Like-Kind Exchange Boot erklärt: Wie Bargeld, Schuldenentlastung und nicht gleichartiges Vermögen Steuern nach Section 1031 auslösen

Sie haben Ihr Mietobjekt für 600.000 $ verkauft, den Erlös in ein größeres Gebäude am anderen Ende der Stadt reinvestiert und keinen Cent des Bargelds angefasst. Der ganze Sinn der Sache war die Steuerstundung nach Section 1031. Dann ruft Ihr Steuerberater an: Sie schulden trotzdem Steuern auf 70.000 $ Gewinn.

Was passiert ist, hat einen Namen direkt aus den Tagen des Grenzhandels: Boot. Alles in Ihrem Exchange, das kein gleichartiges Vermögen ist — zurückbehaltenes Bargeld, abgestoßene Schulden, mitverkaufte Ausrüstung — ist Boot, und das IRS besteuert Ihren Gewinn bis zur Höhe des erhaltenen Boots. Hier erfahren Sie, wie Boot funktioniert, die Netting-Regel, die die meisten Exchanger verkehrt herum anwenden, und wie Sie verhindern, dass eine Teilsteuerrechnung Sie kalt erwischt.

Was „Boot" in einem 1031-Exchange bedeutet​

Ein Like-Kind-Exchange ermöglicht es Ihnen, Immobilien, die für geschäftliche oder Investitionszwecke gehalten werden, gegen andere geschäftliche oder investive Immobilien zu tauschen, ohne Gewinn oder Verlust zu realisieren. Das Schlüsselwort ist ausschließlich: Das Gesetz stundet die Steuer, wenn gleichartiges Vermögen ausschließlich gegen gleichartiges Vermögen getauscht wird.

In dem Moment, in dem Sie neben der Ersatzimmobilie etwas anderes erhalten, verlangt Section 1031(b), dass Sie einen Gewinn realisieren — jedoch niemals mehr als den Wert dieses Etwas. Dieses Etwas ist Boot. Drei Regeln bestimmen es:

1. Der realisierte Gewinn ist auf das erhaltene Boot begrenzt. Wenn Sie einen Gewinn von 200.000 $ realisiert, aber 30.000 $ Boot erhalten haben, realisieren Sie 30.000 $ und stunden die verbleibenden 170.000 $.
2. Verluste werden niemals realisiert. Ist der Exchange ein Verlustgeschäft, gewährt Ihnen Section 1031(c) keinen Abzug für den Verlust, mit oder ohne Boot. Der Verlust verbirgt sich stattdessen in der Basis der Ersatzimmobilie.
3. Stundung ist kein Erlass. Gestundeter Gewinn mindert die Basis Ihrer Ersatzimmobilie, sodass die Steuer fällig wird, wenn Sie schließlich gegen Bargeld verkaufen (es sei denn, Sie tauschen erneut oder halten bis zur Basis-Step-up beim Tod).

Boot tritt in drei Formen auf, und jede schleicht sich auf ihre eigene Weise in Exchanges ein.

Die drei Arten von Boot​

1. Cash Boot​

Die einfachste Art: Geld, das am Ende des Exchange in Ihren Händen bleibt. Verkauf für 600.000 $, Kauf einer Ersatzimmobilie für 560.000 $ und 40.000 $ für Renovierungen behalten — diese 40.000 $ sind Cash Boot und stellen in dem Umfang, in dem Sie Gewinn haben, steuerpflichtigen Gewinn dar.

Cash Boot erfordert keine absichtliche Abhebung. Prorationen, die beim Closing zu Ihren Gunsten ausfallen, ein Seller Credit, den Sie für die Ersatzimmobilie ausgehandelt haben, oder Exchange-Gelder, die Ihnen ausgezahlt werden, weil die Ersatzkosten geringer als erwartet ausfielen, zählen alle dazu. Dem IRS ist es egal, warum Bargeld bei Ihnen geblieben ist; es interessiert sich dafür, dass gleichartiges Vermögen es nicht absorbiert hat.

2. Mortgage Boot (Schuldenentlastung)​

Dies ist die Art, die Menschen überrascht, weil niemals Geld auf Ihrem Konto ankommt. Wenn die Hypothek auf der aufgegebenen Immobilie größer war als die Hypothek auf der erhaltenen Immobilie, ist die Differenz Schuldenentlastung — und Schuldenentlastung wird genau wie erhaltenes Bargeld behandelt.

Angenommen, Ihr aufgegebenes Mietobjekt trug eine Hypothek von 350.000 $ und Ihre Ersatzimmobilie trägt nur ein Darlehen von 320.000 $. Diese 30.000 $ abgestoßener Schulden sind 30.000 $ Boot, steuerpflichtig, obwohl Sie nie einen Scheck gesehen haben. Exchanger, die absichtlich ihre Hebelwirkung reduzieren — beispielsweise um Schulden abzubauen, wenn sie sich dem Ruhestand nähern — lösen routinemäßig Mortgage Boot aus, ohne es zu merken.

3. Boot aus nicht gleichartigem Vermögen​

Alles, was Sie erhalten und kein gleichartiges Immobilienvermögen ist, zählt zum Fair Market Value als Boot. Seit dem Tax Cuts and Jobs Act Section 1031 auf Immobilien beschränkt hat (wirksam zum 1. Januar 2018), ist diese Kategorie größer, als viele Exchanger erwarten:

• Mitverkauftes persönliches Eigentum — Haushaltsgeräte, Möbel, Ausrüstung oder Fahrzeuge, die mit der Immobilie übertragen werden — ist Boot, weil persönliches Eigentum überhaupt nicht mehr für die Like-Kind-Behandlung qualifiziert.
• Ausländische Immobilien, die im Tausch gegen US-Immobilien erhalten werden, sind nicht gleichartig, und umgekehrt.
• Partnerschaftsanteile, Aktien, Anleihen und Schuldverschreibungen sind gesetzlich von der Like-Kind-Behandlung ausgeschlossen.

Ein Vertrag, der das Gebäude und seinen Inhalt als eine Pauschalsumme bepreist, ist eine klassische Falle: Das IRS kann einen Teil Ihres Erlöses dem persönlichen Eigentum zuordnen und es als Boot besteuern.

Die Netting-Regel, die die meisten Exchanger verkehrt herum anwenden​

Hier ist die Regel, die die meisten Teil-Exchanges rettet — oder versenkt: Bargeld, das Sie in das Geschäft einbringen, verrechnet sich mit Mortgage Boot, das Sie erhalten, aber neue Schulden verrechnen sich niemals mit Cash Boot, das Sie erhalten. Es funktioniert nur in eine Richtung.

• Bargeld verrechnet sich mit Schuldenentlastung. Wenn Sie 50.000 $ Mortgage Boot haben (abgestoßene Schulden), aber 50.000 $ frisches Bargeld zum Closing der Ersatzimmobilie mitbringen, verrechnen sich beide zu null. Kein steuerpflichtiges Boot.
• Schulden verrechnen sich niemals mit behaltenem Bargeld. Wenn Sie 50.000 $ Erlös einstecken, aber 80.000 $ zusätzliche Schulden auf der Ersatzimmobilie aufnehmen, haben Sie immer noch 50.000 $ steuerpflichtiges Cash Boot. Die zusätzliche Kreditaufnahme bringt Ihnen nichts.

Die praktische Konsequenz: Um 100 % Ihres Gewinns zu stunden, müssen Sie eine Ersatzimmobilie kaufen, die mindestens so viel wert ist wie die verkaufte (gleich oder höher im Wert tauschen), Ihr gesamtes Eigenkapital reinvestieren und alle Ihre Schulden ersetzen — wobei Sie jeden Fehlbetrag mit Bargeld aus eigener Tasche ausgleichen. Verpassen Sie eines der drei, wird der Fehlbetrag zu Boot.

Ein durchgerechnetes Beispiel​

Gehen Sie einen realistischen Exchange durch, um zu sehen, wie die Teile zusammenpassen:

• Aufgegebene Immobilie: verkauft für 600.000 $; angepasste Basis 400.000 $; Hypothek 350.000 $.
• Realisierter Gewinn: 600.000 $ − 400.000 $ = 200.000 $.
• Ersatzimmobilie: gekauft für 560.000 $ mit einer Hypothek von 320.000 $; Sie behalten 40.000 $ des Erlöses.

Nun berechnen Sie das Boot:

• Cash Boot: 40.000 $ behalten.
• Mortgage Boot: 350.000 $ − 320.000 $ = 30.000 $ Schuldenentlastung.
• Erhaltenes Boot insgesamt: 70.000 $.

Da Ihr realisierter Gewinn von 200.000 $ das Boot von 70.000 $ übersteigt, realisieren Sie in diesem Jahr 70.000 $ steuerpflichtigen Gewinn und stunden die verbleibenden 130.000 $. Hätten Sie stattdessen 30.000 $ Bargeld zum Closing mitgebracht (wodurch das Mortgage Boot eliminiert worden wäre) und den vollständigen Erlös reinvestiert, wäre der gesamte Betrag von 200.000 $ gestundet worden.

Beachten Sie, was den steuerlichen Charakter dieses realisierten Gewinns bestimmt: Er behält den Charakter, den er bei einem direkten Verkauf gehabt hätte — einschließlich etwaiger Abschreibungsrückgewinnung (Depreciation Recapture), die zuerst aus dem realisierten Gewinn besteuert wird. Boot schafft nicht nur eine Steuerrechnung; es kann eine schaffen, die mit höheren Recapture-Sätzen besteuert wird.

Fünf Wege, wie Boot sich in einen Exchange schleicht​

Die meisten Boots sind unbeabsichtigt. Achten Sie auf diese fünf:

1. Heruntertauschen im Wert. Der Kauf einer billigeren Ersatzimmobilie als der verkauften garantiert übrig gebliebenen Erlös — Cash Boot — es sei denn, Sie erwerben zusätzliche Ersatzimmobilien, um ihn zu absorbieren.
2. Verkleinern Ihrer Hypothek. Die Refinanzierung der Ersatzimmobilie mit einem kleineren Darlehen oder der lastenfreie Kauf mit nur einem Teil des Erlöses erzeugt Mortgage Boot für jeden Dollar nicht ersetzter Schulden.
3. Pauschalgeschäfte mit persönlichem Eigentum. Verkäufe von Farmen, Restaurants und Kurzzeitmietobjekten bündeln routinemäßig Ausrüstung, Einrichtung oder Fahrzeuge in den Preis. Jeder Dollar, der nicht auf Immobilienvermögen entfällt, ist Boot. Lassen Sie eine schriftliche Aufteilung im Kaufvertrag festhalten.
4. Refinanzierung zum falschen Zeitpunkt. Das Herausziehen von Bargeld aus der aufgegebenen Immobilie kurz vor dem Exchange oder aus der Ersatzimmobilie kurz danach lädt das IRS ein, den Darlehenserlös als Boot umzuqualifizieren. Legen Sie jede Refinanzierung zeitlich weit weg vom Exchange-Fenster.
5. Das Ziel der vollständigen Bargeld-Reinvestition knapp verfehlen. Exchanger lassen manchmal ein paar Tausend Dollar unausgegeben, weil die Ersatzkosten etwas geringer als der Verkaufspreis waren. Es gibt keine De-minimis-Ausnahme — selbst ein kleiner Rest ist voll steuerpflichtiges Boot (allerdings nur bis zu Ihrem Gesamtgewinn).

Fristen und Mechanismen, die Sie nicht verpassen dürfen​

Boot ist nur dann relevant, wenn der Exchange selbst qualifiziert, und die Qualifikation ist unnachgiebig:

• 45-Tage-Identifikationsregel. Sie müssen potenzielle Ersatzimmobilien innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie schriftlich identifizieren.
• 180-Tage-Closing-Regel. Sie müssen die Ersatzimmobilie bis zum früheren von 180 Tagen nach dem Verkauf oder dem Fälligkeitsdatum Ihrer Steuererklärung (mit Verlängerungen) für das Verkaufsjahr erhalten.
• Das Geld nicht anfassen. Sie dürfen weder tatsächlichen noch konstruktiven Besitz am Verkaufserlös haben — nicht einmal kurz, nicht einmal im Escrow. Ein qualifizierter Intermediär muss die Gelder zwischen den Closings halten. Fassen Sie das Bargeld an, und der Exchange kollabiert zu einem steuerpflichtigen Verkauf.
• Nur geschäftliche oder investive Nutzung. Immobilien, die primär zum Verkauf gehalten werden (das Inventar eines Flippers) und private Wohnsitze qualifizieren nicht. Ebenso wenig ein Tausch von US-Immobilien gegen ausländische Immobilien.

Verpassen Sie eine Frist oder nehmen Sie den Erlös in Empfang, gibt es keinen Teilkredit: Der gesamte Verkauf wird steuerpflichtig, Boot-Berechnungen inklusive.

Boot melden: Formular 8824 und Ihre neue Basis​

Jeder Like-Kind-Exchange — mit oder ohne Boot — wird dem IRS auf Formular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet, das mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr eingereicht wird, in dem Sie die aufgegebene Immobilie übertragen haben. Das Formular führt durch Fair Market Values, Hypotheken, erhaltenes und gezahltes Boot, realisierten Gewinn und realisierten Gewinn (recognized gain) und berechnet die Basis der erhaltenen Immobilie.

Diese Ersatzbasis ist wichtiger, als die meisten Exchanger erkennen. Grob gesagt entspricht Ihre neue Basis Ihrer alten Basis, plus etwaig realisiertem Gewinn und etwaig gezahltem Bargeld, minus etwaigem Boot und erhaltenem Bargeld. Jeder Dollar Boot, auf den Sie besteuert werden, erhöht die Basis der Ersatzimmobilie (Sie haben bereits Steuern darauf gezahlt), während jeder gestundete Dollar sie mindert (die Steuer ist noch eingebettet). Nachlässige Basisverfolgung hier potenziert sich über serielle Exchanges — Investoren, die wiederholt 1031 durchführen, ohne saubere Aufzeichnungen, können ihre Basis irgendwann überhaupt nicht mehr nachweisen.

Bewahren Sie die Closing-Statements beider Legs, den Exchange-Vertrag, die Identifikationsmitteilung und die Arbeitspapiere zum Formular 8824 so lange zusammen auf, wie Sie die Ersatzimmobilie besitzen, plus die Verjährungsfrist nach deren Verkauf. Das IRS kann Sie auffordern, eine Basis zu belegen, die vor einem Jahrzehnt durch drei Exchanges gerollt ist.

Verfolgen Sie jedes Leg, als hinge Ihre Stundung davon ab — denn das tut sie​

Ein 1031-Exchange sind eigentlich drei Buchhaltungsprobleme, die aneinandergeheftet sind: die angepasste Basis dessen, was Sie verkauft haben, die Boot-Arithmetik auf beiden Seiten des Closings und die übertragene Basis dessen, was Sie gekauft haben. Jedes braucht seinen eigenen Papierpfad — Kauf- und Verbesserungsunterlagen für die alte Basis, Abrechnungsunterlagen und Darlehensdokumente für die Boot-Verteilung und eine saubere Eröffnungsbuchung für die Ersatzimmobilie, der Ihr zukünftiges Ich (und Ihr Steuerberater) ohne Archäologie folgen kann.

Das ist ebenso ein Buchhaltungsdisziplinproblem wie ein Steuerproblem. Wenn Ihre Immobilienunterlagen in einer Schuhschachtel voller PDFs und einer Tabellenkalkulation liegen, die zuletzt vor zwei Refinanzierungen aktualisiert wurde, ist jetzt der Zeitpunkt, das zu beheben: Rekonstruieren Sie die angepasste Basis der aufgegebenen Immobilie, bevor Sie sie inserieren, stimmen Sie jeden Dollar Boot beim Closing ab und eröffnen Sie die Bücher der Ersatzimmobilie am ersten Tag mit der berechneten Übertragungsbasis. Die Beancount-Dokumentation zeigt, wie Plain-Text Accounting mehrteilige Transaktionen wie diese explizit und prüfbar hält, und das Fava-Dashboard macht die resultierenden Salden leicht überprüfbar, bevor Ihr Steuerberater dies tut.

Halten Sie Ihren Exchange — und Ihre Bücher — vom ersten Tag an sauber​

Boot verwandelt einen steuerlich gestundeten Exchange in einen teilweise steuerpflichtigen, wann immer Bargeld, Schuldenentlastung oder nicht gleichartiges Vermögen aus dem Geschäft austreten — daher ist es entscheidend, es vor dem Closing zu identifizieren, nicht danach, um eine saubere Stundung von einer April-Überraschung zu unterscheiden. Beancount.io bietet Plain-Text Accounting, das Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt, sodass jedes Leg des Exchange noch Jahre später nachvollziehbar bleibt. Starten Sie kostenlos und bringen Sie dieselbe Strenge in Ihre Bücher, die die 1031-Regeln von Ihrem Exchange verlangen.