다. 이는 입찰, 급여 계획, 은행 또는 보증 회사와의 협의에 중요합니다.
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상한이 나를 보호한다고 가정하기 전에 예외 사항을 숙지하십시오. 캘리포니아의 소규모 주거 및 채권 요청 예외 조항, 뉴욕의 15만 달러 계약 금액 기준은 모든 프로젝트가 적용 대상이 아님을 의미합니다. 계약의 세부 사항을 확인하지 않고 상한이 적용된다고 가정하지 마십시오.
유보금은 법적 문제이기 전에 회계 문제입니다
법적 상한은 고객이 공제할 수 있는 최대 금액을 알려줍니다. 이 상한이 실제로 현금 포지션에 도움이 되는지 여부는 장부가 유보금을 명확하게 추적하여 실행 가능한 정보를 제공하는지에 달려 있습니다. 즉, 프로젝트별, 고객별로 얼마가 보유되고 있으며, 계약상 언제 해제되어야 하는지 정확히 아는 것입니다. 유보금을 "매출 채권"에 섞어 넣는 총계정원장(general ledger)은 이를 보이지 않게 만듭니다. 반면, 프로젝트별 전용 유보금 미수금 계정을 갖춘 계정과목표(chart of accounts)는 실제로 관리할 수 있는 숫자로 만들어 줍니다.
이것이 바로 일반 텍스트 회계(plain-text accounting)가 만들어진 이유입니다. Beancount.io는 장부를 버전 관리되고 사람이 읽을 수 있는 텍스트로 유지합니다. 따라서 프로젝트별 유보금 미수금 계정을 설정하고 각 보류 금액이 해제되도록 예정된 시점을 정확히 추적하는 것은 소프트웨어 공급업체의 기본 카테고리에 묻혀 있는 사후 생각이 아니라 계정과목표의 의도적인 부분이 됩니다. 무료로 시작하기를 통해 운전 자본이 어디에 있는지 완전히 파악하려는 계약업체와 재무 팀이 왜 일반 텍스트 회계로 전환하고 있는지 확인하십시오.