不動産投資のテンプレートと実例

このガイドでは、一般的な不動産投資シナリオにおける実践的な Beancount テンプレートと実例を紹介します。これらのテンプレートをコピーし、ご自身の賃貸物件の会計ニーズに合わせて調整してください。

不動産投資の実例レジャー（元帳）を確認する：

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基本設定テンプレート

勘定科目構造テンプレート

; =============================================================================
; 不動産勘定科目設定テンプレート
; =============================================================================

; 不動産資産勘定
1970-01-01 open Assets:RealEstate:Property
1970-01-01 open Assets:RealEstate:AccumDepreciation
1970-01-01 open Assets:RealEstate:CapitalImprovements

; 銀行口座
1970-01-01 open Assets:Bank:Checking
1970-01-01 open Assets:Bank:Savings
1970-01-01 open Assets:Bank:EscrowImpound

; 負債勘定
1970-01-01 open Liabilities:Mortgage
1970-01-01 open Liabilities:SecurityDeposit

; 収益勘定
1970-01-01 open Income:RealEstate:Rent
1970-01-01 open Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm
1970-01-01 open Income:RealEstate:DepreciationRecapture

; 費用勘定
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:MortgageInterest
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:LoanOrigination
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyTax
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Insurance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyManagement
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Repairs
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Maintenance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Depreciation
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:ClosingCosts
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:SellingCosts

; 純資産 / 資本
1970-01-01 open Equity:Opening

; コモディティ（物件）定義
1970-01-01 commodity PROP123MAIN
  name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
  asset-class: "real-estate"

1970-01-01 commodity USD

物件購入テンプレート

頭金 + 住宅ローン

; テンプレート: 住宅ローンを利用した物件購入
YYYY-MM-DD * "エスクロー" "頭金 — $[PRICE] の [DOWN_PCT]%"
  Assets:RealEstate:Property           1 [COMMODITY] {[PRICE] USD, YYYY-MM-DD}
  Assets:Bank:Checking              -[DOWN_PAYMENT] USD
  Liabilities:Mortgage             -[LOAN_AMOUNT] USD

; 例: $400,000 の物件を 20% の頭金で購入
2024-03-15 * "エスクロー" "頭金 — $400,000 の 20%"
  Assets:RealEstate:Property           1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:Bank:Checking              -80,000.00 USD
  Liabilities:Mortgage             -320,000.00 USD

諸費用（クロージングコスト）

; テンプレート: ローン事務手数料
YYYY-MM-DD * "貸し手" "ローン事務手数料 — $[LOAN] の [PCT]%"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   [FEE] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[FEE] USD

; テンプレート: 権限保険およびエスクロー手数料
YYYY-MM-DD * "権限保険会社" "権限保険、エスクロー手数料、登記費用"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[AMOUNT] USD

; テンプレート: 物件鑑定費用
YYYY-MM-DD * "鑑定士" "物件鑑定費用"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[AMOUNT] USD

; 例: $320,000 のローンに対する諸費用
2024-03-15 * "貸し手" "ローン事務手数料 — $320,000 の 1%"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   3,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -3,200.00 USD

2024-03-15 * "権限保険会社" "権限保険、エスクロー手数料、登記費用"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      2,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -2,800.00 USD

2024-03-15 * "鑑定士" "物件鑑定費用"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        450.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -450.00 USD

初期エスクロー預託金

; テンプレート: 決済時の初期エスクロー預託
YYYY-MM-DD * "エスクロー" "初期エスクロー預託 — 固定資産税（[N]ヶ月分） + 保険料（1年分）"
  Assets:Bank:EscrowImpound              [TAX_IMPOUND] USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          [INSURANCE_PREPAID] USD
  Assets:Bank:Checking                  -[TOTAL] USD

; 例: 固定資産税3ヶ月分 + 保険料1年分
2024-03-15 * "エスクロー" "初期エスクロー預託 — 固定資産税（3ヶ月分） + 保険料（1年分）"
  Assets:Bank:EscrowImpound              1,250.00 USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -3,050.00 USD

住宅ローン支払テンプレート

毎月の元利均等返済 + エスクロー

; テンプレート: エスクローを含む毎月のローン支払い
; 合計支払額 = 利息 + 元金 + エスクロー
YYYY-MM-DD * "銀行" "住宅ローン支払い — [MONTH YEAR]"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    [INTEREST] USD
  Liabilities:Mortgage                    [PRINCIPAL] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound               [ESCROW] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[TOTAL] USD

; 例: 30年固定、$320,000、年利 7.0%
; 毎月の元利合計: $2,129.06、エスクロー: $566.67、合計: $2,695.73
; 1ヶ月目の利息: $320,000 × 0.07 / 12 = $1,866.67
2024-04-01 * "銀行" "住宅ローン支払い — 2024年4月"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,866.67 USD
  Liabilities:Mortgage                      262.39 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD

; 2ヶ月目の利息: ($320,000 - $262.39) × 0.07 / 12 = $1,865.14
2024-05-01 * "銀行" "住宅ローン支払い — 2024年5月"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,865.14 USD
  Liabilities:Mortgage                      263.92 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD

### エスクロー支出

```bean
; テンプレート: エスクローからの固定資産税（半年ごと）の支払い
YYYY-MM-DD * "郡税務当局" "固定資産税 — 第[INSTALLMENT]期分"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax        [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -[AMOUNT] USD

; テンプレート: エスクローからの年間保険料の支払い
YYYY-MM-DD * "保険会社" "住宅所有者保険更新 — [N]年目"
  Expenses:RealEstate:Insurance          [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -[AMOUNT] USD

; 例: 固定資産税（年間5,000ドルを半年ごとに支払い）
2024-09-15 * "郡税務当局" "固定資産税 — 第1期分"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax        2,500.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -2,500.00 USD

; 例: 保険の更新
2025-03-15 * "保険会社" "住宅所有者保険更新 — 2年目"
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,850.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -1,850.00 USD

賃貸収入テンプレート

管理委託料を含む月次賃料

; テンプレート: 管理委託料を差し引いた月次賃料
YYYY-MM-DD * "賃借人" "[MONTH YEAR] 賃料"
  Assets:Bank:Checking                    [NET_RENT] USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement  [PM_FEE] USD
  Income:RealEstate:Rent                 -[GROSS_RENT] USD

; 例: 賃料2,400ドル/月、管理委託料8%（192ドル）の場合
2024-04-01 * "賃借人" "2024年4月分賃料"
  Assets:Bank:Checking                    2,208.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    192.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,400.00 USD

敷金・保証金の受け取り

; テンプレート: 敷金の受け取り（負債であり、収益ではありません）
YYYY-MM-DD * "賃借人" "敷金 — 賃料[N]ヶ月分"
  Assets:Bank:Checking                    [AMOUNT] USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -[AMOUNT] USD

; 例: 賃料1ヶ月分の敷金
2024-03-20 * "賃借人" "敷金 — 賃料1ヶ月分"
  Assets:Bank:Checking                    2,400.00 USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD

敷金・保証金の返還

; テンプレート: 賃貸借契約終了時の敷金返還
YYYY-MM-DD * "賃借人" "敷金返還 — 契約終了"
  Liabilities:SecurityDeposit            [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                  -[AMOUNT] USD

; 例: 敷金の全額返還
2025-11-01 * "賃借人" "敷金返還 — 契約終了"
  Liabilities:SecurityDeposit            2,400.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -2,400.00 USD

営業費用テンプレート

修繕費（当期控除対象）

; テンプレート: 修繕費 — 当年度に全額控除可能
YYYY-MM-DD * "[仕入先]" "[内容]"
  Expenses:RealEstate:Repairs             [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[AMOUNT] USD

; 例: 空調設備の修理
2024-05-18 * "空調専門業者" "エアコン修理 — コンデンサ交換"
  Expenses:RealEstate:Repairs             285.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -285.00 USD

; 例: 配管修理
2024-06-10 * "ジョー配管工" "キッチンの蛇口の水漏れ修理"
  Expenses:RealEstate:Repairs             180.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -180.00 USD

維持管理費（当期控除対象）

; テンプレート: 定期的な維持管理費
YYYY-MM-DD * "[仕入先]" "[内容]"
  Expenses:RealEstate:Maintenance         [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[AMOUNT] USD

; 例: 四半期ごとの造園
2024-06-15 * "グリーン造園" "四半期造園管理 — 第2四半期"
  Expenses:RealEstate:Maintenance         360.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -360.00 USD

; 例: 年次害虫駆除
2024-10-20 * "ペストシールド" "年次シロアリ検査および処理"
  Expenses:RealEstate:Maintenance         350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -350.00 USD

減価償却テンプレート

月次定額法減価償却

; テンプレート: 月次減価償却仕訳（フル月）
; 建物価格 / 27.5 / 12 = 月額
YYYY-MM-DD * "減価償却" "[MONTH YEAR]"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [MONTHLY_AMOUNT] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[MONTHLY_AMOUNT] USD

; 例: 320,000ドルの建物、月額 = 320,000 / 27.5 / 12 = 969.70ドル
2024-04-30 * "減価償却" "2024年4月"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -969.70 USD

月半ばの慣例（供用開始初月）

; テンプレート: 事業供用開始時の半月分減価償却
; 物件が事業の用に供された月に使用
YYYY-MM-DD * "減価償却" "[MONTH YEAR] — 半月分（事業供用開始）"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [HALF_MONTH] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[HALF_MONTH] USD

; 例: 3月15日に事業供用開始
; 半月分 = 969.70 / 2 = 484.85ドル
2024-03-31 * "減価償却" "2024年3月 — 半月分（事業供用開始）"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -484.85 USD

月半ばの慣例（譲渡月）

; テンプレート: 譲渡時の半月分減価償却
; 物件を売却または処分した月に使用
YYYY-MM-DD * "減価償却" "[MONTH YEAR] — 半月分（譲渡）"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [HALF_MONTH] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[HALF_MONTH] USD

; 例: 11月15日に売却
2025-11-15 * "減価償却" "2025年11月 — 半月分（譲渡）"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -484.85 USD

## 資本的支出のテンプレート

### 取得価額への加算エントリー

```bean
; テンプレート: 資本的支出 — 取得価額に加算
; 当期の費用控除ではありません
YYYY-MM-DD * "[ベンダー]" "[内容]"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   [金額] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[金額] USD

; 例: 給湯器の交換（耐用年数を延長）
2024-08-12 * "Home Depot" "給湯器の交換 — 50ガロン ガス式"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -1,800.00 USD

; 例: 新しいキッチン家電（資産価値を向上）
2024-10-05 * "Lowe's" "新しいキッチン家電 — コンロ + 食洗機"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   4,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,200.00 USD

不動産売却のテンプレート

売却費用

; テンプレート: 仲介手数料
YYYY-MM-DD * "仲介業者" "仲介手数料 — $[SALE_PRICE]の[PCT]%"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts        [手数料] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[手数料] USD

; テンプレート: 売主の決済費用
YYYY-MM-DD * "登記・決済会社" "売主決済費用 — $[SALE_PRICE]の[PCT]%"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        [諸費用] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[諸費用] USD

; 例: 435,000ドルの売却に対し、5%の手数料 + 1%の決済費用
2025-11-15 * "仲介業者" "仲介手数料 — 435,000ドルの5%"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts       21,750.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -21,750.00 USD

2025-11-15 * "登記・決済会社" "売主決済費用 — 435,000ドルの1%"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        4,350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,350.00 USD

住宅ローンの完済

; テンプレート: 決済時のローン完済
YYYY-MM-DD * "銀行" "決済時のローン完済"
  Liabilities:Mortgage                  [完済額] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[完済額] USD

; 例: ローン残高の完済
2025-11-15 * "銀行" "決済時のローン完済"
  Liabilities:Mortgage                  314,744.09 USD
  Assets:Bank:Checking                 -314,744.09 USD

譲渡益の認識（減価償却の取り戻し + 長期譲渡所得）

; テンプレート: 不動産の処分と譲渡益の認識
; 譲渡益合計 = 譲渡純価額 - 修正済取得価額
; 修正済取得価額 = 元の取得価額 + 改良費 - 減価償却累計額
; 内訳: 減価償却の取り戻し（§1250、最大25%）+ 長期譲渡所得（残額）
YYYY-MM-DD * "売却" "不動産の処分 — 譲渡益の認識"
  Assets:RealEstate:Property              -1 [商品コード] {[取得価額] USD, [購入日]}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -[改良費] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      [減価償却累計額] USD
  Assets:Bank:Checking                    [譲渡純価額] USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -[取り戻し額] USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -[長期譲渡所得] USD

; 例: 40万ドルの物件を、減価償却19,394ドル、改良費6,000ドルの後に43.5万ドルで売却
; 修正済取得価額: 400,000 + 6,000 - 19,394 = 386,606
; 譲渡純価額: 435,000 - 26,100 (売却費用) = 408,900
; 譲渡益合計: 408,900 - 386,606 = 22,294
; 取り戻し額: 19,394 (減価償却累計額と同額)
; 長期譲渡所得: 22,294 - 19,394 = 2,900
2025-11-15 * "売却" "不動産の処分 — 譲渡益の認識"
  Assets:RealEstate:Property              -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -6,000.00 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation     19,394.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   408,900.00 USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm  -2,900.00 USD

借り換えのテンプレート

旧ローンの完済と新ローンの作成

; テンプレート: 借り換え — 既存ローンの完済と新規ローンの作成
YYYY-MM-DD * "借り換え" "旧ローンの完済、新規[期間]年ローン（金利[金利]%）"
  Liabilities:Mortgage:OldLoan          [旧ローン完済額] USD
  Liabilities:Mortgage:NewLoan         -[新ローン借入額] USD
  Assets:Bank:Checking                  [キャッシュアウト額] USD  ; キャッシュアウト額（ある場合）
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [借り換え費用] USD

; 例: 金利7.0%から5.5%へ借り換え、1.5万ドルのキャッシュアウト
2025-06-01 * "借り換え" "旧ローンの完済、新規30年ローン（金利5.5%）"
  Liabilities:Mortgage:OldLoan         314,744.09 USD
  Liabilities:Mortgage:NewLoan        -330,000.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  12,255.91 USD
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts       3,000.00 USD

残高照合のテンプレート

年度末の照合

; テンプレート: 年度末の残高照合 (Balance Assertion)
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:Property             1 [商品コード]
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  [改良費合計] USD
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -[減価償却累計額合計] USD
YYYY-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -[預り金合計] USD

; 例: 2024年度末の照合
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property             1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD

### 売却後の残高確認

```bean
; テンプレート：売却後 — すべての物件勘定をゼロにする
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:Property             0 [COMMODITY]
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation    0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:Mortgage                   0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:SecurityDeposit            0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:Bank:EscrowImpound              0 USD

; 例：売却後の検証
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:Property             0 PROP123MAIN
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  0 USD
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation    0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:Mortgage                   0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:SecurityDeposit            0 USD
2025-12-01 balance Assets:Bank:EscrowImpound              0 USD

価格ディレクティブのテンプレート

四半期ごとの物件評価

; テンプレート：四半期ごとの物件評価
YYYY-MM-DD price [COMMODITY]  [VALUE] USD

; 例：123 Main St の四半期評価
2024-03-15 price PROP123MAIN  400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN  405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN  412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN  418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN  425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN  430,000.00 USD

評価のソース：Zillow Zestimate、Redfin の見積もり、類似物件の売買事例、または専門家による鑑定。

エスクロー・インパウンド返還のテンプレート

売却後の返還

; テンプレート：物件売却後のエスクロー・インパウンド返還
YYYY-MM-DD * "銀行" "エスクロー・インパウンド返還 — 残高"
  Assets:Bank:Checking                    [REFUND] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound              -[REFUND] USD

; 例：貸し手から返還されたエスクロー残高
2025-11-30 * "銀行" "エスクロー・インパウンド返還 — 残高"
  Assets:Bank:Checking                    2,666.73 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -2,666.73 USD

使用方法

1. 取引タイプに応じたテンプレートをコピーします
2. プレースホルダー（[ ] で囲まれた部分）を実際の数値に置き換えます
3. 勘定科目名を調整して自身の勘定構造に合わせます（例：複数の物件を所有している場合は、勘定パスに物件の住所を追加する）
4. 減価償却費を計算します。計算式：建物価格 / 27.5 / 12（月額）
5. 土地と建物の按分をコメントに記録し、その根拠（郡の査定官、鑑定など）を明記します
6. 計算内容を検証してからエントリを確定してください。特に売却益の内訳に注意してください

ベストプラクティス

• ベンダー名や摘要には一貫した命名規則を使用する
• ローンの支払いは、貸し手の償還表に基づき、元金と利息の正確な内訳を記録する
• 資本的支出（改良）は修繕費とは別に追跡する — 税務上の扱いが異なります
• 正確な中間財務諸表を作成するため、減価償却費は毎月入力する
• 確定申告の前に、年度末の残高確認（balance assertion）を使用してデータ入力ミスを特定する
• ポートフォリオの評価額を把握するため、価格ディレクティブを四半期ごとに更新する
• 修繕か資本的支出（改良）かの分類の根拠を記録する

これらのテンプレートは、Beancount.io での不動産会計の強固な基盤となります。物件、ローン条件、および税務状況に応じてカスタマイズしてください。