رهگیری سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

; ============================================================
; حساب‌های دارایی ملک
; ============================================================
 
; کالای ملک — ۱ واحد خریداری شده با بهای تمام‌شده
1970-01-01 open Assets:RealEstate:Property
; دارایی کاهنده: استهلاک انباشته ارزش ساختمان را در ترازنامه کاهش می‌دهد
; نکته: زمین (۸۰ هزار دلار، ۲۰٪) مستهلک نمی‌شود؛ ساختمان (۳۲۰ هزار دلار، ۸۰٪) مستهلک می‌شود
1970-01-01 open Assets:RealEstate:AccumDepreciation
; بهبودهای سرمایه‌ای که به بهای تمام‌شده اضافه می‌شوند
1970-01-01 open Assets:RealEstate:CapitalImprovements
 
; ============================================================
; حساب‌های بانکی
; ============================================================
 
1970-01-01 open Assets:Bank:Checking
1970-01-01 open Assets:Bank:Savings
; ذخیره امانی: مبالغ ماهانه برای مالیات املاک و بیمه
1970-01-01 open Assets:Bank:EscrowImpound
 
; ============================================================
; حساب‌های بدهی
; ============================================================
 
; وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت ۷.۰٪ سالانه
1970-01-01 open Liabilities:Mortgage
; ودیعه مستأجر — تا زمانی که ضبط نشود، درآمد محسوب نمی‌گردد
1970-01-01 open Liabilities:SecurityDeposit
 
; ============================================================
; حساب‌های درآمد
; ============================================================
 
1970-01-01 open Income:RealEstate:Rent
1970-01-01 open Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm
1970-01-01 open Income:RealEstate:DepreciationRecapture
 
; ============================================================
; حساب‌های هزینه
; ============================================================
 
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:MortgageInterest
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:LoanOrigination
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyTax
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Insurance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyManagement
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Repairs
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Maintenance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Depreciation
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:ClosingCosts
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:SellingCosts

1970-01-01 commodity PROP123MAIN
  name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
  asset-class: "real-estate"
 
1970-01-01 commodity USD

; پیش‌پرداخت — ۲۰٪ از ۴۰۰,۰۰۰ دلار
2024-03-15 * "Escrow" "Down payment — 20% of $400,000"
  Assets:RealEstate:Property           1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:Bank:Checking              -80,000.00 USD
  Liabilities:Mortgage             -320,000.00 USD
 
### هزینه‌های نهایی خرید
 
هر هزینه نهایی را برای داشتن سوابق حسابرسی شفاف، به عنوان یک تراکنش مجزا ثبت کنید:

2024-03-15 * "وام‌دهنده" "هزینه ایجاد وام — ۱٪ از ۳۲۰,۰۰۰ دلار"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   3,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -3,200.00 USD
 
2024-03-15 * "شرکت ثبت اسناد" "بیمه سند، هزینه‌های امانی، ثبت"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      2,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -2,800.00 USD
 
2024-03-15 * "ارزیاب" "ارزیابی ملک"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        450.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -450.00 USD

; تخصیص هزینه زمین / بنا (طبق ارزیاب مالیاتی منطقه):
; ارزیاب منطقه ۲۰٪ زمین (۸۰ هزار دلار) / ۸۰٪ بنا (۳۲۰ هزار دلار) را نشان می‌دهد.
; فقط بخش بنا (۳۲۰ هزار دلار) مستهلک می‌شود — به بخش استهلاک مراجعه کنید.
; منبع: سوابق ملک در ارزیابی منطقه، ارزیابی شده در ۲۰۲۴-۰۱-۰۱

; سپرده امانی اولیه: ۳ ماه مالیات ملک + ۱ سال پیش‌پرداخت بیمه
; مالیات ملک: حدود ۵,۰۰۰ دلار در سال ← ۴۱۶.۶۷ دلار در ماه × ۳ = ۱,۲۵۰.۰۰ دلار
; بیمه: حدود ۱,۸۰۰ دلار در سال (پیش‌پرداخت شده)
2024-03-15 * "حساب امانی" "سپرده امانی اولیه — مالیات ملک (۳ ماه) + بیمه (۱ سال)"
  Assets:Bank:EscrowImpound              1,250.00 USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -3,050.00 USD

; وام ۳۰ ساله ثابت: ۳۲۰,۰۰۰ دلار با نرخ بهره سالانه ۷.۰٪
; اصل وام و بهره ماهانه: ۲,۱۲۹.۰۶ دلار
; سپرده امانی ماهانه: ۵۶۶.۶۷ دلار (۴۱۶.۶۷ دلار مالیات + ۱۵۰.۰۰ دلار بیمه)
; کل پرداختی: ۲,۶۹۵.۷۳ دلار
 
; ماه ۱: بهره = ۳۲۰,۰۰۰.۰۰ دلار × ۰.۰۷ / ۱۲ = ۱,۸۶۶.۶۷ دلار
2024-04-01 * "بانک" "قسط وام مسکن — آوریل ۲۰۲۴"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,866.67 USD
  Liabilities:Mortgage                      262.39 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD
 
; ماه ۲: بهره = (۳۲۰,۰۰۰.۰۰ دلار - ۲۶۲.۳۹ دلار) × ۰.۰۷ / ۱۲ = ۱,۸۶۵.۱۴ دلار
2024-05-01 * "بانک" "قسط وام مسکن — مه ۲۰۲۴"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,865.14 USD
  Liabilities:Mortgage                      263.92 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD

; پرداخت شش‌ماهه مالیات ملک
2024-09-15 * "وصول‌کننده مالیات منطقه" "مالیات ملک — قسط اول"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax    2,500.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound        -2,500.00 USD
 
; تمدید سالانه بیمه
2025-03-15 * "شرکت بیمه" "تمدید بیمه مالک خانه — سال دوم"
  Expenses:RealEstate:Insurance      1,850.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound        -1,850.00 USD

; اجاره: ۲,۴۰۰ دلار در ماه، هزینه مدیریت ملک: ۸٪ = ۱۹۲ دلار
; مبلغ خالص دریافتی مالک: ۲,۲۰۸ دلار
 
2024-04-01 * "مستاجر" "اجاره آوریل ۲۰۲۴"
  Assets:Bank:Checking                    2,208.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    192.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,400.00 USD

; دریافت ودیعه — ایجاد بدهی
2024-03-20 * "مستاجر" "ودیعه — ۱ ماه اجاره"
  Assets:Bank:Checking                    2,400.00 USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD
 
; بازگرداندن ودیعه — تسویه بدهی
2025-11-01 * "مستاجر" "بازگشت ودیعه — اتمام اجاره"
  Liabilities:SecurityDeposit            2,400.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -2,400.00 USD

; افزایش اجاره سال ۲۰۲۵: ۲,۴۰۰ دلار ← ۲,۵۰۰ دلار در ماه
; هزینه جدید مدیریت ملک: ۸٪ × ۲,۵۰۰ دلار = ۲۰۰ دلار
2025-01-01 * "مستاجر" "اجاره ژانویه ۲۰۲۵ (افزایش به ۲,۵۰۰ دلار)"
  Assets:Bank:Checking                    2,300.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    200.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,500.00 USD

; هزینه بنا: ۳۲۰,۰۰۰ دلار (۸۰٪ قیمت خرید)
; استهلاک ماهانه: ۳۲۰,۰۰۰ دلار / ۲۷.۵ / ۱۲ = ۹۶۹.۷۰ دلار
; نیم ماه: ۴۸۴.۸۵ دلار
 
; ماه اول — نیم ماه (شروع بهره‌برداری از ۳/۱۵)
2024-03-31 * "استهلاک" "مارس ۲۰۲۴ — نیم ماه (شروع بهره‌برداری)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -484.85 USD
 
; ماه‌های کامل
2024-04-30 * "استهلاک" "آوریل ۲۰۲۴"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -969.70 USD
 
2024-05-31 * "استهلاک" "مه ۲۰۲۴"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -969.70 USD
 
### الگوی کاهنده دارایی (Contra-Asset)
 
رویکرد کاهنده دارایی باعث می‌شود بهای تمام‌شده اولیه ملک قابل مشاهده بماند و هم‌زمان کاهش ناشی از استهلاک انباشته ردیابی شود:
 
- `Assets:RealEstate:Property` — همیشه بهای تمام‌شده اولیه (۴۰۰,۰۰۰ دلار) را نشان می‌دهد.
- `Assets:RealEstate:AccumDepreciation` — مانده منفی را در طول زمان انباشته می‌کند.
- **ارزش دفتری خالص (Net book value)** = ملک - |استهلاک انباشته| = مبنای تعدیل‌شده برای استهلاک.
 
این جداسازی برای محاسبات فروش ضروری است، جایی که شما به بهای تمام‌شده اولیه، کل بهبودهای سرمایه‌ای و کل استهلاک به عنوان مقادیر مجزا نیاز دارید.
 
## بهبودهای سرمایه‌ای در مقابل تعمیرات
 
### تمایز حیاتی
 
**تعمیرات** (کسر جاری — در همان سال وقوع به طور کامل از مالیات قابل کسر است):

2024-05-18 * "HVAC Pro" "تعمیر کولر — تعویض خازن"
  Expenses:RealEstate:Repairs             285.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -285.00 USD
 
2024-06-10 * "Joe's Plumbing" "رفع نشتی شیر آب آشپزخانه"
  Expenses:RealEstate:Repairs             180.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -180.00 USD

2024-08-12 * "Home Depot" "تعویض آبگرمکن — ۵۰ گالنی گازی"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements  1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -1,800.00 USD
 
2024-10-05 * "Lowe's" "لوازم جدید آشپزخانه — اجاق گاز + ماشین ظرفشویی"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements  4,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -4,200.00 USD

; === محاسبه سود ===
;
; قیمت خرید:                     $400,000.00
; + بهبودهای سرمایه‌ای:           +  6,000.00
; - استهلاک انباشته:             - 19,394.00
; = مبنای تعدیل‌شده:               $386,606.00
;
; قیمت فروش:                     $435,000.00
; - هزینه‌های فروش (۶٪):         - 26,100.00
; = عواید خالص:                  $408,900.00
;
; کل سود:                        $ 22,294.00
;   بازیافت استهلاک:              $ 19,394.00 (با نرخ حداکثر ۲۵٪ مالیات می‌گیرد — §1250)
;   سود سرمایه‌ای بلندمدت:        $  2,900.00 (با نرخ سود سرمایه‌ای بلندمدت مالیات می‌گیرد)

; هزینه‌های فروش
2025-11-15 * "Realtor" "کمیسیون فروش — ۵٪ از ۴۳۵,۰۰۰ دلار"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts       21,750.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -21,750.00 USD
 
2025-11-15 * "Title company" "هزینه‌های نهایی فروشنده — ۱٪ از ۴۳۵,۰۰۰ دلار"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        4,350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,350.00 USD
 
; تسویه وام مسکن
2025-11-15 * "Bank" "تسویه وام مسکن در زمان انتقال سند"
  Liabilities:Mortgage                  314,744.09 USD
  Assets:Bank:Checking                 -314,744.09 USD
 
; واگذاری ملک و شناسایی سود
2025-11-15 * "Sale" "واگذاری ملک — شناسایی سود"
  Assets:RealEstate:Property              -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -6,000.00 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation     19,394.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   408,900.00 USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm  -2,900.00 USD

2024-03-15 price PROP123MAIN  400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN  405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN  412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN  418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN  425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN  430,000.00 USD

SELECT account, sum(position) as total
WHERE account ~ "Income:RealEstate" OR account ~ "Expenses:RealEstate"
GROUP BY account
ORDER BY total;

-- Monthly net cash flow from property
SELECT year(date), month(date), sum(position) as net_flow
WHERE account ~ "Assets:Bank:Checking"
  AND (narration ~ "rent" OR narration ~ "Mortgage" OR narration ~ "repair")
GROUP BY year(date), month(date)
ORDER BY year(date), month(date);

2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property    1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD