Разходете се по почти всяка историческа главна улица в Америка – тухленият склад, превърнат в апартаменти, хотелът от 20-те години на миналия век, възстановен в първоначалния си блясък, старата банкова сграда, в която сега се помещава пивоварна – и има голяма вероятност федерален данъчен кредит да е помогнал за финансирането на реновацията. От 1976 г. насам програмата за федерални данъчни стимули за опазване на исторически обекти е привлякла повече от 127 милиарда долара частни инвестиции в над 50 000 исторически имота, според Службата за националните паркове. Механизмът зад тези сделки е Раздел 47 от Кодекса за вътрешните приходи и той остава един от най-мощните – и най-недоизползваните – инструменти, достъпни за предприемачите, желаещи да се заемат със стари сгради.
Кредитът не е приспадане, което намалява облагаемия доход. Това е директно намаляване на федералното данъчно задължение, равно на 20 процента от квалифицираните разходи за рехабилитация (QRE), изразходвани за сертифицирана историческа структура. При рехабилитация за 10 милиона долара това е кредит от 2 милиона долара. За проект, чиято сметка иначе би показала минимална възвръщаемост, тази разлика може да бъде решаваща за това дали да се започне строеж или да се преустанови проектът.
Но правилата са безмилостни. Пропуснете стъпка в тристепенната сертификация на Службата за националните паркове, не преминете теста за значителна рехабилитация или нарушете петгодишния прозорец за възстановяване, след като сградата е въведена в експлоатация, и кредитът, на който сте разчитали, изчезва. Ето какво всъщност трябва да знаят предприемачите, архитектите и експерт-счетоводителите, които ги съветват, през 2026 г.
Какво всъщност ви носи Раздел 47
Преди Закона за данъчните облекчения и работните места (TCJA) от 2017 г., Раздел 47 предлагаше два кредита: 20-процентен кредит за сертифицирани исторически структури и 10-процентен кредит за рехабилитация на неисторически сгради, построени преди 1936 г. TCJA елиминира 10-процентния кредит и – което е по-смущаващо – промени начина, по който се предявява оставащият 20-процентен кредит.
Според предходното законодателство целият 20-процентен кредит се предявяваше през годината, в която рехабилитираната сграда беше въведена в експлоатация. След TCJA данъкоплатците трябва да предявяват кредита пропорционално за петгодишен период, започващ от годината, в която квалифицираната рехабилитирана сграда е въведена в експлоатация. Така кредит от 2 милиона долара става 400 000 долара годишно за пет последователни години.
Тази промяна звучи скромна, но има реални последици за ценообразуването на синдикирането, графика на привличане на данъчен капитал и вътрешната норма на възвръщаемост, която инвестиционният партньор може да моделира. Това също така означава, че субектът, предявяващ кредита, трябва да продължи да съществува – и да спазва правилата за възстановяване на кредита – през целия петгодишен период.
Няколко преходни проекта, които са имали квалифицирани разходи преди средата на 2018 г., все още предявяват кредита съгласно старите едногодишни правила, но на практика почти всеки проект днес работи съгласно петгодишното разпределение.
Процесът на сертифициране от три части
Кредитът се прилага само за „сертифицирана рехабилитация“ на „сертифицирана историческа структура“. И двете сертификации идват от Службата за националните паркове (NPS), администрирана съвместно с Щатската служба за опазване на историческото наследство (SHPO) в щата, където се намира сградата. Процесът има три отделни части и пропускането или неправилното им последователно изпълнение е най-голямата непредизвикана грешка, която предприемачите допускат.
Част 1 — Оценка на значимостта
Част 1 установява, че вашата сграда отговаря на условията за „сертифицирана историческа структура“. Сградата се сертифицира автоматично, ако е индивидуално вписана в Националния регистър на историческите места. Ако не е индивидуално вписана, но се намира в регистриран исторически район, трябва да докажете чрез Част 1, че сградата допринася за историческия облик на този район. Ако нито едно от двете не е приложимо, можете първо да се опитате да впишете сградата или района, но това добавя време – често от 12 до 18 месеца.
Подайте Част 1 до вашата SHPO, преди да започне каквато и да е рехабилитационна работа. NPS няма да сертифицира със задна дата сграда, чиито исторически характеристики вече са били компрометирани от работа, извършена преди подаване на заявлението.
Част 2 — Описание на рехабилитацията
Част 2 определя точно какво възнамерявате да правите със сградата. NPS я оценява спрямо Стандартите на Министъра на вътрешните работи за рехабилитация – десет принципа, които наблягат на запазването на историческите материали, ремонта вместо подмяната и гарантирането, че новите допълнения се различават от историческата тъкан.
Това е етапът, в който повечето проекти биват коригирани. Подмяната на оригинални дървени прозорци с винилови, инсталирането на нов фасаден материал или премахването на значими интериорни характеристики може да провали прегледа на Част 2. Прагматичният ход е да подадете Част 2 преди началото на строителството, за да можете да коригирате чертежите въз основа на обратната връзка от NPS, вместо да откриете впоследствие, че пакет прозорци за 400 000 долара дисквалифицира целия проект.
Част 3 — Искане за сертифициране на завършената работа
Част 3 се подава след завършване на рехабилитацията. Вие удостоверявате с документация, че работата е извършена, както е описано във вашата одобрена Част 2. Одобрението на Част 3 от NPS е това, което официално сертифицира рехабилитацията. Без одобрение на Част 3 не можете да предявите кредита – дори ако Части 1 и 2 са били одобрени.
От 2023 г. цялото заявление е електронно и трябва да се използват актуалните формуляри (ред. 6/2023). SHPO преглежда всяка част първо и препраща своята препоръка към NPS, но всички окончателни решения за сертифициране се вземат от NPS, а не от щатската служба.
Тест за съществена рехабилитация
Една историческа сграда не отговаря на условията за кредит само защото по нея е извършена някаква работа. Раздел 47(c)(1)(B) изисква рехабилитацията да бъде „съществена“. Техническият тест: вашите квалифицирани разходи за рехабилитация по време на 24-месечен измервателен период трябва да надвишават по-голямото от (а) коригираната база на сградата и нейните структурни компоненти в началото на измервателния период или (б) 5000 долара.
За поетапни проекти с писмен архитектурен план, за които разумно се очаква да бъдат завършени на етапи, вместо това можете да изберете 60-месечен измервателен период. 60-месечното правило е от съществено значение за големи или сложни рехабилитации, които не могат разумно да бъдат завършени за две години.
Две практически точки често объркват хората:
Коригираната база се измерва преди разходите за рехабилитация. Ако закупите историческа сграда за 4 милиона долара и по-голямата част от цената е разпределена за конструкцията, трябва да похарчите повече от тази сума за квалифицирани разходи за рехабилитация (QRE) — не за целия проект — по време на измервателния период.
Измервателният период се избира от данъкоплатеца. Вие избирате кога започва 24-месечният прозорец. Повечето предприемачи избират началото така, че по-голямата част от разходите за строителство да попаднат в него. Ако изберете лошо, иначе допустими разходи могат да останат извън измервателния период.
Какво се счита за квалифициран разход за рехабилитация
QRE включват разходите за ремонт, възстановяване или друга рехабилитация на структурните компоненти и архитектурните характеристики на сградата. Неща, които се зачитат:
- Пряко строителни разходи — труд, материали, надзор
- Хонорари за архитектурно и инженерно проектиране
- Хонорари и общи разходи на главния изпълнител, разпределени към рехабилитацията
- Работа на обекта, пряко свързана с рехабилитацията на сградата
- Лихви и данъци по време на строителството (в много случаи)
Неща, които не се зачитат:
- Разходите за придобиване на сградата
- Разходите за придобиване или подобряване на земята
- Ново строителство, което разширява сградата извън нейните исторически очертания (пристройките се проверяват щателно съгласно Стандартите на министъра)
- Лична собственост — уреди, свободно стоящи мебели, подвижни прегради
- Тротоари, паркинги, озеленяване и други подобрения на обекта, които не са част от конструкцията
- Разходи за уголемяване, които не са неразделна част от рехабилитацията
Границата между допустим структурен компонент и недопустимо подобрение на обекта е мястото, където счетоводителите на данъчни кредити заслужават своите хонорари. Документирайте всичко по категории на ниво фактура. Опитът да се възстанови това разпределение от общия график за плащания на изпълнителя година след приключване на работата е рецепта за загуба на кредит.
Петгодишно възстановяване на данъчния кредит: Пропастта, в която не искате да паднете
Кредитът не е напълно ваш в деня, в който Част 3 е одобрена. Раздел 50 налага петгодишен период на възстановяване (recapture), който започва, когато рехабилитираната сграда бъде въведена в експлоатация. Ако през тези пет години сградата бъде продадена, престане да отговаря на изискванията за инвестиционен имот или претърпи промени, които нарушават Стандартите, Службата за вътрешни приходи (IRS) може да изиска обратно част от кредита.
Графикът за възстановяване намалява с 20 процента годишно:
- Разпореждане или дисквалифициращо събитие през година 1: 100 процента от кредита се възстановява
- Година 2: 80 процента
- Година 3: 60 процента
- Година 4: 40 процента
- Година 5: 20 процента
- След година 5: 0 процента
Честите причини за възстановяване включват продажба на сградата, превръщането ѝ за лично ползване или извършване на физически промени, за които Националната паркова служба (NPS) впоследствие заключи, че нарушават първоначално сертифицираната рехабилитация. В синдикираните сделки партньорското споразумение трябва да предвиди тези сценарии и да разпредели икономическия риск — често чрез обезщетения за данъчни кредити, гаранционни споразумения и резервни сметки.
Как всъщност работи синдикирането
Малко собственици-оператори имат достатъчно федерални данъчни задължения, за да поемат сами кредит от над 2 милиона долара, особено когато той трябва да бъде усвоен в рамките на пет години. Затова стандартната структура е привличането на инвеститор в данъчни кредити като ограничен съдружник (командитист) или неуправляващ член на субекта, който притежава сградата (или субект главен наемател, който държи дългосрочен лизинг на сградата).
Инвеститорът внася капитал — обикновено определяйки цената на кредита с отстъпка от номиналната му стойност. В исторически план тази отстъпка е варирала от приблизително 0,70 до 0,95 долара за всеки 1 долар кредит, в зависимост от размера на сделката, стабилността на спонсора, пазарните условия и това колко чист е финансовият план на проекта. Капиталът на инвеститора влиза в бюджета за разработка като капиталова вноска; в замяна на инвеститора се разпределят федералните исторически данъчни кредити и често малък дял от оперативния паричен поток по време на периода на съответствие.
След приключване на петгодишния прозорец за възстановяване, интересът на инвеститора обикновено се изкупува обратно от спонсора на предварително договорена цена („изход“ или „пут/кол“ опция) и сделката се приключва.
Режимът на „безопасно пристанище“ на IRS от 2014 г. (Rev. Proc. 2014-12) промени пазара на синдикиране, като изложи условията, при които IRS ще признае статута на инвеститора като истински партньор за данъчни цели. Почти всяко синдикиране на исторически данъчни кредити (HTC) днес е структурирано в рамките на това „безопасно пристанище“: инвеститорът трябва да има поне 5 процента дял в печалбата, не може да има гарантирана възвръщаемост, трябва да поема реален риск от печалби и загуби в партньорството и се прилагат определени правила за ценообразуване на пут/кол опциите.
Комбиниране на HTC с други кредити
Значителна част от историческите проекти включват повече от един източник на субсидиране. Най-често срещаните комбинации:
Данъчен кредит за жилища за хора с ниски доходи (LIHTC). Много преустройства на исторически мелници, складове и хотели се превръщат в достъпни жилища, като се наслагват 4 или 9 процента LIHTC върху 20-те процента HTC. Всяка програма има свой собствен период на съответствие, правила за допустима база и структури на инвеститорите, като правилата за базата си взаимодействат по неочевидни начини — допустимата база за LIHTC се намалява със сумата на заявения HTC в някои структури.
Данъчни кредити за нови пазари (NMTC). Сгради, разположени в отговарящи на условията общности с ниски доходи, могат да комбинират 20-те процента HTC с 39-те процента NMTC, често чрез структури на „сдвояване“, които използват модел с главен наемател.
Щатски данъчни кредити за историческо наследство. Повечето щати с активни програми за опазване предлагат свои собствени кредити — от 10 до 30 процента от квалифицираните разходи за рехабилитация (QRE) — често върху федералния кредит. Някои щати позволяват щатският кредит да бъде продаван или прехвърлян на несвързани купувачи, което създава вторичен пазар, който може да опрости монетизацията за по-малки проекти.
Всеки допълнителен слой добавя сложност, допълнителни одобрения от инвеститорите и допълнителна тежест по отношение на съответствието, но за правилния проект комбинираната икономика е това, което прави осъществим един сериозно увреден исторически имот.
Чести грешки, които струват реални пари
След наблюдение на достатъчно проекти се очертават няколко модела.
Започване на строителството преди одобрението на Част 2. Това е разрешено — разпоредбите не изискват одобрение на Част 2 преди строителството — но това ви излага на риск от инвестиране на реални пари в дейности, които NPS по-късно може да откаже да сертифицира. Повечето опитни спонсори не подписват договор с гарантирана максимална цена (GMP), докато Част 2 не е в изряден вид.
Подценяване на графика. От придобиването до одобрението на Част 3 очаквайте поне 18 до 30 месеца, често и повече. Планирайте дълга си и бюджетния капитал съответно.
Погрешно разпределяне на разходите. Най-голямата грешка от гледна точка на паричната стойност в повечето проекти е поставянето на твърде много разходи в графата „недопустими“, тъй като главният изпълнител не е категоризирал фактурите достатъчно точно, или поставянето на твърде много в графата „допустими“ и премахването им при проверка. Създайте система за кодиране на вашия изпълнител още в началото.
Игнориране на материалното движимо имущество. Уреди, обзавеждане, оборудване (FF&E), подвижно оборудване — нищо от това не е QRE. Планирайте го като отделен източник на финансиране от самото начало.
Объркване на датата на въвеждане в експлоатация. Вашият петгодишен цикъл за кредита започва в момента, в който сградата (или част от нея, въведена отделно в експлоатация) бъде въведена в експлоатация. Точното определяне на това — и съпоставянето му с вашата данъчна година и данъчната година на инвеститора — има по-голямо значение, отколкото хората мислят.
Какви записи трябва да се съхраняват
Документацията е важна, тъй като IRS може да проверява исканията за HTC, а NPS може да бъде помолена да преразгледа сертификациите години след събитието. Като минимум съхранявайте:
- Всичките три части на Заявлението за сертифициране за съхранение на историческо наследство, плюс писмата за одобрение от NPS
- Пълен регистър на строителните разходи с кодиране на ниво фактура за QRE спрямо не-QRE
- Архитектурни чертежи, спецификации и всякакви заповеди за промени
- Снимки, документиращи състоянието преди, по време и след рехабилитацията
- Изчисления за теста за съществена рехабилитация, подкрепящи вашия избор на отчетни периоди
- Графици за капитализация, свързващи QRE с данъчната база на сградата
- Документи за партньорство и синдикиране, включително всякакви споразумения за гаранция или обезщетение за данъчни кредити
Точните, добре организирани записи не са просто добра администрация. Те са това, което прави възможен чистия изход в края на петата година, когато инвеститорът преглежда вашите книги, преди да прекрати сделката. Те са и разликата между защитата на кредит при одит и плащането на споразумение.
Поддържайте финансите на проекта си одитируеми от първия ден
Проектът за историческа рехабилитация зависи от точността на неговите счетоводни книги — всяка фактура трябва да бъде кодирана, всеки долар от отчетния период трябва да бъде защитим и всяко разпределение трябва да преминава през каскадата (waterfall) на синдикиране точно според изискванията на партньорското споразумение. Beancount.io предоставя двустранно счетоводство в обикновен текстов формат, което поставя вашия строителен регистър, разпределения на партньорства и графици за QRE във файлове под контрол на версиите, които можете да одитирате, проверявате и предавате на вашия експерт-счетоводител без нужда от превод. Започнете безплатно и вижте защо предприемачите, администраторите на фондове и финансовите специалисти избират прозрачно счетоводство, готово за изкуствен интелект, за проекти, при които всеки базисен пункт е от значение.