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Bienes raíces

Contabilidad inmobiliaria, seguimiento de propiedades y gestión de inversiones

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¿Reparar o capitalizar? Una guía en lenguaje sencillo sobre las reglas de propiedad tangible de la Sección 263(a)-3 para pequeñas empresas

Cómo las regulaciones de propiedad tangible de la Sección 263(a)-3 del IRS determinan qué pueden deducir las pequeñas empresas ahora frente a qué capitalizar durante décadas — con los tres puertos seguros (de minimis de $2,500/$5,000, la regla de edificios para pequeños contribuyentes y mantenimiento de rutina), la prueba BRA y la trampa de la unidad de propiedad que causa la mayoría de los errores.

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Conciliación CAM: Cómo auditar la factura de liquidación anual de su arrendador antes de pagarla

Las auditorías de recuperación del sector revelan que entre el 5 % y el 15 % de los cargos CAM facturados están mal calculados o no corresponden. Esta guía explica cómo leer el estado de liquidación anual del arrendador, dónde se ocultan los errores de cuota prorrateada y de "gross-up", y cómo impugnar los cargos antes de que cierre el plazo de auditoría.

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El Formulario 1099-S al descubierto: Cómo la certificación adecuada el día del cierre puede ahorrarle una factura de impuestos inesperada en la venta de su vivienda

El Formulario 1099-S informa el precio bruto de venta de una vivienda, no el neto, lo que habitualmente genera avisos CP2000 del IRS para vendedores cuya ganancia está totalmente excluida según la Sección 121. Esta guía explica la certificación Rev. Proc. 2007-12 que permite que las ventas de residencia principal que califiquen omitan el formulario, los umbrales de $250,000/$500,000, la trampa del uso no calificado añadida en 2008 y cómo declarar de manera defendible cuando no se puede evitar el 1099-S.

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Reconocimiento de Boot en la Sección 1031: Boot en Efectivo, Boot Hipotecario y Diferimiento Parcial en el Formulario 8824

Una guía práctica sobre cómo el IRS calcula el boot en un intercambio de la Sección 1031 — boot en efectivo, boot hipotecario, las cuatro reglas de compensación, recaptura de depreciación al 25%, base de transferencia e informes en el Formulario 8824 — con un ejemplo práctico que muestra cómo $200K de capital nuevo pueden anular $200K de boot hipotecario.

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Reglas de Venta Encubierta de la Sección 707: Cuándo una Aportación a una Sociedad se Convierte en una Venta Gravable

Una venta encubierta bajo la Sección 707(a)(2)(B) fusiona una aportación a una sociedad y una distribución de efectivo relacionada en una venta gravable. Las transferencias dentro de un plazo de dos años se presumen como venta; la fracción de venta implícita equivale a la contraprestación recibida dividida por el valor de mercado (FMV) de la propiedad.

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Reglas de Ventas Encubiertas de la Sección 707(a)(2)(B): Cómo los Miembros de una LLC Aportan Propiedades y Reciben Efectivo sin Activar una Venta Gravable

La Sección 707(a)(2)(B) recaracteriza las aportaciones de propiedad y distribuciones de efectivo vinculadas a miembros de una LLC como ventas gravables cuando ocurren dentro de un plazo de dos años. Un recorrido por la prueba de dos vertientes, la presunción refutable de dos años, las cuatro excepciones reglamentarias, la mecánica de distribución financiada con deuda y la divulgación del Formulario 8275 que evita problemas de auditoría a los socios.

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Formulario 706-NA: La trampa de los 60.000 dólares que puede convertir los bienes raíces en EE. UU. de un inversor extranjero en una factura del 40% del impuesto sobre sucesiones

Los extranjeros no residentes que poseen bienes raíces en EE. UU., acciones corporativas estadounidenses u otros bienes con situación en el país solo reciben una exención del impuesto sobre sucesiones de 60.000 dólares —no los 13,99 millones que disfrutarán los ciudadanos en 2026— y pagan hasta un 40% sobre el exceso. Una guía práctica sobre el Formulario 706-NA, la retención FIRPTA, el alivio por tratados a través del Formulario 8833, certificados de transferencia y las estructuras de corporaciones bloqueadoras que realmente funcionan.

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Formulario 8300: Reporte de transacciones en efectivo superiores a $10,000 para concesionarios de autos, joyeros, bienes raíces y abogados

El Formulario 8300 requiere que las empresas reporten pagos en efectivo superiores a $10,000 en un plazo de 15 días. Esta guía explica quién debe presentarlo, qué se considera efectivo (incluidos cheques de caja menores a $10,000), las reglas de agregación de 24 horas y 12 meses, las penalizaciones por estructuración de hasta $31,000 por formulario y las trampas de la industria que afectan a concesionarios de autos, joyeros, operadores inmobiliarios y abogados.

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Propiedad de Mejora Cualificada bajo la Sección 168(e)(6): Cómo las remodelaciones de restaurantes, locales comerciales y oficinas desbloquean la recuperación a 15 años y la depreciación adicional del 100%

La Propiedad de Mejora Cualificada (QIP) bajo la Sección 168(e)(6) permite que las remodelaciones interiores no residenciales utilicen un periodo de recuperación de 15 años y califiquen para la depreciación adicional del 100% después de la OBBBA. Cubre la prueba estatutaria, tres exclusiones, la historia de TCJA a OBBBA, un ejemplo detallado de un restaurante de $540,000 y las deducciones de recuperación del Formulario 3115.

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Deducción de intereses hipotecarios de la Sección 163(h) en 2026: Límite de $750K, préstamos exentos y reglas de HELOC

La Sección 163(h) determina si la línea más grande de su Anexo A es una deducción de $14,000 o de $8,500. Aquí explicamos cómo funcionan realmente el límite permanente de $750,000 de la TCJA, los préstamos de $1 millón anteriores a 2018 protegidos por antigüedad, la regla de "mejoras sustanciales" de HELOC y el regreso en 2026 de la deducción de primas de seguro hipotecario, con ejemplos prácticos y los registros necesarios para una auditoría.

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Limitación de Gastos por Intereses de la Sección 163(j): 30% del ATI, la Exención para Pequeñas Empresas y la Elección de Negocio de Bienes Raíces

La Sección 163(j) limita la deducción de intereses comerciales al 30% del ingreso imponible ajustado, y la OBBBA restauró la reversión al estilo EBITDA para los años fiscales que comienzan después del 31 de diciembre de 2024. Esta guía detalla el cálculo, la exención para pequeñas empresas bajo la Sección 448(c), la elección irrevocable de negocio o comercio de bienes raíces, la trampa de la base EBIE en sociedades y la coreografía de informes del Formulario 8990.

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