Tens una cabana a la muntanya. Hi passes tres setmanes cada estiu, la deixes a la teva germana durant una setmana i la llogues en una plataforma de lloguer a curt termini la resta de la temporada. A l'hora de fer la declaració, una sola pregunta decideix com es tracta cada euro de lloguer i cada euro de despesa: vas fer servir el lloc com a habitatge? La resposta no depèn del que sentis per la cabana. Depèn d'un recompte de dies — dies d'ús personal enfront de dies de lloguer — i caure al costat equivocat pot esborrar milers d'euros de deduccions que donaves per fetes. Aquesta guia repassa els tres grups fiscals en què pot caure una segona residència, com comptar els dies correctament, com repartir les despeses entre ús personal i lloguer, i els límits de pèrdues que s'apliquen a cada grup.
Els tres grups: on cau la teva segona residència
La Publicació 527 de l'IRS, la guia autoritzada sobre immobles residencials de lloguer, classifica tota unitat d'habitatge que facis servir i lloguis alhora en un dels tres tractaments. Una unitat d'habitatge és qualsevol propietat amb instal·lacions bàsiques per viure-hi — espai per dormir, cuina i un lavabo —, de manera que cases, pisos, cases mòbils, vaixells i fins i tot parts d'un habitatge que llogues hi compten.
Grup 1: llogat menys de 15 dies. Si llogues la propietat menys de 15 dies durant l'any, no declareu cap euro del lloguer com a ingrés — ni un sol euro —, independentment de quant hàgiu cobrat. La contrapartida és que tampoc no podeu deduir cap despesa de lloguer. Aquesta és la regla que hi ha darrere de l'anomenada regla Augusta, batejada pels propietaris que viuen a prop del torneig de golf Masters i que lloguen les seves cases durant una setmana lucrativa cada primavera. Tingues en compte que els interessos de la hipoteca i els impostos sobre la propietat segueixen sent deduïbles com a deduccions personals detallades al Schedule A, exactament com si mai no haguessis llogat la propietat; simplement no es poden reclamar com a despeses de lloguer.
Grup 2: utilitzat com a habitatge. Si llogues 15 dies o més i el teu ús personal supera el més gran de 14 dies o el 10% dels dies llogats a un preu de lloguer just, la propietat és una residència amb activitat de lloguer — una propietat d'ús mixt. Declareu tots els ingressos per lloguer, però les vostres deduccions per lloguer estan limitades als vostres ingressos bruts per lloguer. Podeu reduir a zero el benefici del lloguer, però mai no podeu mostrar una pèrdua per lloguer, per grans que siguin les vostres despeses reals. Les deduccions no utilitzades es traslladen als anys futurs en lloc de desaparèixer.
Grup 3: no utilitzat com a habitatge. Si llogues 15 dies o més i el teu ús personal es manté igual o per sota del més gran de 14 dies o el 10% dels dies de lloguer just, la propietat es tracta com una propietat de lloguer directe. Declareu els ingressos i deduïu totes les despeses de lloguer, inclosa l'amortització, i si les despeses superen els ingressos teniu una pèrdua per lloguer que pot compensar altres ingressos — subjecta als límits de pèrdues per activitat passiva que es comenten més avall.
La frontera que més importa és la que hi ha entre els grups 2 i 3, de manera que el recompte de dies mereix tota la teva atenció.
Comptar els dies: les proves dels 14 dies i del 10%
La prova, expressada amb precisió: has utilitzat la unitat d'habitatge com a habitatge si els teus dies d'ús personal superen el més gran de 14 dies o el 10% del total de dies que es va llogar a altres persones a un preu de lloguer just.
La formulació "el més gran de" confon molta gent, així que cal entendre què significa. Si llogues la cabana 100 dies a un lloguer de mercat just, el 10% és 10 dies, i el més gran de 14 i 10 és 14 — de manera que 15 dies personals o més la converteixen en el teu habitatge. Però si la llogues 200 dies, el 10% és 20, i el més gran de 14 i 20 és 20 — de manera que pots fer-la servir personalment fins a 20 dies i mantenir el tractament de lloguer pur. Un ús intensiu com a lloguer et compra més dies personals.
Què compta com a dia d'ús personal
Un dia compta com a ús personal si, durant qualsevol part del dia, tu o certes altres persones feu servir qualsevol part de la unitat amb finalitats personals. Els detalls importen:
- El teu propi ús — fins i tot pagant el lloguer complet. Si t'allotges tu mateix a la propietat, és un dia personal, punt. L'IRS posa l'exemple de propietaris que van fer servir la seva casa de camp un cap de setmana i es van pagar a si mateixos el valor de lloguer just; aquells dies encara comptaven com a personals.
- Ús per part de familiars. L'ús per part del teu cònjuge, germans i mig germans, ascendents (pares, avis) i descendents lineals (fills, néts) compta com el teu ús personal — fins i tot si et paguen el lloguer de mercat just. Deixar que la teva filla hi visqui tot l'estiu pagant el lloguer complet afegeix dies personals al teu recompte.
- Ús per part de qualsevol persona que pagui menys del lloguer just. Un amic que s'hi allotja per una quantitat simbòlica, el guanyador d'una subhasta benèfica que "va guanyar" una setmana a la teva cabana, o un parent que paga per sota del preu de mercat, tots generen dies d'ús personal. Donar una setmana d'estada a una recaptació de fons benèfica és generós, però és una setmana d'ús personal, no una setmana de lloguer.
- Dies sota un acord recíproc. Si intercanvies cases amb un altre propietari de manera que cadascú faci servir la propietat de l'altre, aquells dies compten com a personals.
Hi ha una excepció important per als parents: si un familiar lloga el lloc com a residència principal i paga el lloguer de mercat just, aquells dies són dies de lloguer, no dies personals. Aquesta excepció poques vegades s'aplica a les segones residències, però és rellevant si un pare o un fill adult viu a la teva segona propietat durant tot l'any.
Dies que no compten com a ús personal
Els dies de reparació i manteniment queden exclosos. Qualsevol dia que passis treballant substancialment a temps complet reparant i mantenint la propietat — no millorant-la — no és un dia d'ús personal, fins i tot si altres membres de la família fan servir la propietat per a l'oci el mateix dia. Pintar la terrassa, arreglar el termosifó i fer el manteniment de la climatització compten; afegir un dormitori nou no, perquè això és una millora. Mantén un registre contemporani del que vas fer cada dia — "3 de juny: substituïdes les taules de la terrassa, 7 hores" — perquè l'IRS interpreta "substancialment a temps complet" com la major part de la jornada laboral, i un registre és l'única prova que tindràs dos anys després en una inspecció.
Els dies buits no compten en cap sentit. Els dies que la propietat està buida no són ni dies personals ni dies de lloguer. Simplement queden fora de la fracció — que és exactament per què el mètode d'assignació Bolton que es comenta més avall pot ser tan valuós.
Repartir les despeses: el mètode de l'IRS enfront del mètode Bolton
Un cop saps el teu grup, has de dividir cada despesa entre ús personal i lloguer. Només la part de lloguer va al Schedule E. Hi ha dues maneres acceptades de calcular el percentatge de lloguer, i poden produir xifres molt diferents.
El mètode de l'IRS, l'únic que es mostra a la Publicació 527, divideix els dies de lloguer pel total de dies que la propietat es va fer servir per a qualsevol fi — dies de lloguer més dies personals. Si vas llogar la cabana 120 dies i la vas fer servir personalment 30 dies, el percentatge de lloguer és 120 dividit per 150, o el 80%. Cada despesa — interessos de la hipoteca, impostos sobre la propietat, assegurança, subministraments, reparacions, amortització — pren aquesta mateixa quota de lloguer del 80%.
El mètode Bolton (també anomenat mètode judicial) tracta els interessos de la hipoteca i els impostos sobre la propietat de manera diferent de tota la resta. Com que els interessos i els impostos es meriten de manera uniforme durant tot l'any, tant si hi ha algú com si no, el Tribunal Fiscal — confirmat pel Novè Circuit, amb un segon tribunal que va arribar al mateix resultat en un cas posterior — va permetre assignar-los segons els dies de lloguer sobre l'any complet de 365 dies, mentre que les despeses operatives i l'amortització mantenen la fracció del mètode de l'IRS. Amb les mateixes xifres, els interessos i els impostos prenen una quota de lloguer de 120 dividit per 365, o aproximadament el 33%, mentre que les reparacions i l'amortització encara prenen el 80%.
Això sona pitjor per al lloguer — i al Schedule E ho és —, però la part personal dels interessos de la hipoteca i els impostos sobre la propietat no es perd. Passa al Schedule A com a deducció detallada. El mètode Bolton trasllada efectivament les deduccions d'interessos i impostos fora de la declaració limitada del Schedule E i les porta a la teva declaració personal, on no tenen cap límit d'ingressos per lloguer. Abans dels canvis fiscals del 2017 això era una victòria clara per a qualsevol que detallés les deduccions i una pèrdua clara per a qualsevol que prengués la deducció estàndard. Avui la resposta depèn de la teva situació: la deducció estàndard més alta significa que menys propietaris detallen les deduccions, i el límit a les deduccions d'impostos estatals i locals limita quants impostos sobre la propietat traslladats pots fer servir realment. Calcula tots dos mètodes cada any en lloc de suposar que el guanyador de l'any passat encara guanya.
Una advertència: l'IRS mai no ha acceptat el mètode Bolton i continua publicant només el seu. El programari fiscal normalment utilitza per defecte el mètode de l'IRS, de manera que si vols el tractament Bolton potser hauràs de modificar manualment l'assignació i mantenir un full de treball que mostri els càlculs.
Els límits de pèrdues: per què el teu grup ho decideix tot
Propietat d'ús mixt: deduccions limitades als ingressos per lloguer. Si la teva llar cau al grup 2 i les teves despeses de lloguer superen els teus ingressos per lloguer, el Full de treball 5-1 de la Publicació 527 assigna el conjunt limitat de deduccions en un ordre fix. Primer vénen les despeses que serien deduïbles de totes maneres — interessos de la hipoteca, impostos sobre la propietat i pèrdues per sinistre. Després vénen les despeses operatives com ara assegurança, subministraments, reparacions i manteniment. L'amortització va al final. El que no cap dins dels ingressos bruts per lloguer es trasllada a l'any següent, on té una altra oportunitat contra els ingressos per lloguer d'aquell any. El trasllat mai no caduca, però només pot compensar els ingressos per lloguer de la mateixa propietat — mai no reduirà el teu sou ni els teus ingressos empresarials.
L'ordre té una conseqüència pràctica: com que l'amortització va al final de la cua, molts propietaris d'ús mixt no arriben mai a deduir ni un euro d'amortització en un any determinat. Si els teus ingressos per lloguer amb prou feines cobreixen els interessos, els impostos i els subministraments, la teva amortització — sovint la despesa sobre el paper més gran — simplement s'uneix a la cua de trasllats.
Propietat de lloguer pur: pèrdues permeses, després limitades per les regles d'activitat passiva. Al grup 3 no hi ha cap límit d'ingressos bruts; les despeses i l'amortització poden crear una pèrdua per lloguer real. Però l'activitat de lloguer generalment és passiva, de manera que la pèrdua només pot compensar altres ingressos passius tret que compleixis l'excepció de participació activa: si participes activament — aprovant inquilins, organitzant reparacions, prenent decisions de gestió — pots deduir fins a 25.000 dòlars de pèrdues per lloguer contra ingressos ordinaris. Aquesta bonificació es redueix gradualment entre 100.000 i 150.000 dòlars de renda bruta ajustada modificada i desapareix completament per sobre de 150.000 dòlars. Les pèrdues passives suspeses es traslladen indefinidament i s'alliberen quan venes la propietat en una transacció totalment subjecta a impostos.
Ús de lloguer mínim: ni pèrdua, ni ingressos, ni paperassa. Al grup 1 no hi ha res a perdre ni res a deduir. No declarïs el lloguer, no reclamis despeses de lloguer i guarda el teu recompte de dies per si l'IRS pregunta com t'has qualificat.
Errors comuns que costen diners als propietaris de segones residències
Comptar malament els dies de família. L'error més comú és tractar l'estada d'un parent a preu complet com un lloguer. El teu germà et paga la mateixa tarifa setmanal que pagaria un desconegut, així que ho registres com a ingrés per lloguer sense cap dia personal — però les regles diuen una altra cosa. L'ús familiar compta com a personal independentment del que hagin pagat, tret que el parent faci servir la casa com a residència principal. Un sol estiu familiar llarg pot empènyer-te silenciosament del grup 3 al grup 2 i esborrar una deducció per pèrdua amb què comptaves.
Oblidar la setmana de la subhasta benèfica. Donar una setmana d'estada a una recaptació de fons escolar sembla que no sigui ni ús personal ni lloguer. L'IRS ho tracta com a ús personal perquè els ocupants van pagar menys del preu de lloguer just — no et van pagar res a tu. Registra-ho com una setmana personal des del principi.
Enregistrar les millores com a dies de reparació. L'excepció dels dies de manteniment només cobreix les reparacions que mantenen la propietat en bon estat de funcionament. Una setmana dedicada a reformar la cuina és una setmana d'ús personal si hi vius mentre treballes, tot i que vas passar cada dia amb una caixa d'eines a les mans. Separa els viatges de reparació dels viatges de renovació al calendari.
Aplicar la prova del 10% a la base equivocada. El 10% es mesura contra els dies llogats a un preu de lloguer just — no contra el total de dies de l'any, ni contra els dies utilitzats. Els dies de lloguer per sota del preu de mercat no amplien la base; redueixen el teu recompte de dies de lloguer i sumen a l'ús personal alhora, un doble cop.
Suposar que la pèrdua és deduïble perquè la propietat "va perdre diners". Una propietat d'ús mixt amb 18.000 dòlars d'ingressos per lloguer i 26.000 dòlars de despeses no va produir una pèrdua fiscal de 8.000 dòlars. Va produir 18.000 dòlars d'ingressos per lloguer reduïts a zero i un trasllat de 8.000 dòlars. Si la teva declaració mostra una pèrdua al Schedule E d'una propietat que vas fer servir durant un mes, alguna cosa no quadra.
Mantén un registre de dies abans de necessitar-lo
Cada regla d'aquesta guia es basa en dues xifres — dies d'ús personal i dies de lloguer just — i l'IRS les demana a posteriori, quan la memòria ja s'ha esvaït. Un registre continu senzill és l'assegurança fiscal més barata que pot comprar un propietari de segona residència. Per a cada dia de l'any que la propietat està ocupada, anota la data, qui hi era, si es va cobrar el lloguer just i, per als viatges de treball, quina reparació o manteniment vas fer i aproximadament quantes hores et va costar. Acompanya el registre amb un fitxer de despeses separat: extractes de la hipoteca, rebuts d'impostos, assegurança, subministraments, rebuts de reparacions, informes de pagaments de les plataformes i una breu nota que doni suport a la teva xifra de lloguer just, com ara anuncis comparables per a setmanes similars.
El benefici va més enllà de la defensa en una inspecció. Els recomptes de dies precisos són el que et permet triar el teu mètode d'assignació deliberadament, programar un viatge personal de final d'any sense creuar la frontera de l'ús mixt i demostrar un saldo de trasllat anys després que es paguessin les despeses. Fes el seguiment dels dies a mesura que passen i la declaració d'impostos gairebé s'escriurà sola.
Mantén els teus llibres de lloguer tan organitzats com el teu registre de dies
Els impostos de les segones residències recompensen els propietaris que poden demostrar exactament què va passar cada dia i cada euro — quins dies es van llogar a valor just, quins van ser personals, quins van ser dies de reparació i com es reparteix cada despesa entre els dos. Aquest tipus de registre és difícil en una capsa de rebuts i fàcil en un llibre major on cada transacció es categoritza en el moment que passa. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que et dona transparència i control totals sobre les teves dades financeres — sense caixes negres, sense dependència del proveïdor. Comença gratis i descobreix per què els desenvolupadors i els professionals de les finances es passen a la comptabilitat en text pla.
