Punkte und Kreditvermittlungsgebühren bei Miet- und Geschäftsimmobilien: Was zu amortisieren ist, und die Refinanzierungsfalle beim selben Kreditgeber

Diese 6.000-$-Zeile auf Ihrer Abschlussabrechnung mit der Bezeichnung „Darlehensvermittlungsgebühr" sieht wie eine Gebühr aus. Das IRS könnte es stattdessen als vorausgezahlte Zinsen bezeichnen – und der Unterschied entscheidet, ob Sie den gesamten Betrag diesen April oder etwa 200 $ pro Jahr für die nächsten 30 Jahre absetzen. Wenn Sie die Einordnung bei einer Miet- oder Geschäftsimmobilien-Steuererklärung falsch vornehmen, überlassen Sie dem IRS entweder eine einfache Anpassung oder lassen über Jahrzehnte Geld liegen.

Dieser Leitfaden behandelt, wie Punkte funktionieren, wenn die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist: welche Abschlusskosten als vorausgezahlte Zinsen gelten, warum Punkte für Miet- und Geschäftsimmobilien amortisiert statt im Voraus abgezogen werden, wie die Berechnung pro Zahlung tatsächlich funktioniert, und die Refinanzierungsfalle beim selben Kreditgeber, die Ihren alten Abzug stillschweigend über eine völlig neue Darlehenslaufzeit streckt.

Punkte sind vorausgezahlte Zinsen, keine Gebühr​

Das Wort „Punkte" deckt mehrere Bezeichnungen ab, die Sie auf einer Abrechnung sehen werden: Diskontpunkte, Darlehensdiskont, Darlehensvermittlungsgebühren und maximale Darlehensgebühren. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehenskapitals – 3.000 $ bei einer 300.000-$-Hypothek – und Sie zahlen ihn, um das Darlehen zu erhalten, normalerweise im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz.

Die steuerliche Behandlung folgt der wirtschaftlichen Substanz, nicht der Bezeichnung. Da Punkte Zinsen sind, die Sie zahlen, bevor sie anfallen, gilt die allgemeine Regel, dass Sie sie nicht alle im Jahr der Zahlung absetzen können. Stattdessen ziehen Sie sie ratierlich – in gleichen Teilen – über die Laufzeit des Darlehens ab.

Aber nicht alles, was ein Kreditgeber berechnet, sind Punkte. Beträge für spezifische Dienstleistungen sind überhaupt keine Zinsen, und Sie können sie weder im Jahr der Zahlung noch über die Laufzeit des Darlehens als Punkte absetzen. Die klassischen Nicht-Punkte-Gebühren umfassen:

• Gutachtengebühren
• Inspektionsgebühren
• Titelgebühren und Titelversicherung
• Anwaltsgebühren
• Notargebühren
• Bei Abschluss erhobene Grundsteuern
• Hypothekenversicherungsprämien und VA-Finanzierungsgebühren
• Kosten für die Erstellung der Hypothekenurkunde oder der Grundschuldurkunde

Zwei Merkmale helfen, Punkte von Dienstleistungsgebühren zu unterscheiden. Erstens werden echte Punkte als Prozentsatz des Darlehenskapitals berechnet – eine pauschale „Bearbeitungsgebühr" oder „Underwriting-Gebühr" von 1.495 $ ist eine Dienstleistungsgebühr, keine vorausgezahlten Zinsen. Zweitens dürfen Punkte nicht anstelle von Beträgen gezahlt werden, die normalerweise separat auf der Abrechnung ausgewiesen werden. Wenn der Kreditgeber normalerweise einzeln aufgeführte Abschlusskosten in einer einzigen „Vermittlungs"-Zeile zusammenfasst, qualifiziert nur der Teil, der wirklich vorausgezahlte Zinsen ist.

Die Hauptwohnsitz-Ausnahme, die Sie wahrscheinlich nicht nutzen können​

Es gibt eine bekannte Ausnahme, die es Käufern erlaubt, Punkte im Jahr der Zahlung vollständig abzusetzen – und sie gilt fast nie für Geschäfts- oder Mietobjekte. Um Punkte im Voraus abzusetzen, müssen Sie alle der folgenden neun Tests erfüllen:

1. Das Darlehen ist durch Ihr Hauptwohnsitz besichert.
2. Die Zahlung von Punkten ist in Ihrer Gegend eine etablierte Geschäftspraxis.
3. Die gezahlten Punkte waren nicht höher als in dieser Gegend allgemein üblich.
4. Sie verwenden die Barzahlungsmethode der Buchführung.
5. Die Punkte wurden nicht anstelle separat ausgewiesener Abrechnungskosten gezahlt.
6. Die Mittel, die Sie bei oder vor Abschluss bereitgestellt haben (zuzüglich etwaiger vom Verkäufer gezahlter Punkte), waren mindestens so hoch wie die berechneten Punkte – und Sie dürfen diese Mittel nicht von Ihrem Kreditgeber oder Makler geliehen haben.
7. Sie haben das Darlehen verwendet, um Ihr Hauptwohnsitz zu kaufen oder zu bauen.
8. Die Punkte wurden als Prozentsatz des Hypothekenkapitals berechnet.
9. Der Betrag ist klar als Punkte auf der Abrechnung ausgewiesen.

Die Tests 1 und 7 sind die Wand für Investoren: Das Darlehen muss durch das Haus besichert sein, in dem Sie die meiste Zeit leben, und für dessen Kauf oder Bau verwendet werden. Punkte für ein Zweitwohnsitz können niemals im Jahr der Zahlung vollständig abgesetzt werden – sie werden über die Laufzeit des Darlehens verteilt – und Punkte für Miet- oder Geschäftsimmobilien folgen demselben Amortisationspfad. (Ein Darlehen zur wesentlichen Verbesserung Ihres Hauptwohnsitzes erhält eine etwas einfachere Behandlung – nur Tests 1 bis 6 –, aber das schließt Investitionsimmobilien immer noch aus.)

Selbst wenn Sie qualifiziert sind, können zwei Details den Vorababzug schmälern. Wenn die Mittel, die Sie zum Abschluss mitgebracht haben, geringer waren als die berechneten Punkte, können Sie nur bis zur Höhe der bereitgestellten Mittel absetzen und den Rest verteilen. Und wenn die Punkte das in Ihrer Gegend allgemein Übliche übersteigen, ist nur der übliche Teil im Voraus absetzbar.

Wie die Amortisation tatsächlich funktioniert: Pro Zahlung, nicht pro Jahr​

Hier ist der Fehler, den selbst sorgfältige Vermieter machen: Bei 4.800 $ Punkten für ein 20-jähriges Darlehen ziehen sie jedes Jahr 240 $ ab (4.800 $ ÷ 20). Das ist falsch. Das IRS verlangt, dass Sie durch die Anzahl der geplanten Zahlungen teilen und entsprechend der Anzahl der tatsächlich in diesem Jahr geleisteten Zahlungen absetzen.

Die korrekte Rechnung für dieses Beispiel: 4.800 $ ÷ 240 monatliche Zahlungen = 20 $ pro Zahlung. Wenn Sie im Oktober abgeschlossen und im ersten Jahr 3 Zahlungen geleistet haben, beträgt Ihr Abzug im ersten Jahr 60 $ (3 × 20 $), nicht 240 $. In einem vollen Jahr mit 12 Zahlungen sind es 240 $. Bei einem 30-jährigen Darlehen bedeutet das Teilen durch 360 und Abziehen von etwa einem Dreihundertsechzigstel der Punkte pro Zahlung.

Für den ratierlichen Abzug bei einem Darlehen zur persönlichen Nutzung muss das Darlehen außerdem Schutzbestimmungen erfüllen – durch ein Haus besichert, Laufzeit von 30 Jahren oder weniger, übliche regionale Bedingungen für Darlehen über 10 Jahre und Obergrenzen für die Punktzahl relativ zur Darlehensgröße. Geschäfts- und Mietdarlehen folgen derselben Amortisationslogik: Die Punkte und anderen Darlehensbeschaffungskosten werden über die Darlehenslaufzeit verteilt, wobei der jährliche Anteil als Miet- oder Geschäftsausgabe ausgewiesen wird – bei Mietobjekten auf Anlage E – und nicht als Einzelabzug.

Führen Sie vom Tag des Abschlusses an einen schriftlichen Amortisationsplan: Darlehensdatum, Name des Kreditgebers, ursprünglicher Punktebetrag, Anzahl der geplanten Zahlungen und den Betrag pro Zahlung. Sie werden ihn Jahre später brauchen, wenn das Darlehen vorzeitig endet, und die Rekonstruktion aus einer ein Jahrzehnt alten Abrechnung macht niemandem Spaß.

Refinanzierung setzt die Regeln zurück – auch bei Ihrem Hauptwohnsitz​

Punkte, die für eine Refinanzierung gezahlt werden, sind im Jahr der Zahlung im Allgemeinen nicht vollständig absetzbar, selbst wenn die neue Hypothek durch Ihren Hauptwohnsitz besichert ist. Refinanzierungspunkte werden über die Laufzeit des neuen Darlehens amortisiert.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie einen Teil der Refinanzierungserlöse für eine wesentliche Verbesserung Ihres Hauptwohnsitzes verwenden und die ersten sechs Tests für die Zahlung im Jahr erfüllen, können Sie den Teil der Punkte, der auf die Verbesserung entfällt, vollständig absetzen. Die Zuordnung ist proportional – verwenden Sie 25.000 $ einer 100.000-$-Refinanzierung für einen qualifizierten Umbau, sind 25% der echten Punkte im Voraus absetzbar, während die restlichen 75% amortisiert werden. Der Rest des Darlehens – der Teil, der nur alte Schulden zu einem besseren Zinssatz ersetzt – qualifiziert sich nie für eine Vorabbehandlung.

Die Refinanzierung betrifft auch die Punkte des Darlehens, das Sie hinterlassen, was uns zu der Regel führt, die die meisten Kreditnehmer nie gehört haben.

Die Falle beim selben Kreditgeber: Ihr alter Abzug folgt dem neuen Darlehen​

Wenn eine Hypothek vorzeitig endet – durch vorzeitige Rückzahlung, Verkauf, Zwangsvollstreckung oder Refinanzierung – ist die allgemeine Regel steuerzahlerfreundlich: Sie können alle nicht amortisierten Punkte, die verbleiben, im Jahr des Darlehensendes absetzen. 3.000 $ an verteilten Punkten für ein 15-jähriges Darlehen gezahlt, 2.200 $ über elf Jahre abgesetzt, dann den Restbetrag abbezahlt? Die verbleibenden 800 $ sind im Jahr der Rückzahlung absetzbar.

Die Ausnahme: Wenn Sie beim selben Kreditgeber refinanzieren, können Sie den Restbetrag nicht absetzen. Stattdessen müssen Sie die übrig gebliebenen Punkte zu den Punkten des neuen Darlehens hinzufügen und den kombinierten Betrag über die Laufzeit des neuen Darlehens absetzen.

Gehen wir die Zahlen durch. Angenommen, Sie haben 3.000 $ Punkte für eine 15-jährige Miet-Hypothek gezahlt (200 $ pro Jahr), 2.200 $ bis zum elften Jahr abgesetzt und refinanzieren dann den Restbetrag in ein neues 30-jähriges Darlehen:

• Refinanzierung bei einem anderen Kreditgeber: Ziehen Sie die verbleibenden 800 $ dieses Jahr vollständig ab. Die eigenen Punkte des neuen Darlehens beginnen ihren eigenen 30-jährigen Amortisationsplan.
• Refinanzierung beim selben Kreditgeber: Die 800 $ werden in das neue Darlehen eingearbeitet. Wenn das neue Darlehen 2.000 $ eigene Punkte trägt, amortisieren Sie 2.800 $ über 360 Zahlungen – etwa 7,78 $ pro Zahlung oder ungefähr 93 $ pro Jahr. Der 800-$-Abzug, den Sie dieses Jahr hätten vornehmen können, tröpfelt stattdessen über drei Jahrzehnte.

Die Falle verstärkt sich. Refinanzieren Sie ein zweites Mal – wieder beim selben Kreditgeber – und die noch nicht amortisierten Reste beider früherer Darlehen werden erneut vorgetragen. Wechseln Sie jedoch bei dieser zweiten Refinanzierung zu einem neuen Kreditgeber, wird alles, was von der ersten Refinanzierung übrig ist, bei der Rückzahlung absetzbar. Wenn Sie Zinssätze vergleichen, ist dies ein echter, handfester Grund, das Angebot eines neuen Kreditgebers gegen das Ihrer aktuellen Bank abzuwägen: Derselbe Zinssatz von einem anderen Kreditgeber kann Hunderte oder Tausende mehr an Abzügen im ersten Jahr wert sein.

Beachten Sie, dass die Falle für verteilte Punkte gilt, nicht für echte Dienstleistungsgebühren – diese waren von vornherein nie amortisierbar.

Vermittlungsgebühren vs. Dienstleistungsgebühren: Lesen Sie die Abrechnung​

Zurück zu dieser Zeile „Darlehensvermittlungsgebühr". Ihre Behandlung hängt davon ab, was sie tatsächlich ist:

• Als Prozentsatz des Darlehens berechnet und klar als Punkte oder Vermittlung ausgewiesen: Behandeln Sie es als Punkte – amortisieren Sie über die Darlehenslaufzeit (oder testen Sie den Abzug im Zahlungsjahr für einen Hauptwohnsitzkauf).
• Eine Pauschalgebühr für Bearbeitung, Underwriting, Dokumentenerstellung oder Verwaltung: Eine Dienstleistungsgebühr, die bei einer persönlichen Steuererklärung niemals als Zinsen absetzbar ist.

Bei Miet- und Geschäftsimmobilien hat das Bild eine zweite Ebene: Kosten fallen in zwei Kategorien mit unterschiedlichem Schicksal.

Darlehensbeschaffungskosten werden über die Laufzeit des Darlehens amortisiert. Dies sind Ausgaben, die Ihnen für die Beschaffung der Finanzierung entstanden sind: Punkte, Hypothekenprovisionen und sogar Posten wie Gutachten- oder Vermessungsgebühren, wenn der Kreditgeber sie als Darlehensbedingung verlangt hat. Wenn die beliehene Immobilie gewerblich oder einkommensproduzierend ist, werden diese Kosten amortisiert – nicht im Voraus abgesetzt, nicht zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben.

Grundstücksbeschaffungskosten werden in Ihre Bemessungsgrundlage kapitalisiert. Titelübertragungsgebühren, Titelversicherung, Eintragungsgebühren, Grunderwerbsteuern und Beträge, die der Verkäufer schuldete und Sie zu zahlen vereinbart haben, werden Teil Ihrer Kostenbasis in der Immobilie. Bei Wohnmietobjekten wird diese Basis durch Abschreibung über 27,5 Jahre zurückgewonnen – ein viel langsamerer Tropf als die Darlehensamortisation und eine ganz andere Zeile in der Steuererklärung.

Eine falsche Sortierung der Kategorien ist in beide Richtungen teuer. Das Absetzen kapitalisierter Kosten überhöht den Abzug dieses Jahres und lädt zu Anpassungen ein; das Kapitalisieren amortisierbarer Darlehenskosten sperrt einen 15- oder 30-jährigen Abzug in einen 27,5-jährigen Abschreibungsplan ein. Gehen Sie die Abrechnung bei Abschluss Zeile für Zeile durch, markieren Sie jede Gebühr als Darlehenskosten oder Grundstückskosten und legen Sie die markierte Abrechnung der Steuererklärung dieses Jahres bei.

Wo jeder Teil in der Steuererklärung landet​

Die Meldung folgt der Nutzung der Immobilie:

• Hauptwohnsitz (mit Einzelabzügen): Absetzbare Zinsen und im Jahr gezahlte Punkte, die auf Formular 1098 gemeldet werden, kommen im Allgemeinen auf Anlage A. Punkte, die Sie absetzen können und die nicht auf Formular 1098 gemeldet wurden – amortisierte Anteile aus früheren Jahren fallen oft hierher – kommen auf eine separate Zeile für nicht gemeldete Punkte. Gehen Sie nicht davon aus, dass alles auf Formular 1098 automatisch absetzbar ist: Das Formular kann Punkte enthalten, die Sie nicht absetzen können, insbesondere bei mehreren Immobilien oder Steuererklärungen mit getrennter Veranlagung von Ehegatten.
• Mietobjekt: Hypothekenzinsen und die amortisierten Punkte des laufenden Jahres sind Mietausgaben auf Anlage E. Finanzierte Kosten werden typischerweise als amortisierbarer Vermögensgegenstand (Darlehensgebühren) geführt, wobei der jährliche Anteil in die Steuererklärung fließt.
• Geschäftsimmobilie: Zinsen und der amortisierte Darlehenskostenanteil sind gewöhnliche Betriebsausgaben der Tätigkeit, die die Immobilie nutzt.

Eine Warnung, die alle drei betrifft: Formular 1098 meldet im Allgemeinen nur Punkte, die im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar sind. Amortisierte Punkte aus einer Miet-Refinanzierung vor drei Jahren erscheinen nicht, was genau der Grund ist, warum Ihr eigener Amortisationsplan – nicht die Kreditgeberabrechnung – das maßgebliche Dokument zur Steuerzeit ist.

Häufige Fehler, die echtes Geld kosten​

• Mietpunkte im ersten Jahr vollständig absetzen. Die Ausnahme für das Zahlungsjahr erfordert einen Hauptwohnsitzkauf. Punkte für Miet- und Geschäftsimmobilien werden amortisiert, Punkt.
• Durch Jahre statt durch Zahlungen teilen. Ein 4.800-$-/20-Jahres-Plan ergibt 20 $ pro monatlicher Zahlung, und ein erstes Jahr mit 3 Zahlungen ergibt 60 $ – nicht 240 $.
• Dienstleistungsgebühren als Punkte absetzen. Gutachter-, Notar-, Titel-, Anwalts- und pauschale Bearbeitungsgebühren sind keine Zinsen, selbst wenn sie neben der Punktezeile stehen.
• Den alten Saldo nach einer Refinanzierung beim selben Kreditgeber abschreiben. Der Rest verteilt sich über die Laufzeit des neuen Darlehens. Nur eine Rückzahlung, ein Verkauf oder eine Refinanzierung bei einem anderen Kreditgeber setzt ihn frei.
• Vergessen, dass vom Verkäufer gezahlte Punkte die Basis reduzieren. Der Käufer wird so behandelt, als hätte er sie gezahlt (und zieht sie nach den üblichen Tests ab), aber die Basis des Hauses sinkt um denselben Betrag – ein Detail, das beim Verkauf zählt.
• Darlehenskosten in das Gebäude kapitalisieren. Punkte und vom Kreditgeber verlangte Gebühren amortisieren sich über die Darlehenslaufzeit; nur Grundstücksbeschaffungskosten kommen in die abschreibbare Basis.
• Formular 1098 als endgültige Wahrheit betrachten. Es lässt amortisierte Anteile aus und kann nicht absetzbare Punkte enthalten. Gleichen Sie es jedes Jahr mit Ihrem eigenen Plan ab.

Verfolgen Sie Darlehenskosten wie die Mehrjahresvermögenswerte, die sie sind​

Punkte und Finanzierungsgebühren sind kleine Mehrjahresvermögenswerte, die in einem Stapel Abschlussunterlagen versteckt sind. Vermieter und Geschäftsinhaber, die sie gut handhaben, tun drei unglamouröse Dinge: Sie markieren die Abrechnung bei Abschluss, führen einen einseitigen Amortisationsplan pro Darlehen und holen diesen Plan in dem Moment hervor, in dem ein Darlehen abbezahlt, verkauft oder refinanziert wird – denn das ist das Jahr, in dem der Restbetrag entweder zu einem Abzug wird oder stillschweigend vorrückt.

Saubere Aufzeichnungen machen die Entscheidung beim selben Kreditgeber auch zu einer Berechnung statt einer Überraschung. Wenn Ihre aktuelle Bank eine Refinanzierung anbietet, sagt Ihnen Ihr Plan genau, wie viel nicht amortisierter Saldo auf dem Spiel steht und was er als Abzug dieses Jahres anderswo wert ist – Hebel, den Sie nicht nutzen können, wenn die Zahl in einem Aktenschrank vergraben ist.

Halten Sie Ihre Finanzierungsunterlagen vom Abschluss bis zur Rückzahlung organisiert​

Von der Abrechnung bis zum letzten Amortisationseintrag erzeugt jedes Darlehen eine Papierspur, die sich über Jahrzehnte erstreckt und Ihre Steuerrechnung direkt beeinflusst. Das Aufbewahren dieser Pläne, Abrechnungen und jährlichen Abzüge in einem transparenten Hauptbuch verwandelt Refinanzierungsentscheidungen und Steuervorbereitung von Archäologie in Arithmetik. Beancount.io bietet textbasierte Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt – keine Black Boxes, keine Anbieterbindung. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzfachleute auf textbasierte Buchhaltung umsteigen.