Se você é um cidadão americano que possui um condomínio em Vancouver, uma casa de campo em Muskoka ou uma propriedade de férias em qualquer lugar do Canadá, provavelmente já ouviu a boa notícia: o Imposto Federal sobre Habitação Subutilizada (UHT) acabou. Em 26 de março de 2026, o Projeto de Lei de Implementação do Orçamento de 2025, Nº 1 recebeu sanção real e, com ele, o imposto anual de 1% sobre habitação canadense "subutilizada" — juntamente com a declaração que o acompanhava — foi revogado para 2025 e todos os anos seguintes.
Isso é uma verdadeira vitória. O UHT foi uma dor de cabeça em termos de conformidade para milhares de proprietários americanos que nunca tinham ouvido falar dele até que seu contador canadense (ou uma carta muito severa da CRA) lhes dissesse que deviam uma declaração. Mas aqui está a parte que é fácil de ignorar na comemoração: a revogação não é retroativa. Se você possuía uma propriedade residencial canadense em 2022, 2023 ou 2024, ainda pode dever declarações, impostos, multas e juros para esses anos — e a CRA não abriu mão de nada disso.
Este guia explica o que realmente mudou, quais obrigações sobrevivem à revogação e como colocar a contabilidade de sua propriedade canadense em ordem para que esse tipo de surpresa não aconteça novamente — seja um imposto federal ou um dos impostos provinciais e municipais sobre vacância que ainda estão muito vivos.
O Que Realmente Era o Imposto sobre Habitação Subutilizada
O UHT entrou em vigor para o ano-calendário de 2022 como parte de um esforço mais amplo do governo canadense para desencorajar a especulação estrangeira no mercado imobiliário. Ele impunha um imposto anual de 1% sobre o valor de propriedades residenciais vagas ou subutilizadas pertencentes, direta ou indiretamente, a certos proprietários não residentes e não canadenses.
A armadilha que pegou tantos proprietários americanos não foi o imposto em si — foi a exigência de preenchimento. A declaração do UHT (Formulário UHT-2900) era devida por qualquer "proprietário afetado" que não fosse especificamente classificado como "proprietário excluído", mesmo que esse proprietário, em última análise, se qualificasse para uma isenção e devesse zero dólares em impostos. Proprietários excluídos eram geralmente cidadãos canadenses e residentes permanentes que detinham o título diretamente em seu próprio nome. Todos os outros — incluindo cidadãos americanos que possuíam propriedades diretamente e canadenses que possuíam propriedades por meio de uma corporação, trust ou parceria — tinham que declarar anualmente para reivindicar uma isenção (como a isenção de propriedade de férias disponível para áreas rurais ou recreativas qualificadas) ou pagar o imposto.
Como as isenções eram generosas, mas a obrigação de declarar era universal, muitos proprietários americanos que nunca deveram um centavo de imposto real ainda deviam uma declaração — e perdê-la acionava uma multa mínima de $1.000 para pessoas físicas ($2.000 para empresas), independentemente de algum imposto ser realmente devido.
O Que Mudou em Março de 2026
O Orçamento de 2025 eliminou o UHT daqui para frente, efetivo para o ano-calendário de 2025 em diante. Na prática, isso significa:
- Nenhuma declaração de UHT é necessária para 2025 ou qualquer ano futuro. Se sua única razão para declarar era o UHT, essa obrigação anual acabou.
- Nenhum UHT é pagável para 2025 em diante, mesmo que você devesse sob as regras antigas.
- As obrigações de 2022, 2023 e 2024 não foram perdoadas. A exigência de declarar — e pagar, quando aplicável — para esses três anos permanece em vigor, incluindo quaisquer multas e juros para declarações atrasadas ou nunca apresentadas.
Esse último ponto é o que vale a pena considerar. Se você comprou uma propriedade canadense em, digamos, 2023 e nunca soube da existência do UHT, pode ter atualmente dois ou três anos de declarações não apresentadas nos livros da CRA, cada uma com sua própria exposição mínima a multas. A revogação remove o ônus futuro do imposto; ela não apaga a exposição passada. Se você não tem certeza se declarou para esses anos, vale a pena confirmar com um preparador de impostos transfronteiriço antes que a CRA envie uma carta.
A Revogação Federal Não Afeta os Impostos Provinciais e Municipais sobre Vacância
Esta é a parte que mais pega as pessoas desprevenidas: acabar com o UHT federal não fez nada em relação ao mosaico de impostos provinciais e municipais sobre vacância que várias jurisdições canadenses sobrepuseram a ele. Se sua propriedade está localizada em uma dessas áreas, você provavelmente ainda tem obrigações ativas de declaração e pagamento completamente separadas de qualquer coisa que mudou em março de 2026.
- Imposto sobre Especulação e Vacância (SVT) da Colúmbia Britânica — um imposto provincial que, para o ano fiscal de 2026, cobra de proprietários estrangeiros e proprietários que declaram a maior parte de sua renda fora do Canadá uma alíquota de 3% do valor avaliado (em comparação com 1% para cidadãos canadenses e residentes permanentes). A declaração do SVT vence até 31 de março de cada ano e se aplica independentemente do agora extinto UHT federal.
- Imposto sobre Imóveis Vazios (EHT) de Vancouver — um imposto municipal além do SVT provincial. Para o ano de referência de 2025, a alíquota sobre propriedades consideradas ou declaradas vazias era de 3% do valor tributável avaliado, com declarações vencendo no início de fevereiro.
- Imposto sobre Imóveis Vagos (VHT) de Toronto — Toronto administra isso inteiramente no nível municipal, sem camada provincial. A alíquota de 2025 era de 3% do Valor de Avaliação Atual, com a declaração vencendo em 30 de abril e o pagamento dividido em três parcelas ao longo do ano.
Em outras palavras, um cidadão americano que possui um condomínio no centro de Vancouver pode estar lidando com até três declarações separadas do tipo vacância em um determinado ano — provincial, municipal e (até 2024) federal — cada uma com seu próprio formulário, prazo e definição do que conta como "vago" ou "subutilizado". A revogação federal simplifica exatamente uma dessas camadas.
O Que os Proprietários Americanos Devem Fazer Agora
- Confirme seu status de declaração do UHT para 2022–2024. Se você possuiu uma propriedade qualificada em qualquer um desses anos e não tem certeza se uma declaração foi apresentada, não presuma que a revogação a cobre — isso não acontece. Declarações atrasadas para esses anos ainda carregam exposição a multas e juros, e o prazo para cobranças não para só porque o programa terminou.
- Verifique se sua propriedade está dentro dos limites de um imposto provincial ou municipal sobre vacância. Possuir propriedade em Vancouver, no restante das regiões designadas da Colúmbia Britânica ou em Toronto significa que você provavelmente tem uma declaração anual ativa a fazer, independentemente do que aconteceu no nível federal.
- Mantenha registros de ocupação durante todo o ano, não apenas na época da declaração. Os impostos sobre vacância e as isenções geralmente dependem de quantos dias uma propriedade foi ocupada por um inquilino ou proprietário qualificado. Número de noites hospedadas, contratos de aluguel e uso de serviços públicos são o tipo de evidência que transforma uma auditoria estressante em uma confirmação de cinco minutos.
- Não confunda residência fiscal transfronteiriça com imposto sobre vacância de propriedade. São regimes diferentes com regras diferentes — ser residente fiscal dos EUA não isenta automaticamente nem aciona nenhum deles, e cada jurisdição define "proprietário estrangeiro" em seus próprios termos.
Por Que Isso É um Problema de Contabilidade, Não Apenas um Problema Fiscal
A razão pela qual as declarações do UHT e de vacância pegam as pessoas desprevenidas geralmente não é porque o imposto é complicado — é porque os registros necessários para comprovar uma isenção nunca foram mantidos em primeiro lugar. Saber quantos dias uma propriedade foi ocupada, quais despesas foram pagas por ela e qual entidade detém tecnicamente o título exige a mesma disciplina que qualquer outra parte de administrar suas finanças: registros consistentes, datados e categorizados que você pode entregar a um contador (ou à CRA) sem ter que reconstruir um ano de memória.
Este é exatamente o tipo de complexidade transfronteiriça que se beneficia de tratar sua propriedade como qualquer outro conjunto de livros — uma conta ou razão distinta para a propriedade, anotações de ocupação vinculadas a datas e categorias de despesas que se alinham claramente com qualquer isenção ou declaração que você eventualmente precisará apoiar.
Mantenha Registros de Propriedade Transfronteiriços Que Você Pode Realmente Defender
Seja um imposto federal que não existe mais, um imposto provincial de especulação ou uma declaração municipal de vacância, o fio condutor é o mesmo: você precisa de registros claros e datados de ocupação e propriedade para apoiar o que você reivindica. Beancount.io oferece contabilidade em texto simples que é transparente e com controle de versão, para que as anotações de ocupação, despesas e histórico de declarações de uma propriedade vivam no mesmo razão auditável que o resto de suas finanças — sem correria para reconstruir três anos de história quando uma jurisdição pedir. Comece de graça e veja como a temporada de impostos fica muito mais fácil quando seus registros nunca estiveram em dúvida.