아마 이런 광고를 본 적이 있을 것입니다: 정부가 보증하는 16, 18, 심지어 36퍼센트의 수익률, 부동산으로 담보된, 몇 천 달러와 입찰 번호만 있으면 누구나 참여 가능하다는. 세금 유치권 투자는 금융 업계가 닫는 것을 잊은 허점처럼 들립니다. 이 광고는 완전히 거짓은 아닙니다 — 주 법령이 실제로 그런 이자율을 정해 놓았으니까요 — 그러나 대부분의 유치권을 한 자릿수로 낙찰시키는 경매 역학, 수년간 자금을 묶어두는 상환 기간, 그리고 유치권이 마침내 상환될 때 도착하는 세금 고지서는 빠져 있습니다. 이 가이드는 세금 유치권과 세금 증서 매각이 실제로 어떻게 작동하는지, 경쟁 후 대표 이자율이 얼마의 가치가 있는지, 자본이 얼마나 오래 묶이는지, 그리고 IRS가 벌어들인 모든 달러를 어떻게 취급하는지 다룹니다.
세금 유치권 vs. 세금 증서: 당신이 사는 두 가지 다른 것
부동산 소유자가 재산세 납부를 중단하면, 카운티는 여전히 학교, 도로, 응급 서비스를 위한 자금이 필요합니다. 기다리는 대신, 카운티는 투자자에게 자신의 청구권을 판매합니다. 정확히 무엇을 파는지는 주에 따라 다릅니다.
세금 유치권 주(플로리다, 애리조나, 일리노이, 뉴저지, 아이오와, 콜로라도 등)에서 카운티는 세금 유치권 증서를 판매합니다. 당신은 소유자를 대신해 체납 세금을 납부하고, 그 대가로 부동산에 대한 최우선 순위 유치권과 소유자가 상환할 때 법정 이자율을 받을 권리를 얻습니다. 당신은 부동산을 소유하지 않습니다. 당신은 모기지를 포함한 거의 모든 것보다 먼저 지급되는 청구권을 소유합니다.
세금 증서 주(캘리포니아, 텍사스, 조지아, 펜실베이니아, 뉴욕 등)에서 카운티는 경매에서 증서 자체를 판매합니다. 낙찰자는 소유권을 얻습니다(여러 주에서는 매각 후 상환 기간이 적용되어, 전 소유자가 당신에게 상환금과 벌금을 지불하고 부동산을 되찾을 수 있습니다). 이자 흐름은 없습니다; 수익은 시장 가치 이하로 부동산을 구매하는 데서 나옵니다.
몇몇 주는 하이브리드입니다. 플로리다는 먼저 유치권 증서를 판매하지만, 2년 후 상환되지 않은 증서 보유자는 부동산 자체의 세금 증서 매각을 신청할 수 있습니다. 텍사스와 조지아는 상환 조건이 붙은 증서를 판매하는데, 이는 상환 기간 동안 벌금 이자율이 붙는 유치권처럼 작동합니다. 규칙을 공부하기 전에 목표 카운티가 어떤 상품을 판매하는지 확인하세요 — 유치권 전술과 증서 전술은 다른 게임입니다.
세금 유치권 경매는 어떻게 작동하는가
대부분의 경매는 온라인으로 이동했지만, 역학은 여전히 카운티의 법령을 따릅니다. 카운티는 매각 몇 주 전에 체납 목록을 게시합니다 — 필지 번호, 평가 가치, 체납액 — 이것이 당신의 조사 대상입니다. 등록하고 보증금을 예치하고 입찰 번호를 받습니다. 그런 다음 각 유치권은 세 가지 형식 중 하나로 경매됩니다: 이자율 하향 입찰(플로리다, 애리조나)로 법정 최고 이자율에서 시작해 가장 낮은 이자율 입찰이 낙찰됩니다; 프리미엄 입찰(뉴저지, 콜로라도 일부)로 유치권 금액을 초과하는 가장 높은 총액이 낙찰되고 프리미엄은 상환 시 거의 또는 전혀 이자 없이 반환됩니다; 또는 소유권 하향 입찰 또는 무작위 선정(아이오와 및 일부 소규모 관할구역)으로 고정 이자율로 진행됩니다. 낙찰자는 일반적으로 24~72시간 내에 지불하고 증서를 받습니다.
형식은 매우 중요합니다, 왜냐하면 법정 이자율이 당신의 수익인지 아니면 바닥으로 향하는 경쟁의 시작점일 뿐인지를 결정하기 때문입니다. 이자율 하향 입찰 주에서 자동 입찰 소프트웨어를 갖춘 기관 구매자들은 routinely 대표 숫자의 일부로 낙찰 이자율을 밀어냅니다. 플로리다에서 0.255퍼센트, 뉴저지와 일리노이에서 0퍼센트, 애리조나에서 12퍼센트로 유치권을 낙찰받는 것은 경쟁 매각에서 흔한 결과입니다. 법령은 상한을 정하고; 경매는 당신의 수익을 정합니다.
법정 이자율: 법이 약속하는 것과 경매가 전달하는 것
투자자들이 인용하는 대표 이자율을 주별로, 광고가 생략하는 맥락과 함께 소개합니다:
- 플로리다: 최대 18퍼센트, 경매에서 하향 입찰, 2년 상환. 미국에서 가장 경쟁이 치열한 시장; 인기 있는 유치권에서는 낮은 한 자릿수를 예상하세요.
- 애리조나: 최대 16퍼센트, 경매에서 하향 입찰, 3년 상환. 피닉스 대도시권 매각은 여전히 치열한 입찰을 끌어들입니다.
- 일리노이: 6개월 기간당 18퍼센트(연환산 최대 36퍼센트로 자주 인용됨), 2~3년 상환, 쿡 카운티에서는 벌금 입찰.
- 아이오와: 24퍼센트 고정(월 2퍼센트), 약 21개월 상환. 이자율 입찰 없음 — 모두 같은 이자율을 받습니다.
- 뉴저지: 최대 18퍼센트, 경매에서 하향 입찰, 2년 상환, 프리미엄 입찰로 인해 자금 일부가 아무것도 벌지 못할 수 있습니다.
- 콜로라도: 연방 할인율보다 9퍼센트포인트 높음, 통화 정책에 따라 변동.
- 텍사스: 첫해 상환 시 25퍼센트 벌금, 2년차에는 주거 및 농업용 부동산의 경우 50퍼센트로 상승. 연간 이자율이 아닌 벌금 — 6개월 회전에서는 훌륭하지만 전체 기간에서는 평범합니다.
- 조지아: 첫해 20퍼센트 벌금, 12개월 상환 기간.
이 표에서 두 가지 교훈이 나옵니다. 첫째, 가장 높은 법정 이자율은 가장 많은 경쟁을 끌어들여 실제 수익을 가장 심하게 압축합니다 — 상한과 정리 이자율 사이의 격차는 상한이 가장 높은 곳에서 정확히 가장 넓습니다. 둘째, 벌금 주(텍사스, 조지아)는 빠른 상환에서 눈이 튀는 연환산 수익을 만들어낼 수 있습니다: 3개월에 걸쳐 얻은 25퍼센트 벌금은 어떤 이자율 주보다 훨씬 높게 연환산됩니다. 그러나 전체 상환 기간에 걸쳐 얻은 벌금은 훨씬 온순한 것으로 연환산되며, 타이밍을 통제할 수 없습니다.
상환 기간: 자금이 생각보다 오래 묶입니다
상환 기간은 부동산 소유자가 유치권 금액에 이자, 벌금, 수수료를 더해 지불하고 깨끗한 소유권을 되찾을 수 있는 기간입니다. 이 기간 동안 자본은 묶여 있습니다 — 대부분의 증서를 쉽게 팔 수 없고, 주식 시장 유동성과 비슷한 2차 시장도 없습니다.
일반적인 상환 기간은 플로리다와 뉴저지에서 2년, 애리조나에서 3년, 일리노이에서 2~3년, 아이오와에서 약 21개월, 조지아에서 12개월, 텍사스에서는 대부분의 부동산에 6개월이지만 주거 및 농업용 토지는 2년입니다.
평균이 아닌 최대치를 기준으로 현금을 계획하세요. 대부분의 유치권은 상환됩니다 — 많은 것이 조기에 상환되어 연환산 수익을 높이지만 끊임없는 재투자를 강제합니다. 상환되지 않는 유치권은 불균형적으로 문제 있는 부동산에 대한 것입니다: 해결이 가장 오래 걸리고, 압류 비용이 가장 많이 듭니다. 모든 유치권을 자금이 전체 기간 동안 사라진 것처럼 인수하세요.
한 가지 더 타이밍 함정: 대부분의 유치권 주에서 당신은 후속 세금을 납부할 것으로 예상됩니다 — 증서를 보유하는 동안 나중에 납부 기한이 되는 재산세 고지서입니다. 이를 납부하면 상환 금액에 추가되며, 일반적으로 같은 이자율을 받습니다; 납부하지 않으면 카운티가 다른 사람에게 새 유치권을 판매하여 당신의 지위를 위태롭게 할 수 있습니다. 즉, $2,000 증서가 다년간 보유 동안 수천 달러의 후속 납부를 요구할 수 있습니다. 경매 가격이 아닌 총 노출을 예산에 반영하세요.
유치권에서 증서로 가는 길: 압류는 예외이지 계획이 아닙니다
초보자는 값싼 부동산으로 압류하기를 바라며 유치권을 삽니다. 경험 많은 투자자는 이자와 함께 상환되기를 바라며 유치권을 삽니다. 압류 경로는 존재하지만, 느리고 비싸며 불확실합니다:
- 무엇이든 시작하기 전에 전체 상환 기간을 기다려야 합니다 — 애리조나는 3년의 묶인 자본입니다.
- 그런 다음 주에 따라 세금 증서를 신청하거나 압류 소송을 제기합니다. 플로리다 증서 보유자는 세금 증서 매각을 신청하며, 여기서 부동산이 다시 경매되고 당신은 그것을 유지하기 위해 대중과 입찰 경쟁을 해야 합니다. 사법 압류 주에서는 변호사를 고용하고 소송을 제기하며, 이는 몇 달이 걸리고 수천 달러가 듭니다.
- 받는 증서는 깨끗한 경우가 드뭅니다. 세금 증서는 routinely 권원 보험을 받기 어렵게 만드는 권원 하자를 안고 있습니다. 대부분의 투자자는 부동산을 전체 가치로 팔 수 있기 전에 권원 확정 소송을 제기해야 합니다 — 또 다른 소송, 또 몇 천 달러, 또 몇 달.
- 일부 부담은 살아남습니다. IRS는 일반적으로 연방 세금 유치권이 설정된 부동산을 매각 후 120일 내에 상환할 권리를 갖습니다. 환경 오염, 건축법 위반 유치권, 특별 부과금도 살아남거나 새 소유자인 당신에게 붙을 수 있습니다.
압류는 법적 프로젝트 비용이 드는 법적 프로젝트이며, 압류할 가치가 있는 유치권은 입찰 전에 부동산을 조사한 것입니다 — 바로 대부분의 초보자가 건너뛰는 조사입니다.
세금 증서 매각: 부동산을 직접 구매하기
유치권이 법적 꼬리 위험이 있는 고정 수익 투자라면, 증서는 상환 꼬리 위험이 있는 할인 부동산 구매입니다. 당신은 부동산 자체에 입찰하며, 일반적으로 체납 세금과 비용에서 시작합니다 — 그리고 경쟁 시장에서 낙찰가는 시작가를 훨씬 초과합니다. "몇 푼에 달러로" 이야기는 성장하는 대도시의 인기 있는 필지가 아니라 시골 카운티와 어려운 필지에서 나옵니다.
결정적인 변수는 매각 후 상환 기간입니다. 텍사스에서 주거 또는 농업용 부동산의 전 소유자는 구매 가격에 벌금을 더해 당신에게 지불하고 2년 내에(다른 부동산은 6개월) 상환할 수 있습니다 — 첫해 25퍼센트, 2년차 50퍼센트. 조지아에서 전 소유자는 12개월을 갖습니다. 그 기간 동안 당신은 안전하게 개선하거나, 깨끗한 권원으로 팔거나, 담보로 대출받을 수 없는 부동산을 소유합니다. 그 비유동성을 입찰가에 반영하세요. 캘리포니아와 펜실베이니아 대부분처럼 매각 후 상환이 없는 순수 증서 주에서는 망치가 떨어질 때 매각이 확정됩니다 — 그리고 필지가 안고 있는 모든 문제에 대한 당신의 소유권도 확정됩니다.
광고가 생략하는 위험
어떤 경매에든 등록하기 전에 이 목록을 검토하세요:
가치 없는 담보. 유치권은 그 뒤에 있는 부동산만큼만 좋습니다. 내륙 필지, 고속도로 조각, 오염된 토지, 철거된 구조물이 모두 체납 목록에 나타납니다. 소유자가 $40,000로 평가된 필지에 대해 $1,800의 세금 고지서를 외면한다면, 평가가 모르는 것을 소유자가 무엇을 아는지 물어보세요.
수익을 0으로 압축하는 경쟁. 모든 주요 시장에서 펀드와 전문 구매자는 소프트웨어와 규모 이점으로 매각당 수천 개의 유치권에 입찰합니다. 당신의 우위는 속도가 아닙니다 — 선택성입니다: 소규모 카운티, 잡다한 유치권, 대량 구매자의 필터가 거부하는 필지.
후속 세금과 비용 증가. 등기 수수료, 실사 비용, 후속 세금 납부, 법률 비용이 모두 대표 이자율을 끌어내립니다. 10퍼센트를 버는 $1,500 유치권이 $3,000의 후속 세금과 $400의 수수료를 요구한다면, 그것은 총 자본에 대한 10퍼센트 투자가 아닙니다.
파산 지연. 소유자가 파산을 신청하면, 자동 정지가 사건이 진행되는 동안 추심과 압류를 동결합니다. 당신은 여전히 담보 청구권을 보유하지만, 당신의 일정은 파산 법원의 일정이 되었습니다.
연방 유치권과 IRS 상환 권리. 연방 세금 유치권이 설정된 부동산은 세금 매각 후 120일의 IRS 상환 권리를 갖습니다. 지방 자치 단체의 공과금 유치권, 철거 유치권, 환경 책임은 매각 후에도 완전히 살아남을 수 있습니다. 입찰 전 권원 조사는 선택 사항이 아닙니다.
나갈 수 없는 상환되지 않은 유치권. 유치권이 상환되지 않고 압류가 경제적으로 의미가 없다면, 일부 관할구역은 증서가 그냥 만료되도록 허용합니다 — 그리고 당신의 투자도 함께. 입찰 전에 주의 만료 규칙을 알아두세요.
IRS가 수익에 과세하는 방법
세금 유치권 소득은 완전히 과세 대상이며, 초보자는 일관되게 이에 대한 계획을 세우지 못합니다. 규칙을 개괄하면:
이자는 보통 소득입니다. 상환 지불의 이자 부분은 은행 이자처럼 과세됩니다 — 자본 이득 세율이 아닌 보통 한계 세율로. 세금 신고서에 이자 소득으로 보고하세요. 지불 주체(보통 카운티)가 연간 $10 이상의 이자를 지불하면 Form 1099-INT를 보내야 하지만, 보고 기준이 과세 기준을 바꾸지 않습니다: 양식을 받든 안 받든 모든 이자는 과세 대상입니다. 품질이 크게 다양한 카운티 서류에 의존하지 말고 상환을 직접 추적하세요.
벌금도 일반적으로 보통 소득입니다. 텍사스 25퍼센트 벌금과 조지아 20퍼센트 벌금은 경제적으로 이자처럼 기능합니다 — 자금 사용에 대한 보상 — 그리고 일반적으로 받는 해에 보통 소득으로 과세됩니다.
프리미엄은 소득이 아닌 반환된 자본입니다. 유치권 금액을 초과하여 입찰한 프리미엄은 상환 시 세금 영향 없이 반환됩니다(단지 자신의 돈을 돌려받는 것), 다만 프리미엄 자체가 얻은 이자는 과세 대상입니다.
압류는 세금 계산을 재설정합니다. 압류하고 부동산을 취득하면, 원가는 일반적으로 유치권 금액, 납부한 후속 세금, 압류 비용을 포함합니다. 나중에 팔면 이득은 일반적으로 자본 이득입니다 — 취득 후 보유 기간에 따라 단기 또는 장기. 구매부터 매각까지 모든 영수증을 보관하세요; 몇 년 후 카운티 기록에서 원가를 재구성하는 것은 괴롭습니다.
손실은 제한됩니다. 증서가 가치 없이 만료되면, 손실은 일반적으로 자본 손실이며, 보통 소득에 대한 연간 $3,000 한도가 적용됩니다. 이 비대칭 — 이득은 보통 소득으로 과세, 손실은 자본 손실로 제한 — 은 보수적으로 인수해야 하는 또 하나의 이유입니다.
주 세금이 추가로 적용됩니다. 대부분의 주는 세금 유치권 이자를 보통 소득으로 과세하며, 타주 유치권은 원천 주에서 신고 의무를 발생시킬 수 있습니다. 첫 타주 경매 전에 CPA와 확인하세요.
퇴직 계좌는 그림을 바꿉니다. 일부 투자자는 자기 주도 IRA 내에서 유치권을 구매하며, 여기서 이자는 세금 이연 또는 면세로 복리됩니다 — 그러나 금지 거래 규칙, UBIT 위험, 수탁 수수료, 계좌 내에서 후속 세금을 조달하는 어려움이 이것을 전문가 영역으로 만듭니다.
입찰 전 실사 체크리스트
전문가들은 검토하는 것의 대다수를 거부합니다. 후보 목록의 모든 유치권 또는 증서에 대해:
- 부동산이 존재하고 접근 가능한지 확인하세요. 위성 이미지를 확인하고 법적 접근을 확인하세요 — 사유지에 둘러싸여 진입권이 없는 필지는 거의 팔 수 없을 수 있습니다.
- 권원 조사를 실행하세요. 저당, 연방 세금 유치권, 판결, HOA 및 건축법 집행 청구를 식별하세요. 당신의 주에서 세금 매각 후 어떤 것이 살아남는지 알아두세요.
- 점유와 상태를 확인하세요. 점유된 부동산은 압류 후 퇴거 절차를 의미할 수 있습니다; 구조물이 철거 비용보다 가치가 낮을 수 있습니다.
- 환경 및 구역 상태를 확인하세요. 오염된 토지와 건축 불가 필지는 전형적인 세금 매각 함정이며, 환경 책임은 소유자를 따를 수 있습니다.
- 보수적으로 가치를 평가하세요. 평가 가치가 아닌 비교 매매를 사용하세요. 하방을 인수하세요: 결국 소유하게 된다면 이것의 가치는 얼마입니까?
- 총 수익을 모델링하세요. 경매 가격에 수수료, 예상 후속 세금, 압류 비용 준비금을 더한 것을, 전체 상환 기간에 걸쳐 법정 최대치가 아닌 현실적인 정리 이자율과 비교하세요.
- 카운티의 규칙을 읽으세요. 상환 절차, 후속 세금 의무, 수수료 일정은 주뿐만 아니라 카운티에 따라 다릅니다.
첫날부터 유치권 포트폴리오를 정리하세요
유치권 포트폴리오는 회계 집약적인 투자입니다: 카운티와 주에 걸친 수십 개의 증서, 각각 고유한 구매 가격, 이자율, 상환 시계, 후속 세금 일정, 수수료 흔적이 있습니다. 세금 시즌에 손해를 보는 투자자는 나쁜 유치권을 가진 사람이 드물게 아닙니다 — 2년 후 어떤 상환 수표에 얼마의 원금 대비 얼마의 이자가 포함되어 있는지 재구성할 수 없는 사람들입니다.
각 증서를 고유한 포지션으로 추적하세요: 구매 날짜와 금액, 법정 및 실제 이자율, 상환 기한, 모든 후속 세금 납부, 모든 수수료. 상환이 도착하면 즉시 자본 반환과 과세 대상 이자로 분할하세요 — 그 분할이 세금 신고서이며, 카운티의 일괄 수표가 당신을 위해 해주지 않습니다. Beancount 문서는 자산, 미수금, 이자 소득을 줄 단위로 감사할 수 있는 평문 거래로 모델링하는 방법을 보여주며, 이는 다중 카운티 유치권 포트폴리오가 정확히 필요로 하는 구조입니다.
세금 유치권 부기를 간소화하세요
카운티와 상환 일정에 걸쳐 유치권 증서 포트폴리오를 구축하면서, 각 포지션의 원가, 후속 세금, 이자 분할을 하나의 일관된 원장에 유지하는 것이 좋은 경매 전략을 깨끗한 세금 신고서로 바꾸는 것입니다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 평문 회계를 제공합니다 — 블랙 박스도, 공급업체 종속도 없습니다. 무료로 시작하세요 그리고 개발자와 금융 전문가들이 왜 평문 회계로 전환하고 있는지 확인하세요.
