Раздел 45L преди светлините да изгаснат: Как строителите и предприемачите все още могат да изискат от $2,500 до $5,000 на единица преди 30 юни 2026 г.

Ако строите еднофамилни къщи, сглобяеми къщи или многофамилни проекти, Законът One Big Beautiful Bill (OBBBA) току-що постави краен срок за един от най-ценните данъчни кредити в строителната индустрия. Данъчният кредит за нови енергийно ефективни жилища по Секция 45L — първоначално планиран да продължи до 2032 г. — сега приключва за жилища, придобити след 30 юни 2026 г. Всяка единица, която продадете или отдадете под наем за първи път преди тази дата, все още може да ви донесе между $500 и $5 000, но само ако сертификацията, трудовите записи и документацията са подготвени преди издаването на сертификата.

Кредитът е изплатил милиарди на строителите на жилища от 2006 г. насам, а версията за 2023–2026 г. е далеч най-щедрата досега. Уловката е, че той не функционира по начина, по който работят повечето данъчни облекчения за строители. Не можете да кандидатствате за него със задна дата, не можете да се самосертифицирате и не можете да поправяте липсващи записи за преобладаващо трудово възнаграждение, след като единицата смени собственика си. Това ръководство разяснява точно кой отговаря на условията за допустим изпълнител, какво всъщност изискват четирите нива на кредита и как да подадете иск чрез Формуляр 8908, без да губите стойностната база, необходима за амортизация или LIHTC.

Какво изплаща Секция 45L — и какво се промени през 2026 г.

За периода, започнал на 1 януари 2023 г., кредитът е структуриран около две програми за сертифициране (ENERGY STAR и програмата Zero Energy Ready Home на Министерството на енергетиката, наскоро преименувана на DOE Efficient New Homes) и два типа сгради (еднофамилни/сглобяеми спрямо многофамилни).

Сумите на кредита за единица са:

Две неща, които трябва да се разберат добре:

1. За еднофамилните и сглобяемите къщи по-високата сума за Zero Energy Ready е автоматична, когато стандартът е изпълнен. За тези типове жилища не се изисква преобладаваща заплата.
2. За многофамилните сгради губите 80% от кредита, ако не можете да документирате съответствие с преобладаващата заплата. Многофамилен проект с 60 единици на ниво ENERGY STAR струва $30 000 без преобладаваща заплата и $150 000 с нея. При ниво Zero Energy Ready същият проект преминава от $60 000 на $300 000.

Промяната в OBBBA ускори прекратяването на кредита с повече от шест години. Жилища, придобити (продадени или отдадени под наем за първи път) след 30 юни 2026 г., не отговарят на условията, независимо кога е започнало строителството.

Кой се счита за „Допустим изпълнител“

Най-скъпото погрешно схващане за този кредит е, че рамкиращият, главният изпълнител или фирмата, която физически е изградила обекта, могат да го изискат. Това почти никога не е така. Данъчният кодекс дефинира допустимия изпълнител като лицето, което е построило квалифицираното ново енергийно ефективно жилище и е притежавало и е имало стойностна база в жилището по време на неговото строителство.

На практика това означава:

• Ако строител-предприемач притежава земята и незавършеното строителство и наема подизпълнители за извършване на действителния труд, строителят-предприемач е допустимият изпълнител, а не подизпълнителите.
• Ако предприемач на недвижими имоти наеме главен изпълнител по договор за строителство с фиксирана цена и запази собствеността и риска от загуба през целия период на строежа, предприемачът е допустимият изпълнител.
• Ако производител на сглобяеми къщи строи къщи за продажба на трета страна търговец на дребно, който след това ги продава на собственика на жилището, производителят е допустимият изпълнител.
• Изпълнител, който строи върху земя на клиента — където клиентът държи собствеността по време на строителството — не отговаря на условията, тъй като изпълнителят никога не е имал стойностна база в самото жилище.

За да бъде приложен кредитът, допустимият изпълнител трябва да продаде или отдаде под наем квалифицираното жилище на лице, което ще го използва като резиденция през данъчната година. Единица, която строителят запазва за лична употреба, държи като мострен дом за неопределено време или отдава под наем на корпоративно образувание за нежилищни нужди, не се счита за „придобита“ по смисъла на закона.

За многофамилни сгради „придобито“ обикновено означава първия наем на всяка жилищна единица на наемател за жилищни нужди. Именно това задейства кредита — а не актът за въвеждане в експлоатация на проекта.

ENERGY STAR спрямо Zero Energy Ready: Кой стандарт да изберете

И двете сертификации изискват трета страна оценител — почти винаги оценител по Системата за рейтинг на енергийната ефективност на жилищата (HERS) — който да извърши преглед на плановете, инспекции на място, тестове с аероврата (blower-door) и за течове в тръбопроводите, както и окончателна сертификация преди единицата да бъде продадена или отдадена под наем. Допустимият сертификатор не може да бъде ваш служител. Изберете стандарта на етап проектиране, а не при изграждане на конструкцията.

ENERGY STAR е по-ниската и по-позната граница. За целите на 45L жилището трябва да бъде сертифицирано по версия на програмата с дата на влизане в сила за конкретния щат, съответстваща на времето на издаване на разрешението или строителството. За повечето разрешения за еднофамилни къщи, извадени през 2023 г. или по-късно, минимумът е ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) Версия 3.1 или 3.2 в зависимост от щата. Сглобяемите къщи следват програмата ENERGY STAR Manufactured Homes. Многофамилните единици използват ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) Версия 1.1 или по-нова.

DOE Zero Energy Ready Home е по-взискателното ниво. Жилището Zero Energy Ready трябва вече да отговаря на изискванията на ENERGY STAR и след това да добави допълнителни изисквания от програмата Indoor airPLUS на EPA, сградна обвивка, достатъчно плътна, за да бъде подготвена за слънчева енергия, и ОВК системи, оразмерени според изчисление на топлинния товар по Manual J. Възнаграждението е двоен кредит. За типична къща от 1800 квадратни фута, допълнителните разходи за преминаване от ENERGY STAR към Zero Energy Ready често са между $4 000 и $8 000, докато разликата в кредита е точно $2 500 на единица. Ако вашият проект вече включва термопомпи, механична вентилация и плътна конструкция на обвивката, надграждането може да се изплати само от кредита, още преди да се появят икономии на енергия в сметката на собственика.

За строителите, които се колебаят през 2026 г., полезно правило е: целете се в ENERGY STAR за готови къщи с изградена конструкция и се целете в Zero Energy Ready за всички единици, които все още са на етап преглед на плановете.

Капанът на преобладаващата заплата при многофамилните сгради

При многофамилните сгради преобладаващата заплата е разликата между символичен кредит и значим такъв. Правилото е недвусмислено и безпощадно. За да се изиска увеличената сума от 2500 или 5000 долара, всеки работник и механик, нает от изпълнителя или който и да е подизпълнител при строителството, изменението или ремонта на многофамилния проект, трябва да е получил заплащане не по-ниско от нивата на преобладаващата заплата, определени от министъра на труда за съответното населено място и класификация на труда.

Това означава:

• Нуждаете се от сертифицирани ведомости за заплати за всяка професия.
• Нуждаете се от определения за заплатите, извлечени от онлайн базата данни за определяне на заплатите SAM.gov (преди WDOL.gov) преди началото на строителството, съответстващи на специфичната класификация на труда по Дейвис-Бейкън.
• Ако работник е бил неправилно класифициран или му е платено по-малко, можете да коригирате грешката в рамките на регулаторния прозорец, като платите дължимите заплати плюс премия за лихви и, в някои случаи, неустойка към Министерството на финансите (Treasury) – но само ако уловите и коригирате това преди IRS.
• Изискванията за чиракуване (вторият стълб на по-широката рамка за преобладаваща заплата и чиракуване съгласно Закона за намаляване на инфлацията) не се прилагат за Раздел 45L. Важни са само нивата на заплащане.

Подавате Формуляр 7220, Верификация и корекции на преобладаващата заплата и чиракуването (PWA), приложен към вашата декларация, за да обосновете увеличения кредит. За всеки проект, за който изисквате увеличената сума, се изисква отделен Формуляр 7220.

Къде строителите най-често губят кредита по тази точка:

1. Главният изпълнител подписва договор с фиксирана цена с подизпълнителите и никога не вижда действителните ведомости за заплати на подизпълнителя, така че не може да докаже какво е платено.
2. Определянето на заплатата в досието е за грешен окръг или за грешен „тип строителство“ (жилищно срещу сградно срещу тежко).
3. Чираците получават заплащане по коефициента за квалифициран работник (journeyman), посочен в определението за заплата, вместо по коефициента на програмата за чиракуване – това е неправилна класификация, а не недостиг на заплата, и задейства задължения за корекция.

Ако в момента сте в процес на строителство на многофамилен проект и нямате сертифицирани ведомости за заплати, започнете форензична реконструкция на данните сега. Без нея кредитът пада от 5000 на 1000 долара (или от 2500 на 500 долара) на жилищна единица, което при проект от тип „garden-style“ със 100 единици е разлика от 400 000 долара.

Правилото за намаляване на основата и изключението за LIHTC

Раздел 45L е общ бизнес кредит и е предмет на режима за намаляване на основата в Раздел 280C. Трябва да намалите основата на всяко квалифицирано жилище със сумата на кредита по 45L, който изисквате. За строител на жилищни квартали това означава, че вашата себестойност на продадените стоки за тази единица е по-малка със сумата на кредита, така че стойността на кредита след данъци зависи от вашата пределна данъчна ставка и модела на задържане на инвентара.

Съществува едно критично изключение, което разработчиците на достъпни жилища никога не трябва да пропускат. Не намалявате основата на сграда за целите на данъчния кредит за жилища за хора с ниски доходи (LIHTC) съгласно Раздел 42 с кредита по 45L. Това означава, че разработчик, който комбинира LIHTC с 45L, може да изиска както пълната допустима основа за LIHTC, така и кредита по 45L за всяка квалифицирана единица – полза от кумулиране, която Конгресът изрично запази при съставянето на измененията от 2022 г. По-специално за проекти с 9% LIHTC, добавянето на 45L на ниво от 5000 долара на единица за „Готовност за нулева консумация на енергия“ (Zero Energy Ready) със спазване на преобладаващата заплата е един от малкото начини за добавяне на стотици хиляди долари недилутивен капитал към сделката, без това да засяга основата за LIHTC.

За многофамилни сгради на пазарни цени намаляването на основата се прилага и то намалява вашата амортизируема основа в сградата. Направете изчисленията след данъци: при 21% корпоративна ставка, кредит от 5000 долара намалява амортизацията с 5000 долара, разпределени за 27,5 години, така че нетната икономическа стойност на кредита е приблизително 4900 долара, а не 5000 долара. Все пак е изключително – просто не е безплатно.

Как действително да го изискате: Механика на Формуляр 8908

Механиката е лесна, ако основните ви записи са изрядни:

1. Вземете сертификата преди придобиването. Вашият оценител по HERS или друг оторизиран сертифициращ орган трябва да издаде сертификата ENERGY STAR или Zero Energy Ready, преди единицата да бъде продадена или отдадена под наем за първи път. Сертификати, издадени след придобиването, рутинно се отхвърлят при одит.
2. Събирайте сертификатите и ги съхранявайте в досието на обекта. Не сте длъжни да ги прикачвате към декларацията си, но трябва да ги пазите. Всеки сертификат идентифицира сертифициращия орган, версията на програмата и конкретното жилище.
3. Подайте Формуляр 8908 с декларацията на съответния изпълнител. Част I събира броя на единиците по нива на кредита (редове от 1a до 4b в текущата ревизия). Част II идентифицира всеки сертифициращ орган по име, адрес и Данъчен идентификационен номер (TIN). Общият брой сертификации на ред B трябва да е равен на общия брой единици от Част I.
4. Прикачете Формуляр 7220, ако изисквате по-високите суми за многофамилни сгради на редове 3b или 4b. Без него увеличеният кредит се отхвърля, дори ако заплатите действително са били платени.
5. Пренесете кредита към Формуляр 3800, Общ бизнес кредит. Раздел 45L не подлежи на възстановяване, но следва общите правила за пренасяне на бизнес кредит назад (1 година) и напред (20 години). За строители, организирани като преминаващи дружества, кредитът преминава към партньорите или акционерите на S корпорации чрез Приложение K-1.
6. Намалете себестойността на единицата във вашите счетоводни книги със сумата на кредита, с изключение на основата за LIHTC.

Най-честите грешки във Формуляр 8908 са:

• Включване на единици, които никога не са били придобити през данъчната година. Кредитът се прикрепя към годината на придобиване, а не към годината на строителство. Жилище, сертифицирано през ноември 2025 г., но непродадено до края на годината, принадлежи към декларацията за 2026 г., а не към тази за 2025 г.
• Броене на една и съща многофамилна единица както в по-ниското, така и в по-високото ниво на кредита. Всяка единица влиза в точно една колона.
• Посочване на главния изпълнител като сертифициращ орган. Сертифициращият орган е рейтинговата организация или индивидуалният оценител по HERS, а не компанията, която ги е наела.

Стратегия за графика през последните 13 месеца

С наближаването на 30 юни 2026 г., строителите и предприемачите имат три практически избора за всеки обект, който все още е в процес на изграждане:

• Ускорете приключването на сделката или първия договор за наем в рамките на допустимия период. Обект, който би бил финализиран през юли 2026 г., струва с 2500 до 5000 долара повече, ако бъде финализиран до 29 юни. За многофамилните сгради това означава осигуряване на наематели — поне един подписан договор за наем на обект — преди 1 юли.
• Подсигурете сертифицирането по-рано. HERS оценителите обикновено са напълно заети през последното тримесечие преди изтичането на срока на който и да е данъчен кредит. Резервирайте вашите инспекции и финални тестове сега, ако още не сте го направили.
• Документирайте преобладаващата заплата със задна дата. Ако изграждате многофамилна сграда и никога не сте подготвяли ведомости за заплати в стил „Дейвис-Бейкън“ (Davis-Bacon), започнете сега. Възстановяването на документацията е възможно, но скъпо, а времевият натиск се увеличава с всеки изминал платежен период без сертифицирана ведомост.

За обекти, които действително не могат да достигнат етап на придобиване до 30 юни 2026 г., кредитът просто се губи. Няма преходно правило и няма удължаване поради добросъвестност. Съставителите на OBBBA умишлено са заложили фиксирана дата, а не постепенно прекратяване.

Поддържайте строителната си отчетност готова за одит от първия ден

Раздел 45L е една от онези редки данъчни разпоредби, при които математиката е щедра, но изискванията за документация са безмилостни. Строителите, които губят кредита при одит, почти винаги го губят заради записите, а не по същество: липсващи пълномощия на сертифициращия орган, пропуски в сертифицираните ведомости, обекти, придобити в грешна данъчна година, или никога не осчетоводени намаления на базата. Счетоводството в обикновен текст (Plain-text accounting) прави този тип грешки по-трудни за допускане. Beancount.io ви осигурява прозрачни финансови записи с контрол на версиите за всяка единица, всеки проект и всеки кредит, който заявявате — така че когато IRS поиска информация за проследяване, вие да я предоставите, вместо да я реконструирате. Започнете безплатно и внесете в книгите си същата дисциплина, която вашият HERS оценител прилага при теста с вентилаторна врата (blower-door test).