Cuando un padre en California compra una casa por $200,000 en 1985 y fallece siendo propietario de ella en 2026 con un valor de mercado de $2.4 millones, la factura del impuesto sobre la propiedad que heredan los hijos puede variar en un orden de magnitud dependiendo de algunas decisiones tomadas antes y después de la fecha del fallecimiento. Antes del 16 de febrero de 2021, la respuesta era sencilla: los hijos conservaban el bajo valor del año base de la Propuesta 13 de sus padres, pagaban aproximadamente $2,800 al año en impuestos sobre la propiedad y alquilaban el lugar o lo vendían cuando querían. Tras la entrada en vigor de la Propuesta 19, esa misma propiedad —si no se gestiona correctamente— se reevalúa a su valor total de mercado en el momento de la transferencia del título, y la factura fiscal anual salta de menos de $3,000 a más de $27,000.
Si usted asesora a una familia con bienes raíces en California, está planificando su propio patrimonio o heredando una casa o granja de un padre en California, necesita entender las nuevas reglas. El plazo para aplicarlas correctamente es corto, el papeleo no perdona y varias estructuras comunes de planificación patrimonial que funcionaban bajo la ley antigua ya no protegen la base del impuesto sobre la propiedad. Aquí presentamos qué cambió, qué sigue funcionando y qué hacer antes del fallecimiento y durante el año posterior.
La ley antigua: Propuesta 58 y Sección 63.1
Durante casi tres décadas, la exclusión de reevaluación entre padres e hijos de California bajo la Sección 63.1 del Código de Ingresos e Impuestos (promulgada por la Propuesta 58 en 1986 y extendida a los abuelos en 1996 por la Propuesta 193) fue uno de los beneficios fiscales intergeneracionales más generosos del país. Permitía a los padres transferir:
- Una residencia principal de valor ilimitado a los hijos sin activar la reevaluación, y
- Hasta $1 millón cada uno (en valor ajustado del año base) de otros bienes inmuebles —casas de vacaciones, casas de alquiler, edificios comerciales, terrenos sin urbanizar— a los hijos sin reevaluación.
Los hijos no tenían que vivir en la propiedad heredada. Podían alquilarla, dejarla vacía, mantenerla como inversión o mudarse más tarde si así lo deseaban. El valor del año base de la Propuesta 13 que los padres habían acumulado durante décadas simplemente pasaba a la siguiente generación. Muchas familias de California utilizaron esta regla para convertir la residencia principal de un padre en un alquiler a largo plazo que generaba ingresos bajo la baja base impositiva del padre: una transferencia de riqueza fiscalmente eficiente que dependía enteramente de una factura de impuestos sobre la propiedad baja.
Ese mundo terminó el 16 de febrero de 2021.
Qué cambió con la Propuesta 19
La Propuesta 19 —aprobada por los votantes de California en noviembre de 2020— reemplazó la Sección 63.1 para las transferencias que ocurran a partir del 16 de febrero de 2021. Las nuevas reglas son más restrictivas en tres aspectos importantes.
1. Solo califica la casa familiar o la granja familiar
Bajo la ley antigua, cualquier propiedad inmobiliaria —dentro del límite de $1 millón— podía transferirse sin reevaluación. Bajo la Propuesta 19, solo califican dos categorías:
- Casa familiar, definida como la residencia principal del transferente (el padre o abuelo) que se convierte en la residencia principal del beneficiario (el hijo o nieto).
- Granja familiar, definida como bienes inmuebles bajo cultivo o utilizados para pasto, pastoreo o para producir cualquier producto agrícola según lo definido por la Sección 51201 del Código de Gobierno de California.
Una segunda residencia, una propiedad de alquiler, un edificio comercial, un terreno sin urbanizar o una cabaña de vacaciones ya no califican para ninguna exclusión entre padres e hijos. Esas propiedades se reevalúan al valor de mercado actual en el momento de la transferencia, y punto. La exención de $1 millón para "otros bienes" ha desaparecido.
2. El beneficiario debe vivir allí realmente
Para la exclusión de la casa familiar, el heredero debe ocupar la propiedad como su propia residencia principal y solicitar la Exención para Propietarios de Vivienda (BOE-266) o la Exención para Veteranos Discapacitados (BOE-261-G) dentro del plazo de un año a partir de la fecha de transferencia. Esta es una regla estricta, no una preferencia flexible. Perder el plazo de un año significa que la exclusión no se aplica en absoluto o se aplica solo de manera prospectiva a partir de la fecha en que el heredero finalmente la solicita, lo que generalmente significa que la propiedad ya ha sido reevaluada y los ahorros se han perdido.
"Vivir allí continuamente" es la frase operativa de las regulaciones de implementación. Si el heredero se muda para calificar, presenta el papeleo y luego se muda dos años después para alquilar la propiedad a inquilinos, la exclusión termina y el tasador vuelve a valorar la vivienda a su valor de mercado actual en ese momento.
La exclusión de la granja familiar es diferente: no se requiere que el heredero viva en la tierra. La granja solo tiene que seguir siendo explotada.
3. El límite de valor
Incluso cuando la propiedad califica y el heredero se muda a tiempo, la exclusión tiene un límite. El valor protegido es el valor ajustado del año base del padre en la fecha de la transferencia, más un piso ajustado por inflación de $1 millón. Para las transferencias que ocurran entre el 16 de febrero de 2025 y el 15 de febrero de 2027, el piso ajustado es de $1,044,586.
Así es como funciona el límite en la práctica. Supongamos que la casa del padre tiene un valor ajustado del año base de $300,000 y un valor de mercado actual de $2,400,000:
- Monto excluido: $300,000 + $1,044,586 = $1,344,586
- Exceso sobre el límite: $2,400,000 − $1,344,586 = $1,055,414
- Nuevo valor del año base para el heredero: $300,000 + $1,055,414 = $1,355,414
El heredero logra conservar la base de $300,000 del padre, pero solo parcialmente. El exceso del valor de mercado por encima del límite se suma, creando una nueva "reevaluación parcial". Bajo la ley antigua, la misma transferencia habría mantenido la base en $300,000 con cero ajustes. Bajo la Propuesta 19, el nuevo impuesto anual es de aproximadamente $13,600 en lugar de $3,000: una preservación parcial, no total. Para propiedades costeras de alto valor, incluso una transferencia calificada entre padres e hijos deja al heredero con un aumento sustancial del impuesto sobre la propiedad.
Presentación de la reclamación: BOE-19-P, BOE-266 y el plazo de tres años
Se deben realizar dos presentaciones por separado, y los plazos no son los mismos.
BOE-19-P (padre-hijo) o BOE-19-G (abuelo-nieto) es la reclamación de la exclusión por transferencia intergeneracional en sí misma. Este formulario debe presentarse ante el tasador del condado dentro de los tres años posteriores a la fecha de fallecimiento o transferencia, o antes de que la propiedad se venda o transfiera a un tercero, lo que ocurra primero.
BOE-266 (Exención para propietarios de vivienda) o BOE-261-G (Exención para veteranos discapacitados) es el comprobante de que el adquirente realmente ocupa la propiedad. Esto debe presentarse dentro de un año a partir de la fecha de transferencia para que la exclusión de la vivienda familiar se aplique de forma retroactiva.
Los dos formularios funcionan en conjunto. Si el heredero presenta el BOE-266 dentro del plazo de un año y el BOE-19-P dentro de los tres años, la exclusión se aplica desde la fecha de transferencia y el valor del año base del padre se mantiene (sujeto al límite). Si el heredero presenta el BOE-266 tarde, incluso dentro del plazo de tres años del BOE-19-P, la exclusión solo se aplica de forma prospectiva, lo que significa que la propiedad se vuelve a tasar a su valor total de mercado por los meses transcurridos entre la fecha de transferencia y la presentación tardía, y el heredero no puede recuperar esos impuestos más altos.
Para las transferencias de abuelos a nietos, existe un requisito adicional: ambos padres del nieto (que son hijos del abuelo) deben haber fallecido a la fecha de la transferencia. Esta regla no ha cambiado con respecto al marco anterior de la Proposición 193.
Qué sucede cuando la propiedad no es una vivienda familiar o una granja
Esta es la nueva realidad que toma por sorpresa a la mayoría de las familias. Bajo la Proposición 19, cualquier otra categoría de bienes raíces —casas de alquiler, propiedades de vacaciones, segundas residencias, edificios comerciales, terrenos, edificios de uso mixto donde el padre no vivía como residente principal— se vuelve a tasar por completo al ser transferida a los hijos.
Considere tres situaciones comunes:
- La casa de playa del padre en Carmel. Utilizada como casa de fin de semana, nunca como residencia principal. Se vuelve a tasar al transferirse.
- El tríplex en San Francisco donde el padre era dueño de la propiedad pero vivía en un condominio separado cercano. El tríplex es una propiedad de alquiler para el padre y se vuelve a tasar al transferirse. El condominio puede calificar si un hijo se muda allí dentro de un año.
- La granja del padre jubilado donde este vivía en la casa de campo y cultivaba almendras en 40 acres. La casa de campo califica bajo la exclusión de vivienda familiar (si un hijo se muda), y los 40 acres califican bajo la exclusión de granja familiar (no se requiere ocupación, solo uso agrícola continuo). Una transferencia bien gestionada puede conservar ambas.
La lección es que el uso real de la propiedad por parte del padre al momento del fallecimiento es sumamente importante. Una propiedad que técnicamente es una residencia principal pero que está mayormente vacía —por ejemplo, un padre que pasó la mayor parte del año en otro estado o en una residencia asistida— puede no superar la prueba de residencia principal en una auditoría. La documentación del registro de votación del padre, la dirección de la licencia de conducir, el reenvío de correo y el tiempo pasado en la propiedad se convierten en pruebas críticas después del fallecimiento.
Fideicomisos en vida: Útiles pero ya no son una solución alternativa
La mayoría de los planes patrimoniales de California transfieren la propiedad a través de un fideicomiso en vida revocable (revocable living trust) para evitar el proceso sucesorio (probate). Los fideicomisos siguen ayudando a evitar el proceso sucesorio, mantienen la privacidad y ayudan en la planificación por incapacidad, pero ya no ayudan a evitar la re-tasación de la Proposición 19. El fideicomiso es transparente a efectos del impuesto sobre la propiedad: el tasador mira a través del fideicomiso para ver quién recibe finalmente la propiedad y si cumple con los requisitos de ocupación y plazos.
Algunas reglas relacionadas con fideicomisos que debe conocer:
- Un fideicomiso revocable no activa la re-tasación cuando el padre transfiere la propiedad al mismo durante su vida. La re-tasación solo se difiere, no se evita.
- Cuando el fideicomitente fallece y el fideicomiso se vuelve irrevocable, el tasador trata la propiedad como si hubiera sido transferida a quien el fideicomiso indique que la hereda. Si ese beneficiario es un hijo que planea mudarse, se puede aplicar la exclusión entre padres e hijos, pero solo con los mismos requisitos de ocupación de un año y presentación de tres años que una transferencia de escritura directa.
- Mantener la propiedad en una LLC tampoco funciona. California mira a través de la propiedad de la entidad para identificar cambios en la propiedad efectiva. Las transferencias de participaciones en una LLC pueden activar la re-tasación cuando cualquier propietario individual supera el 50 por ciento de la propiedad o cuando más del 50 por ciento de la propiedad original se ha transferido de forma acumulativa a lo largo de la vida de la entidad.
- Las valoraciones con descuento de las estructuras FLP o LLC no reducen la re-tasación de la Proposición 19. El tasador utiliza el valor justo de mercado de los bienes inmuebles, no el valor descontado de la participación en la entidad, al calcular cualquier re-tasación que ocurra.
Existe una maniobra de planificación limitada que algunas familias todavía utilizan: donar la propiedad (o una participación parcial) a los hijos durante la vida del padre, con los hijos mudándose inmediatamente y solicitando la exención para propietarios de vivienda. Esto asegura la exclusión en un momento en que el padre aún vive para ayudar con el papeleo y evita la ambigüedad sobre la residencia a la fecha del fallecimiento. Pero las donaciones en vida tienen sus propias consecuencias fiscales federales, principalmente la pérdida del incremento de la base de costo (step-up in basis) al fallecimiento bajo la Sección 1014 del Código de Impuestos Internos, lo que puede anular mucho más en impuestos sobre ganancias de capital de lo que valen los ahorros en impuestos sobre la propiedad. Este es un intercambio que requiere analizar los números, no es una respuesta única para todos los casos.
El dilema de la base ajustada que la mayoría de los herederos no prevé
Cuando una propiedad se transmite por fallecimiento, la ley federal del impuesto sobre la renta (Sección 1014) restablece la base de costo del heredero al valor justo de mercado de la propiedad a la fecha del fallecimiento. Si un padre pagó $200,000 en 1985 y la vivienda vale $2,400,000 al fallecer, la base del heredero se convierte en $2,400,000 — y si el heredero vende al día siguiente por $2,400,000, no se debe ningún impuesto federal sobre las ganancias de capital.
Si, en cambio, el padre dona la propiedad en vida, el heredero asume la base transferida de $200,000 del padre (Sección 1015). En una venta de $2,400,000, el heredero debe impuestos federales sobre las ganancias de capital por una plusvalía de $2,200,000 más el Impuesto sobre la Renta Neta de Inversiones — aproximadamente $530,000 solo en impuestos federales, además de unos $300,000 adicionales en impuestos estatales de California.
Compare ese golpe de $830,000 en impuestos federales y estatales sobre las ganancias de capital con el ahorro en impuestos sobre la propiedad que supone mantener la base de la Proposición 13 del padre. Incluso un ahorro de $20,000 anuales en impuestos sobre la propiedad tardaría 40 años en alcanzar el punto de equilibrio — y el heredero que planea vender en cinco o diez años casi siempre sale mucho más beneficiado con la transferencia por fallecimiento, incluso tras la reevaluación parcial de la Proposición 19. Las donaciones en vida para preservar la base impositiva de la propiedad suelen tener sentido solo cuando la familia tiene la intención de conservar la vivienda a largo plazo, no de venderla.
Medidas de planificación antes del fallecimiento
Si el padre aún vive y hay tiempo para planificar, varias decisiones afectan los resultados:
- Confirme que la residencia principal del padre esté bien documentada. La licencia de conducir, el registro de votantes, las declaraciones de impuestos, las facturas de servicios públicos y la correspondencia deben mostrar la propiedad como la dirección principal del padre.
- Decida qué hijo se mudará a la vivienda. Solo un cesionario elegible necesita calificar y ocuparla, pero la familia debe ponerse de acuerdo de antemano para evitar una venta forzosa tras el fallecimiento porque nadie quería vivir allí realmente.
- Para familias con múltiples propiedades, considere qué propiedades vender durante la vida del padre. Las propiedades de alquiler y las casas de vacaciones se reevaluarán al valor de mercado completo al ser heredadas, por lo que una estrategia reflexiva de venta y reinversión puede evitar dejar a los herederos con facturas fiscales repentinas que no puedan costear.
- Hable sobre el tema de la granja familiar. Si la propiedad incluye tierras agrícolas, asegúrese de que el uso de cultivo o pastoreo esté documentado y sea continuo. Una "granja" que ha estado en barbecho durante años podría no calificar.
- Revise el lenguaje del fideicomiso. Los fideicomisos redactados antes de 2021 pueden dirigir la propiedad a los hijos sin contemplar el nuevo requisito de ocupación. Una enmienda al fideicomiso puede incorporar flexibilidad — por ejemplo, permitiendo al fiduciario distribuir la casa al beneficiario que realmente vaya a vivir allí.
Qué hacer en el primer año tras el fallecimiento
Cuando un padre en California fallece siendo propietario de bienes raíces, los herederos tienen una lista de prioridades corta y muy específica:
- Determine qué propiedad ocupaba el padre como residencia principal al fallecer. Obtenga el certificado de defunción, el fideicomiso, la escritura y las facturas de impuestos sobre la propiedad de los últimos años, así como las solicitudes de exención para propietarios de viviendas.
- Identifique qué heredero (si lo hay) está dispuesto y es capaz de mudarse a la casa familiar dentro de un año. Esta persona debe trasladarse físicamente, cambiar su licencia de conducir y registro de votantes, y comenzar a recibir correspondencia en la propiedad.
- Presente la reclamación BOE-19-P ante el tasador del condado dentro de un plazo de tres años. La mayoría de los condados recomiendan presentarla tan pronto como el heredero haya ocupado la propiedad y tenga pendiente la exención para propietarios de viviendas.
- Presente la Exención para Propietarios de Viviendas BOE-266 dentro de un año. Este es el formulario más sensible al tiempo. Los condados tienen diferentes direcciones de envío y tiempos de procesamiento — confirme la recepción.
- Obtenga por escrito el cálculo del límite de valor por parte del tasador. El valor del año base factorizado más el suelo ajustado por inflación determina la reevaluación parcial, y los tasadores cometen errores matemáticos que el heredero es responsable de detectar.
- Planifique el nuevo recibo del impuesto. Incluso con la exclusión, las propiedades por encima del límite verán un aumento. Los herederos deben conocer el nuevo costo de mantenimiento anual antes de decidir si conservan la casa o la venden.
Mantener registros que resistan una auditoría
Las auditorías de la Proposición 19 — cuando el tasador revisa la reclamación de exclusión dos o tres años después del hecho — son cada vez más comunes en condados con bienes raíces de alto valor. El trabajo del heredero es mantener documentación de que la propiedad es y sigue siendo su residencia principal:
- Facturas de servicios públicos a nombre del heredero en la dirección de la propiedad
- Póliza de seguro que muestre la propiedad como residencia principal
- Declaraciones de impuestos estatales y federales presentadas desde la dirección de la propiedad
- Licencia de conducir, registro de votantes y registro de vehículos en la dirección de la propiedad
- Estados de cuenta bancarios y de tarjetas de crédito enviados por correo a la propiedad
Si el heredero se muda más adelante — por un trabajo, un matrimonio o para cuidar a un cónyuge anciano —, la familia debe entender que la exclusión termina en ese momento y la propiedad se reevalúa a su valor de mercado actual, no de forma retroactiva desde la fecha del fallecimiento. La venta, el refinanciamiento o la transferencia a un tercero también ponen fin a la exclusión. El aumento del valor del año base a lo largo del tiempo se convierte en un objetivo móvil, y el heredero que planea revender la propiedad en pocos años debe evaluar si la exclusión vale la pena el tiempo y el costo de la mudanza inicial.
Mantenga sus registros inmobiliarios y patrimoniales organizados desde el primer día
Ya sea usted el padre que realiza la planificación o el heredero que asume la gestión, la Propuesta 19 hace que los registros precisos, fechados y en texto plano sobre la titularidad de la propiedad, la ocupación y los cambios de valor sean más importantes que nunca. Los registros de impuestos sobre la propiedad, la información sobre la base de costos, la documentación de donaciones y el historial de fideicomisos deben rastrearse a lo largo de décadas; un tiempo suficiente para que los asesores originales ya no estén presentes cuando llegue la notificación de auditoría. Beancount.io ofrece contabilidad en texto plano que le brinda registros transparentes y con control de versiones de cada transacción: ideal para rastrear la base de costos inmobiliarios, la depreciación y las transferencias intergeneracionales en un formato que sobrevive a las personas que lo configuraron. Comience gratis y descubra por qué las familias y los profesionales de las finanzas confían en la contabilidad en texto plano para el mantenimiento de registros a largo plazo.