2 публикации маркиран с/със "недвижими имоти"

Успешното управление на бизнес с недвижими имоти изисква повече от просто сключване на сделки и намиране на перфектните имоти за вашите клиенти. Зад всеки успешен брокер стои солидна система за финансово управление, която поддържа приходите организирани, разходите проследени и данъците под контрол. Ако сте професионалист в сферата на недвижимите имоти и се борите да поддържате книгите си в ред, не сте сами - и това ръководство е тук, за да ви помогне.

Уникалните финансови предизвикателства пред брокерите на недвижими имоти​

Професионалистите в сферата на недвижимите имоти се сблъскват с финансови сложности, които много други собственици на малък бизнес не срещат. Разбирането на тези предизвикателства е първата стъпка към ефективното им управление.

Колебания в приходите и паричен поток​

За разлика от служителите на заплата, брокерите на недвижими имоти изпитват драматични колебания в приходите през цялата година. Може да сключите три сделки за един месец и след това да минат седмици без чек за комисионна. Тази нерегулярност прави бюджетирането и управлението на паричните потоци особено предизвикателни. Трябва да планирате за слаби месеци, като същевременно максимизирате ползите от периодите на високи печалби.

Сезонният характер на недвижимите имоти усложнява този проблем. Пролетта и лятото обикновено носят повече активност, докато зимните месеци могат да бъдат значително по-бавни на много пазари. Това означава, че трябва да бъдете стратегически в спестяването през пиковите сезони, за да покриете както бизнес разходите, така и личните нужди през по-спокойните времена.

Проследяване на приходите на база комисионни​

Когато работите на комисионна, всяка транзакция включва множество страни и потенциални разделения. Може да разделяте комисионни с вашата брокерска компания, други агенти или членове на екипа. Воденето на точни записи за това кой какво получава и кога, е от съществено значение както за данъчни цели, така и за бизнес планиране.

Освен това, комисионните структури могат да варират от сделка до сделка. Някои транзакции могат да включват рефералски такси, други могат да имат различни споразумения за разделяне и трябва да проследявате всички тези неща точно, за да разберете истинските си приходи.

Управление на бизнес разходите​

Професионалистите в сферата на недвижимите имоти правят множество данъчно признати разходи, но проследяването им изисква усърдие. Често срещаните признати разходи включват:

Маркетинг и реклама: Професионалната фотография, виртуалните обиколки, рекламите в листинги, кампаниите в социалните медии, директната поща и вашият уебсайт се натрупват бързо. Тези разходи са напълно признати като законни бизнес разходи.

Пробег и транспорт: Постоянно шофирате до огледи, отворени врати, инспекции и клиентски срещи. IRS (Службата за вътрешни приходи на САЩ) ви позволява да приспаднете бизнес пробега по стандартна ставка (понастоящем 67 цента на миля за 2025 г.), което може да доведе до значителни данъчни спестявания, ако проследявате пътуванията си точно.

Продължаващо обучение: Лицензите за недвижими имоти изискват продължаващо обучение. Таксите за курсове, разходите за изпити и свързаните с тях материали са всички признати бизнес разходи.

Професионални такси и членства: Таксите за MLS (Множествен листинг), вноските в асоциациите на брокерите на недвижими имоти, брокерските такси и застраховката за професионална отговорност се квалифицират като признати разходи.

Облекчение за домашен офис: Ако поддържате специално пространство в дома си изключително за бизнес употреба, може да отговаряте на условията за облекчение за домашен офис, което покрива част от вашия наем или ипотека, комунални услуги и разходи за поддръжка.

Подготовка на имоти за продажба: Разходите, свързани с подготовката на имоти за продажба, често могат да бъдат приспаднати като бизнес разходи, въпреки че това зависи от конкретното ви споразумение с клиентите.

Данъчна сложност и съответствие​

Като самостоятелно зает професионалист в сферата на недвижимите имоти, вие сте отговорни за плащането на тримесечни прогнозни данъци. Пропускането на тези плащания може да доведе до санкции и лихви. Също така ще трябва да управлявате своя данък за самостоятелна заетост, който покрива вноските за социално осигуряване и Medicare, които обикновено биха били разделени с работодател.

Формуляр 1099-NEC добавя друг слой сложност. Ще получите 1099 от вашата брокерска компания и ако плащате на изпълнители (като фотографи или виртуални асистенти), ще трябва да издадете 1099 и на тях.

Законът за процедурите за уреждане на недвижими имоти (RESPA) изисква спазване на специфични финансови практики за предотвратяване на измами и осигуряване на прозрачност в транзакциите с недвижими имоти. Въпреки че RESPA основно урежда услугите за уреждане, брокерите на недвижими имоти трябва да разберат как това се отразява на плащанията на комисионни и изискванията за разкриване на информация.

Основни практики за финансово управление​

Внедряването на силни финансови навици сега ще ви спести стрес и пари в дългосрочен план.

Разделете личните и бизнес финансите​

Отворете специална бизнес чекова сметка и я използвайте изключително за транзакции, свързани с недвижими имоти. Това разделение опростява счетоводството, улеснява данъчната подготовка и осигурява правна защита, ако вашият бизнес някога бъде одитиран или участва в съдебен процес.

Помислете за получаване на бизнес кредитна карта за бизнес разходи. Това създава ясна документация и може да осигури допълнителни предимства като точки за награди за вашите бизнес разходи.

Внедрете надеждна система за проследяване​

Изберете метод за проследяване на приходите и разходите, който наистина ще използвате последователно. Опциите варират от прости електронни таблици до цялостен счетоводен софтуер. Ключът е последователността - проследявайте всяка транзакция, независимо колко малка е тя.

За проследяване на пробега използвайте специално приложение, което използва GPS, за да регистрира автоматично вашите пътувания. Ръчните дневници за пробег отнемат време и лесно се забравят, но приложенията правят процеса безпроблемен.

Поддържайте подробни записи​

Съхранявайте разписки, фактури и документация за всеки бизнес разход. IRS изисква доказване за приспадания и добрите записи ви защитават в случай на одит. Съхранявайте документи по електронен път с облачно архивиране, за да предотвратите загуба.

За по-големи покупки или неясни категории разходи, правете бележки за бизнес целта. Този контекст помага по-късно, когато подготвяте данъци или преглеждате финансите си.

Отделете пари за данъци​

Често срещана грешка сред новите професионалисти в сферата на недвижимите имоти е да харчат всичките си чекове за комисионни, без да отделят пари за данъци. Като общо правило, заделяйте 25-30% от приходите си за данъчни задължения, включително както данък върху дохода, така и данък за самостоятелна заетост.

Прехвърлете тези пари незабавно в отделна спестовна сметка, предназначена за данъци. По този начин няма да бъдете изкушени да ги похарчите и ще бъдете подготвени, когато настъпят тримесечните прогнозни данъчни плащания.

Плащайте тримесечни прогнозни данъци​

IRS изисква самостоятелно заетите лица да правят тримесечни прогнозни данъчни плащания, ако очакват да дължат повече от $1000 данъци за годината. Тези плащания са дължими на 15 април, 15 юни, 15 септември и 15 януари.

Изчислете прогнозните си данъци въз основа на очаквания годишен доход или използвайте данъчното задължение за предходната година като безопасно пристанище. Пропускането на тези плащания води до санкции, така че задайте напомняния доста преди всеки краен срок.

Преглеждайте редовно финансите си​

Планирайте месечни финансови прегледи, за да оцените приходите, разходите и напредъка си към вашите цели. Това редовно внимание ви помага да забележите проблемите рано, да идентифицирате модели на разходи и да вземате информирани бизнес решения.

По време на тези прегледи, съгласувайте банковите си извлечения, категоризирайте всички неясни транзакции и се уверете, че всички приходи са били правилно записани.

Максимизиране на данъчните приспадания​

Разбирането на наличните данъчни облекчения може значително да намали данъчната ви тежест.

Приспадане на квалифициран бизнес доход​

Много самостоятелно заети професионалисти в сферата на недвижимите имоти отговарят на условията за приспадане на квалифициран бизнес доход (QBI), което ви позволява да приспаднете до 20% от вашия квалифициран бизнес доход. Това приспадане може да доведе до значителни данъчни спестявания, но идва с ограничения на дохода и сложни правила.

Консултирайте се с данъчен специалист, за да определите вашата допустимост и да се уверите, че изчислявате приспадането правилно.

Статус на професионалист в сферата на недвижимите имоти​

Ако отговаряте на определени критерии на IRS за време, прекарано и участие в дейности с недвижими имоти, може да се квалифицирате като "професионалист в сферата на недвижимите имоти" за данъчни цели. Това определение може да осигури значителни данъчни предимства, особено свързани с ограниченията на загубите от пасивни дейности.

Изискванията са строги: трябва да прекарвате повече от 750 часа годишно в дейности с недвижими имоти и повече от половината от работното си време в недвижими имоти. Подробните регистри на времето са от съществено значение за доказване на този статус.

Пенсионни вноски​

Като самостоятелно заето лице, можете да се възползвате от пенсионни планове, предназначени за собственици на малък бизнес, като SEP IRA или Solo 401(k). Тези планове ви позволяват да допринасяте значително повече от традиционните IRA, като същевременно намалявате облагаемия си доход.

SEP IRA, например, позволява вноски до 25% от вашия нетен доход от самостоятелна заетост, с максимум $69 000 за 2025 г. Тези вноски се приспадат от данъци и растат с отложено данъчно облагане.

Често срещани финансови грешки, които трябва да избягвате​

Учете се от грешките на другите, за да поддържате вашия бизнес с недвижими имоти във финансово здраве.

Смесване на лични и бизнес разходи​

Използването на личния ви акаунт за бизнес разходи (или обратното) създава счетоводни кошмари и може да повдигне червени знамена по време на одит. Поддържайте стриктно разделение между личните и бизнес финансите.

Пренебрегване на проследяването на малки разходи​

Тези такси за паркиране от $5 и хранения от$10 се натрупват през годината. Малките разходи лесно се пренебрегват, но колективно те представляват значителни приспадания. Проследявайте всичко.

Изчакване до данъчния сезон​

Не чакайте до март или април, за да организирате финансовите си записи. Дотогава ще сте забравили важни подробности и ще се борите да намерите разписки. Поддържайте счетоводството си актуално през цялата година.

Подценяване на данъчните задължения​

Много брокери на недвижими имоти подценяват колко ще дължат данъци, особено през първата си печеливша година. Това може да доведе до неприятни изненади и финансов стрес. Винаги грешете в полза на заделянето на повече за данъци, а не на по-малко.

Не търсите професионална помощ​

Въпреки че можете да управлявате основното счетоводство сами, данъчните закони за професионалистите в сферата на недвижимите имоти са сложни и се променят често. Разходите за наемане на квалифициран данъчен специалист обикновено се компенсират от допълнителните приспадания, които намират, и от санкциите, които ви помагат да избегнете.

Планиране за дългосрочен успех​

Финансовото управление не е само за оцеляване през данъчния сезон - то е за изграждане на устойчив, печеливш бизнес.

Изградете авариен фонд​

Стремете се да спестите 3-6 месеца бизнес и лични разходи в лесно достъпен авариен фонд. Този буфер ви предпазва по време на слаби периоди и ви дава спокойствие, за да се съсредоточите върху развитието на бизнеса си, вместо да се стресирате за пари.

Инвестирайте в растежа на вашия бизнес​

Заделете част от приходите си за развитие на бизнеса. Това може да включва надграждане на вашите маркетингови материали, инвестиране в по-добра технология, посещаване на курсове за напреднали или наемане на помощен персонал. Стратегическите инвестиции във вашия бизнес могат да ускорят вашия растеж и потенциал за доход.

Наблюдавайте ключови показатели за ефективност​

Проследявайте показатели, които имат значение за вашия бизнес успех, като средна комисионна на транзакция, проценти на конверсия, разходи за придобиване на клиенти и възвръщаемост на маркетинговите инвестиции. Тези числа разказват историята на здравето на вашия бизнес и насочват стратегическите решения.

Планирайте за пенсиониране​

Без съответстващи вноски от работодателя в 401(k), вие сте единствено отговорни за вашето пенсионно планиране. Превърнете пенсионните спестявания в приоритет, като автоматизирате вноските във вашата пенсионна сметка. Бъдещото ви Аз ще ви благодари.

Заключение​

Финансовото управление може да не е най-вълнуващата част от това да бъдеш брокер на недвижими имоти, но е абсолютно от съществено значение за дългосрочния успех. Чрез внедряване на силни системи, усърдно проследяване на приходите и разходите си, спазване на данъчните задължения и стратегическо планиране, вие ще изградите солидна финансова основа за вашия бизнес с недвижими имоти.

Не забравяйте, че времето, което инвестирате във финансово управление, се отплаща с намален стрес, по-ниски данъчни сметки и по-добри бизнес решения. Независимо дали управлявате финансите си сами или работите с професионалисти, превърнете финансовото управление в приоритет във вашата практика за недвижими имоти.

Най-успешните брокери на недвижими имоти не са просто чудесни в намирането на имоти - те също са умели в управлението на бизнес страната на недвижимите имоти. Започнете да прилагате тези практики днес и ще бъдете на път да изградите процъфтяващ, финансово здрав бизнес с недвижими имоти.

Сделките с недвижими имоти могат да представляват най-голямата финансова дейност в живота на едно семейство. Тази статия обяснява как да моделирате недвижими имоти в Beancount. Аз третирам недвижимия имот като актив, а поскъпването на къщата като нереализирана печалба. Освен това, ипотеката е моделирана като пасив, а лихвата се счита за разход.

Да приемем, че г-н А е закупил луксозен дом, намиращ се на адрес 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 на 1 януари 2020 г. на цена от 1 милион. Лихвеният процент е 3.0%, първоначалната вноска е 20%, а сумата на заема е 800 000.

Създаване на сметки​

Първо, третираме къщата като Актив. Тъй като къщата се посочва като Актив, тя трябва да има единица. В този случай количеството на единицата е само едно, малко вероятно е да има няколко, и дори ако е n-тата къща, бихме искали да я запишем в отделен Актив. Тоест, една къща съответства на един Актив, и този Актив има специална единица, чиято стойност може да бъде само 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В първия ред тук дефинирахме стокова единица, представляваща къщата. В четвъртия ред дефинирахме сметка за Актив, която държи стоковата единица, дефинирана по-рано като къща. В петия ред дефинирахме сметка за банката кредитор. Тъй като това е пасив, тя попада в категорията Пасиви.

Покупка​

При така настроените сметки, актът на закупуване на къща е еквивалентен на

заемане на пари (дълг) + изразходване на пари (първоначална вноска) = 1 къща като актив

Най-важната справка при закупуване на имот вероятно е Удостоверението за уреждане на сделката на купувача, което ясно описва паричния поток.

2020-01-01 * "Покупка на къщата"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тук описваме подробно сделката по закупуване на къщата, при която пари излизат от някои банки (използвани за първоначална вноска и други разходи), тегли се заем (добавяйки към пасивите) и се придобива къща (добавена към активите).

Погасяване на ипотеки​

Въз основа на горния запис за покупка, в момента дължим 800 000 USD. Поради лихвата и като се има предвид, че всички заеми в САЩ се амортизират равномерно по отношение на главницата и лихвата, месечното плащане включва част за лихва и част за главница. В ранните етапи лихвата съставлява по-голямата част.

За да запишете погасяването на заема, всичко, което трябва да направите, е да проверите извлечението от вашата банка кредитор. Просто трябва да знаете колко от главницата погасявате всеки месец, а останалото е лихва. Лихвата се отчита като Разход.

2020-02-01 * "Ипотечно плащане"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Този запис описва месечното ипотечно плащане, което се приспада от вашата съвместна спестовна сметка. Погасяването на главницата намалява задължението, докато лихвената част се третира като разход.

Поскъпване​

Ако искате да запишете поскъпването на имота, някои хора създават отделна сметка, записвайки само поскъпването на текущия имот. Като се има предвид, че стойността на къщата може да се увеличи или намали, това поскъпване може да бъде отрицателно. Предимството на това е, че в обобщението на вашите общи активи, тези две сметки ще бъдат включени – едната за стойността на къщата към момента на сделката, а другата за текущото поскъпване на къщата, като по този начин отразяват реалната цена на къщата.

Аз не възприех този метод, главно поради следните причини:

1. Текущата стойност на къщата може да бъде само приблизителна оценка, само за справка, без практическа стойност. Обикновено мога да получа оценка на имота само от уебсайтове като Redfin или Zillow, и лично аз не смятам, че тя има висока референтна стойност. Също така не съм обмислял включването на тези поскъпвания в общите активи в реално време.
2. Лично аз смятам, че преди изплащането на ипотеката, ако паричният поток от къщата е отрицателен, до известна степен имотът все още е пасив. Следователно, преждевременното му включване в активите ще ви даде илюзия за обогатени активи и поскъпване, и аз лично искам да избегна тази илюзия.

Методът, който използвам за записване на поскъпването на имота, който ще бъде обсъден по-късно и за моделиране на RSUs. Този метод е да се използва виртуална валутна единица. Ако приемем, че вашата базова валута е USD, можем да използваме USD.UNVEST (изглежда, че няма нужда да се създава нова Стока за това), за да покажем, че този актив се изчислява в специална валута. Нарастването или намаляването на този актив няма да бъде записано в USD. По този начин мога да постигна първоначалната си цел, а именно да запиша поскъпването на къщата, и това поскъпване няма да бъде включено в крайния баланс (Баланс).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Трябва само редовно да оценявате имота си в USD.UNVEST.

Така, на страницата "Стоки" на Fava, можете да проследявате тенденцията на референтната цена на къщата. Но на страницата "Баланс", цената на къщата все още е цената на къщата към момента на сделката. Тоест, вашите общи активи все още са парите от първоначалната ви вноска