Wie man die Miete für einen Einzug zur Monatsmitte anteilig berechnet: Tagesformel, Bankmonat vs. tatsächliche Tage und die Mietvertragsklausel, die Streit verhindert

Ihr neuer Mieter erhält die Schlüssel am 20. März. Die Miete beträgt 2.400 $ pro Monat. Wie viel ziehen Sie für März ein — 929 $ oder 960 $?

Beide Antworten beruhen auf vertretbarer Mathematik, und genau das ist das Problem. Teilen Sie durch die tatsächlichen 31 Tage im März, kosten 12 Tage Belegung 929,04 $. Teilen Sie durch einen pauschalen 30-Tage-Monat, kosten dieselben 12 Tage 960,00 $. Keine Seite kann der anderen nachweisen, dass sie falsch liegt, denn in den meisten Bundesstaaten gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene einheitliche Formel — es gibt nur die Methode, die der Mietvertrag nennt. Nennt der Mietvertrag nichts, beginnt Ihr Mietverhältnis mit seinem ersten Streit, noch bevor die erste volle Monatsmiete fällig ist.

Anteilige Miete ist einfach Miete, die für einen Teilmonat tagesgenau berechnet wird: ein Einzug zur Monatsmitte, ein Auszug zur Monatsmitte oder ein Mietverhältnis, das an einem anderen Tag als dem Ersten beginnt. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Tagesformel, vergleicht die beiden Standardmethoden plus die annualisierte Variante, behandelt die Fallstricke bei Auszug und Kündigungsfrist und zeigt die Vertragsklausel und die Buchungssätze, die verhindern, dass aus einem Teilmonat ein Streit über eine Teilzahlung wird.

Die Tagesformel in drei Schritten​

Jede Methode zur Anteilsberechnung folgt denselben drei Schritten. Nur der Divisor in Schritt eins ändert sich.

Schritt 1: Den Tagessatz ermitteln. Teilen Sie die Monatsmiete durch die Anzahl der Tage, die Ihre Methode verwendet — die tatsächlichen Tage im jeweiligen Kalendermonat, einen pauschalen Wert von 30 oder einen annualisierten 365-Tage-Satz (dazu jeweils mehr weiter unten).

Schritt 2: Die berechnungsfähigen Tage zählen. Bei einem Einzug zählen Sie vom Einzugstag bis zum letzten Tag des Monats, einschließlich des Einzugstags selbst — der Mieter hat ab diesem Tag den Besitz. Bei einem Auszug zählen Sie vom Ersten des Monats bis zum Auszugstag.

Schritt 3: Multiplizieren. Tagessatz mal berechnungsfähige Tage ergibt die anteilige Miete.

Hier das durchgerechnete Beispiel für eine Einheit zu 2.400 $ pro Monat mit Einzug am 20. März nach der Methode der tatsächlichen Tage:

• Tagessatz: 2.400 $ ÷ 31 = 77,42 $ pro Tag
• Berechnungsfähige Tage: 20. März bis 31. März = 12 Tage
• Anteilige Miete: 77,42 $ × 12 = 929,04 $

Runden Sie den Endbetrag auf den Cent, nicht den Tagessatz zwischendurch — wenn Sie zuerst den Tagessatz runden und dann multiplizieren, summiert sich ein halber-Cent-Fehler über jeden berechnungsfähigen Tag. Bei einer 12-Tage-Anteilsberechnung beträgt die Abweichung Centbeträge; bei längeren Teilzeiträumen und höheren Mieten werden daraus Dollarbeträge, die der Taschenrechner des Mieters nicht reproduzieren kann.

Bankmonat vs. tatsächliche Tage vs. der 365-Tage-Satz​

Drei Methoden dominieren echte Mietverträge. Die Dollardifferenzen wirken klein, bis man sie nebeneinander stellt — oder bis der Februar kommt.

Die Methode der tatsächlichen Tage​

Teilen Sie durch die tatsächliche Anzahl der Tage in jenem Monat: 28, 29, 30 oder 31. Dies ist die genaueste Methode, weil sie genau den belegten Anteil des Monats berechnet, und sie ist der natürliche Standard, wenn der Mietvertrag schweigt — ein Richter oder Mediator, der aufgefordert wird, einen Monat fair aufzuteilen, landet fast immer hier. Ihr einziger Nachteil ist, dass sich der Tagessatz von Monat zu Monat ändert, sodass Einzugs- und Auszugsanteile in verschiedenen Monaten unterschiedliche Sätze verwenden.

Die Bankmonat-Methode (pauschal 30 Tage)​

Teilen Sie immer durch 30, egal was der Kalender sagt. Manche Mietvertragsvorlagen nennen dies den „Bankmonat", entlehnt der alten kaufmännischen Kreditvergabekonvention, jeden Monat als 30 Tage zu behandeln. Der Reiz liegt in der Konsistenz: ein Tagessatz das ganze Jahr, einfache Kopfrechnung, identische Behandlung, ob der Mieter im Februar oder Juli ankommt.

Der Preis dieser Einfachheit ist eine systematische Über- und Unterberechnung. In einem 31-Tage-Monat zahlt der Mieter etwas mehr, als die tatsächliche Belegung rechtfertigt, weil der Divisor so tut, als gäbe es einen Tag nicht. Im Februar zieht der Vermieter etwas weniger ein. Beachten Sie, was mit derselben Miete von 2.400 $ und denselben 12 oder weniger Tagen nach den einzelnen Methoden geschieht:

Die Methoden stimmen nur in 30-Tage-Monaten überein. Überall sonst bewegt die Wahl des Divisors echtes Geld — weshalb er ein schriftlicher Vertragsbestandteil sein muss und keine Improvisation am Einzugstag.

Die annualisierte 365-Tage-Methode​

Eine dritte Konvention annualisiert zuerst: Monatsmiete mit 12 multiplizieren, durch 365 teilen und diesen Tagessatz ganzjährig verwenden. Bei 2.400 $ Miete ergibt das 28.800 $ ÷ 365 ≈ 78,90 $ pro Tag, und 12 Tage ergeben 946,85 $, wenn man vor dem Runden multipliziert, gemäß der obigen Regel. Sie liegt in den meisten Monaten zwischen den anderen beiden Methoden und behält, wie der Bankmonat, einen Satz das ganze Jahr. In Wohnraummietverträgen ist sie weniger verbreitet, taucht aber in Gewerbemietverträgen auf, wo die Jahresmiete geteilt durch 365 bereits die übliche Tagesberechnung ist.

Welche sollten Sie wählen? Genauigkeit spricht für die tatsächlichen Tage; Einfachheit für den Bankmonat. Beides ist als Geschäftsentscheidung in Ordnung. Was nicht in Ordnung ist, ist die Wahl pro Mieter oder pro Monat — den Bankmonat anzuwenden, wenn er Ihnen nützt, und die tatsächlichen Tage, wenn nicht, ist die Art von Inkonsistenz, die als unlautere Praxis gewertet wird, falls ein Streit je eine Aufsichtsbehörde oder einen Gerichtssaal erreicht. Wählen Sie eine Methode, schreiben Sie sie in die Mietvertragsvorlage und wenden Sie sie auf jede Einheit an.

Auszugsanteil und das Kündigungsfristenproblem​

Einzüge sind die leichte Hälfte. Auszüge fügen der Arithmetik eine zweite Frage hinzu: Wird der letzte Monat überhaupt anteilig berechnet?

Wenn ein Mietverhältnis zu seinen eigenen Bedingungen mitten im Monat endet — etwa eine feste Laufzeit, die am 14. ausläuft —, wird der letzte Teilmonat genauso anteilig berechnet wie ein Einzug: Tagessatz mal Tage bis zum Auszugstag. Die Reibung entsteht durch Kündigungsfristen. Wenn der Mietvertrag eine schriftliche Kündigung 30 Tage im Voraus verlangt und der Mieter 10 Tage vorher kündigt, machen viele Mietverträge den Mieter für den vollen letzten Monat oder für die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist haftbar, nicht nur bis zu dem Tag, an dem er die Schlüssel zurückgibt. Das ist nur durchsetzbar, wenn der Mietvertrag es tatsächlich sagt. Ein Mieter, der am 10. mit ordnungsgemäßer Kündigung auszieht und für den ganzen Monat belastet wird, hat eine berechtigte Beschwerde; ein Mieter, der die Kündigungsfrist verkürzt hat und bis zum Ende der Kündigungsfrist belastet wird, im Allgemeinen nicht — aber nur die schriftliche Kündigungsklausel entscheidet, welcher Fall vorliegt.

Das Bundesstaatsrecht kommt obendrauf. In den meisten Bundesstaaten ist die anteilige Berechnung eines Einzugs zur Monatsmitte reine Vertragssache: Kein Gesetz schreibt den Divisor vor, und die Mietvertragsbedingungen bestimmen. Auszüge ziehen mehr Regulierung nach sich — Fristen für die Kündigung und Regeln, die begrenzen, was ein Vermieter von einer Kaution für Beträge abziehen darf, die nach dem Mietvertrag oder dem Gesetz tatsächlich geschuldet werden. Wenn der Mietvertrag oder lokales Recht eine anteilige Berechnung verlangt und Sie eine volle Monatsmiete von der Kaution für einen halben Monat Belegung einbehalten, kann der Mieter den Abzug anfechten, und in mehreren Bundesstaaten ist die widerrechtliche Zurückbehaltung der Kaution mit Strafen in Höhe von Vielfachen der Kaution belegt. Bevor Sie einen Betrag für den letzten Monat nennen, bestätigen Sie drei Dinge: die Kündigung, die der Mieter erteilt hat, was der Mietvertrag eine unvollständige Kündigung kostet und ob Ihr Bundesstaat noch etwas obendrauf setzt.

Warum die Methode im Mietvertrag stehen muss, bevor jemand unterschreibt​

Jeder Streit über die Anteilsberechnung, den Sie je haben werden, hat dieselbe Ursache: Die Methode wurde zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung gewählt statt zum Zeitpunkt der Unterschrift. Sobald unter Druck Geld den Besitzer wechselt — der Mieter braucht Schlüssel, Sie brauchen eine vermietete Einheit —, wirkt jede gewählte Methode aus Sicht der benachteiligten Partei eigennützig. Im Voraus vereinbart ist dieselbe Methode einfach eine Bedingung, die beide Seiten akzeptiert haben.

Die Klausel selbst braucht zwei Sätze. Nennen Sie den Divisor, definieren Sie die Zählweise und decken Sie beide Enden des Mietverhältnisses ab:

„Die Miete für jeden Teilmonat zu Beginn oder am Ende dieses Mietvertrags wird anteilig berechnet, indem die Monatsmiete durch die tatsächliche Anzahl der Tage in jenem Kalendermonat geteilt und mit der Anzahl der Belegungstage multipliziert wird. Der Einzugstag und der Auszugstag zählen jeweils als voller Belegungstag; etwaige Gebühren für die Kündigungsfrist gemäß Abschnitt [X] gelten gesondert."

Ersetzen Sie dies durch „durch 30 (die Bankmonat-Methode)", wenn das Ihr Standard ist — entscheidend ist, dass der Divisor ausdrücklich genannt wird. Schaffen Sie dieselbe Klarheit für alles, was in der Miete enthalten ist: Wenn Nebenkosten, Parkplatz oder Tiergebühren im Monatsbetrag enthalten sind, legen Sie fest, ob sie anteilig berechnet werden. Ein Mieter, der 12 Tage Miete plus eine volle Monatsgebühr für Haustiere zahlt, wird das bemerken, und „dieser Teil wird nicht anteilig berechnet" ist nur überzeugend, wenn es vorher schriftlich festgehalten wurde.

Ein weiterer vorbeugender Schritt kostet nichts: Zeigen Sie die Rechnung auf der ersten Rechnung. „20.–31. März: 12 Tage × 77,42 $/Tag (Methode der tatsächlichen Tage gemäß Mietvertrag §3.2) = 929,04 $" kommt dem eigenen Taschenrechner des Mieters zuvor, der eine andere Zahl liefert und annimmt, Ihre sei aufgebläht. Transparenz beim Einzug ist der Zweck der Klausel; die Rechnung ist der Ort, an dem der Mieter sie tatsächlich liest.

Sechs Fehler bei der Anteilsberechnung, die Streit auslösen​

Selbst mit der richtigen Methode im Mietvertrag machen Ausführungsfehler sie zunichte. Diese sechs erklären nahezu jede Beschwerde über die Anteilsberechnung:

1. Durch die falsche Zahl teilen. Der häufigste Fehler ist, reflexartig durch 30 zu teilen, wenn der Mietvertrag tatsächliche Tage vorsieht — oder umgekehrt. Der Februar verstärkt ihn: Ein auf den Bankmonat gestützter Tagessatz, angewandt auf einen 28-Tage-Monat, berechnet zwei volle Tage der Differenz zu wenig.

2. Die Tage falsch zählen. Vom 20. bis zum 31. März sind es 12 Tage, nicht 11 — der Einzugstag zählt. Der Off-by-one-Fehler läuft in beide Richtungen: Vermieter vergessen den Einzugstag, Mieter vergessen den Auszugstag. Schreiben Sie den Datumsbereich auf die Rechnung („20.–31. März, 12 Tage"), damit jede Fehlzählung sichtbar und überprüfbar ist.

3. Einen vollen Monat für einen Teilmonat berechnen. Den gesamten Monat abzurechnen, wenn der Mieter den Besitz zur Monatsmitte erlangt hat, ist der schnellste Weg zu einer förmlichen Beschwerde. Sofern der Mietvertrag nicht ausdrücklich einen vollen ersten oder letzten Monat vorsieht (manche kurzfristigen und möblierten Vereinbarungen tun das), berechnen Sie anteilig.

4. Gebündelte Kosten vergessen. Wenn der Mietvertrag Nebenkosten, Lagerraum oder Parkplatz in einem Monatsbetrag bündelt, berechnen Sie das Bündel anteilig — oder haben Sie eine schriftliche Bedingung, die festlegt, welche Bestandteile nicht anteilig berechnet werden. Stillschweigende Vollmonats-Zuschläge auf einer 12-Tage-Rechnung wirken wie Aufschlag.

5. Zwischendurch runden. Runden Sie einmal, am Ende, auf den Cent. Den Tagessatz auf eine glatte Zahl zu runden und dann zu multiplizieren, erzeugt Beträge, die niemand reproduzieren kann, und nicht reproduzierbare Beträge untergraben das Vertrauen schneller als hohe.

6. Inkonsistent über Mieter hinweg anteilig berechnen. Die tatsächlichen Tage für den März-Einzug zu verwenden, weil sie mehr ergeben, und dann den Bankmonat für den Februar-Einzug aus demselben Grund, ist das Muster, das am ehesten eine Beschwerde wegen unlauterer Praktiken nach sich zieht. Eine Methode, in der Vorlage, für alle.

Anteilige Miete in Ihren Büchern erfassen​

Ein Teilmonat braucht trotzdem saubere Bücher — wohl sauberer als üblich, denn der ungewöhnliche Betrag auf dem Kontoauszug muss sich zur Steuerzeit sechs Monate später einer Rechnung zuordnen lassen. Wie Sie ihn erfassen, hängt von Ihrer Rechnungslegungsbasis ab.

Vermieter nach dem Zuflussprinzip (Cash-Basis), was die meisten kleinen Vermieter betrifft, die in Schedule E berichten, erfassen Miete als Einnahme, wenn sie eingeht. Die anteilige Zahlung ist einfach eine Einnahme in Höhe des eingegangenen Betrags, mit einer Notiz, die die Rechnung trägt, damit der Steuererklärer — oder Ihr zukünftiges Ich — sehen kann, warum der März 929 statt 2.400 $ ausweist. In Beancounts Plain-Text-Format sieht dieser Eintrag so aus:

2026-03-20 * "Prorated March rent - 412 Oak St Unit B (Mar 20-31, 12 days at 77.42/day)" tenant:doe-jane
  Assets:Checking                              929.04 USD
  Income:Rent:412-Oak-St-Unit-B               -929.04 USD

Vermieter nach dem Periodenabgrenzungsprinzip (Accrual-Basis) erfassen Miete stattdessen, wenn sie verdient wird. Wenn die Bücher mitten im Mietverhältnis schließen, während Miete verdient, aber noch nicht eingegangen ist, belastet die Anpassungsbuchung eine Forderung und schreibt Mieteinnahmen gut, und sie wird ausgeglichen, wenn das Geld eingeht:

2026-03-31 * "Accrue earned March rent not yet received - 412 Oak St Unit B" tenant:doe-jane
  Assets:Rent-Receivable                       929.04 USD
  Income:Rent:412-Oak-St-Unit-B               -929.04 USD
 
2026-04-02 * "Collect March prorated rent - 412 Oak St Unit B" tenant:doe-jane
  Assets:Checking                              929.04 USD
  Assets:Rent-Receivable                      -929.04 USD

So oder so verhindern zwei Gewohnheiten das übliche Durcheinander. Erstens: Stellen Sie den anteiligen Betrag als eigene Position in Rechnung, statt die wiederkehrende Vollmonatsrechnung zu bearbeiten — der Papierweg sollte zeigen, dass ein Teilmonat existierte, nicht ein rabattierter voller Monat. Zweitens: Gleichen Sie die Einzahlung in derselben Woche mit dieser Rechnung ab, in der sie eingeht; eine Einzahlung von 929 $, die unzugeordnet im Bank-Feed liegt, ist der Weg, auf dem anteilige Miete stillschweigend zu nicht erfasster Miete wird.

Ihre Checkliste für die Anteilsberechnung beim Einzug​

Der ganze Prozess passt auf eine Karteikarte. Bevor der Mieter unterschreibt, bestätigen Sie, dass der Mietvertrag den Divisor und die Tageszählregel nennt. Beim Einzug berechnen Sie den Tagessatz mit diesem Divisor, zählen vom Einzugstag bis zum Monatsende einschließlich, multiplizieren und runden einmal am Ende. Setzen Sie den Datumsbereich und die Rechnung auf die Rechnung. Erfassen Sie den ungewöhnlichen Betrag mit einer Notiz, die ihn reproduziert. Und wenn das Mietverhältnis endet, führen Sie das Spiegelbild aus — Tagessatz mal Tage bis zum Auszug —, nachdem Sie die Kündigungsklausel geprüft haben, statt anzunehmen, der letzte Monat funktioniere wie der erste. Wenn Sie all das tun, wird der Teilmonat zur langweiligsten Zeile im Hauptbuch — und genau das sollte er sein.