#real-estate
Облік нерухомості, відстеження майна та управління інвестиціями
Як правила IRS за Розділом 263(a)-3 щодо матеріального майна визначають, що малий бізнес може списати на витрати зараз, а що має капіталізувати протягом десятиліть — з трьома безпечними гаванями (de minimis $2,500/$5,000, правило для будівель малих платників податків та поточне обслуговування), тестом BRA та пасткою «одиниці майна», яка є причиною більшості помилок.
Галузеві аудити відшкодування виявляють, що 5–15% виставлених витрат CAM розраховані неправильно або не підлягають сплаті. Цей посібник пояснює, як читати річний підсумковий звіт орендодавця, де ховаються помилки в пропорційній частці та донарахуваннях, а також як оскаржити нарахування до завершення періоду аудиту.
Форма 1099-S відображає валову ціну продажу будинку, а не чисту, що зазвичай призводить до отримання повідомлень IRS CP2000 продавцями, чий прибуток повністю виключений з оподаткування згідно з Розділом 121. У цьому посібнику пояснюється процедура сертифікації за Rev. Proc. 2007-12, яка дозволяє уникати подання форми при продажу основного житла, порогові значення у $250,000/$500,000, пастку «нецільового використання», додану у 2008 році, та способи обґрунтованого звітування, коли уникнути форми 1099-S неможливо.
Закон OBBBA підвищив ліміт на відрахування SALT до $40 400 на 2026 рік, проте поступове скорочення MAGI на 30 центів за кожний долар у діапазоні від $505 000 до $606 333 створює ефективну граничну ставку близько 45% — так звану «торпеду SALT». Ось як вирішити, чи варто знову деталізувати витрати.
Практичний посібник про те, як IRS обчислює boot у подібному обміні згідно з розділом 1031 — готівковий boot, іпотечний boot, чотири правила взаємозаліку, відновлення амортизації під 25%, перенесена база та звітність за формою 8824 — з робочим прикладом, який показує, як 200 000 доларів нового капіталу можуть нівелювати 200 000 доларів іпотечного boot.
Прихований продаж згідно з Розділом 707(a)(2)(B) об'єднує внесок у партнерство та пов'язаний з ним розподіл коштів в оподатковуваний продаж. Перекази протягом двох років вважаються продажем; частка умовного продажу дорівнює отриманій винагороді, поділеній на справедливу ринкову вартість майна.
Розділ 707(a)(2)(B) перекваліфікує пов'язані внески майна та грошові розподіли учасникам LLC як оподатковувані продажі, якщо вони відбуваються протягом двох років. Огляд двоетапного тесту, спростовуваної дворічної презумпції, чотирьох регуляторних винятків, механізмів розподілу за рахунок запозичених коштів та розкриття інформації за формою 8275, що допомагає партнерам уникнути проблем із аудитом.
Іноземці-нерезиденти, які володіють нерухомістю в США, акціями американських корпорацій або іншим майном із місцезнаходженням у США, отримують звільнення від податку на спадщину лише на суму 60 000 доларів — на відміну від 13,99 мільйонів доларів для громадян у 2026 році — і сплачують до 40% з перевищення. Практичний посібник з Форми 706-NA, утримання податку за FIRPTA, пільг за договорами через Форму 8833, сертифікатів про передачу майна та структур «блокуючих корпорацій», які дійсно працюють.
Форма 8300 вимагає від підприємств звітувати про готівкові платежі на суму понад $10 000 протягом 15 днів. Цей посібник охоплює інформацію про те, хто має подавати звіт, що вважається готівкою (включаючи касові чеки на суму менше ніж $10 000), правила агрегації за 24 години та 12 місяців, штрафи за структурування до $31 000 за форму, а також галузеві пастки, з якими стикаються автодилери, ювеліри, оператори нерухомості та адвокати.
Кваліфіковане майно для поліпшення (QIP) за Розділом 168(e)(6) дозволяє використовувати 15-річний період амортизації для внутрішнього облаштування нежитлових приміщень та претендувати на 100% бонусну амортизацію після прийняття OBBBA. Охоплює законодавчий тест, три виключення, історію переходу від TCJA до OBBBA, практичний приклад облаштування ресторану на суму $540,000 та компенсаційні відрахування за Формою 3115.
Розділ 163(h) визначає, чи буде ваш найбільший рядок у Додатку A вирахуванням у розмірі $14 000 чи $8 500. Ось як насправді працюють постійний ліміт TCJA у $750 000, кредити до 2018 року на суму до $1 мільйона, правило «суттєвого поліпшення» для HELOC та повернення вирахування страхових внесків за іпотекою у 2026 році — з практичними прикладами та документами, необхідними для аудиту.
Розділ 163(j) обмежує вирахування процентних витрат бізнесу на рівні 30% від скоригованого оподатковуваного доходу (ATI), а закон OBBBA відновив додавання за типом EBITDA для податкових років, що починаються після 31 грудня 2024 року. Цей посібник детально описує розрахунок, звільнення для малого бізнесу згідно з Розділом 448(c), безвідкличний вибір для діяльності з нерухомістю, «пастку бази» EBIE для партнерств та порядок подання звітності за формою 8990.
