Sie besitzen eine Hütte in den Bergen. Sie verbringen dort jeden Sommer drei Wochen, leihen sie Ihrer Schwester für eine Woche und vermieten sie den Rest der Saison über eine Kurzzeitplattform. Zur Steuerzeit entscheidet eine einzige Frage, wie jeder Mietdollar und jeder Ausgabendollar behandelt wird: Haben Sie die Immobilie als Wohnsitz genutzt? Die Antwort hängt nicht davon ab, wie Sie sich gegenüber der Hütte fühlen. Sie hängt von einer Tageszählung ab — Eigennutzungstage im Verhältnis zu Vermietungstagen — und auf der falschen Seite dieser Grenze zu landen, kann Tausende von Dollar an Abzügen auslöschen, die Sie als selbstverständlich angenommen haben. Dieser Leitfaden führt durch die drei Steuerkategorien, in die ein Ferienhaus fallen kann, wie Sie Ihre Tage korrekt zählen, wie Sie Ausgaben zwischen Eigennutzung und Vermietung aufteilen und welche Verlustbeschränkungen für jede Kategorie gelten.
Die drei Kategorien: Wo Ihr Ferienhaus landet
IRS Publication 527, der maßgebliche Leitfaden für Wohnimmobilien zur Vermietung, ordnet jede Wohneinheit, die Sie sowohl selbst nutzen als auch vermieten, einer von drei Behandlungen zu. Eine Wohneinheit ist jede Immobilie mit grundlegenden Wohnmöglichkeiten — Schlafplatz, Kochgelegenheit und eine Toilette —, sodass Häuser, Eigentumswohnungen, Mobilheime, Boote und sogar Teile eines Hauses, die Sie vermieten, alle zählen.
Kategorie 1: Weniger als 15 Tage vermietet. Wenn Sie die Immobilie im Laufe des Jahres für weniger als 15 Tage vermieten, melden Sie keinen einzigen Dollar der Miete als Einkommen — ganz gleich, wie viel Sie eingenommen haben. Der Nachteil ist, dass Sie auch keine Vermietungsausgaben abziehen können. Dies ist die Regel hinter der sogenannten Augusta-Regel, benannt nach Hausbesitzern in der Nähe des Masters-Golfturniers, die ihre Häuser jeden Frühling für eine lukrative Woche vermieten. Beachten Sie, dass Ihre Hypothekenzinsen und Grundsteuern weiterhin als persönliche Einzelabzüge in Schedule A abziehbar sind, genau als hätten Sie nie vermietet; sie können nur nicht als Vermietungsausgaben geltend gemacht werden.
Kategorie 2: Als Wohnsitz genutzt. Wenn Sie 15 Tage oder mehr vermieten und Ihre Eigennutzung die größere von 14 Tagen oder 10 Prozent der zu einem angemessenen Mietpreis vermieteten Tage übersteigt, ist die Immobilie eine Residenz mit Vermietungstätigkeit — eine gemischt genutzte Immobilie. Sie melden alle Mieteinnahmen, aber Ihre Vermietungsabzüge sind auf Ihre Bruttomieteinnahmen begrenzt. Sie können den Vermietungsgewinn auf null bringen, aber Sie können niemals einen Vermietungsverlust ausweisen, egal wie hoch Ihre tatsächlichen Ausgaben sind. Nicht genutzte Abzüge werden in zukünftige Jahre vorgetragen, statt zu verfallen.
Kategorie 3: Nicht als Wohnsitz genutzt. Wenn Sie 15 Tage oder mehr vermieten und Ihre Eigennutzung auf oder unter der größeren von 14 Tagen oder 10 Prozent der zu fairen Mietpreisen vermieteten Tage bleibt, wird die Immobilie als reine Vermietungsimmobilie behandelt. Sie melden die Einnahmen und ziehen alle Vermietungsausgaben ab, einschließlich Abschreibung, und wenn die Ausgaben die Einnahmen übersteigen, haben Sie einen Vermietungsverlust, der andere Einkünfte ausgleichen kann — vorbehaltlich der unten erläuterten Beschränkungen für passive Tätigkeiten.
Die wichtigste Grenze ist die zwischen Kategorie 2 und 3, daher verdient die Tageszählung Ihre volle Aufmerksamkeit.
Tage zählen: Die 14-Tage- und 10%-Tests
Der Test, präzise formuliert: Sie haben die Wohneinheit als Wohnsitz genutzt, wenn Ihre Eigennutzungstage die größere von 14 Tagen oder 10 Prozent der Gesamtzahl der Tage übersteigen, an denen sie zu einem fairen Mietpreis an andere vermietet wurde.
Die Formulierung „die größere von" stolpert viele, also arbeiten Sie durch, was sie bedeutet. Wenn Sie die Hütte für 100 Tage zu marktüblicher Miete vermieten, sind 10 Prozent 10 Tage, und die größere von 14 und 10 ist 14 — also machen 15 oder mehr Eigennutzungstage sie zu Ihrem Wohnsitz. Aber wenn Sie für 200 Tage vermieten, sind 10 Prozent 20, und die größere von 14 und 20 ist 20 — also können Sie sie bis zu 20 Tage persönlich nutzen und dennoch die reine Vermietungsbehandlung behalten. Intensive Vermietungsnutzung verschafft Ihnen mehr Eigennutzungstage.
Was als Eigennutzungstag zählt
Ein Tag zählt als Eigennutzung, wenn für irgendeinen Teil des Tages irgendein Teil der Einheit für persönliche Zwecke von Ihnen oder von bestimmten anderen Personen genutzt wird. Die Details sind wichtig:
- Ihre eigene Nutzung — selbst zu Vollmiete. Wenn Sie selbst in der Immobilie übernachten, ist es ein Eigennutzungstag, Punkt. Der IRS gibt ein Beispiel von Eigentümern, die ihr Cottage für ein Wochenende nutzten und sich selbst den fairen Mietwert dafür zahlten; diese Tage zählten dennoch als Eigennutzung.
- Nutzung durch Familienmitglieder. Die Nutzung durch Ihren Ehepartner, Geschwister und Halbgeschwister, Vorfahren (Eltern, Großeltern) und direkte Nachkommen (Kinder, Enkelkinder) zählt als Ihre Eigennutzung — selbst wenn sie Ihnen eine marktübliche Miete zahlen. Ihre Tochter den ganzen Sommer dort zu Vollmiete wohnen zu lassen, fügt Ihrem Zähler Eigennutzungstage hinzu.
- Nutzung durch jeden, der weniger als die faire Miete zahlt. Ein Freund, der für einen symbolischen Betrag übernachtet, ein Gewinner einer Wohltätigkeitsauktion, der eine Woche in Ihrer Hütte „gewonnen" hat, oder ein Verwandter, der eine Untermarktmiete zahlt, erzeugen alle Eigennutzungstage. Eine Woche Aufenthalt an eine Wohltätigkeitsveranstaltung zu spenden, ist großzügig, aber es ist eine Eigennutzungswoche, keine Vermietungswoche.
- Tage im Rahmen einer Gegenseitigkeitsvereinbarung. Wenn Sie Häuser mit einem anderen Eigentümer tauschen, sodass jeder die Immobilie des anderen nutzt, zählen diese Tage als Eigennutzung.
Es gibt eine wichtige Ausnahme für Verwandte: Wenn ein Familienmitglied die Immobilie als seinen Hauptwohnsitz mietet und die marktübliche Miete zahlt, sind diese Tage Vermietungstage, keine Eigennutzungstage. Diese Ausnahme gilt selten für Ferienhäuser, ist aber wichtig, wenn ein Elternteil oder erwachsenes Kind ganzjährig in Ihrer zweiten Immobilie lebt.
Tage, die nicht als Eigennutzung zählen
Reparatur- und Instandhaltungstage sind ausgenommen. Jeder Tag, an dem Sie im Wesentlichen Vollzeit mit der Reparatur und Instandhaltung der Immobilie verbringen — nicht mit deren Verbesserung —, ist kein Eigennutzungstag, selbst wenn Familienmitglieder die Immobilie am selben Tag zur Erholung nutzen. Das Streichen der Terrasse, die Reparatur des Warmwasserbereiters und die Wartung der HVAC-Anlage zählen; das Hinzufügen eines neuen Schlafzimmers nicht, denn das ist eine Verbesserung. Führen Sie ein zeitnahes Protokoll darüber, was Sie an jedem Tag getan haben — „3. Juni: Terrassendielen ersetzt, 7 Stunden" —, denn der IRS interpretiert „im Wesentlichen Vollzeit" als den größten Teil des Arbeitstages, und ein Protokoll ist der einzige Beweis, den Sie zwei Jahre später bei einer Prüfung haben werden.
Leerstehende Tage zählen in keine Richtung. Tage, an denen die Immobilie leer steht, sind weder Eigennutzungs- noch Vermietungstage. Sie fallen einfach aus dem Bruch heraus — genau deshalb kann die unten erläuterte Bolton-Zuordnungsmethode so wertvoll sein.
Ausgaben aufteilen: Die IRS-Methode vs. die Bolton-Methode
Sobald Sie Ihre Kategorie kennen, müssen Sie jede Ausgabe zwischen Eigennutzung und Vermietung aufteilen. Nur der Vermietungsanteil kommt in Schedule E. Es gibt zwei anerkannte Wege, den Vermietungsprozentsatz zu berechnen, und sie können sehr unterschiedliche Zahlen ergeben.
Die IRS-Methode, die einzige in Publication 527 gezeigte, teilt die Vermietungstage durch die Gesamtzahl der Tage, an denen die Immobilie für irgendeinen Zweck genutzt wurde — Vermietungstage plus Eigennutzungstage. Wenn Sie die Hütte 120 Tage vermietet und 30 Tage persönlich genutzt haben, beträgt der Vermietungsprozentsatz 120 geteilt durch 150, also 80 Prozent. Jede Ausgabe — Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Reparaturen, Abschreibung — nimmt denselben Vermietungsanteil von 80 Prozent.
Die Bolton-Methode (auch Gerichtsmethode genannt) behandelt Hypothekenzinsen und Grundsteuern anders als alles andere. Da Zinsen und Steuern das ganze Jahr über gleichmäßig auflaufen, egal ob jemand dort ist oder nicht, erlaubte das Tax Court — bestätigt vom Ninth Circuit, wobei ein zweites Gericht in einem späteren Fall zum selben Ergebnis kam —, sie nach Vermietungstagen über das volle 365-Tage-Jahr zuzuordnen, während Betriebsausgaben und Abschreibung den Bruch der IRS-Methode behalten. Bei denselben Zahlen nehmen Zinsen und Steuern einen Vermietungsanteil von 120 geteilt durch 365, also etwa 33 Prozent, während Reparaturen und Abschreibung weiterhin 80 Prozent nehmen.
Das klingt schlechter für die Vermietung — und in Schedule E ist es das auch —, aber der persönliche Anteil von Hypothekenzinsen und Grundsteuer ist nicht verloren. Er fließt als Einzelabzug in Schedule A. Die Bolton-Methode verschiebt Zins- und Steuerabzüge effektiv aus der begrenzten Schedule-E-Erklärung in Ihre persönliche Erklärung, wo sie keiner Begrenzung durch Mieteinnahmen unterliegen. Vor den Steueränderungen von 2017 war dies ein klarer Gewinn für jeden, der Einzelabzüge geltend machte, und ein klarer Verlust für jeden, der den Standardabzug nahm. Heute hängt die Antwort von Ihrer Situation ab: Der höhere Standardabzug bedeutet, dass weniger Eigentümer Einzelabzüge geltend machen, und die Obergrenze für Abzüge staatlicher und lokaler Steuern begrenzt, wie viel verschobene Grundsteuer Sie tatsächlich nutzen können. Führen Sie jedes Jahr beide Methoden durch, statt anzunehmen, dass der letztjährige Gewinner noch gewinnt.
Eine Warnung: Der IRS hat die Bolton-Methode nie anerkannt und veröffentlicht weiterhin nur seine eigene. Steuersoftware verwendet standardmäßig die IRS-Methode, sodass Sie bei Bolton-Behandlung die Zuordnung möglicherweise manuell überschreiben und ein Arbeitspapier mit der Berechnung aufbewahren müssen.
Die Verlustgrenzen: Warum Ihre Kategorie alles entscheidet
Gemischt genutzte Immobilie: Abzüge auf Mieteinnahmen begrenzt. Wenn Ihr Haus in Kategorie 2 fällt und Ihre Vermietungsausgaben Ihre Mieteinnahmen übersteigen, verteilt Worksheet 5-1 in Publication 527 den begrenzten Abzugspool in einer festen Reihenfolge. Zuerst kommen die Ausgaben, die ohnehin abziehbar wären — Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Katastrophenverluste. Als Nächstes kommen Betriebsausgaben wie Versicherung, Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltung. Die Abschreibung kommt zuletzt. Was nicht in die Bruttomieteinnahmen passt, wird ins nächste Jahr vorgetragen, wo es eine weitere Chance gegen die Mieteinnahmen dieses Jahres bekommt. Der Vortrag verfällt nie, kann aber nur Mieteinnahmen aus derselben Immobilie ausgleichen — er wird nie Ihr Gehalt oder Ihr Geschäftseinkommen mindern.
Die Reihenfolge hat eine praktische Konsequenz: Da die Abschreibung zuletzt in der Reihe steht, kommen viele Eigentümer gemischt genutzter Immobilien nie dazu, in einem bestimmten Jahr auch nur einen Dollar davon abzuziehen. Wenn Ihre Mieteinnahmen kaum Zinsen, Steuern und Nebenkosten decken, reiht sich Ihre Abschreibung — oft die größte buchhalterische Ausgabe — einfach in die Vortragsschlange ein.
Reine Vermietungsimmobilie: Verluste erlaubt, dann durch die Regeln für passive Tätigkeiten begrenzt. In Kategorie 3 gibt es keine Bruttoeinkommensgrenze; Ausgaben und Abschreibung können einen echten Vermietungsverlust erzeugen. Aber Vermietungstätigkeit ist im Allgemeinen passiv, sodass der Verlust nur andere passive Einkünfte ausgleichen kann, es sei denn, Sie qualifizieren sich für die Ausnahme der aktiven Teilnahme: Wenn Sie aktiv teilnehmen — Mieter genehmigen, Reparaturen arrangieren, Managemententscheidungen treffen —, können Sie bis zu 25.000 US-Dollar Vermietungsverluste gegen ordentliche Einkünfte abziehen. Diese Vergünstigung wird zwischen 100.000 und 150.000 US-Dollar des modifizierten bereinigten Bruttoeinkommens stufenweise abgebaut und verschwindet oberhalb von 150.000 US-Dollar vollständig. Ausgesetzte passive Verluste werden unbegrenzt vorgetragen und werden freigesetzt, wenn Sie die Immobilie in einer voll steuerpflichtigen Transaktion verkaufen.
Minimale Vermietungsnutzung: kein Verlust, kein Einkommen, kein Papierkram. In Kategorie 1 gibt es nichts zu verlieren und nichts abzuziehen. Melden Sie die Miete nicht, machen Sie keine Vermietungsausgaben geltend, und behalten Sie Ihre Tageszählung, falls der IRS fragt, wie Sie sich qualifiziert haben.
Häufige Fehler, die Ferienhausbesitzern teuer zu stehen kommen
Familientage falsch zählen. Der mit Abstand häufigste Fehler ist, den Aufenthalt eines Verwandten zum Vollpreis als Vermietung zu behandeln. Ihr Bruder zahlt Ihnen denselben Wochenpreis wie ein Fremder, also verbuchen Sie es als Mieteinnahmen ohne Eigennutzungstag — aber die Regeln sagen etwas anderes. Die Nutzung durch Familienangehörige zählt als Eigennutzung, unabhängig davon, was sie gezahlt haben, es sei denn, der Verwandte nutzt das Haus als Hauptwohnsitz. Ein langer Familienurlaub im Sommer kann Sie still und leise von Kategorie 3 in Kategorie 2 verschieben und einen Verlustabzug auslöschen, auf den Sie gezählt hatten.
Die Woche der Wohltätigkeitsauktion vergessen. Eine Woche Aufenthalt an eine Schulveranstaltung zu spenden, fühlt sich weder wie Eigennutzung noch wie eine Vermietung an. Der IRS behandelt es als Eigennutzung, weil die Bewohner weniger als den fairen Mietpreis gezahlt haben — sie haben Ihnen überhaupt nichts gezahlt. Verbuchen Sie es von Anfang an als Eigennutzungswoche.
Verbesserungen als Reparaturtage verbuchen. Die Ausnahme für Instandhaltungstage umfasst nur Reparaturen, die die Immobilie in funktionsfähigem Zustand halten. Eine Woche, die mit der Renovierung der Küche verbracht wird, ist eine Eigennutzungswoche, wenn Sie während der Arbeit dort wohnen, selbst wenn Sie jeden Tag mit einem Werkzeugkasten in der Hand verbracht haben. Trennen Sie Ihre Reparaturreisen von Ihren Renovierungsreisen im Kalender.
Den 10%-Test auf die falsche Basis anwenden. Die 10 Prozent werden an Tagen gemessen, die zu einem fairen Mietpreis vermietet wurden — nicht an den Gesamttagen des Jahres, nicht an den genutzten Tagen. Vermietungstage unter Marktpreis vergrößern die Basis nicht; sie verkleinern Ihre Vermietungstage und erhöhen gleichzeitig die Eigennutzung — ein Doppelschlag.
Annehmen, der Verlust sei abziehbar, weil die Immobilie „Geld verloren" hat. Eine gemischt genutzte Immobilie mit 18.000 US-Dollar Mieteinnahmen und 26.000 US-Dollar Ausgaben erzeugte keinen steuerlichen Verlust von 8.000 US-Dollar. Sie erzeugte 18.000 US-Dollar auf null gebrachte Mieteinnahmen und einen Vortrag von 8.000 US-Dollar. Wenn Ihre Erklärung einen Schedule-E-Verlust für eine Immobilie zeigt, die Sie einen Monat lang genutzt haben, stimmt etwas nicht.
Führen Sie ein Tagungsprotokoll, bevor Sie es brauchen
Jede Regel in diesem Leitfaden läuft auf zwei Zahlen hinaus — Eigennutzungstage und Faire-Miete-Tage —, und der IRS fragt danach im Nachhinein, wenn die Erinnerung verblasst ist. Ein einfaches laufendes Protokoll ist die günstigste Steuerversicherung, die ein Ferienhausbesitzer kaufen kann. Notieren Sie für jeden Tag des Jahres, an dem die Immobilie belegt ist, das Datum, wer dort war, ob eine faire Miete berechnet wurde und, bei Arbeitsreisen, welche Reparatur oder Instandhaltung Sie durchgeführt haben und wie viele Stunden es ungefähr gedauert hat. Kombinieren Sie das Protokoll mit einer separaten Ausgabenakte: Hypothekenabrechnungen, Steuerbescheide, Versicherung, Nebenkosten, Reparaturbelege, Plattform-Auszahlungsberichte und ein kurzes Memo zur Stützung Ihres Faire-Miete-Betrags, etwa vergleichbare Angebote für ähnliche Wochen.
Der Nutzen geht über die Prüfungsverteidigung hinaus. Genaue Tageszählungen sind es, die Ihnen erlauben, Ihre Zuordnungsmethode bewusst zu wählen, eine persönliche Reise Ende des Jahres zu timen, ohne in gemischt genutztes Gebiet überzugehen, und einen Vortragssaldo Jahre nach Zahlung der Ausgaben nachzuweisen. Verfolgen Sie die Tage, während sie geschehen, und die Steuererklärung schreibt sich fast von selbst.
Halten Sie Ihre Vermietungsbücher so organisiert wie Ihr Tagungsprotokoll
Die Steuern für Ferienhäuser belohnen Eigentümer, die genau belegen können, was an jedem Tag und mit jedem Dollar geschehen ist — welche Tage zu fairem Wert vermietet wurden, welche Eigennutzung waren, welche Reparaturtage waren und wie sich jede Ausgabe zwischen beiden aufteilt. Diese Art der Buchführung ist in einem Schuhkarton voller Belege schwierig und in einem Hauptbuch einfach, in dem jede Transaktion in dem Moment kategorisiert wird, in dem sie geschieht. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt — keine Blackbox, keine Anbieterbindung. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzfachleute zur Plain-Text-Buchhaltung wechseln.
