Sverčenské trusty držiace titul pre prenajímateľov: Súkromie, výnimka z klauzuly due-on-sale a kedy stále vyhráva LLC

Každý s pripojením na internet si môže vyhľadať vaše meno v databáze okresného registrátora a uvidí každú nehnuteľnosť na prenájom, ktorú vlastníte, koľko ste za ňu zaplatili a aký veľký kapitál v nej sedí. Pre prenajímateľa s viacerými nehnuteľnosťami je tento verejný zoznam pozvánkou: pre právnikov nájomníkov odhadujúcich veľkosť žaloby, pre veľkoobchodníkov zaplavujúcich vašu poštovú schránku a pre predávajúcich, ktorí zvýšia cenu vo chvíli, keď zistia, že kupuje investor s hlbokými vreckami. Sverčenský trust držiaci titul odstráni vaše meno z tohto listu vlastníctva — nerobí však to, čo tvrdí väčšina guruov. Tu je návod, ako štruktúra v skutočnosti funguje, kde sa končí federálna ochrana pred due-on-sale a prečo najrozumejšie usporiadanie zvyčajne spája trust s LLC namiesto výberu jedného či druhého.

Ako funguje sverčenský trust držiaci titul​

Sverčenský trust držiaci titul — často nazývaný illinoiský land trust podľa štátu, kde bola táto štruktúra v 19. storočí v Chicagu popularizovaná — rozdeľuje vlastníctvo nehnuteľnosti na dve časti: právny titul a benefičný podiel.

Zúčastňujú sa tri strany:

• Zriaďovateľ (grantor). Vy, investor, vytvárate trust a prevádzate doň nehnuteľnosť.
• Správca (trustee). Osoba alebo spoločnosť, ktorá drží právny titul a figuruje na verejnom liste vlastníctva. Môže to byť profesionálna správcovská služba, váš advokát alebo v niektorých štátoch vy sám — hoci vymenovanie seba za správcu väčšinou celý účel súkromia marí.
• Oprávnený (beneficiary). Strana, ktorej patrí príjem a výnosy z nehnuteľnosti a — čo je kľúčové — strana, ktorá riadi správcu. Na rozdiel od väčšiny trustov, kde rozhoduje správca, si v land truste oprávnený zachováva plnú kontrolu: vy rozhodujete, kedy predať, refinancovať alebo vypratať, a správca koná na základe vášho písomného pokynu.

Mechanika je jednoduchá. Podpíšete zmluvu o land truste (súkromný, nezapísaný dokument) so správcom a potom podpíšete trustovú listinu (deed in trust) prevádzajúcu nehnuteľnosť na správcu. Správca túto listinu zapíše, takže v okresných registroch figuruje „Jane Smith, správca trustu č. 1234" namiesto vášho mena. Vaša totožnosť ako oprávneného sa objavuje len v súkromnej zmluve, ktorá sa nikdy verejne nezapisuje.

Jedna právna zvláštnosť robí túto štruktúru flexibilnou: prevod premieňa vaše vlastníctvo nehnuteľnosti na osobný majetok — „benefičný podiel" v truste. Tento podiel možno postúpiť, darovať alebo predať jednostranovým dokumentom o postúpení, bez nového listu vlastníctva a bez poplatkov za zápis.

Nie každý štát má vo svojich zákonoch land trust, ale väčšina štátov bez neho bude stále uznávať trust zriadený podľa práva iného štátu a illinoiské právo je bežne používanou záložnou možnosťou. Pred jeho zriadením si u miestneho advokáta overte, že váš štát toto usporiadanie uznáva.

Čo vám land trust skutočne dáva​

Súkromie vlastníctva​

To je základná výhoda a tá, ktorá funguje tak, ako sa sľubuje. Keďže na zapísanom liste vlastníctva figuruje len meno správcu, bežné vyhľadávanie vo verejných registroch — zo strany nájomníkov, predávajúcich, konkurentov alebo obchodníkov — nevedie späť k vám. Investori skladajúci viacero parciel v jednej štvrti využívajú tento nástroj, aby neskorším predávajúcim neprezradili, kto kupuje a koľko už investoval. Najznámejším príkladom je skladanie pozemkov pre zábavný rezort na Floride v 60. rokoch, keď kupujúci prostredníctvom sverčenských trustov získali tisíce akrov močaristého pozemku skôr, než si ktokoľvek uvedomil, že za kúpami stojí jediná zábavná spoločnosť — keby to predávajúci vedeli, požadované ceny by vyleteli nahor.

Buďte však realistickí, čo sa týka obmedzení. Súkromie nie je utajenie. Súdny príkaz môže prinútiť odhaliť oprávnených a viacero štátov vyžaduje zverejnenie oprávnených, keď trust žiada o povolenia, licencie alebo verejné dávky spojené s pozemkom. Samotné Illinois má zákon o zverejnení benefičného podielu v land truste (Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act), ktorý núti k identifikácii presne v týchto situáciách. Berte trust ako clonu proti bežnému zvedavému nahliadnutiu, nie ako štít proti odhodlanému žalobcovi s právomocou predvolania.

Vyhnutie sa pozostalostnému konaniu​

Keď oprávnený zomrie, zmluva o truste môže vymenovať nástupníckych oprávnených, ktorí automaticky vstupujú do benefičného podielu. Právny titul sa nikdy nepohne — zostáva u správcu — takže pozostalostný súd nemá čo prevádzať. Pre investora držiaceho prenájmy vo viacerých okresoch alebo štátoch to znamená vyhnutie sa vedľajším pozostalostným konaniam v každej jurisdikcii, čo šetrí mesiace a tisíce dolárov na právnych poplatkoch. Uvedomte si, že sa tým vyhýbate pozostalostnému konaniu, nie dani z dedičstva: benefičný podiel je stále súčasťou vašej zdaniteľnej pozostalosti.

Lacné a tiché prevody​

Keďže benefičný podiel je osobný majetok, prevod efektívneho vlastníctva prenájmu — na spoločníka, dieťa alebo vlastnú LLC — si vyžaduje postúpenie benefičného podielu, nie nový list vlastníctva. Žiadne overovanie titulu, žiadne poplatky za zápis, v väčšine jurisdikcií žiadne prevodné kolky a žiadne verejné oznámenie o zmene. To robí z land trustov vhodný nástroj na aktualizácie plánov pozostalosti a interné reštrukturalizácie, ako vaše portfólio rastie.

Čo vám nedáva: ochranu pred zodpovednosťou​

Toto je mýtus, ktorý investorov stojí najviac. Land trust nechráni váš osobný majetok pred žalobou vzniknutou na nehnuteľnosti. Ak sa nájomník zraní a získa rozsudok prevyšujúci vaše poistenie, benefičný podiel je váš osobný majetok a je dosiahnuteľný pre veriteľov. Správca nemá žiadny štít zodpovednosti, ktorý by vám mohol požičať, a súdy opakovane rozhodli, že oprávnený — osoba, ktorá v skutočnosti nehnuteľnosť kontroluje — je zodpovedný.

Ak je cieľom ochrana majetku, trust musí byť skombinovaný s entitou obmedzujúcou zodpovednosť, čo je presne to, čomu sa venujú nasledujúce časti.

Otázka due-on-sale: čo federálny zákon skutočne chráni​

Väčšina hypoték na bývanie obsahuje klauzulu due-on-sale: prevádzajte nehnuteľnosť a veriteľ môže požadovať okamžité splatenie celej sumy. Investori sa oprávnene obávajú, že prevod zastavanej nehnuteľnosti na prenájom do trustu spustí zrýchlené splatenie. Federálny zákon poskytuje skutočnú, ale úzku záchrannú sieť.

Výnimka podľa Garn-St. Germain​

Zákon o depozitných inštitúciách Garn-St. Germain z roku 1982 (12 U.S.C. § 1701j-3(d)(8)) zakazuje veriteľom uplatňovať klauzulu due-on-sale pri:

„prevode do inter vivos trustu, v ktorom dlžník je a zostáva oprávneným a ktorý sa netýka prevodu práv na obývanie nehnuteľnosti."

Prečítajte si tú vetu pozorne, pretože každá fráza je podmienkou:

1. Dlžník musí zostať oprávneným. Preveďte svoj zastavaný duplex do land trustu, kde ste oprávneným, a prevod je chránený. Postúpte 100 % benefičného podielu niekomu inému nasledujúci deň a pravdepodobne ste opustili záchrannú sieť — dlžník už nie je oprávneným.
2. Žiadny prevod práv na obývanie. Výnimka predpokladá prevody v rámci plánovania pozostalosti, kde sa nemení, kto tam býva. Súdy a komentátori sa nezhodujú v tom, ako sa to uplatňuje na prenájmy, kde práve nájomníci držia práva na obývanie — ale štandardný výklad je, že umiestnenie vlastnej investičnej nehnuteľnosti do vlastného trustu, s tými istými nájomníkmi a tým istým manažmentom, neprevádza práva na obývanie na nového vlastníka.
3. Obytná nehnuteľnosť s menej ako piatimi jednotkami. Trustová výnimka zákona sa nachádza v ustanoveniach zameraných na úvery na obytné nehnuteľnosti. Komerčné hypotéky a veľké hypotéky na viacbytové domy sú inou krajinou; nikdy nepredpokladajte, že sa ochrana vzťahuje aj na ne.

Kde sa investori dostávajú do problémov​

Populárny scenár — previesť nehnuteľnosť do land trustu ako oprávnený a potom postúpiť benefičný podiel svojej LLC — sa nachádza v šedej zóne. Počiatočný prevod do trustu je chránený. Ale keď LLC drží celý benefičný podiel a vy nedržíte nič, striktný výklad hovorí, že podmienka „je a zostáva oprávneným" už neplatí. V praxi väčšina veriteľov na bývanie nikdy neaudituje postúpenia trustov a považuje toto usporiadanie za plánovanie pozostalosti, takže vymáhanie je zriedkavé. Zriedkavé však nie je nikdy: ak sa úver predá, ak nesplatíte z nesúvisiaceho dôvodu alebo ak veriteľ skúma titul počas refinancovania, postúpenie môže vyjsť najavo. Niektorí investori si ponechávajú malé percento benefičného podielu osobne, aby si zachovali doslovný nárok na výnimku.

Praktické opatrenia:

• Najprv si prečítajte svoju hypotéku. Niektoré úvery, najmä portfóliové a komerčné, obsahujú širšie obmedzenia prevodu, než je štandardná klauzula Fannie Mae.
• Zvážte opýtať sa veriteľa. Písomný súhlas úplne odstráni problém; mnohí správcovia úverov ich rutinne udeľujú pri prevodoch do odvolateľných trustov.
• Nikdy nepoužívajte trust na skrývanie predaja pred veriteľom. Prevod benefičného podielu na skutočného kupujúceho z tretej strany, pričom hypotéka predávajúceho zostáva na mieste (zamaskovaný obchod typu „subject-to"), je presne to obchádzanie, ktoré súdy trestajú, bez ohľadu na výnimku.
• Skontrolujte pravidlá prehodnotenia dane z nehnuteľností. V štátoch ako Kalifornia niektoré prevody do trustov spúšťajú prehodnotenie, ak nie sú štruktúrované tak, aby spadali pod výnimku. Analýza due-on-sale a analýza dane z nehnuteľností sú oddelené otázky.

Land trust vs. LLC: Prestaňte si vyberať a skombinujte ich​

Postavené proti sebe, každá štruktúra pokrýva slepé miesto tej druhej:

Štandardná sofistikovaná štruktúra používa obe: land trust drží titul k nehnuteľnosti a vaša LLC drží benefičný podiel v truste. Okres vidí len meno správcu (súkromie), zatiaľ čo štít zodpovednosti LLC stojí medzi rozsudkom na úrovni nehnuteľnosti a vaším osobným majetkom (ochrana). Nájomné plynie do LLC ako oprávneného a spoločenská zmluva LLC upravuje rozdelenie zisku, manažment a to, čo sa stane pri smrti člena.

Varianty pre väčšie portfóliá:

• Jeden trust na nehnuteľnosť, jedna LLC ako oprávnený pre všetky. Jednoduché a lacné; každý list vlastníctva uvádza iný názov trustu, zatiaľ čo sa manažment sústreďuje v jednej spoločnosti. Kompromisom je, že všetky nehnuteľnosti zdieľajú jeden fond zodpovednosti v rámci LLC.
• Jeden trust a jedna LLC na nehnuteľnosť (alebo na malú skupinu). Maximálna kompartmentalizácia — rozsudok proti LLC jednej nehnuteľnosti nemôže dosiahnuť ostatné. Kompromisom sú znásobené ročné poplatky a účtovníctvo.
• Series LLC alebo štruktúra holdingovej spoločnosti. V štátoch, ktoré ich ponúkajú, môže series LLC oddeliť záväzky každej nehnuteľnosti pod jedným zastrešujúcim podaním. Dostupnosť a medzištátne uznanie sa líšia, preto si vyžiadajte miestne poradenstvo.

Nech je konfigurácia akákoľvek, udržiavajte LLC riadne: oddelené bankové účty, žiadne miešanie prostriedkov, podpísaná spoločenská zmluva, aktuálne ročné podania. Zanedbaná LLC má prederavený závoj a žiadne trustové dokumenty ju nezachránia.

Daňové a účtovné poznámky, ktoré prenajímatelia prehliadajú​

Pre federálne daňové účely je typický land trust s vami ako zriaďovateľom, oprávneným a riadiacou stranou grantor trust — IRS ho ignoruje. Príjem z prenájmu a výdavky vykazujete presne tak, ako keby ste nehnuteľnosť vlastnili priamo, zvyčajne na Schedule E. Pre klasické usporiadanie neexistuje samostatné daňové priznanie trustu. (Ak je LLC držiaca benefičný podiel jednočlennou LLC, je tiež ignorovaná a vykazovanie zostáva na Schedule E; oprávnený vo forme viacčlennej LLC podáva namiesto toho formulár 1065.)

Pozornosť si zaslúžia tri účtovné detaily:

1. Sledujte každú nehnuteľnosť ako vlastné stredisko zisku. Keď je jedna LLC oprávneným viacerých trustov, láka zlúčiť všetko dokopy. Odolajte tomu: priraďte každý dolár z nájomného, opráv, poistenia a úrokov z hypotéky ku konkrétnej nehnuteľnosti. Zisk a strata na nehnuteľnosť je to, čo vám hovorí, ktoré nehnuteľnosti si ponechať a ktoré predať — a to, čo váš daňový poradca potrebuje v čase daní.
2. Zaznamenávajte postúpenia benefičného podielu ako prevody, ktorými sú. Postúpenie možno nevyžaduje zápis, ale vyžaduje papierovú stopu: datovaný dokument o postúpení, uvedená protihodnota, kópie uchované so zmluvou o truste. Budúci kupujúci, veritelia aj IRS sa všetci budú pýtať, ako sa titul dostal odtiaľto sem.
3. Uchovávajte korešpondenciu a pokyny pre správcu v písomnej forme. Každý pokyn správcovi — podpísať nájomnú zmluvu, schváliť predaj, refinancovanie — by mal byť datovaným písomným pokynom. Ak bude niekedy spochybnená platnosť trustu, papierová stopa dokazuje, že štruktúra bola skutočná a rešpektovaná, nie dodatočne vytvorená fikcia.

Dobré záznamy tiež chránia súkromie, za ktoré ste zaplatili: nedbalé knihy, ktoré miešajú trustové nehnuteľnosti s osobnými výdavkami, dávajú advokátovi veriteľa argument o miešaní prostriedkov, ktorý potrebuje na útok na trust aj LLC.

Zriadenie: praktický kontrolný zoznam​

1. Overte, že váš štát uznáva sverčenské trusty držiace titul, alebo bude uznávať trust zriadený podľa illinoiského práva. Váš advokát na nehnuteľnosti na to odpovie na jednej konzultácii.
2. Vyberte správcu. Možnosti zahŕňajú profesionálnu spoločnosť pre land trusty (ročné poplatky zvyčajne dosahujú niekoľko stoviek dolárov), vášho advokáta alebo dôveryhodnú osobu. Vyhnite sa vymenovaniu seba, ak vám záleží na súkromí — list vlastníctva s textom „John Doe, správca", kde John Doe je tiež známym investorom, nikoho neošáli.
3. Vypracujte zmluvu o land truste. Uveďte správcu, počiatočného oprávneného (zvyčajne vy, aby sa zachovala pozícia podľa Garn-St. Germain), nástupníckych oprávnených a právomoci a poplatky správcu. Uchovajte ju v súkromí a nezapisujte.
4. Založte LLC, ktorá bude nakoniec držať benefičný podiel, ak používate kombinovanú štruktúru — ideálne pred postúpením, aby bol reťazec dokumentov čitateľný.
5. Vykonajte a zapíšte trustovú listinu prevádzajúcu nehnuteľnosť na správcu. Overte si výnimky z prevodnej dane pre prevody do trustov vo vašom okrese; mnohé jurisdikcie ich oslobodzujú, ale formuláre sa stále musia podať.
6. Informujte svoju poisťovňu a aktualizujte poistku. Menovaný poistený by mal odrážať trust (a LLC, ako jej podiel). Neohlásený prevod titulu môže dať poisťovateľovi dôvod zamietnuť poistné plnenie.
7. Postúpte benefičný podiel na LLC, ak používate kombinovanú štruktúru, pričom si ponechajte malý osobný podiel, ak vám to advokát odporučí z opatrnosti pred due-on-sale.
8. Aktualizujte nájomné zmluvy, zmluvy o správe a bankové účty, aby odrážali, kto vyberá nájomné a platí výdavky. Nájomníci môžu platiť ako predtým, ale vaše interné záznamy musia ukazovať tok: nájomník → LLC → hypotéka, dane, rezervy.

Celkové náklady na prvý rok pre jednu nehnuteľnosť sa zvyčajne pohybujú od niekoľkých stoviek dolárov (zmluva vypracovaná advokátom plus poplatky za zápis, sám ako správca) až po približne 1 500 – 2 500 dolárov s profesionálnym správcom a založením LLC. To je lacné v porovnaní s jedným vyhnutým pozostalostným konaním.

Bežné chyby, ktorým sa treba vyhnúť​

• Považovať trust sám o sebe za ochranu majetku. Je to nástroj súkromia a pozostalosti. Spojte ho s LLC a primeraným zastrešujúcim poistením.
• Vymenovať seba za správcu aj oprávneného a potom tvrdiť, že ste v anonymite. Verejné registre tieto body spoja za sekundy.
• Postúpiť 100 % benefičného podielu bez pochopenia kompromisu due-on-sale. Počiatočné naplnenie trustu je chránené; ďalšie postúpenie je šedá zóna. Získajte poradenstvo, zvážte súhlas veriteľa a zdokumentujte svoje odôvodnenie.
• Zabudnúť na aktualizáciu poistenia. Titul sa mení; poistka ho musí nasledovať.
• Zapísať zmluvu o truste. Zmluva zostáva súkromná. Zapisuje sa len trustová listina. Zapísanie zmluvy zverejní zoznam oprávnených, ktorý ste vytvorili trust, aby chránil.
• Nechať LLC zastarať. Zmeškané ročné správy, miešanie prostriedkov a chýbajúce spoločenské zmluvy rozpletú štít zodpovednosti, na ktorom závisí celá štruktúra.

Udržujte svoje záznamy o nehnuteľnostiach zorganizované od prvého dňa​

Keď vaše portfólio rastie z jedného prenájmu na viacero trustov s vrstvenými oprávnenými, udržiavanie jasných finančných záznamov pre každú nehnuteľnosť sa stáva nevyhnutným — sledovanie zisku a straty na nehnuteľnosť, papierové stopy postúpení a korešpondencia so správcom, to všetko potrebuje svoje miesto. Beancount.io poskytuje účtovníctvo v čistom texte, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi — žiadne čierne skrinky, žiadne uviaznutie u dodávateľa. Začnite zadarmo a zistite, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na účtovníctvo v čistom texte.