Вашата резервна спалня може да струва $1,500 данъчно облекчение за около пет минути изчисления — или няколко хиляди долара, ако сте готови да прекарате един следобед с битовите си сметки и Форма 8829. Изберете грешния метод и всяка пролет оставяте пари на масата или си набавяте документация за амортизация, която ви следва чак до масата за сключване на сделката, когато продавате къщата.
IRS дава на самонаетите лица два законни начина да оценят един и същ домашен офис: опростената безопасна защита и методът на действителните разходи. Можете да превключвате между тях всяка година, така че истинското умение е да знаете кой печели за вашата къща, вашия наем или ипотека и вашите планове. Това ръководство преминава през двата метода, математиката на точката на равновесие и грешките, които струват на хората облекчението изцяло.
Първо се уверете, че отговаряте на условията: Три врати
Преди да сравнявате методите, потвърдете, че ви е позволено да влезете през вратата. И трите от следните трябва да са верни.
Врата 1: Работите за себе си. Облекчението за домашен офис е за самонаети лица — фрийлансъри, консултанти, еднолични собственици, собственици на страничен бизнес и независими изпълнители, подаващи Schedule C. Ако получавате W-2, не можете да го претендирате. Конгресът спря облекчението за невъзстановени разходи на служители, започвайки от 2018 г., и по-късно направи тази промяна постоянна, така че отдалечените служители са изключени, дори когато работодателят изисква работа от вкъщи.
Врата 2: Редовно и изключително използване. Пространството трябва да се използва редовно за бизнес и изключително за бизнес. Изключително означава изключително: гостно легло в ъгъла, бюро за домашни на децата, споделящо стаята, или вечерни игри на същото бюро — всички се провалят на теста. IRS е строг тук и това е най-честата причина облекченията да се разпаднат при проверка. Съществуват две тесни изключения — съхраняването на бизнес инвентар и управлението на детска градина имат облекчени версии на правилото.
Врата 3: Квалифицираща бизнес връзка. Пространството трябва да е вашето основно място на дейност, място, където редовно се срещате с клиенти, или отделна структура (преустроен гараж или студио), използвана за бизнеса. Някой, който върши повечето работа на обекти на клиенти, все още може да отговаря на условията, ако домашният офис е мястото, откъдето се администрира бизнесът.
Един капан хваща хибридните работници: ако използвате същата стая за вашия фрийланс бизнес и за отдалечена W-2 работа, служителската употреба може да застраши бизнес облекчението за цялото пространство. Дръжте квалифициращата стая чисто за самонаетата дейност.
Как работи опростеният метод (безопасната защита)
Опростеният метод заменя прецизността с простота. Вместо да сумирате какво всъщност струва домът ви, вие умножавате:
Квадратни футове на офиса × $5, до 300 квадратни фута = максимално облекчение $1,500.
Офис от 120 квадратни фута в спалня дава $600. Пространство от 300 квадратни фута дава пълните $1,500. Всичко над 300 квадратни фута се игнорира. Ако настроите офиса в средата на годината, работният лист осреднява месечните ви квадратни футове, вместо да ви дава сумата за цялата година.
Документацията е минимална: без Форма 8829. Попълвате Работния лист за опростения метод в инструкциите към Schedule C и отчитате резултата директно. Още пет характеристики определят сделката:
- Ипотечните лихви и данъците върху имуществото остават на мястото си. Все още приспадате пълните суми на Schedule A като детайлизиран приспадащ. Нищо не се разпределя към бизнеса.
- Без амортизация, никога. Не претендирате амортизация за дома през годините с опростен метод, което означава, че няма какво да се възстановява, когато продавате.
- Без двойно приспадане. Не можете да вземете опростената сума и също да приспаднете действителните разходи за дома за същата бизнес употреба през същата година.
- Използвай или го загуби. Облекчението не може да надвишава нетния доход на бизнеса ви и за разлика от действителния метод, неизползваният излишък не се пренася към следващата година. Той просто изчезва.
- Можете да превключвате всяка година. Нищо не ви заключва. Вземете безопасната защита тази година и действителните разходи следващата, или обратното.
Как работи методът на действителните разходи
Методът на действителните разходи изчислява какво наистина ви струва офисът. Започнете с вашия процент на бизнес употреба:
Квадратни футове на офиса ÷ общо квадратни футове на дома = процент на бизнес употреба.
Офис от 200 квадратни фута в дом от 2,000 квадратни фута дава 10 процента. Този процент след това се прилага към всеки косвен разход за поддръжка на дома: наем или ипотечни лихви, данъци върху имуществото, комунални услуги, застраховка на собственик или наемател, ремонти, поддръжка, сигурност и извозване на отпадъци. Преките разходи — боядисване само на офиса, ремонт само на офисния прозорец — се приспадат на 100 процента без процентното намаление.
Още три механизма имат значение:
- Форма 8829 и ограничението за доход. Действителните разходи се изчисляват във Форма 8829 и облекчението не може да надвишава нетния доход на бизнеса. Добрата новина: за разлика от опростения метод, неразрешената част се пренася към бъдещи години, вместо да изчезне.
- Собствениците трябва да амортизират. Ако притежавате дома, бизнес частта от неговата база се амортизира за 27.5 години, периодът на възстановяване за жилищни имоти. Това добавя реални долари към облекчението.
- Амортизацията се връща при продажба. Амортизацията, която сте претендирали — или сте имали право да претендирате, независимо дали всъщност сте го направили — се възстановява като облагаем прираст, когато продавате, обложена с до 25 процента, и изключването за продажба на дом не я предпазва. Пропускането на амортизация, за да се избегне това, се проваля: IRS възстановява сумата, на която сте имали право, не само сумата, която сте взели.
Математиката на точката на равновесие: Правило от $5, което решава повечето случаи
Ето сравнението, което повечето ръководства пропускат, и то решава отговора за мнозинството читатели. Под тавана от 300 квадратни фута, опростеният метод плаща точно $5 на квадратен фут на офиса. Действителният метод плаща приблизително вашите общи разходи за жилище на квадратен фут от целия дом. Така че:
Ако общите ви годишни разходи за дома, разделени на общите квадратни футове, излизат под $5, безопасната защита обикновено печели. Ако излизат значително над $5, действителните разходи обикновено печелят.
Преминете през две домакинства, за да го видите в действие.
Домакинство А: безопасната защита печели. Консултант притежава кондо от 1,500 квадратни фута с изплатена ипотека. Годишният данък върху имуществото е $2,400, застраховка $900, комунални услуги $2,700 — $6,000 общо, или $4 на квадратен фут. Нейният офис от 150 квадратни фута е 10 процента от дома, така че действителните разходи дават около $600 плюс малка сума за амортизация. Опростеният метод дава 150 × $5 = $750, без Форма 8829, без график за амортизация и нищо за възстановяване при продажба. Тя взема безопасната защита и прибира допълнителните $150 плюс следобеда си.
Домакинство Б: действителните разходи печелят много. Дизайнер наема апартамент от 1,200 квадратни фута за $2,400 на месец с $4,800 годишно за комунални услуги и застраховка на наемател — $33,600 общо, или $28 на квадратен фут. Неговият офис от 200 квадратни фута е около 17 процента от дома, така че действителните разходи дават приблизително $5,600. Опростеният метод би платил само 200 × $5 = $1,000. Изчисляването на реалните числа струва повече от $4,500 за него.
Три ситуации накланят везните допълнително:
- Големите офиси благоприятстват действителните разходи. Безопасната защита се ограничава до 300 квадратни фута. Преустройство на студио от 450 квадратни фута получава $1,500 опростено срещу пълния процент при действителния метод.
- Големите еднократни разходи благоприятстват действителните разходи. Реновация само на офиса за $3,000 е 100 процента приспадаща се като пряк разход — безопасната защита не ви дава нищо допълнително за нея.
- Годините с тънка печалба са смесени. Действителните разходи банкират неизползвания излишък като пренос; опростеният излишък се изпарява. Но ако бизнесът рядко показва нетен доход изобщо, нито един метод не плаща много, а безопасната защита поне не струва нищо за претендиране.
Шест грешки, които струват на хората облекчението
1. Проваляне на изключителното използване. Гостното легло, бягащата пътека, масата за занаяти на децата — всяка редовна лична употреба на стаята дисквалифицира пространството. Документирайте стаята с датирани снимки и проста скица на плана на етажа, показваща измерени размери, и дръжте личната дейност навън.
2. Оставяне на W-2 работата да споделя стаята. Използването на квалифициращия офис за работа на отдалечен служител, дори няколко дни в седмицата, дава на проверяващия причина да постави под въпрос цялото облекчение. Ако имате и работа, и бизнес, работете работата другаде в къщата.
3. Претендиране като служител. W-2 работници понякога претендират домашен офис, защото работодателят е затворил офиса. Облекчението не е налично за служители, точка. Попитайте вместо това дали работодателят ще възстанови разходите по отговорен план, което поддържа възстановяването необлагаемо.
4. Смесване на методите през същата година. Можете да превключвате методите между годините, но не можете да вземете безопасната защита от $5 на фут и също да приспаднете действителни разходи за същата квалифицирана бизнес употреба за една година. Изберете една пътека на година.
5. Двойно отчитане на ипотечни лихви и данъци. При действителния метод, бизнес процентът от ипотечните лихви и данъка върху имуществото се премества във Форма 8829 — не приспадайте също същия дял на Schedule A. (При опростения метод, обратното: всичко остава на Schedule A.)
6. Пропускане на амортизация, после плащане на възстановяване все пак. Някои собственици използват действителни разходи, но отказват да амортизират, надявайки се да избегнат възстановяване при продажба. Данъчният кодекс възстановява амортизация, разрешена или допустима, така че сметката пристига независимо дали сте взели облекчението или не. Ако използвате действителния метод като собственик, вземете амортизацията, на която имате право.
Контролен списък за решение за десет минути
Пуснете това веднъж годишно, идеално преди края на годината, докато все още можете да поправите пропуски в документацията:
- Измерете два пъти. Измерете офиса вътре в стените и общия завършен дом. Изчислете процента на бизнес употреба и опростената сума (квадратни футове на офиса × $5, ограничени до $1,500).
- Сумирайте разходите си за жилище. Добавете наем или ипотечни лихви, данъци, застраховка, комунални услуги, ремонти и поддръжка за годината. Разделете на общите квадратни футове и сравнете с точката на равновесие от $5.
- Вземете предвид ситуацията си с жилището. Наематели с висок наем почти винаги печелят с действителни разходи. Собственици с изплатени ипотеки и собственици, планиращи да продадат скоро, клонят към безопасната защита и нейната простота с нулево възстановяване.
- Изчислете и двете числа. Работният лист и Форма 8829 отнемат под час комбинирано, след като съществуват записи. Вземете по-големия резултат, намален с това колко цените времето си.
- Съхранете доказателството. Пазете скицата на плана на етажа, снимките, дванадесет месеца битови сметки, договора за наем или извлеченията по ипотеката, касовите бележки за ремонти и копие от подадената Форма 8829 или работния лист. Бъдещото ви аз, изправено пред искане за информация три години по-късно, ще бъде благодарно.
Който и метод да изберете, облекчението е толкова силно, колкото записите зад него. Битовите сметки избледняват, договорите за наем се заменят и споменът кой ремонт е засегнал офиса се замъглява бързо. Проследяването на разходите за дома в специални счетоводни сметки, докато се случват — вместо да ги реконструирате следващия април — е това, което превръща една оценка в защитимо число. Ако държите книгите си в обикновен текст, документацията показва как да структурирате разходни сметки, така че категории като тези да останат разделени през цялата година.
Поддържайте книгите на домашния си офис готови за одит
Докато претегляте безопасната защита срещу действителните разходи, помнете, че и двете облекчения стоят или падат върху ясни финансови записи, водени през годината. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
