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不動産ビジネスを成功させるには、取引を成立させ、クライアントに最適な物件を見つけるだけでは不十分です。すべての成功した不動産業者の背後には、収入を整理し、費用を追跡し、税金を管理する堅固な財務管理システムがあります。もしあなたが不動産業界のプロで、帳簿の整理に苦労しているなら、それはあなただけではありません。このガイドがお手伝いします。

不動産業者が直面する特有の財務上の課題​

不動産業界のプロは、他の多くの中小企業の経営者が経験しないような、複雑な財務上の問題に対処しています。これらの課題を理解することが、効果的に管理するための第一歩です。

収入の変動とキャッシュフロー​

給与所得者とは異なり、不動産業者は年間を通じて収入の変動が激しいです。1ヶ月に3件の取引を成立させたかと思えば、数週間 комиссия (手数料) が入らないこともあります。この不規則性により、予算編成とキャッシュフロー管理が特に困難になります。収入の少ない月を計画し、高収入期間のメリットを最大限に活用する必要があります。

不動産の季節性もこの問題を複雑にしています。春と夏は一般的に活動が活発になり、冬の月は多くの市場で大幅に減速する可能性があります。つまり、ピークシーズン中に貯蓄し、閑散期に事業費用と個人的なニーズの両方をカバーできるように戦略を立てる必要があります。

コミッションベースの収入追跡​

コミッションで働く場合、すべての取引に複数の関係者と потенциальные (潜在的な) 分割が含まれます。 комиссия (手数料) を仲介業者、他のエージェント、またはチームメンバーと分割している可能性があります。誰に、いつ、何が支払われたかを正確に記録することは、税務目的と事業計画の両方にとって不可欠です。

さらに、комиссия (手数料) の構造は取引ごとに異なる場合があります。一部の取引には紹介料が含まれる場合があり、その他の取引には異なる分割契約がある場合があります。真の収益を理解するには、これらすべてを正確に追跡する必要があります。

事業費の管理​

不動産業界のプロは、多くの税金控除の対象となる費用を負担しますが、それらすべてを追跡するには勤勉さが必要です。一般的な控除対象となる費用は次のとおりです。

マーケティングと広告: プロの фотосъемка (写真撮影)、バーチャルツアー、リスティング広告、ソーシャルメディアキャンペーン、ダイレクトメール、ウェブサイトはすべてすぐに積み重なります。これらの費用は、正当な事業費用として全額控除できます。

走行距離と交通費: постоянно (常に) 内覧会、オープンハウス、検査、クライアントとのミーティングに車で行っています。内国歳入庁 (IRS) では、事業走行距離を標準料金 (2025年は1マイルあたり現在67セント) で控除できます。走行距離を正確に追跡すれば、大幅な節税につながる可能性があります。

継続教育: 不動産ライセンスには継続的な教育が必要です。授業料、試験費用、および関連資料はすべて、控除対象となる事業費用です。

専門家料金と会員費: MLS комиссия (手数料)、不動産業者協会の会費、仲介業者 комиссия (手数料)、専門家賠償責任保険はすべて、控除対象となる費用として認められます。

在宅勤務控除: 自宅に事業専用のスペースがある場合は、家賃または住宅ローン、光熱費、およびメンテナンス費用の一部をカバーする在宅勤務控除の対象となる場合があります。

ステージングと物件の準備: 販売用の物件のステージングに関連する費用は、クライアントとの特定の契約によっては、事業費用として控除できる場合があります。

税務の複雑さとコンプライアンス​

自営業の不動産業界のプロとして、四半期ごとの予定納税を支払う責任があります。これらの支払いを怠ると、違約金と利息が発生する可能性があります。また、通常は雇用主と分割される社会保障とメディケアの拠出金をカバーする自営業税を管理する必要があります。

フォーム 1099-NEC の報告は、さらに複雑さを増します。仲介業者から 1099 を受け取り、請負業者 (写真家やバーチャルアシスタントなど) に支払いを行う場合は、請負業者にも 1099 を発行する必要があります。

不動産決済手続き法 (RESPA) は、詐欺を防止し、不動産取引の透明性を確保するために、特定の финансовый (金融) 慣行を遵守することを義務付けています。RESPA は主に決済サービスを管理しますが、不動産業者は、 комиссия (手数料) の支払いと開示要件にどのように影響するかを理解する必要があります。

不可欠な財務管理の実践​

今すぐ強力な финансовый (金融) 習慣を身につければ、長期的にはストレスとお金を節約できます。

個人と事業の финансы (財政) を分離する​

事業専用の預金口座を開設し、不動産関連の取引にのみ使用してください。この分離により、簿記が簡素化され、納税準備が容易になり、ビジネスが監査を受けたり訴訟に関与したりした場合に法的保護が提供されます。

事業費用に事業用クレジットカードを取得することを検討してください。これにより、明確な証拠が作成され、事業支出に対するリワードポイントなどの追加特典が得られます。

信頼性の高い追跡システムを実装する​

一貫して実際に使用する収入と支出を追跡する方法を選択してください。オプションは、単純なスプレッドシートから包括的な会計ソフトウェアまで多岐にわたります。重要なのは一貫性です。どんなに小さくても、すべての取引を追跡します。

走行距離の追跡には、GPS を活用してトリップを自動的にログに記録する専用アプリを使用します。手動の走行距離ログは時間がかかり、忘れがちですが、アプリを使用するとプロセスがシームレスになります。

詳細な記録を保持する​

すべての事業費用について、領収書、請求書、および документация (文書) を保管してください。IRS では控除の根拠が必要であり、適切な記録は監査の場合にあなたを保護します。損失を防ぐために、クラウドバックアップを使用して документы (文書) を電子的に保存します。

高額な購入や不明確な費用のカテゴリについては、ビジネス目的についてメモを取ります。このコンテキストは、後で税金を準備したり、 финансы (財政) を見直したりするときに役立ちます。

税金のために資金を確保する​

新しい不動産業者の一般的な間違いは、税金のために資金を確保せずに、すべての комиссия (手数料) を使い果たすことです。一般的なルールとして、所得税と自営業税を含む税金の義務のために、所得の 25 ～ 30% を確保してください。

この資金をすぐに税金用に指定された別の貯蓄口座に送金します。このようにすれば、それを使う誘惑にかられることはなく、四半期ごとの予定納税の支払いが期限内にできるようになります。

四半期ごとの予定納税を支払う​

IRS では、自営業者が、その年の税金が 1,000 ドルを超えると思われる場合に、四半期ごとの予定納税を行うことを義務付けています。これらの支払いは、4 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日、および 1 月 15 日に期限が到来します。

予想される年間所得に基づいて予定納税額を計算するか、前年度の納税義務をセーフハーバーとして使用します。これらの支払いを怠ると違約金が発生するため、各期限のかなり前にリマインダーを設定してください。

финансы (財政) を定期的に見直す​

月次 финансовый (金融) レビューをスケジュールして、収入、支出、および目標に向けた進捗状況を評価します。この定期的な注意は、問題を早期に発見し、支出パターンを特定し、情報に基づいたビジネス上の意思決定を行うのに役立ちます。

これらのレビューでは、銀行の明細書を照合し、不明確な取引を分類し、すべての収入が適切に記録されていることを確認します。

税金控除の最大化​

利用可能な税制上の優遇措置を理解すると、税負担を大幅に軽減できます。

適格事業所得控除​

多くの自営業の不動産業者は、適格事業所得 (QBI) 控除の対象となり、適格事業所得の最大 20% を控除できます。この控除により、大幅な節税につながる可能性がありますが、所得制限と複雑なルールが伴います。

税務専門家に相談して、資格があるかどうかを判断し、控除額を正しく計算していることを確認してください。

不動産専門家のステータス​

不動産活動に費やす時間と参加に関する特定の IRS 基準を満たしている場合は、税務上「不動産専門家」として認められる場合があります。この指定は、特に受動的活動の損失制限に関して、大きな税制上の優遇措置を提供できます。

要件は厳格です。不動産活動に年間 750 時間以上費やし、勤務時間の半分以上を不動産に費やす必要があります。このステータスを裏付けるには、詳細な時間記録が不可欠です。

退職金拠出​

自営業者として、SEP IRA や Solo 401(k) などのスモールビジネスオーナー向けに設計された退職金制度を利用できます。これらの制度では、従来の IRA よりもはるかに多くの貢献が可能になり、課税所得を削減できます。

たとえば、SEP IRA では、純自営業所得の最大 25% (2025 年は最大 69,000 ドル) の貢献が可能です。これらの貢献は税金控除の対象となり、税金繰延で成長します。

回避すべき一般的な финансовый (金融) ミス​

他の人のミスから学び、不動産ビジネスの финансовый (金融) 状態を良好に保ちましょう。

個人費用と事業費用を混同する​

事業費用に個人口座を使用する (またはその逆) と、簿記が悪夢となり、監査中に危険信号が発生する可能性があります。個人 финансы (財政) と事業 финансы (財政) を厳密に分離してください。

少額の費用の追跡を怠る​

5 ドルの駐車料金や 10 ドルの食事は、1 年を通して積み重なります。少額の費用は見落としがちですが、合計するとかなりの控除額になります。すべてを追跡してください。

確定申告シーズンまで待つ​

3 月または 4 月まで финансовый (金融) 記録を整理するのを待たないでください。その頃には、重要な詳細を忘れており、領収書を見つけるのに苦労することになります。年間を通して簿記を最新の状態に保ちましょう。

税金の義務を過小評価する​

多くの不動産業者は、特に最初の収益性の高い年に、税金でいくら支払うかを過小評価しています。これにより、不快な驚きと финансовый (金融) ストレスにつながる可能性があります。常に税金を少なく見積もるのではなく、多く見積もるようにしてください。

専門家の助けを求めない​

基本的な簿記は自分で管理できますが、不動産業界のプロ向けの税法は複雑で、頻繁に変更されます。資格のある税務専門家を雇う費用は、通常、彼らが見つける追加の控除額と、回避するのに役立つ違約金によって相殺されます。

長期的な成功のための計画​

財務管理は、確定申告シーズンを乗り切るだけではありません。持続可能で収益性の高いビジネスを構築することです。

緊急ファンドを構築する​

事業費用と個人費用の 3 ～ 6 か月分を、簡単にアクセスできる緊急ファンドに貯蓄することを目指してください。このクッションは、不況期にあなたを保護し、お金の心配をするのではなく、ビジネスの成長に集中するための安心感を与えてくれます。

ビジネスの成長に投資する​

所得の一部をビジネス開発のために確保してください。これには、マーケティング資料のアップグレード、より優れたテクノロジーへの投資、高度なトレーニングコースの受講、またはサポートスタッフの雇用が含まれる場合があります。ビジネスへの戦略的な投資は、成長と収入の可能性を加速させることができます。

主要業績評価指標を監視する​

取引あたりの平均 комиссия (手数料)、コンバージョン率、クライアント獲得コスト、マーケティング投資の収益など、ビジネスの成功にとって重要な指標を追跡します。これらの数字は、ビジネスの健全性を示し、戦略的な意思決定を導きます。

退職後の計画を立てる​

雇用主が 401(k) の拠出金にマッチングしない場合、退職後の計画はすべてあなたに任されています。退職金口座への拠出を自動化して、退職後の貯蓄を優先事項にしてください。将来のあなたは感謝するでしょう。

結論​

財務管理は、不動産業者であることの最もエキサイティングな部分ではないかもしれませんが、長期的な成功には絶対に不可欠です。強力なシステムを実装し、収入と支出を熱心に追跡し、税金の義務を遵守し、戦略的に計画することで、不動産ビジネスのための強固な財務基盤を構築できます。

財務管理に投資する時間は、ストレスの軽減、税金の請求額の削減、およびより良いビジネス上の意思決定に配当をもたらすことを忘れないでください。自分で финансы (財政) を処理する場合でも、専門家と協力する場合でも、財務管理を不動産の実践における優先事項にしてください。

最も成功している不動産業者は、物件を見つけるのが得意なだけでなく、不動産のビジネス面を管理するのにも熟練しています。今日からこれらの習慣を実践し始めれば、繁栄し、financially (金融的に) 健全な不動産ビジネスを構築する道を順調に進むことができます。

不動産取引は、家族の生涯における最大の金融活動になることがあります。本稿では、Beancountで不動産をどのようにモデル化するかを解説します。私は不動産を資産として扱い、住宅の評価益を未実現利益とします。さらに、住宅ローンは負債としてモデル化し、利息は費用として扱います。

例として、A氏が2020年1月1日にカリフォルニア州XYZ市123 ABC Street（郵便番号12345）にある高級住宅を100万ドルで購入したとします。金利は3.0%、頭金は20%、ローン金額は80万ドルです。

アカウント作成​

まず、住宅を資産として扱います。資産として登録するためには単位を設定する必要があります。この場合、単位数量は1のみで、複数所有する可能性は低く、たとえn番目の住宅であっても別個の資産として記録したいと考えます。つまり、1つの住宅は1つの資産に対応し、この資産は特別な単位を持ち、その価値は 1 であるとみなします。

2020-01-01 open Assets:Home
2020-01-01 open Liabilities:Mortgage
2020-01-01 open Equity:Opening-Balances
2020-01-01 open Expenses:Interest
2020-01-01 open Expenses:Insurance
2020-01-01 open Expenses:Tax
2020-01-01 open Income:Gain
2020-01-01 open Assets:Cash
2020-01-01 open Liabilities:Credit-Card

ここでは、最初の行で住宅を表す商品単位を定義しました。4 行目で資産アカウントを定義し、先に定義した住宅の商品単位を保持します。5 行目で貸し手銀行のアカウントを定義しました。これは負債であるため、Liabilities カテゴリに属します。

購入​

上記のようにアカウントを設定した上で、住宅の購入は次のように表せます。

borrowing money (debt) + spending money (down payment) = 1 house in asset

住宅購入時に最も重要な参照資料は、買主決済明細書（Buyer's Settlement Statement）であり、資金の流れが明確に示されています。

2020-01-01 open Assets:Home
2020-01-01 open Liabilities:Mortgage
2020-01-01 open Equity:Opening-Balances
2020-01-01 open Expenses:Interest
2020-01-01 open Expenses:Insurance
2020-01-01 open Expenses:Tax
2020-01-01 open Income:Gain
2020-01-01 open Assets:Cash
2020-01-01 open Liabilities:Credit-Card
2020-01-01 * "Buy house" "A氏が住宅を購入"
  Assets:Home                1 Home @ 1,000,000 USD
  Liabilities:Mortgage      -800,000 USD
  Assets:Cash:Bank1          -200,000 USD
  Expenses:Interest          0 USD
  Expenses:Insurance         0 USD
  Expenses:Tax               0 USD

ここでは、住宅購入の取引を詳細に記述しています。いくつかの銀行から資金が流出し（頭金やその他費用に使用）、ローンが借り入れられ（負債が増加）、住宅が取得され（資産が増加）します。

住宅ローン返済​

上記の購入記録に基づくと、現在800,000 USD の負債があります。金利があるため、米国のローンは元本と利息が均等に償却されることを考慮すると、月々の支払額は利息分と元本分に分かれます。初期段階では利息の割合が大きくなります。

ローン返済を記録するには、ローン銀行の明細を確認するだけです。毎月返済する元本額と残りの利息額を把握すればよく、利息は費用として計上します。

2025-01-01 * "Pay mortgage"
  Assets:Cash:Joint        -4,106.17 USD
  Liabilities:Mortgage      3,106.17 USD
  Expenses:Interest          1,000.00 USD

このエントリは、共同貯蓄口座から差し引かれる月々の住宅ローン支払を詳細に示しています。元本の返済は負債を減少させ、利息部分は費用として扱われます。

評価益​

不動産の評価益を記録したい場合、別のアカウントを作成し（現在の不動産の評価益のみを記録）、住宅の価値が上昇または下落する可能性があるため、評価益はマイナスになることもあります。この方法の利点は、総資産のサマリーに取引時点の住宅価値と現在の評価益の2つのアカウントが含まれ、住宅のリアルタイム価格を反映できることです。

私はこの方法を採用しませんでした。その主な理由は以下の通りです。

1. 現在の住宅価値はあくまで推定であり、参考程度にしかならず実務的価値が低い。通常は Redfin や Zillow といったウェブサイトで評価額を取得しますが、参考価値は高くないと考えています。また、リアルタイムで総資産に評価益を組み込むことは検討していません。

2. 個人的には、住宅ローンが完済されるまでキャッシュフローがマイナスであれば、ある程度は資産ではなく負債とみなすべきだと考えます。そのため、資産に早期に組み込むと資産が実際以上に膨らんだように見え、評価益が錯覚を生むため、これを避けたいです。

私が不動産の評価益を記録する方法は、後述する RSU のモデル化でも使用します。この方法は仮想通貨単位を利用することです。基軸通貨が USD であると仮定し、USD.UNVEST（新たに Commodity を作成する必要はないようです）を用いて、この資産が特別な通貨で計算されることを示します。この資産の増減は USD で記録されません。これにより、住宅の評価益を記録しつつ、最終的な貸借対照表（Balance Sheet）には含めないという元々の目的を達成できます。

2025-01-01 price Assets:Home 1,400,000 USD.UNVEST

定期的に不動産の価格を USD.UNVEST で設定すればよいだけです。

したがって、Fava の Commodity ページでは住宅の基準価格の推移を追跡できますが、Balance Sheet ページでは住宅の価格は取引時点の価格のままです。つまり、総資産は当時の頭金と、返済し続けている元本の合計です。この資産の最終的な変化は住宅を購入したときにのみ起こります。

売却​

まだ不動産が売却されておらず、中間の諸費用も不明なため、これは仮想シナリオです。

例えば、2025年1月1日に不動産の評価額が1,400,000ドルに上昇したとし、参考データは以下の通りです。

A氏は不動産を売却することにし、最終的な売却価格は1,300,000ドルです。

2025-01-01 * "Sell house"
  Assets:Home                -1.0 Home @ 1,000,000 USD
  Liabilities:Mortgage      -800,000 USD
  Assets:Cash:Bank1           200,000 USD
  Expenses:Interest           100,000 USD
  Income:Gain                 0 USD
  Assets:Cash:Bank2           1,300,000 USD

ここでは、5 年間のうち 2 年は自己居住と仮定し、評価益 500,000 ドルは課税対象外としています。数値はランダムに算出しています。最終的に A 氏の口座に入る金額は 418,343.8 ドルで、そのうち 200,000 ドルは当時の頭金、約 100,000 ドルは支払った利息です。したがって、帳簿上の利益は約 100,000 ドルとなります。計算は公平ではなく、実際には A 氏は 5 年間の家賃を節約しており、住宅の維持費やリフォーム費用など他の支出もあることに留意してください。

これを貸借対照表に反映させるには、以下のように価格を設定します。

2025-01-01 price Assets:Home 1,400,000 USD.UNVEST