Tenancy in Common: Wie Sie eine Tauschimmobilie gemeinsam besitzen, ohne versehentlich eine Personengesellschaft zu gründen

Sie haben gerade ein Mietwohnhaus verkauft, und die Uhr für Ihren 1031-Exchange läuft bereits: 45 Tage, um die Ersatzimmobilie zu identifizieren, 180 Tage, um den Abschluss zu vollziehen. Das Problem: Mit Ihrem Erlös können Sie nur einen Bruchteil der Art von professionell verwaltetem Gewerbeobjekt erwerben, das Sie tatsächlich besitzen möchten. Ein Partner bietet an, Geld mit Ihnen zu poolen — aber hier lauert die Falle, die die meisten Exchange-Teilnehmer nie kommen sehen. Befindet das IRS, dass Ihr Miteigentum in Wahrheit eine Personengesellschaft ist, scheitert Ihr Exchange allein an der Klassifizierung, und jeder Dollar an Gewinn, den Sie aufgeschoben glaubten, wird im Jahr des Verkaufs steuerpflichtig.

Tenancy in Common, meist mit TIC abgekürzt, ist die Eigentumsform, die genau für diese Situation geschaffen wurde. Jeder Miteigentümer hält einen direkten, verbrieften, ungeteilten Bruchteilsanteil am Grundstück selbst — nicht einen Anteil an einer Gesellschaft, die das Grundstück besitzt. Diese Unterscheidung ist das ganze Spiel unter Section 1031, die Personengesellschaftsanteile ausdrücklich von der Gleichartigkeitsbehandlung ausschließt. Gestalten Sie die Struktur richtig, kann ein Bruchteilsanteil als Ersatzimmobilie qualifizieren. Lassen Sie die Vereinbarung in Richtung gemeinsamer Geschäftstätigkeit abdriften, besitzen Sie einen Personengesellschaftsanteil im TIC-Kostüm, der für gar nichts qualifiziert.

Dieser Leitfaden erklärt, was TIC-Eigentum ist, warum Exchange-Teilnehmer es nutzen, die 15 Bedingungen, die Revenue Procedure 2002-22 für eine IRS-Verfügung aufstellt, und die alltäglichen Fehler, die die Klassifizierung zum Scheitern bringen.

Was Tenancy in Common tatsächlich bedeutet​

Eine Tenancy in Common ist eine der grundlegenden Arten, wie zwei oder mehr Personen nach staatlichem Recht gemeinsam Eigentum halten können. Jeder Tenant in Common hält einen ungeteilten Bruchteilsanteil am gesamten Grundstück. Ungeteilt bedeutet, dass kein Eigentümer auf einen bestimmten Flügel des Gebäudes zeigen und ihn als seinen bezeichnen kann: Ein 25-prozentiger Eigentümer besitzt ein Viertel jedes Quadratmeters, jedes Mietdollars und jeder Dachreparatur.

Mehrere Merkmale unterscheiden TIC von den anderen gängigen Formen des Miteigentums:

• Ungleiche Anteile sind zulässig. Anders als bei einer Joint Tenancy, die gleiche Anteile erfordert, können TIC-Eigentümer 40, 30, 20 und 10 Prozent halten, oder jede im Grundbuch verbriefte Aufteilung.
• Kein Recht der Überlebenden. Stirbt ein Tenant in Common, geht sein Anteil an seine Erben oder über sein Testament über — nicht automatisch an die überlebenden Miteigentümer.
• Unabhängige Übertragungsrechte. Jeder Eigentümer kann seinen eigenen Anteil grundsätzlich verkaufen, belasten oder verschenken, ohne um Erlaubnis zu fragen, wobei die Miteigentumsvereinbarung und der Kreditgeber in der Regel Bedingungen anknüpfen.
• Getrennte steuerliche Berichterstattung. Jeder Eigentümer meldet seinen eigenen Anteil an Mieten, Ausgaben und Abschreibungen. Es gibt keine Gesellschaftserklärung.

Beim letzten Punkt liegt der steuerliche Einsatz. Wenn die Miteigentümer beginnen, sich wie ein Unternehmen zu verhalten — gemeinsame Bankkonten, ein gemeinsamer Geschäftsname, zentralisierte Kontrolle — kann das IRS die Vereinbarung für Zwecke der Bundessteuer als Personengesellschaft umqualifizieren, egal was im Grundbuch steht. Die Bezeichnung nach staatlichem Recht bestimmt nicht die Bundessteuerklassifizierung.

Warum 1031-Exchange-Teilnehmer TIC-Anteile nutzen​

Ein verzögerter 1031-Exchange bringt starre Mechanismen mit sich. Sie müssen die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren, innerhalb von 180 Tagen den Abschluss vollziehen, einen Qualified Intermediary zur Verwahrung des Erlöses einsetzen und — entscheidend — das Eigentum an der Ersatzimmobilie in derselben Weise erwerben, wie Sie die hingegebene Immobilie gehalten haben. Ein Steuerpflichtiger, der ein Mietwohnhaus direkt besaß, kann es nicht gegen einen Personengesellschaftsanteil an einem Einkaufszentrum tauschen. Das Gesetz verschließt diese Tür ausdrücklich.

Diese Same-Taxpayer-Regel schloss kleinere Exchange-Teilnehmer früher von größeren Objekten aus. Sie konnten sich das ganze Gebäude nicht leisten, und Sie konnten keinen Personengesellschaftsanteil daran kaufen. Ab den späten 1990er Jahren begannen Sponsoren, TIC-Anteile als sofort kaufbare Ersatzimmobilie zu verpacken: ein Gewerbegebäude, das auf bis zu 35 Miteigentümer verbrieft wird, jeder kauft einen Bruchteilsanteil in der Größe seines Exchange-Erlöses. Der Käufer erhält direktes, verbrieftes Grundeigentum, das unter Section 1031 qualifizieren kann, plus professionelle Verwaltung ohne Vermieterpflichten.

TIC-Anteile lösen auch das Ausstiegsproblem von Personengesellschaften. Wenn sich Partner einer Immobiliengesellschaft uneinig sind — einer möchte auscashen, ein anderer in eine neue Immobilie tauschen — kann die Personengesellschaft selbst ungeteilte TIC-Anteile an die Partner verteilen, ein Manöver, das gemeinhin als Drop-and-Swap bezeichnet wird. Jeder ehemalige Partner tauscht dann (oder verkauft) unabhängig. Mit ausreichendem Abstand zwischen Ausschüttung und Exchange tauscht jeder Eigentümer seinen eigenen verbrieften Anteil. Macht man es unmittelbar hintereinander, kann das IRS die Schritte zusammenfallen lassen und das Ganze als Verkauf durch die Personengesellschaft behandeln.

Die Personengesellschaftsfalle: Warum die Klassifizierung alles entscheidet​

Section 1031 schließt Anteile an einer Personengesellschaft von beiden Seiten eines Exchanges aus. Diese einzige Ausschlussregel ist der Grund, warum es TIC-Strukturierungen überhaupt gibt. Die Frage, die das IRS stellt, lautet nie „Wie nennt das Grundbuch dies?", sondern „Verhält sich diese Vereinbarung wie ein Geschäftsträger?"

Die Warnzeichen einer Behandlung als Gesellschaft sind praktischer, nicht theoretischer Natur:

• Einreichen einer Personengesellschafts-Steuererklärung für die Immobilie
• Auftreten unter einem gemeinsamen Geschäftsnamen oder Fantasienamen
• Pooling von Mieten und Bezahlung von Ausgaben aus einem gemeinsamen Konto, das die Eigentümer zusammen kontrollieren
• Gegenseitige Bezeichnung als Partner oder Mitglieder in Dokumenten
• Zentralisierung der eigentlichen Entscheidungsfindung bei einem Verwalter, während die Eigentümer nur abnicken
• So starke Einschränkung von Übertragungen, dass kein Eigentümer realistisch aussteigen kann

Jeder einzelne dieser Punkte schwächt die Miteigentumsgeschichte. Mehrere zusammen können sie versenken. Und weil die Klassifizierung ein Tatsachen- und Umständetest ist, gibt es keine Checkliste, die Sicherheit garantiert — was uns zum nächstbesten führt, was das IRS je veröffentlicht hat.

Revenue Procedure 2002-22: Die 15 Verfügungsbedingungen​

Nachdem das IRS mehrere Anträge auf Letter Rulings zu TIC-Angeboten abgelehnt hatte, erließ es 2002 die Revenue Procedure 2002-22. Verstehen Sie, was dieses Dokument ist und was nicht. Es ist kein Safe Harbor, und das sagt es selbst: Es listet die Bedingungen auf, unter denen das IRS bereit ist, eine Private Letter Ruling zu erwägen, dass ein ungeteilter Anteil Miteigentum und kein Geschäftsträger ist. Die Erfüllung aller 15 garantiert weder eine günstige Verfügung noch einen qualifizierenden Exchange, und das Verfahren darf nicht als Prüfungsmaßstab verwendet werden. Steuerberater nutzen es als Strukturierungs- und Dokumentenprüfungsrahmen — nicht mehr.

Mit diesem Vorbehalt, hier sind die 15 Bedingungen in klarer Sprache:

Eigentum und Anzahl der Eigentümer​

1. Echtes TIC-Eigentum. Jeder Miteigentümer hält das Eigentum direkt als Tenant in Common nach lokalem Recht oder über eine für Steuerzwecke ignorierte Gesellschaft. Die Immobilie als Ganzes ist nicht auf eine Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft oder LLC verbrieft, die als separates Steuersubjekt besteuert wird.
2. Nicht mehr als 35 Miteigentümer. Ein Ehepaar zählt als eine Person, und Erben, die den Anteil eines Miteigentümers gemeinsam erben, zählen zusammen als eine.

Sich wie Miteigentümer verhalten, nicht wie ein Unternehmen​

3. Keine Behandlung als Gesellschaft. Die Gruppe reicht keine Personengesellschafts- oder Körperschaftserklärung ein, betreibt kein Geschäft unter einem gemeinsamen Namen und gibt ihre Mitglieder nicht als Partner, Aktionäre oder Mitglieder aus.
4. Eine begrenzte Vereinbarung. Die Miteigentumsvereinbarung beschränkt sich auf die Immobilie selbst — Abstimmung, Instandhaltung, ein Vorkaufsrecht, bevor jemand die Teilungsversteigerung beantragt — statt eine gesellschaftsähnliche Governance zu schaffen.
5. Echte Stimmrechte. Die großen Entscheidungen — Verkauf, Vermietung, Beleihung der Immobilie, Einstellung des Verwalters — erfordern einstimmige Zustimmung. Tagesgeschäft kann mit Eigentümern, die mehr als die Hälfte der Anteile halten, beschlossen werden.
6. Freier Ausstieg grundsätzlich. Jeder Eigentümer kann seinen eigenen Anteil übertragen, teilen oder beleihen. Übliche Kreditgeberbeschränkungen und Vorkaufsrechte zum fairen Marktwert sind zulässig, aber ein Eigentümer, der nie gehen kann, sieht wie ein eingesperrter Partner aus.

Geld folgt den Grundbuchanteilen​

7. Verkaufserlöse gehen an die Eigentümer. Beim Verkauf der Immobilie wird die Globalhypothek abgelöst und der Rest fließt an die Miteigentümer.
8. Erträge und Kosten bleiben proportional. Jeder Eigentümer erhält Miete und trägt Kosten im exakten Verhältnis zu seinem verbrieften Prozentsatz. Deckt ein Eigentümer den Fehlbetrag eines anderen, muss der Vorschuss recourse debt sein, der innerhalb von 31 Tagen zurückgezahlt wird — keine informelle Subvention.
9. Schulden bleiben ebenfalls proportional. Ein durch die gesamte Immobilie gesichertes Globaldarlehen wird unter den Eigentümern nach Eigentumsanteil aufgeteilt.

Keine versteckten Garantien oder Nebengeschäfte​

10. Optionen nur zum fairen Marktwert. Jede Call-Option auf einen Anteil muss bei Ausübung zum fairen Marktwert ausgeübt werden, und kein Eigentümer darf eine Put-Option gegen den Sponsor, Kreditgeber, Verwalter, Mieter oder eine verbundene Partei halten, die still einen Ausstieg garantiert.
11. Nur Vermietungstätigkeit. Die Immobilie beschränkt sich auf das, was Vermieter üblicherweise tun — instand halten, reparieren, vermieten, verpachten. Der Betrieb eines Geschäfts auf dem Grundstück oder das Bereitstellen wesentlicher, nicht üblicher Dienstleistungen drängt die Vereinbarung in Richtung Gesellschaftsbehandlung. Von Vertretern oder verbundenen Parteien erbrachte Leistungen können den Eigentümern zugerechnet werden.

Verwalter, Mietverträge, Kreditgeber und Sponsor zu Marktbedingungen​

12. Ein eingeschränkter Verwalter. Verwaltungsverträge verlängern sich mindestens jährlich, der Verwalter darf nicht gleichzeitig Mieter sein, Nettoerträge müssen innerhalb von drei Monaten ausgezahlt werden, und — die scharfe Kante — die Vergütung des Verwalters darf nicht vom Einkommen oder Gewinn der Immobilie abhängen.
13. Echte Mietverträge. Mieten müssen bona fide Marktmieten sein, keine an Nettoeinkommen, Cashflow oder Eigenkapitalwachstum gekoppelten Formeln.
14. Ein unverbundener Kreditgeber. Der Kreditgeber darf nach den Verbundenen-Personen-Regeln des Verfahrens nicht mit einem Miteigentümer, dem Sponsor, dem Verwalter oder dem Mieter verbunden sein.
15. Sponsor-Ökonomie zum fairen Wert. Der Kaufpreis und jede Sponsor-Gebühr müssen den fairen Marktwert widerspiegeln und dürfen nicht an das Einkommen oder den Gewinn der Immobilie gekoppelt sein.

Beachten Sie das Muster, das sich durch die Bedingungen 8 bis 15 zieht: Alles muss proportional, zu Marktsätzen und unabhängig von der Rentabilität sein. In dem Moment, in dem die Ökonomie dazu tendiert, jemanden für Leistung zu belohnen oder jemanden vor Risiko zu schützen, beginnt die Vereinbarung wie ein Joint Venture zu riechen.

Wie Exchange-Teilnehmer die Struktur üblicherweise brechen​

Die obigen Bedingungen beschreiben ein gut gebautes Angebot. Die meisten Klassifizierungsfehler entstehen durch gewöhnliches Verhalten nach dem Abschluss, nicht durch die ursprünglichen Dokumente:

• Einreichen von Form 1065. Nichts sagt so sehr „wir sind eine Personengesellschaft" wie eine Personengesellschaftserklärung. Jeder TIC-Eigentümer meldet seinen Anteil an Mieten und Ausgaben in seiner eigenen Schedule E. Eine gemeinsame Erklärung kann sorgfältige Strukturierung mit einer einzigen Einreichung zunichtemachen.
• Ein gemeinsames Konto führen. Alle Mietzahlungen in einem gemeinsamen Konto zu sammeln und Rechnungen daraus zu bezahlen, sieht wie gepoolter Geschäftsbetrieb aus. Proportionale Ökonomie bedeutet proportionale Geldflüsse.
• Sich gegenseitig als Partner bezeichnen. Nachlässige Sprache in E-Mails, Nebenabreden und Marketingmaterialien wird zu Beweismaterial. Eigentümer sind Miteigentümer, Punkt.
• Dem Verwalter einen Blankoscheck geben. Wenn der Verwalter refinanzieren, neu vermieten oder verkaufen kann, ohne echte Zustimmung der Eigentümer, sind Einstimmigkeitsklauseln Fiktion — und einstimmige Abstimmung ist eines der klarsten Merkmale echten Miteigentums.
• Gewinnbasierte Vergütung. Ein Verwalter oder Sponsor, der mit einem Prozentsatz des Netto-Cashflows bezahlt wird, scheitert offensichtlich an Bedingung 12. Gebühren müssen pauschal oder an Bruttomieten zu Marktsätzen gekoppelt sein.
• Die Ausstiege verschließen. Übertragungsbeschränkungen, die härter als ein übliches Vorkaufsrecht sind, deuten darauf hin, dass die Gruppe und nicht der Einzelne die Investition kontrolliert.
• Einen Drop-and-Swap überstürzen. Eine Personengesellschaft Tage vor einem Exchange in TIC-Anteile aufzulösen, lädt das IRS ein, die Schritte zusammenzufassen. Lassen Sie das TIC-Eigentum reifen, dokumentieren Sie unabhängige Investitionsabsicht und lassen Sie jeden Eigentümer seine eigenen Exchange-Entscheidungen treffen.

Wenn Sie in ein gesponsertes TIC-Angebot einsteigen, lesen Sie den Verwaltungsvertrag und die Finanzierungsbedingungen, bevor Sie die Broschüre lesen. Sponsor-Gebühren, verbundene Kreditgeber und Ermessensspielraum des Verwalters sind die Stellen, an denen Angebote still von den Verfügungsbedingungen abweichen.

Ihren Anteil melden: Die Buchhaltung, die Miteigentum beweist​

Saubere Bücher leisten für einen TIC-Eigentümer Doppelarbeit. Sie halten Ihre Steuerberichterstattung korrekt, und sie sind der Papierpfad, der zeigt, dass Sie als unabhängiger Miteigentümer und nicht als Partner agiert haben.

Jeder Eigentümer verfolgt seinen eigenen Anteil: seinen Prozentsatz an Bruttomieten, seinen Prozentsatz an Betriebskosten, seinen Anteil an der Globalverschuldung und seine eigene abschreibungsfähige Basis. Die Abschreibung verdient besondere Aufmerksamkeit — Ihre Basis, das Inbetriebnahmedatum und die bisherige Abschreibung aus der hingegebenen Immobilie (vermindert um erhaltenes Boot) fließen alle in die Exchange-Berechnung ein, und nur Ihr Anteil an der Basis der Ersatzimmobilie steht Ihnen zur Abschreibung zu. Halten Sie die Aufzeichnungen der TIC-Immobilie physisch getrennt von allen Personengesellschafts- oder Geschäftsbüchern, die Sie ebenfalls führen, und vermischen Sie niemals ihre Mittel mit dem Konto einer anderen Gesellschaft.

Die Bücher eines TIC-Eigentümers sind größtenteils Allokationsarithmetik — dieselben Prozentsätze, angewandt auf jede Mietabrechnung, jeden Steuerbescheid und jede Versicherungsprämie, Monat für Monat. Diese Allokationen als explizite, überprüfbare Buchungen in einem versionskontrollierten Hauptbuch zu erfassen, bedeutet, dass Sie Ihrem CPA — und falls es je darauf ankommt, einem Prüfer — genau zeigen können, wie jeder Dollar dem Grundbuch gefolgt ist. Die Beancount-Dokumentation führt Schritt für Schritt durch die Verwaltung mehrerer Immobilien.

In der Steuerzeit widerstehen Sie jedem Vorschlag — von Software-Standardeinstellungen bis hin zu wohlmeinenden Miteigentümern —, eine einzige Erklärung für die Immobilie einzureichen. Ein Form 1065 mit Ihrem Namen darauf ist der teuerste Schreibfehler, den ein TIC-Eigentümer machen kann.

TIC vs. DST: Welche Bruchteilsstruktur passt?​

Seit das IRS Revenue Ruling 2004-86 veröffentlichte, hat der Delaware Statutory Trust den Markt für vorkonfektionierte Bruchteilsbeteiligungen weitgehend übernommen. Ein DST ist ein Trust, der die Immobilie besitzt; Anleger halten wirtschaftliche Beteiligungen, die die Verfügung für 1031-Zwecke als direkte Immobilienbeteiligungen behandelt. Es lohnt sich, beide zu vergleichen, bevor Sie sich festlegen:

Der Tausch lautet Kontrolle gegen Bequemlichkeit. TIC hält Sie als echten Eigentümer mit echten Stimmen — weshalb Kreditgeber auch jeden Miteigentümer genau prüfen und weshalb ein Einzelner einen Verkauf blockieren kann. DST tauscht alle Kontrolle gegen Einfachheit und Kreditgeberfreundlichkeit. Passen Sie die Struktur daran an, wie involviert Sie in den nächsten fünf bis zehn Jahren sein möchten.

Eine Due-Diligence-Checkliste vor dem Kauf​

Ob der Anteil von einem nationalen Sponsor oder von drei Geschwistern stammt, die ein Zweifamilienhaus erben — gehen Sie diese Liste mit Ihrem Steuerberater durch, bevor Ihre Identifikationsfrist abläuft:

1. Bestätigen Sie, dass das Grundbuch tatsächlich Tenant-in-Common-Eigentum nach dem Recht Ihres Staates in den im Angebot beschriebenen Prozentsätzen überträgt.
2. Lesen Sie die Miteigentumsvereinbarung zu Abstimmung, Übertragung, Teilung, Beleihung und Verzugsbestimmungen und vergleichen Sie jede mit den 15 obigen Bedingungen.
3. Vergewissern Sie sich, dass Mieten, Ausgaben, Schulden und eventuelle Verkaufserlöse alle den Grundbuchprozentsätzen folgen — und dass zulässige Vorschüsse kurzfristige Recourse-Darlehen sind.
4. Erfassen Sie jede Befugnis des Verwalters, wie der Verwalter bezahlt wird, wie oft die Vereinbarung erneuert wird und was mit nicht ausgeschüttetem Geld geschieht.
5. Prüfen Sie die Mietverträge auf Marktmieten, den Kreditgeber auf Verbundene-Personen-Verbindungen und die Sponsor-Gebühren auf Gewinnkopplung.
6. Beauftragen Sie Ihren Qualified Intermediary, bevor die hingegebene Immobilie abgeschlossen wird, und bestätigen Sie Steuerpflichtigenidentität, Timing und Gleichartigkeitserfordernisse separat — die Klassifizierung ist nur ein Teil eines gültigen Exchanges.

Richtig gemachtes Bruchteilseigentum ist eine der wenigen Möglichkeiten, wie ein mittelgroßer Exchange-Teilnehmer in institutionelle Immobilien einsteigen kann, ohne die Exchange-Behandlung aufzugeben. Der Eintrittspreis ist Disziplin: proportionales Geld, einstimmige große Entscheidungen, Dienstleister zu Marktbedingungen und Bücher, die all das beweisen.

Halten Sie Ihre Exchange-Aufzeichnungen vom ersten Tag an organisiert​

Während Sie Exchange-Erlöse in eine gemeinsam gehaltene Immobilie überführen, ist die Führung klarer Aufzeichnungen über Ihren Eigentumsanteil, zugewiesene Erträge und Ausgaben sowie Schuldenanteil unerlässlich — Ihre Bücher sind Teil Ihrer Klassifizierungsverteidigung. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt — keine Blackbox, kein Vendor Lock-in. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzfachleute auf Plain-Text-Buchhaltung umsteigen.