Совместное владение (Tenancy in Common): как совместно владеть обмениваемой недвижимостью, случайно не создав товарищество

Вы только что продали дом под аренду, и часы вашего обмена по разделу 1031 уже идут: 45 дней на идентификацию замещающей недвижимости, 180 дней на закрытие сделки. Проблема в том, что на вашу выручку можно купить лишь часть того профессионально управляемого коммерческого здания, которым вы на самом деле хотите владеть. Партнёр предлагает объединить деньги — но вот ловушка, которую большинство обменивающих никогда не замечают. Если IRS решит, что ваше совместное владение на самом деле является товариществом, ваш обмен провалится уже на одной классификации, и каждый доллар прироста, который вы считали отсроченным, станет налогооблагаемым в год продажи.

Совместное владение, обычно сокращаемое до TIC, — это форма собственности, созданная именно для такой ситуации. Каждый совладелец держит прямое, оформленное в собственность, неделимое долевое участие в самой недвижимости — а не долю в юридическом лице, которое владеет недвижимостью. Это различие и есть вся суть в рамках раздела 1031, который прямо исключает доли в товариществе из режима обмена на аналогичное имущество. Правильно выстройте структуру — и долевое участие сможет квалифицироваться как замещающая недвижимость. Позвольте arrangement'у дрейфовать в сторону совместной предпринимательской деятельности — и вы владеете долей в товариществе, надевшей костюм TIC, которая ни на что не квалифицируется.

Это руководство объясняет, что такое владение TIC, почему обменивающие его используют, 15 условий, изложенных в Revenue Procedure 2002-22 для получения решения IRS, и повседневные ошибки, которые разрушают классификацию.

Что на самом деле означает совместное владение (Tenancy in Common)​

Совместное владение — это один из базовых способов, которыми два или более лица могут владеть имуществом совместно по законодательству штата. Каждый совладелец держит неделимую долевую часть всего имущества. Неделимая означает, что ни один владелец не может указать на конкретное крыло здания и назвать его своим: владелец 25 процентов владеет четвертью каждого квадратного фута, каждого доллара аренды и каждого ремонта крыши.

Несколько особенностей отличают TIC от других распространённых форм совместного владения:

• Неравные доли допустимы. В отличие от совместного владения с правом наследования (joint tenancy), которое требует равных долей, владельцы TIC могут держать 40, 30, 20 и 10 процентов или любое иное распределение, указанное в акте.
• Нет права наследования. Когда совладелец умирает, его доля переходит к наследникам или по завещанию — а не автоматически к пережившим совладельцам.
• Независимые права на передачу. Каждый владелец, как правило, может продать, заложить или подарить свою долю без разрешения, хотя соглашение о совместном владении и кредитор обычно устанавливают условия.
• Раздельная налоговая отчётность. Каждый владелец отчитывается о своей доле аренды, расходов и амортизации. Отчётности юридического лица нет.

Именно в последнем пункте и заключены налоговые ставки. Если совладельцы начинают действовать как бизнес — общие банковские счета, общее коммерческое название, централизованное управление, — IRS может переквалифицировать arrangement как товарищество для целей федерального налогообложения, что бы ни говорилось в акте. Ярлыки по законодательству штата не контролируют федеральную налоговую классификацию.

Почему участники обмена по 1031 используют доли TIC​

Отложенный обмен по разделу 1031 сопровождается жёсткими процедурами. Вы должны идентифицировать замещающую недвижимость в течение 45 дней после продажи, закрыть сделку в течение 180 дней, использовать квалифицированного посредника для удержания выручки и — что критически важно — принять титул на замещающую недвижимость так же, как вы держали переданную недвижимость. Налогоплательщик, владевший домом под аренду напрямую, не может обменять его на долю в товариществе, владеющем торговым центром. Закон прямо закрывает эту дверь.

Это правило того же налогоплательщика когда-то отрезало более мелких участников обмена от более крупных объектов. Вы не могли позволить себе всё здание и не могли купить долю в товариществе в нём. Начиная с конца 1990-х спонсоры начали упаковывать доли TIC как готовую к покупке замещающую недвижимость: коммерческое здание, оформленное на срок до 35 совладельцев, каждый из которых покупает долевую часть, соразмерную его выручке от обмена. Покупатель получает прямое, оформленное в собственность владение недвижимостью, которое может квалифицироваться по разделу 1031, плюс профессиональное управление без обязанностей арендодателя.

Доли TIC также решают проблему выхода из товарищества. Когда партнёры в товариществе по недвижимости расходятся во мнениях — один хочет обналичить, другой хочет обменять на новую недвижимость, — само товарищество может распределить неделимые доли TIC между партнёрами в маневре, обычно называемом drop-and-swap. Затем каждый бывший партнёр обменивает (или продаёт) независимо. Сделано с достаточной разобщённостью между распределением и обменом — и каждый владелец обменивает свою собственную оформленную долю. Сделано вплотную друг к другу — и IRS может свернуть шаги и рассматривать всё это как продажу товариществом.

Ловушка товарищества: почему классификация решает всё​

Раздел 1031 исключает доли в товариществе с обеих сторон обмена. Именно это единственное исключение и является причиной существования структурирования TIC. Вопрос, который задаёт IRS, никогда не звучит как «как акт это называет?», а звучит как «ведёт ли себя этот arrangement как хозяйствующий субъект?»

Предупреждающие признаки трактовки как юридического лица практичны, а не теоретичны:

• Подача налоговой декларации товарищества по недвижимости
• Деятельность под общим коммерческим или фиктивным коммерческим названием
• Объединение аренды и оплата расходов с общего счёта, который владельцы контролируют совместно
• Обращение друг к другу как к партнёрам или участникам в документах
• Централизация реального принятия решений в управляющем, тогда как владельцы лишь формально одобряют
• Столь жёсткое ограничение передач, что ни один владелец не может реально выйти

Любой из них ослабляет историю о совместном владении. Несколько вместе могут её потопить. И поскольку классификация — это тест на основе фактов и обстоятельств, не существует контрольного списка, гарантирующего безопасность, — что подводит нас к самому близкому к тому, что IRS когда-либо публиковал.

Revenue Procedure 2002-22: 15 условий для решения​

После отклонения нескольких запросов на частные письменные решения по предложениям TIC, IRS выпустил Revenue Procedure 2002-22 в 2002 году. Поймите, чем этот документ является и чем не является. Это не безопасная гавань, и он сам об этом говорит: он перечисляет условия, при которых IRS рассмотрит возможность выдачи частного письменного решения о том, что неделимая доля является совместным владением, а не хозяйствующим субъектом. Соответствие всем 15 не гарантирует благоприятного решения или квалифицирующего обмена, и процедура не может использоваться в качестве стандарта аудита. Налоговые консультанты используют её как основу для структурирования и проверки документов — не более того.

С этой оговоркой вот 15 условий простым языком:

Собственность и число владельцев​

1. Настоящий титул TIC. Каждый совладелец держит титул напрямую как совладелец по законодательству штата или через юридическое лицо, игнорируемое для налоговых целей. Недвижимость в целом не оформлена на товарищество, корпорацию или LLC, облагаемую налогом как отдельное юридическое лицо.
2. Не более 35 совладельцев. Супружеская пара считается одним лицом, а наследники, унаследовавшие долю одного совладельца, вместе считаются одним.

Как выглядят и ведут себя совладельцы, а не компания​

3. Нет трактовки как юридического лица. Группа не подаёт декларацию товарищества или корпорации, не ведёт деятельность под общим названием и не представляет своих членов как партнёров, акционеров или участников.
4. Ограниченное соглашение. Соглашение о совместном владении касается самой недвижимости — голосования, содержания, права первого предложения до того, как кто-либо подаст заявление о разделе, — а не создаёт управление в стиле юридического лица.
5. Реальные права голоса. Крупные решения — продажа, сдача в аренду, заём под недвижимость, наём управляющего — требуют единогласного одобрения. Текущие вопросы могут проходить с одобрения владельцев, держащих более половины долей.
6. Свободный выход в принципе. Каждый владелец может передать, разделить или заложить свою долю. Обычные ограничения кредитора и права первого предложения по справедливой рыночной стоимости допустимы, но владелец, который никогда не может уйти, выглядит как запертый партнёр.

Деньги следуют процентам по акту​

7. Выручка от продажи идёт владельцам. Когда недвижимость продаётся, общий ипотечный кредит погашается, а остаток поступает совладельцам.
8. Доходы и расходы остаются пропорциональными. Каждый владелец получает аренду и несёт расходы в точной пропорции к своей доле по акту. Если один владелец покрывает недостачу другого, аванс должен быть регрессным долгом, погашенным в течение 31 дня — а не неформальной субсидией.
9. Долг также остаётся пропорциональным. Общий кредит, обеспеченный всей недвижимостью, распределяется между владельцами по проценту владения.

Никаких замаскированных гарантий или побочных бизнесов​

10. Опционы только по справедливой рыночной стоимости. Любой опцион «колл» на долю должен исполняться по справедливой рыночной стоимости в момент исполнения, и ни один владелец не может держать опцион «пут» против спонсора, кредитора, управляющего, арендатора или связанной стороны, который тихо гарантирует выход.
11. Только арендная деятельность. Недвижимость занимается только тем, что арендодатели обычно делают — содержание, ремонт, сдача в аренду, лизинг. Ведение операционного бизнеса на территории или предоставление значительных необычных услуг толкает arrangement в сторону трактовки как юридического лица. Услуги, выполняемые агентами или связанными сторонами, могут быть отнесены владельцам.

Управляющий, аренды, кредитор и спонсор на рыночных условиях​

12. Ограниченный управляющий. Договоры управления продлеваются не реже одного раза в год, управляющий не может одновременно быть арендатором, чистая выручка должна распределяться в течение трёх месяцев, и — самое острое — вознаграждение управляющего не может зависеть от дохода или прибыли недвижимости.
13. Реальные аренды. Арендная плата должна быть добросовестной рыночной арендной платой, а не формулами, привязанными к чистому доходу, денежному потоку или росту капитала.
14. Несвязанный кредитор. Кредитор не может быть связан с совладельцем, спонсором, управляющим или арендатором согласно правилам процедуры о связанных лицах.
15. Экономика спонсора по справедливой стоимости. Цена покупки и каждое вознаграждение спонсора должны отражать справедливую рыночную стоимость и не могут быть привязаны к доходу или прибыли недвижимости.

Обратите внимание на закономерность, проходящую через условия с 8 по 15: всё должно быть пропорциональным, по рыночным ставкам и независимым от прибыльности. Как только экономика начинает вознаграждать кого-то за результат или защищать кого-то от риска, arrangement начинает отдавать совместным предприятием.

Как участники обмена обычно ломают структуру​

Условия выше описывают хорошо построенное предложение. Большинство провалов классификации происходит из-за обычного поведения после закрытия сделки, а не из-за первоначальных документов:

• Подача формы 1065. Ничто так не говорит «мы товарищество», как декларация товарищества. Каждый владелец TIC отчитывается о своей доле аренды и расходов в своей собственной форме Schedule E. Совместная декларация может разрушить тщательное структурирование одной подачей.
• Ведение одного общего счёта. Сбор всех арендных чеков на общий счёт и оплата счетов с него выглядит как объединённые деловые операции. Пропорциональная экономика означает пропорциональные денежные потоки.
• Обращение друг к другу как к партнёрам. Небрежный язык в письмах, побочных соглашениях и маркетинговых материалах становится доказательством. Владельцы — совладельцы, и точка.
• Предоставление управляющему чистого чека. Если управляющий может рефинансировать, перезаключать аренду или продавать без реального одобрения владельцев, положения о единогласном голосовании — фикция, а единогласное голосование — один из самых ясных маркеров подлинного совместного владения.
• Вознаграждение, зависящее от прибыли. Управляющий или спонсор, получающий процент от чистого денежного потока, не проходит условие 12 по определению. Вознаграждения должны быть фиксированными или привязанными к валовой арендной плате по рыночным ставкам.
• Блокирование выходов. Ограничения на передачу, более жёсткие, чем обычное право первого предложения, предполагают, что инвестицию контролирует группа, а не индивид.
• Спешка с drop-and-swap. Растворение товарищества в доли TIC за считанные дни до обмена приглашает IRS свернуть шаги. Дайте владению TIC «вызреть», документируйте независимое инвестиционное намерение и позвольте каждому владельцу принимать собственные решения об обмене.

Если вы входите в спонсируемое предложение TIC, читайте договор управления и условия финансирования до того, как читать брошюру. Вознаграждения спонсора, связанные кредиторы и усмотрение управляющего — это места, где предложения тихо отклоняются от условий решения.

Отчётность о вашей доле: бухгалтерия, доказывающая совместное владение​

Чистые книги выполняют двойную работу для владельца TIC. Они поддерживают правильность вашей налоговой отчётности, и они являются документальным следом, показывающим, что вы действовали как независимый совладелец, а не как партнёр.

Каждый владелец отслеживает свою часть: свой процент валовой аренды, свой процент операционных расходов, свою долю общего долга и свою собственную амортизируемую базу. Амортизация заслуживает особого внимания — ваша база, дата ввода в эксплуатацию и предыдущая амортизация по переданной недвижимости (уменьшенная на любую полученную доплату) — всё это переносится в расчёт обмена, и только ваша доля базы замещающей недвижимости принадлежит вам для амортизации. Держите записи по недвижимости TIC физически отдельно от любых книг товарищества или бизнеса, которые вы также ведёте, и никогда не смешивайте её средства со счётом другого юридического лица.

Книги владельца TIC — это в основном арифметика распределения — одни и те же проценты, применяемые к каждой арендной ведомости, налоговому счёту и страховому взносу, месяц за месяцем. Запись этих распределений как явных, проверяемых проводок в версионируемом реестре означает, что вы можете показать своему CPA, а если когда-нибудь дойдёт до этого — и проверяющему, точно, как каждый доллар следовал акту. Документация Beancount пошагово разбирает отслеживание нескольких объектов недвижимости.

Во время налоговой отчётности сопротивляйтесь любому предложению — от настроек программного обеспечения по умолчанию до доброжелательных совладельцев — подать единую декларацию по недвижимости. Одна форма 1065 с вашим именем — самая дорогая канцелярская ошибка, которую может совершить владелец TIC.

TIC против DST: какая долевая структура подходит?​

С тех пор как IRS выпустил Revenue Ruling 2004-86, Delaware Statutory Trust в значительной степени захватил рынок готовых долевых предложений. DST — это траст, который владеет недвижимостью; инвесторы держат бенефициарные доли, которые решение рассматривает как прямые доли в недвижимости для целей раздела 1031. Стоит сравнить эти две структуры, прежде чем брать на себя обязательства:

Обмен — это контроль против удобства. TIC сохраняет вас подлинным владельцем с подлинными голосами — что также является причиной, по которой кредиторы scrutinize каждого совладельца и по которой один несогласный может заблокировать продажу. DST обменивает весь контроль на простоту и дружелюбность к кредиторам. Подберите структуру под то, насколько вовлечённым вы хотите быть в течение следующих пяти-десяти лет.

Контрольный список должной осмотрительности перед покупкой​

Независимо от того, приходит ли доля от национального спонсора или от трёх братьев и сестёр, наследующих дуплекс, пройдите этот список со своим налоговым консультантом, прежде чем ваш период идентификации сгорит:

1. Подтвердите, что акт действительно передаёт титул совладельца по законодательству вашего штата, в процентах, описанных в предложении.
2. Прочитайте соглашение о совместном владении на предмет голосования, передачи, раздела, займа и условий неисполнения, и сравните каждый пункт с 15 условиями выше.
3. Убедитесь, что аренда, расходы, долг и возможная выручка от продажи следуют процентам по акту — и что любые допустимые авансы являются краткосрочными регрессными займами.
4. Составьте карту всех полномочий управляющего, того, как управляющему платят, как часто продлевается договор и что происходит с нераспределёнными денежными средствами.
5. Проверьте аренды на предмет рыночной арендной платы, кредитора — на предмет связей со связанными сторонами, а вознаграждения спонсора — на предмет привязки к прибыли.
6. Привлеките квалифицированного посредника до закрытия сделки по переданной недвижимости и отдельно подтвердите идентичность налогоплательщика, сроки и требования к аналогичному имуществу — классификация лишь одна часть действительного обмена.

Долевое владение, сделанное правильно, — один из немногих способов для участника обмена среднего размера войти в недвижимость институционального уровня, не отказываясь от режима обмена. Цена входа — дисциплина: пропорциональные деньги, единогласные крупные решения, независимые поставщики услуг и книги, доказывающие каждую из этих деталей.

Держите записи об обмене организованными с первого дня​

По мере того как вы переводите выручку от обмена в совместно принадлежащую недвижимость, поддержание чётких записей о вашем проценте владения, распределённом доходе и расходах и доле долга имеет важное значение — ваши книги являются частью вашей защиты при классификации. Beancount.io обеспечивает бухгалтерию в виде обычного текста, дающую вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на бухгалтерию в виде обычного текста.