Erlassene Hypothekenschulden sind 2026 wieder steuerpflichtig: Was der ausgelaufene Ausschluss für die Hauptwohnsitz-Verbindlichkeit für Sie bedeutet

Wenn Ihr Kreditgeber 2026 einen Teil Ihrer Hypothek erlässt — durch einen Short Sale, eine Zwangsvollstreckung oder eine Umschuldung —, behandelt der IRS grundsätzlich jeden erlassenen Dollar als steuerpflichtiges Einkommen. Der bundesrechtliche Schutz, der Eigenheimbesitzern erlaubte, bis zu 750.000 US-Dollar erlassener Hypothekenschulden auszuschließen, ist am 31. Dezember 2025 ausgelaufen, und der Kongress hat ihn nicht verlängert. Ein Short-Sale-Fehlbetrag von 60.000 US-Dollar, der im vergangenen Jahr noch steuerfrei gewesen wäre, kann nun als Formular 1099-C und eine fünfstellige Steuerrechnung eintreffen.

Dieser Leitfaden erklärt, was ausgelaufen ist, wie jede Art der Hypothekenaufhebung jetzt besteuert wird und welche Ausnahmen — Insolvenz, Konkurs und einige weitere — Sie noch schützen können.

Was am 31. Dezember 2025 ausgelaufen ist​

Seit 2007 erlaubte Section 108(a)(1)(E) des Steuergesetzes Steuerpflichtigen, „qualifizierte Verbindlichkeiten für den Hauptwohnsitz" auszuschließen, die auf ihrem Hauptwohnsitz erlassen wurden. Im Laufe der Jahre hat der Kongress sie wiederholt verlängert, zuletzt für Erlasse, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, sowie für später abgeschlossene Erlasse, wenn sie im Rahmen einer vor diesem Datum schriftlich getroffenen und belegten Vereinbarung erfolgten.

Das ist die gesamte Grandfather-Regel, und sie ist eng gefasst:

• Vor dem 1. Januar 2026 erlassen: weiterhin ausschlussfähig, bis zu 750.000 US-Dollar (375.000 US-Dollar bei Zusammenveranlagung getrennt lebender Ehegatten).
• 2026 oder später erlassen im Rahmen einer vor dem 1. Januar 2026 unterzeichneten schriftlichen Vereinbarung: weiterhin ausschlussfähig. Ein auf 2025 datiertes Short-Sale-Genehmigungsschreiben oder eine verbindliche Umschuldungsvereinbarung zählt; ein mündliches Versprechen nicht.
• Alles andere, das 2026 erlassen wird: grundsätzlich steuerpflichtiges Einkommen aus Schuldenerlass (Cancellation-of-Debt, COD).

Beachten Sie, was „qualifiziert" immer bedeutete, denn das ist für die Grandfather-Fälle nach wie vor wichtig: nur Erwerbsverbindlichkeiten — Schulden, die zum Kauf, Bau oder wesentlichen Verbesserung Ihres Hauptwohnsitzes verwendet und durch diesen Wohnsitz besichert wurden. Mittel aus einer Cash-out-Refinanzierung, die für Autos, Kreditkarten oder das Studium ausgegeben wurden, waren nie qualifiziert, und Home-Equity-Linien, die für etwas anderes als wesentliche Wohnungsverbesserungen verwendet wurden, waren ebenfalls nie qualifiziert.

Wie erlassene Hypothekenschulden zu steuerpflichtigem Einkommen werden​

Die Mechanik ist unkompliziert und unnachgiebig. Wenn ein Kreditgeber 600 US-Dollar oder mehr Schulden erlässt, reicht er Formular 1099-C beim IRS ein und sendet Ihnen eine Kopie. Der erlassene Betrag in Box 2 ist ordentliches Einkommen, das in Ihrer Steuererklärung angegeben und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert wird — nicht mit den begünstigten Kapitalertragssätzen.

Ein Eigenheimbesitzer in der 22-Prozent-Stufe, dem 2026 ohne Ausschluss 50.000 US-Dollar Hypothekenschulden erlassen werden, schuldet rund 11.000 US-Dollar zusätzliche Bundessteuer, plus gegebenenfalls Staatssteuer. Auf eine 1099-C gibt es keinen Steuerabzug, sodass die Rechnung zum Zeitpunkt der Abgabe auf einmal fällig wird.

Ignorieren Sie die 1099-C nicht​

In jeder Filing-Saison werfen Steuerpflichtige den 1099-C-Umschlag weg in der Annahme, erlassene Schulden könnten kein Einkommen sein. Der IRS erhält seine eigene Kopie, und sein Abgleichprogramm wird die Auslassung melden und eine Mitteilung senden, die Steuern, Strafen und Zinsen vorschlägt. Wenn Sie eine 1099-C erhalten — oder eine 1099-A nach einer Zwangsvollstreckung —, gehen Sie davon aus, dass der IRS davon weiß, und behandeln Sie sie in Ihrer Steuererklärung, entweder durch Angabe der Einnahmen oder durch Geltendmachung eines Ausschlusses auf Formular 982.

Short Sales: Zwei steuerliche Ereignisse, nicht eines​

Ein Short Sale erzeugt zwei separate steuerliche Konsequenzen, und der ausgelaufene Ausschluss deckte von jeher nur eine davon ab.

Ereignis 1: Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf. Sie haben Ihr Haus verkauft, also berechnen Sie den Gewinn als Verkaufspreis minus Ihrer angepassten Basis (Kaufpreis plus Verbesserungen, minus Abschreibungen, falls Sie jemals welche geltend gemacht haben). Bei einem Hauptwohnsitz gilt der Section-121-Ausschluss — bis zu 250.000 US-Dollar Gewinn (500.000 US-Dollar bei Zusammenveranlagung), wenn Sie das Haus in zwei der letzten fünf Jahre besessen und bewohnt haben — weiterhin uneingeschränkt und eliminiert diesen Gewinn in der Regel.

Ereignis 2: Einkommen aus Schuldenerlass auf den Fehlbetrag. Wenn Sie 320.000 US-Dollar schuldeten und der Kreditgeber 260.000 US-Dollar zur vollständigen Begleichung akzeptierte, sind die 60.000 US-Dollar Differenz COD-Einkommen. Bis 2025 hat der Hauptwohnsitz-Ausschluss es ausgelöscht. 2026 ist es steuerpflichtig, es sei denn, eine andere Ausnahme greift.

Ein Short-Sale-Beispiel für 2026​

Sie kauften Ihr Haus für 280.000 US-Dollar, machten keine Verbesserungen und verkaufen es short für 260.000 US-Dollar gegen einen Hypothekensaldo von 320.000 US-Dollar:

• Verkaufsgewinn: 260.000 US-Dollar − 280.000 US-Dollar = 20.000 US-Dollar Verlust. Verluste aus selbstgenutztem Wohneigentum sind nicht abzugsfähig, dieses Ereignis ist also steuerneutral.
• COD-Einkommen: 320.000 US-Dollar − 260.000 US-Dollar = 60.000 US-Dollar ordentliches Einkommen.

Bei einem Grenzsteuersatz von 22 Prozent sind das etwa 13.200 US-Dollar Bundessteuer auf eine Transaktion, bei der Sie mit nichts dagestanden haben. Das ist das Ergebnis, das der ausgelaufene Ausschluss früher verhindert hat, und deshalb ist die Prüfung der untenstehenden Insolvenzausnahme für jeden Short Seller jetzt unerlässlich.

Zwangsvollstreckungen: Regressanspruch vs. Nicht-Regressanspruch ändert alles​

Die steuerliche Behandlung einer Zwangsvollstreckung hängt von einer Frage ab: Konnte der Kreditgeber Sie persönlich für den Fehlbetrag in Anspruch nehmen?

Verbindlichkeiten mit Regressanspruch: Mögliches COD-Einkommen​

Bei Verbindlichkeiten mit Regressanspruch wird die Zwangsvollstreckung aufgeteilt. Der bei der fiktiven Veräußerung erzielte Betrag entspricht dem Verkehrswert der Immobilie (Formular 1099-A, Box 4), und jeder verbleibende unbezahlte Saldo, den der Kreditgeber später erlässt, ist COD-Einkommen (Formular 1099-C, möglicherweise in einem späteren Jahr).

Beispiel: 300.000 US-Dollar Hypothek mit Regressanspruch, Haus zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung 240.000 US-Dollar wert, Kreditgeber erlässt den Fehlbetrag von 60.000 US-Dollar. Sie melden Gewinn oder Verlust gemessen an 240.000 US-Dollar erzieltem Betrag, plus 60.000 US-Dollar COD-Einkommen, wenn die Schuld erlassen wird. Vor 2026 konnten die 60.000 US-Dollar als qualifizierte Hauptwohnsitz-Verbindlichkeit ausgeschlossen werden; jetzt braucht es eine andere Ausnahme.

Beachten Sie die Zeitfallen: Die 1099-A (Zwangsvollstreckung) und die 1099-C (Schuldenerlass) können in verschiedenen Steuerjahren eintreffen. Melden Sie den Verkauf im Jahr der 1099-A und das COD-Einkommen — oder dessen Ausschluss — im Jahr der 1099-C. Zählen Sie den Fehlbetrag nicht doppelt als Verkaufserlös und erlassene Schuld.

Verbindlichkeiten ohne Regressanspruch: Kein COD-Einkommen, aber möglicher Gewinn​

Bei Verbindlichkeiten ohne Regressanspruch ist das einzige Rechtsmittel des Kreditgebers die Immobilie selbst. Der volle ausstehende Kreditsaldo zählt als Ihr erzielter Betrag — es gibt überhaupt kein COD-Einkommen, der ausgelaufene Ausschluss ist also irrelevant.

Das ist nicht dasselbe wie steuerfrei. Wenn der Saldo ohne Regressanspruch von 300.000 US-Dollar Ihre angepasste Basis von 220.000 US-Dollar übersteigt, haben Sie einen Gewinn von 80.000 US-Dollar. Bei einem Hauptwohnsitz absorbiert der Section-121-Ausschluss ihn oft, aber bei einem Zweitwohnsitz, einer Mietimmobilie oder einem Haus, in dem Sie nicht lange genug gewohnt haben, ist dieser „Phantomgewinn" steuerpflichtig, ohne dass Barmittel zur Bezahlung vorhanden sind.

Wie Sie feststellen, welche Art Sie haben​

Prüfen Sie Formular 1099-A, Box 5: Der Kreditgeber gibt an, ob Sie persönlich haftbar waren. Auch das einzelstaatliche Recht ist relevant — mehrere Bundesstaaten verbieten oder begrenzen Ausfallurteile bei Kaufgeld-Hypotheken, wodurch diese faktisch zu Nicht-Regress-Verbindlichkeiten werden. Lassen Sie sich im Zweifel vor der Abgabe von einem lokalen Steuerfachmann beraten, denn eine falsche Annahme verfälscht sowohl die Art als auch die Höhe des Einkommens.

Umschuldungen und Modifikationen: Der stille Auslöser​

Sie müssen Ihr Haus nicht verlieren, um 2026 mit COD-Einkommen konfrontiert zu werden. Kreditgeber reduzieren routinemäßig den Kapitalbetrag, senken Zinssätze oder verlängern Laufzeiten, damit Kreditnehmer weiter zahlen — und eine Kapitalherabsetzung außerhalb von Konkurs oder Insolvenz ist bei Gewährung COD-Einkommen.

Häufige Auslöser 2026 sind:

• Kapitalherabsetzungen bei einer dauerhaften Kreditmodifikation. Eine Saldoreduzierung von 25.000 US-Dollar sind 25.000 US-Dollar Einkommen.
• Zins- und Laufzeit-Umschuldungen, die die Steuerregeln als „wesentliche Modifikation" behandeln, die als Austausch des alten Darlehens gegen ein neues gilt und COD-Einkommen auf die Differenz erzeugen kann.
• Auflassung an Erfüllungs statt (Deed-in-lieu of foreclosure), besteuert wie ein Verkauf hinsichtlich des Schuldenerlasses plus COD-Einkommen auf jeden erlassenen Fehlbetrag, genau wie bei einem Short Sale.

Wenn Ihr Servicer eine Modifikation anbietet, verlangen Sie die steuerliche Meldung schriftlich, bevor Sie unterschreiben: Werden sie eine 1099-C einreichen, über welchen Betrag und in welchem Jahr? Eine Umschuldung, die Ihr Haus rettet, aber eine überraschende Steuerrechnung erzeugt, ist meist trotzdem lohnenswert — aber Sie möchten die Rechnung vorhersehen, mit einer bereitstehenden Ausnahme oder geplanten Vorauszahlungen.

Die Ausnahmen, die Sie noch schützen​

Der Hauptwohnsitz-Ausschluss ist für neue Erlasse weggefallen, aber der Kongress hat den Rest von Section 108 intakt gelassen. Diese sind jetzt Ihre ersten Verteidigungslinien.

1. Insolvenz: Der wichtigste verbleibende Ausschluss​

Wenn Ihre Gesamtverbindlichkeiten unmittelbar vor dem Erlass den Verkehrswert Ihres Vermögens überstiegen, können Sie COD-Einkommen bis zur Höhe dieser Insolvenz ausschließen. Dies ist jetzt der wichtigste Schutz für unter Wasser stehende Eigenheimbesitzer, und er gilt für jede Art erlassener Schulden, nicht nur für Hypotheken.

Wichtige Mechaniken:

• Messen Sie im Moment vor dem Erlass. Listen Sie jede Verbindlichkeit auf (Hypothekensalden, Autokredite, Kreditkarten, Arztrechnungen, Studiendarlehen, geschuldete Steuern) und jedes Vermögensgut zum Verkehrswert (Bankkonten, Altersvorsorgekonten, Fahrzeuge, Haushaltsgegenstände, die Immobilie selbst). Der Überschuss der Verbindlichkeiten über das Vermögen ist Ihr Insolvenzbetrag.
• Schließen Sie bis zur Höhe des Insolvenzbetrags aus. Mit 80.000 US-Dollar insolvent und 60.000 US-Dollar erlassener Hypothekenschuld? Die vollen 60.000 US-Dollar sind ausschlussfähig. Nur mit 20.000 US-Dollar insolvent? Sie schließen 20.000 US-Dollar aus und melden die verbleibenden 40.000 US-Dollar als Einkommen.
• Beantragen Sie es auf Formular 982. Kreuzen Sie das Insolvenz-Feld an, tragen Sie den ausgeschlossenen Betrag ein und fügen Sie das Formular Ihrer Steuererklärung bei. Das Insolvenz-Arbeitsblatt selbst reichen Sie nicht ein, aber füllen Sie es aus — Publication 4681 enthält ein detailliertes — und bewahren Sie es bei Ihren Unterlagen auf. Der IRS fragt häufig danach.
• Reduzieren Sie Steuermerkmale. Ausgeschlossenes COD-Einkommen ist nicht völlig kostenlos: Sie müssen Nettobetriebsverluste, Verrechnungsvorträge und schließlich die Basis von Vermögenswerten um den ausgeschlossenen Betrag reduzieren. Für die meisten Eigenheimbesitzer ohne Vorträge bedeutet dies die Reduzierung der Basis der behaltenen Immobilie, was den Gewinn bei einem künftigen Verkauf geringfügig erhöht.

Dokumentieren Sie Vermögenswerte zeitnah — Kelley-Blue-Book-Ausdrucke, Brokerage-Auszüge, eine schriftliche Schätzung der Haushaltsgegenstände —, denn die Rekonstruktion des Zustands „unmittelbar vor dem Erlass" ein Jahr später im Rahmen einer Prüfung ist schmerzhaft.

2. Konkurs: Der stärkste Ausschluss​

In einem Title-11-Konkursverfahren erlassene Schulden sind vollständig ausschlussfähig, ohne Dollargrenze und ohne erforderliche Insolvenzmessung. Konkursausschlüsse haben Vorrang: Wenn eine Schuld sowohl unter Konkurs als auch unter Insolvenz qualifiziert, beantragen Sie Konkurs. Wie bei der Insolvenz geht der Ausschluss mit einer Reduzierung der Steuermerkmale auf Formular 982 einher.

Der Zeitpunkt ist wichtig. Nur Schulden, die im Konkursverfahren erlassen werden, qualifizieren. Hypothekenschulden, die in einem Short Sale sechs Monate vor Ihrem Antrag erlassen werden, werden nach der Insolvenz, nicht nach dem Konkurs beurteilt.

3. Ausnahmen, die einen kurzen Blick wert sind​

• Qualifizierte landwirtschaftliche und qualifizierte betriebliche Immobilienverbindlichkeiten können nach ihren eigenen Regeln noch ausgeschlossen werden — relevant, wenn die Immobilie landwirtschaftliche oder betriebliche Schulden statt einen privaten Wohnsitz besichert.
• Nicht-Regress-Verbindlichkeiten erzeugen, wie oben erläutert, bei einer Zwangsvollstreckung per Definition kein COD-Einkommen.
• Section 121 schließt weiterhin bis zu 250.000/500.000 US-Dollar Gewinn beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes aus. COD-Einkommen deckte er nie ab und tut es auch weiterhin nicht — aber er neutralisiert in der Regel die Verkaufshälfte eines Short Sales oder einer Zwangsvollstreckung.
• Schulden, die als Schenkung, Vermächtnis oder abzugsfähige Zahlung erlassen werden (zum Beispiel ein verkäuferfinanzierter Schuldschein, den der Verkäufer aus Großzügigkeit erlässt), sind überhaupt kein COD-Einkommen.
• Studiendarlehenserlasse haben ihre eigenen sich entwickelnden Regeln und liegen außerhalb des Rahmens dieses Artikels — gehen Sie nicht davon aus, dass die Hypothekenlogik übertragbar ist.

Reihenfolge der Ausschlüsse​

Wenn mehr als ein Ausschluss anwendbar sein könnte, schreibt Section 108 eine Reihenfolge vor: zuerst Konkurs, dann Insolvenz (soweit nicht durch Konkurs abgedeckt), dann qualifizierte landwirtschaftliche, dann qualifizierte betriebliche Immobilienverbindlichkeiten. Nur ein Ausschluss pro Dollar erlassener Schuld — Sie können Insolvenz und Konkurs nicht auf denselben Betrag stapeln.

Staatssteuern: Eine zweite Rechnung, die Sie prüfen müssen​

Bundesstaaten folgen nicht automatisch dem Auslaufen auf Bundesebene. Einige richten sich nach dem Internal Revenue Code zu einem festen Datum und führen möglicherweise noch eine ältere Version des Ausschlusses mit; andere haben sich vor Jahren abgekoppelt; einige hatten nie einen. Das schneidet in beide Richtungen: Sie könnten Staatssteuer auf Hypothekenschulden schulden, die auf Bundesebene in einem Grandfather-Fall mit 2025-Vereinbarung ausgeschlossen waren, oder Sie könnten einen Staatsausschluss erhalten, den die Bundessteuererklärung nicht mehr bietet.

Prüfen Sie vor der Abgabe das Konformitätsdatum Ihres Bundesstaates und seine spezifische Behandlung von COD-Einkommen und Ausschlüssen nach Formular 982. Wenn Sie zwischen dem Erlass und der Abgabe umgezogen sind, prüfen Sie die Regeln beider Bundesstaaten.

Schützen Sie sich: Eine Checkliste für 2026​

Wenn in diesem Jahr ein Short Sale, eine Zwangsvollstreckung oder eine Umschuldung läuft oder hinter Ihnen liegt:

1. Legen Sie das Erlassdatum und die Unterlagen genau fest. Wurde irgendetwas vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen oder in einer unterzeichneten schriftlichen Vereinbarung festgehalten? Finden Sie die Genehmigungsschreiben und Vereinbarungen — sie sind Ihr einziger Weg zum Grandfather-Ausschluss.
2. Erstellen Sie sofort das Insolvenz-Arbeitsblatt. Vermögenswerte und Verbindlichkeitssalden müssen den Moment vor dem Erlass widerspiegeln. Sie zum Abgabezeitpunkt zu rekonstruieren, lädt Fehler und Prüfungsprobleme ein.
3. Gleichen Sie jede Informationsmeldung ab. Stimmen Sie die Formulare 1099-A und 1099-C mit Ihren Darlehensauszügen ab. Kreditgeber kodieren Felder falsch — falscher Verkehrswert, falsches Erlassdatum, Regressanspruch fälschlich als Nicht-Regress gekennzeichnet. Bestreiten Sie Fehler schriftlich beim Kreditgeber und bewahren Sie Kopien auf.
4. Verfolgen Sie Ihre angepasste Basis. Abrechnungsunterlagen, Verbesserungsbelege und frühere Abschreibungen fließen alle in die Gewinnberechnung der Verkaufshälfte der Transaktion ein.
5. Planen Sie die Barmittel. Wenn keine Ausnahme das COD-Einkommen abdeckt, passen Sie den Steuerabzug an oder leisten Sie Vorauszahlungen. Die Steuer auf Phantom-Einkommen ist sehr real, und Unterzahlungsstrafen kommen noch obendrauf.
6. Holen Sie früh professionelle Hilfe. COD-Fälle verbinden den Abgleich von Informationsmeldungen, die Reduzierung von Merkmalen, die Konformität der Bundesstaaten und manchmal Ausfallurteilsrecht. Eine Prüfung vor der Abgabe kostet weit weniger als die Reaktion auf eine Mitteilung danach.

Verfolgen Sie jeden Dollar der Umschuldung​

Fälle erlassener Schulden werden durch Aufzeichnungen gewonnen oder verloren: die Basis Ihres Hauses, die Saldohistorie des Darlehens, der Vermögens- und Verbindlichkeits-Schnappschuss, der die Insolvenz belegt, und die Merkmalsreduzierungen, die Sie auf Formular 982 vortragen. Tabellenkalkulationen, die über E-Mail-Threads verstreut sind, führen dazu, dass Erlassdaten falsch erinnert und Ausschlüsse verloren gehen. Ein sauberes, chronologisches Hauptbuch des Darlehens, der Basis der Immobilie und jeder Mitteilung, die der Servicer sendet, verwandelt eine prüfungsbereite Akte von einem Wochenendprojekt in einen Ausdruck. Wenn Sie einen Vorsprung bei organisierten Aufzeichnungen wollen, führt die Beancount-Dokumentation durch die doppelte, reine Text-Buchhaltung, die Sie genau für diese Art von Papierspur übernehmen können.

Halten Sie Ihre Finanzen während der Umschuldung organisiert​

Ein Short Sale, eine Zwangsvollstreckung oder eine Modifikation ist stressig genug, ohne dass Steuerüberraschungen es verschlimmern. Klare Finanzaufzeichnungen zu führen — Darlehenssalden, Basisangepassungen, Insolvenz-Arbeitsblätter und jede 1099 — ist das, was Ihnen erlaubt, jeden Ausschluss geltend zu machen, auf den Sie Anspruch haben. Beancount.io bietet reine Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt — keine Blackbox, keine Anbieterbindung. Starten Sie kostenlos und erfahren Sie, warum Entwickler und Finanzfachleute zur reinen Text-Buchhaltung wechseln.