대출 기관이 2026년에 단기 매각, 압류 또는 대출 조정을 통해 모기지의 일부를 면제해 준다면, IRS는 일반적으로 면제된 모든 달러를 과세 대상 소득으로 취급합니다. 주택 소유자가 최대 $750,000의 취소된 모기지 부채를 제외할 수 있게 해 주었던 연방 보호 조치는 2025년 12월 31일에 만료되었으며, 의회는 이를 갱신하지 않았습니다. 작년이라면 비과세였을 $60,000의 단기 매각 부족액이 이제는 양식 1099-C와 다섯 자리 수의 세금 고지서로 도착할 수 있습니다.
이 가이드는 무엇이 만료되었는지, 각 유형의 모기지 채무 취소가 현재 어떻게 과세되는지, 그리고 어떤 예외 — 지급불능, 파산, 그 외 몇 가지 — 가 여전히 당신을 보호할 수 있는지 설명합니다.
2025년 12월 31일에 만료된 것
2007년 이후, 세법 제108(a)(1)(E)조는 납세자가 주 거주지에서 면제된 "적격 주거용 주택 채무"를 제외할 수 있게 해 주었습니다. 수년에 걸쳐 의회는 이를 반복적으로 연장했으며, 가장 최근에는 2026년 1월 1일 이전에 완료된 채무 면제와, 그 날짜 이전에 체결되고 서면으로 입증된 약정에 따라 이루어진 경우 그 이후에 완료된 채무 면제까지 포함했습니다.
이것이 전체 경과 규정이며, 그 범위는 좁습니다:
- 2026년 1월 1일 이전에 면제된 경우: 최대 $750,000($375,000은 별도 신고 부부)까지 여전히 제외 가능합니다.
- 2026년 1월 1일 이전에 서명된 서면 약정에 따라 2026년 또는 그 이후에 면제된 경우: 여전히 제외 가능합니다. 2025년 날짜의 단기 매각 승인서나 구속력 있는 조정 합의서는 해당되지만, 구두 약속은 해당되지 않습니다.
- 2026년에 면제된 그 외 모든 경우: 일반적으로 과세 대상 채무 취소(COD) 소득입니다.
"적격"이 항상 의미했던 바를 주목하세요. 이는 경과 규정 사례에서 여전히 중요합니다: 오직 취득 채무 — 주 거주지를 사거나, 짓거나, 실질적으로 개선하기 위해 사용되고 그 주거지로 담보된 채무 — 만 해당됩니다. 자동차, 신용카드, 대학 등록금에 사용된 현금 인출 재융자 수익은 결코 적격이 아니었으며, 실질적인 주택 개선 이외의 용도로 사용된 주택 담보 신용 한도도 결코 적격이 아니었습니다.
취소된 모기지 부채가 과세 대상 소득이 되는 방법
그 메커니즘은 직관적이고 가차 없습니다. 대출 기관이 $600 이상의 채무를 취소하면 IRS에 양식 1099-C를 제출하고 귀하에게도 사본을 보냅니다. 박스 2의 취소 금액은 일반 소득이며, 신고서에 보고되고 한계 세율로 과세됩니다 — 우대 양도소득세율이 아닙니다.
2026년에 $50,000의 모기지 채무가 제외 없이 취소된 22% 구간의 주택 소유자는 약 $11,000의 추가 연방 세금과 주 세금을 부담합니다. 양식 1099-C에는 원천징수가 없으므로, 세금 고지서는 신고 시점에 한꺼번에 도착합니다.
양식 1099-C를 무시하지 마세요
매 신고 시즌마다 납세자들은 면제된 채무는 소득이 될 수 없다고 가정하며 1099-C 봉투를 던져 버립니다. IRS는 자체 사본을 받으며, 그 매칭 프로그램이 누락을 표시하여 세금, 벌금 및 이자를 제안하는 통지를 보냅니다. 1099-C를 받거나 압류 후 1099-A를 받았다면, IRS가 그것을 알고 있다고 가정하고 신고서에서 처리하세요 — 소득을 보고하거나 양식 982에서 제외를 주장함으로써.
단기 매각: 하나가 아닌 두 개의 과세 이벤트
단기 매각은 두 가지 별개의 세금 결과를 낳으며, 만료된 제외는 그중 하나만을 커버했습니다.
이벤트 1: 매각 시 이익 또는 손실. 주택을 매도했으므로, 이익은 매각 가격에서 조정 기준액(구매 가격 더하기 개선 비용, 감가상각을 취한 경우 이를 차감)을 뺀 값으로 계산합니다. 주 거주지의 경우, 섹션 121 제외 — 지난 5년 중 2년 동안 소유하고 사용한 경우 최대 $250,000의 이익($500,000 공동) — 는 여전히 완전히 유효하며 보통 이 이익을 상쇄합니다.
이벤트 2: 부족액에 대한 채무 취소 소득. $320,000을 빚졌고 대출 기관이 완전 변제로 $260,000을 수락했다면, $60,000의 차액이 COD 소득입니다. 2025년까지는 주거용 주택 제외가 이를 소거했습니다. 2026년에는 다른 예외가 적용되지 않는 한 과세 대상입니다.
2026년 단기 매각 예시
$280,000에 주택을 구입하고 개선을 하지 않았으며, $320,000 모기지 잔액에 대해 $260,000에 단기 매각했다고 가정합니다:
- 매각 이익: $260,000 − $280,000 = $20,000 손실. 개인 주거지 손실은 공제할 수 없으므로, 이 이벤트는 세금 중립적입니다.
- COD 소득: $320,000 − $260,000 = $60,000의 일반 소득.
22% 한계 세율로, 아무것도 없이 떠나온 거래에 대해 약 $13,200의 연방 세금입니다. 이것이 만료된 제외가 예전에 방지했던 결과이며, 아래의 지급불능 예외를 확인하는 것이 이제 모든 단기 매각자에게 필수적인 이유입니다.
압류: 상환청구권 대 비상환청구권이 모든 것을 바꿉니다
압류 세금 처리는 한 가지 질문으로 귀결됩니다: 대출 기관이 부족액에 대해 개인적으로 당신을 추심할 수 있었습니까?
상환청구권 채무: COD 소득 가능성
상환청구권 채무의 경우, 압류는 분할됩니다. 간주 매각에서 실현된 금액은 재산의 공정 시장 가치(양식 1099-A, 박스 4)와 같으며, 대출 기관이 나중에 면제하는 나머지 미지급 잔액은 COD 소득입니다(양식 1099-C, 이후 연도일 수 있음).
예시: $300,000 상환청구권 모기지, 압류 시 주택 가치 $240,000, 대출 기관이 $60,000 부족액을 면제. $240,000의 실현 금액에 대해 측정된 이익 또는 손실을 보고하고, 채무가 취소될 때 $60,000의 COD 소득을 보고합니다. 2026년 이전에는 $60,000이 적격 주거용 주택 채무로서 제외될 수 있었습니다; 이제는 다른 예외가 필요합니다.
타이밍 함정을 주의하세요: 1099-A(압류)와 1099-C(채무 취소)는 서로 다른 과세 연도에 도착할 수 있습니다. 매각은 1099-A 연도에, COD 소득 또는 그 제외는 1099-C 연도에 보고하세요. 부족액을 매각 대금과 취소된 채무로 이중 계산하지 마세요.
비상환청구권 채무: COD 소득 없음, 그러나 이익 가능성
비상환청구권 채무의 경우, 대출 기관의 유일한 구제책은 재산 자체입니다. 미지급 대출 잔액 전체가 실현 금액으로 계산됩니다 — COD 소득이 전혀 없으므로, 만료된 제외는 무관합니다.
그것이 비과세라는 의미는 아닙니다. $300,000의 비상환청구권 잔액이 $220,000의 조정 기준액을 초과하면, $80,000의 이익이 있습니다. 주 거주지에서는 섹션 121 제외가 흔히 이를 흡수하지만, 별장, 임대 주택 또는 충분히 오래 거주하지 않은 주택에서는 그 "유령 이익"이 낼 현금 없이 과세됩니다.
어느 쪽인지 판별하는 방법
양식 1099-A, 박스 5를 확인하세요: 대출 기관이 당신이 개인적으로 책임이 있었는지 표시합니다. 주법도 중요합니다 — 여러 주에서는 구매 자금 주택 대출에 대한 부족 판결을 금지하거나 제한하여, 사실상 비상환청구권으로 만듭니다. 확신이 서지 않으면 신고 전에 지역 세무 전문가에게 문의하세요. 잘못 추측하면 소득의 성격과 금액 모두를 잘못 기재하게 됩니다.
대출 조정 및 변경: 조용한 방아쇠
2026년에 COD 소득을 맞닥뜨리기 위해 집을 잃을 필요는 없습니다. 대출 기관은 차용자가 계속 상환하도록 원금을 감액하거나, 금리를 인하하거나, 기간을 연장하는 일을 일상적으로 합니다 — 그리고 파산이나 지급불능 외의 원금 감액은 부여될 때 COD 소득입니다.
2026년의 흔한 방아쇠는 다음과 같습니다:
- 영구 대출 변경에서의 원금 감액. $25,000의 잔액 감액은 $25,000의 소득입니다.
- 금리 및 기간 조정은 세법상 구 대출을 신 대출로 교환하는 것으로 간주되는 "중대한 변경"으로 취급되어, 그 차액에 대해 COD 소득을 발생시킬 수 있습니다.
- 압류 대신 소유권 이전은 채무 경감에 대해 매각처럼 과세되고, 면제된 부족액에 대해 COD 소득이 발생합니다 — 단기 매각과 마찬가지로.
서비스 제공자가 변경을 제안하면, 서명 전에 세금 보고를 서면으로 요청하세요: 그들이 1099-C를 제출할 것인지, 얼마에 대해, 어느 연도에? 집을 구하지만 예상치 못한 세금 고지서를 만드는 조정도 보통 받아들일 가치가 있습니다 — 그러나 고지서를 예상하고, 제외를 준비하거나 추정 납부를 계획하기를 원합니다.
여전히 당신을 보호하는 예외들
주거용 주택 제외는 새로운 채무 면제에 대해서는 사라졌지만, 의회는 섹션 108의 나머지 부분을 그대로 두었습니다. 이것들이 이제 당신의 첫 번째 방어선입니다.
1. 지급불능: 가장 중요한 남은 제외
채무 면제 직전에 총 부채가 자산의 공정 시장 가치를 초과했다면, 그 지급불능 금액까지 COD 소득을 제외할 수 있습니다. 이것이 이제 수중 주택 소유자를 위한 주요 보호책이며, 모기지뿐만 아니라 모든 종류의 취소된 채무에 적용됩니다.
주요 메커니즘:
- 취소 직전 시점에 측정하세요. 모든 부채(모기지 잔액, 자동차 대출, 신용카드, 의료비, 학자금 대출, 미납 세금)와 모든 자산을 공정 시장 가치로 나열하세요(은행 계좌, 퇴직 계좌, 차량, 가정용품, 재산 자체). 부채가 자산을 초과하는 금액이 당신의 지급불능 금액입니다.
- 지급불능 금액까지 제외하세요. $80,000 지급불능에 $60,000의 취소된 모기지 채무? $60,000 전액이 제외 가능합니다. $20,000만 지급불능? $20,000을 제외하고 나머지 $40,000을 소득으로 보고합니다.
- 양식 982에서 주장하세요. 지급불능 박스를 체크하고, 제외 금액을 입력하고, 신고서에 양식을 첨부하세요. 지급불능 워크시트 자체를 제출하지는 않지만, 작성하여 — 간행물 4681에 상세한 워크시트가 포함되어 있습니다 — 기록과 함께 보관하세요. IRS는 자주 이를 요구합니다.
- 세금 속성을 감소시키세요. 제외된 COD 소득은 완전히 무료가 아닙니다: 순영업손실, 세액공제 이월분, 그리고 궁극적으로 재산의 기준액을 제외 금액만큼 감소시켜야 합니다. 이월분이 없는 대부분의 주택 소유자에게 이는 보유 재산의 기준액을 감소시키는 것을 의미하며, 이는 향후 매각 시 이익을 약간 증가시킵니다.
자산 가치를 동시대에 문서화하세요 — 켈리 블루북 출력물, 증권 계좌 명세서, 가정용품의 서면 견적 — 왜냐하면 1년 후 감사에서 "채무 면제 직전"을 재구성하는 것은 고통스럽기 때문입니다.
2. 파산: 가장 강력한 제외
타이틀 11 파산 사건에서 면제된 채무는 금액 상한도, 지급불능 측정도 없이 전액 제외 가능합니다. 파산 제외가 우선합니다: 채무가 파산과 지급불능 모두에 해당하면, 파산을 주장합니다. 지급불능과 마찬가지로, 이 제외는 양식 982에서 세금 속성 감소를 동반합니다.
타이밍이 중요합니다. 파산 사건 중에 면제된 채무만 해당됩니다. 신청 6개월 전에 단기 매각에서 면제된 모기지 채무는 파산이 아닌 지급불능으로 검증됩니다.
3. 빠르게 확인할 가치가 있는 예외
- 적격 농업 및 적격 부동산 사업 채무는 자체 규칙에 따라 여전히 제외될 수 있습니다 — 재산이 개인 주거지가 아닌 농업 또는 사업 채무를 담보로 하는 경우 관련이 있습니다.
- 비상환청구권 채무는 위에서 설명한 대로, 정의상 압류에서 COD 소득을 발생시키지 않습니다.
- 섹션 121은 여전히 주 거주지 매각에서 최대 $250,000/$500,000의 이익을 제외합니다. 이는 결코 COD 소득을 커버하지 않았고 여전히 커버하지 않습니다 — 그러나 보통 단기 매각이나 압류의 매각 부분을 중화시킵니다.
- 증여, 유증 또는 공제 가능한 지불로서 취소된 채무(예를 들어, 판매자가 관대함으로 면제한 판매자 금융 어음)는 전혀 COD 소득이 아닙니다.
- 학자금 대출 면제는 자체적으로 진화하는 규칙이 있으며 이 글의 범위 밖입니다 — 모기지 논리가 전이된다고 가정하지 마세요.
제외 순서
둘 이상의 제외가 적용될 수 있을 때, 섹션 108은 순서를 부과합니다: 파산 먼저, 그다음 지급불능(파산으로 커버되지 않은 범위까지), 그다음 적격 농업, 그다음 적격 부동산 사업 채무. 취소된 채무 1달러당 하나의 제외만 — 같은 금액에 지급불능과 파산을 중첩할 수 없습니다.
주 세금: 반드시 확인해야 할 두 번째 고지서
주들은 연방 만료를 자동으로 따르지 않습니다. 일부는 고정된 날짜의 내국세법에 부합하며 여전히 구 버전의 제외를 유지할 수 있습니다; 다른 주들은 수년 전에 분리되었습니다; 몇몇 주는 결코 가진 적이 없습니다. 이는 양방향으로 작용합니다: 경과 규정 2025년 약정 사례에서 연방에서 제외되었던 모기지 채무에 대해 주 세금을 낼 수도 있고, 연방 신고서가 더 이상 제공하지 않는 주 제외를 받을 수도 있습니다.
신고 전에, 해당 주의 부합 날짜와 COD 소득 및 양식 982 제외에 대한 구체적인 처리를 확인하세요. 채무 면제와 신고 사이에 이사했다면, 두 주의 규칙을 모두 확인하세요.
자신을 보호하세요: 2026년 체크리스트
단기 매각, 압류 또는 조정이 진행 중이거나 올해 이미 지나갔다면:
- 채무 면제 날짜와 서류를 확정하세요. 2026년 1월 1일 이전에 완료되었거나 서명된 서면 약정에 포함된 것이 있습니까? 승인서와 합의서를 찾으세요 — 그것이 경과 규정 제외로 가는 유일한 길입니다.
- 즉시 지급불능 워크시트를 작성하세요. 자산 가치와 부채 잔액은 취소 직전 시점을 반영해야 합니다. 신고 시점에 재구성하면 오류와 감사 문제를 초래합니다.
- 모든 정보 보고서를 대조하세요. 양식 1099-A와 1099-C를 대출 명세서와 조정하세요. 대출 기관은 박스를 잘못 기재합니다 — 잘못된 공정 시장 가치, 잘못된 면제 날짜, 상환청구권을 비상환청구권으로 잘못 표시. 오류를 대출 기관에 서면으로 이의 제기하고 사본을 보관하세요.
- 조정 기준액을 추적하세요. 결제 명세서, 개선 영수증, 이전 감가상각 모두가 거래의 매각 부분에 대한 이익 계산에 기여합니다.
- 현금을 계획하세요. 제외가 COD 소득을 커버하지 않으면, 원천징수를 조정하거나 추정 납부를 하세요. 유령 소득에 대한 세금은 매우 실재하며, 과소 납부 벌금이 그 위에 쌓입니다.
- 조기에 전문가 도움을 받으세요. COD 사례는 정보 보고서 매칭, 속성 감소, 주 부합, 때로는 부족 판결법을 결합합니다. 신고 전 검토는 통지에 대응하는 것보다 훨씬 적게 듭니다.
조정의 모든 달러를 추적하세요
취소된 채무 사례는 기록으로 이기거나 집니다: 주택의 기준액, 대출의 잔액 이력, 지급불능을 증명하는 자산 및 부채 스냅샷, 그리고 양식 982에서 이월하는 속성 감소. 이메일 스레드에 흩어진 스프레드시트는 면제 날짜가 잘못 기억되고 제외가 손실되는 방식입니다. 대출, 재산의 기준액, 서비스 제공자가 보내는 모든 통지에 대한 깔끔하고 연대순의 원장을 유지하면, 감사 준비 파일이 주말 프로젝트에서 출력물로 바뀝니다. 체계적인 기록을 미리 시작하고 싶다면, Beancount 문서에서 바로 이런 종류의 증빙 자료를 위해 채택할 수 있는 복식부기 평문 장부를 안내합니다.
조정 과정 전반에 걸쳐 재정을 정리하세요
단기 매각, 압류 또는 변경은 세금 surprise가 그것을 악화시키지 않아도 충분히 스트레스가 됩니다. 명확한 재정 기록 — 대출 잔액, 기준액 조정, 지급불능 워크시트, 모든 1099 — 을 유지하는 것이 당신이 받을 자격이 있는 모든 제외를 주장할 수 있게 해 줍니다. Beancount.io는 재정 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 평문 회계를 제공합니다 — 블랙박스도, 공급업체 종속도 없습니다. 무료로 시작하세요 그리고 개발자와 재무 전문가들이 평문 회계로 전환하는 이유를 확인하세요.
