あなたは山の中に山小屋を所有しているとします。毎年夏に3週間滞在し、妹に1週間貸し、残りのシーズンは短期賃貸プラットフォームで貸し出しています。確定申告の時期になると、たった一つの問いが、賃貸収入の1ドル、経費の1ドルそれぞれの扱いを決めます。それは、あなたがその場所を住居として使用したかどうかです。答えは山小屋に対するあなたの気持ちには依存しません。個人使用日数と賃貸日数の比較という日数のカウントに依存しており、その線を誤って越えると、あると思い込んでいた数千ドルもの控除が消え去る可能性があります。このガイドでは、別荘が該当しうる3つの税務区分、日数の正しい数え方、個人使用と賃貸使用の間での経費の按分方法、そして各区分に適用される損失制限について解説します。
3つの区分：あなたの別荘はどこに該当するか
住宅賃貸物件に関する権威あるガイドであるIRS Publication 527は、あなたが使用しかつ賃貸しているすべての住居単位を3つの取り扱いのいずれかに分類します。住居単位とは、基本的な生活設備 — 寝る場所、調理設備、トイレ — を備えた物件のことで、戸建て、コンドミニアム、モバイルホーム、船、さらには自宅の一部を貸し出す場合も含まれます。
区分1：年間15日未満の賃貸。 年間で15日未満しか賃貸しなかった場合、いくら受け取ったとしても、賃貸収入として申告する必要は一切ありません — 1ドルたりとも。その代わり、賃貸経費も一切控除できません。これは、毎年春にマスターズゴルフトーナメント近隣の住宅所有者が1週間だけ高額で自宅を貸し出すことにちなんで名付けられた、いわゆるAugustaルールの根拠となるルールです。なお、住宅ローン利息と固定資産税は、あたかも賃貸を一切しなかったかのように、スケジュールAの個人別控除として引き続き控除可能です。ただし、賃貸経費として請求することはできません。
区分2：住居として使用。 15日以上賃貸し、かつ公正な賃貸価格での賃貸日数の14日または10%のいずれか大きい方を個人使用が超える場合、その物件は賃貸活動を伴う住居 — 混合用途物件 — となります。すべての賃貸収入を申告しますが、賃貸控除は賃貸総収入を上限とします。賃貸利益をゼロにすることはできますが、実際の経費がどれほど大きくても、賃貸損失を計上することは決してできません。未使用の控除は消えることなく、将来の年度に繰り越されます。
区分3：住居として使用しない。 15日以上賃貸し、かつ個人使用が公正賃貸日数の14日または10%のいずれか大きい方以下にとどまる場合、その物件は純粋な賃貸物件として扱われます。収入を申告し、減価償却を含むすべての賃貸経費を控除でき、経費が収入を超える場合は、他の所得と相殺できる可能性のある賃貸損失が生じます — ただし、後述するパッシブ活動の損失制限の対象となります。
最も重要な境界線は区分2と区分3の間にあるため、日数のカウントには十分注意を払う必要があります。
日数のカウント：14日ルールと10%ルール
正確に述べると、このテストは次のとおりです。公正な賃貸価格で他者に賃貸した総日数の14日または10%のいずれか大きい方を、個人使用日数が超える場合、その住居単位を住居として使用したことになります。
「いずれか大きい方」という表現は人を戸惑わせるので、その意味を順を追って見ていきましょう。山小屋を公正市場賃料で100日間賃貸した場合、10%は10日で、14と10のうち大きい方は14です — つまり、個人使用日数が15日以上になると、それはあなたの住居となります。しかし200日間賃貸した場合、10%は20日で、14と20のうち大きい方は20です — つまり、最大20日間個人的に使用しても、純粋な賃貸としての扱いを維持できます。賃貸使用が多いほど、より多くの個人使用日数を得られるのです。
個人使用日としてカウントされるもの
その日のいずれかの部分で、あなたまたは特定の他の人々がその住居単位の一部を個人的な目的で使用した場合、その日は個人使用としてカウントされます。細部が重要です：
- 自分自身の使用 — たとえ満額の賃料を払っても。 自分でその物件に滞在する場合、それは個人使用日です。それで終わりです。IRSは、オーナーが週末に別荘を使用し、そのために自分自身に公正な賃貸価値を支払った例を挙げていますが、それらの日は依然として個人使用としてカウントされました。
- 家族による使用。 配偶者、兄弟姉妹および異母兄弟姉妹、尊属（両親、祖父母）、直系卑属（子供、孫）による使用は、たとえ彼らが公正市場賃料を支払ったとしても、あなたの個人使用としてカウントされます。娘に満額の賃料で夏の間ずっと住まわせることは、あなたのカウントに個人使用日を追加します。
- 公正な賃料未満を支払う者による使用。 わずかな金額で滞在する友人、あなたの山小屋での1週間を「落札」したチャリティオークションの当選者、市場価格未満の賃料を支払う親戚は、いずれも個人使用日を生じさせます。チャリティの資金調達に1週間の滞在を寄付するのは寛大なことですが、それは個人使用の1週間であり、賃貸の1週間ではありません。
- 相互 arrangements の下での日々。 別のオーナーと家を交換し、互いが相手の物件を使用する場合、それらの日は個人使用としてカウントされます。
親戚に関する重要な例外が1つあります。家族がその場所を主たる住居として賃借し、公正市場賃料を支払う場合、それらの日は賃貸日であり、個人使用日ではありません。この例外が別荘に適用されることは稀ですが、親や成人した子供があなたのセカンドハウスに年中住んでいる場合には重要です。
個人使用としてカウントされない日
修理および保守の日は除外されます。 物件を修繕および維持するために（改良ではなく）実質的に丸一日を費やした日は、たとえ家族が同じ日にその物件をレクリエーションで使用しても、個人使用日にはなりません。デッキの塗装、給湯器の修理、HVACの整備は該当しますが、新しい寝室の増築は該当しません。それは改良だからです。毎日何をしたかの同時進行の記録をつけておきましょう — 「6月3日：デッキ板の交換、7時間」など — なぜならIRSは「実質的に丸一日」を労働日の大半と解釈しており、2年後の税務調査の時点であなたが持つ唯一の証拠はその記録だからです。
空室日はどちらにもカウントされません。 物件が空っぽの日は、個人使用日でも賃貸日でもありません。それらは単に分数から外れます — まさにこれが、後述するBolton按分方法が非常に価値を持つ理由です。
経費の按分：IRS法 vs. Bolton法
自分の区分がわかったら、各経費を個人使用と賃貸使用に分ける必要があります。賃貸部分のみがスケジュールEに計上されます。賃貸割合を計算する方法には2つの認められた方法があり、大きく異なる数値を生み出す可能性があります。
IRS法は、Publication 527に示されている唯一の方法で、賃貸日数を、何らかの目的で物件が使用された総日数 — 賃貸日数と個人使用日数の合計 — で割ります。山小屋を120日間賃貸し、個人的に30日間使用した場合、賃貸割合は120÷150、つまり80パーセントです。住宅ローン利息、固定資産税、保険、光熱費、修理、減価償却 — すべての経費が同じ80パーセントの賃貸割合を取ります。
Bolton法（法廷法とも呼ばれる）は、住宅ローン利息と固定資産税を他のすべてとは異なる扱いにします。利息と税は、誰かがそこにいようといまいと年間を通じて均等に発生するため、税務裁判所は — 第9巡回区控訴裁判所によって支持され、その後の訴訟で別の裁判所も同じ結論に達しました — それらを365日全体に基づく賃貸日数で按分することを認めました。一方、運営費と減価償却はIRS法の割合を維持します。同じ数値で、利息と税は120÷365、つまり約33パーセントの賃貸割合を取り、修理と減価償却は依然として80パーセントを取ります。
それは賃貸にとっては悪く聞こえます — そしてスケジュールE上では実際に悪いのですが — しかし、住宅ローン利息と固定資産税の個人部分は失われません。それは別表Aに項目別控除として流れます。Bolton法は事実上、利息と税の控除を上限のあるスケジュールEの申告から、賃貸収入の制限に直面しない個人の申告へと移します。2017年の税制変更以前は、これは項目別控除を取る人にとっては明らかな勝利であり、標準控除を取る人にとっては明らかな損失でした。今日では答えはあなたの状況次第です。標準控除の引き上げにより項目別控除を取るオーナーは減り、州税および地方税控除の上限は、実際に活用できる繰り越された固定資産税の額を制限します。昨年の勝者がまだ勝つと仮定せず、毎年両方の方法を試算しましょう。
1つ注意点があります。IRSはBolton法を一度も認めておらず、依然として自らの方法のみを公表しています。税務ソフトは通常IRS法をデフォルトとするため、Bolton法の扱いを望む場合は、按分を手動で上書きし、計算を示すワークペーパーを保管する必要があるかもしれません。
損失制限：なぜ自分の区分がすべてを決めるのか
混合用途物件：控除は賃貸収入を上限とする。 あなたの住宅が区分2に該当し、賃貸経費が賃貸収入を超える場合、Publication 527のWorksheet 5-1は、限られた控除プールを決まった順序で配分します。最初に来るのは、いずれにせよ控除可能な経費 — 住宅ローン利息、固定資産税、災害損失です。次に来るのは、保険、光熱費、修理、保守などの運営費です。減価償却は最後です。賃貸総収入に収まらないものは翌年に繰り越され、その年の賃貸収入に対して再びチャンスを得ます。繰越は失効することはありませんが、同じ物件からの賃貸収入しか相殺できず、給与や事業所得を減少させることは決してありません。
この順序には実務上の結果があります。減価償却が列の最後に位置するため、多くの混合用途オーナーは、ある年に減価償却を1ドルも控除できないことがよくあります。賃貸収入が利息、税、光熱費をかろうじてカバーする場合、しばしば最大の帳簿上の経費である減価償却は、単に繰越の列に加わるだけです。
純粋な賃貸物件：損失は認められるが、パッシブ活動ルールによって制限される。 区分3では総収入の上限はありません。経費と減価償却は真の賃貸損失を生み出すことができます。しかし賃貸活動は一般にパッシブであるため、積極的関与の例外に該当しない限り、その損失は他のパッシブ所得しか相殺できません。積極的に参加する場合 — テナントの承認、修理の手配、管理上の決定を行う場合 — 通常所得に対して最大25,000ドルの賃貸損失を控除できる可能性があります。この許容額は修正調整総所得が100,000ドルから150,000ドルの間で段階的に減少し、150,000ドルを超えると完全に消えます。停止されたパッシブ損失は無期限に繰り越され、完全に課税される取引で物件を売却したときに解放されます。
最小限の賃貸使用：損失も収入も書類もなし。 区分1では失うものも控除するものもありません。賃料を申告せず、賃貸経費も請求せず、IRSがどのように要件を満たしたかを尋ねてきた場合に備えて日数の記録を保管しておきましょう。
別荘オーナーに損失をもたらすよくある間違い
家族の日数の誤カウント。 最も一般的な単一の誤りは、親戚の満額滞在を賃貸として扱うことです。あなたの兄弟が他人と同じ週額を支払うので、あなたはそれを個人使用日なしの賃貸収入として記録します — しかしルールはそうではありません。親戚が主たる住居としてその家を使用しない限り、家族による使用は彼らが支払った額に関係なく個人使用としてカウントされます。家族での長い夏の1回が、あなたを静かに区分3から区分2へと押しやり、当てにしていた損失控除を消し去る可能性があります。
チャリティオークションの週を忘れること。 学校の資金調達に1週間の滞在を寄付するのは、個人使用でも賃貸でもないように感じられます。IRSは公正な賃貸価格未満を占有者が支払ったため — 彼らはあなたに何も支払わなかったのです — 個人使用として扱います。最初から個人使用の週として記録しましょう。
改良を修理日として記録すること。 保守日の例外は、物件を機能する状態に保つ修理のみを対象とします。キッチンを改装して過ごした1週間は、あなたがそこで生活しながら作業していたならば、毎日工具箱を手にしていたとしても、個人使用の週です。修理の旅行と改修の旅行をカレンダー上で区別しましょう。
10%テストを誤った基準に適用すること。 10パーセントは、公正な賃貸価格で賃貸した日数に対して測定されます — 年間の総日数でも、使用日数でもありません。市場価格未満の賃貸日は基準を拡大しません。それらは賃貸日数のカウントを減らし、同時に個人使用に追加される、二重の打撃となります。
物件が「損失を出した」からといって損失が控除可能だと仮定すること。 賃貸収入18,000ドルと経費26,000ドルの混合用途物件は、8,000ドルの税務損失を生み出しませんでした。それは18,000ドルのゼロにされた賃貸収入と8,000ドルの繰越を生み出しました。1か月使用した物件について申告書がスケジュールEの損失を示しているなら、何かが間違っています。
必要になる前に日誌をつけておく
このガイドのすべてのルールは2つの数値 — 個人使用日数と公正賃貸日数 — で動いており、IRSは記憶が薄れた後にそれらを求めます。簡単な日々の記録は、別荘オーナーが買える最も安価な税務保険です。物件が使用されているその年の各日について、日付、誰がいたか、公正な賃料が請求されたか、そして作業旅行についてはどのような修理や保守を行い、おおよそ何時間かかったかを記録しましょう。日誌と別の経費ファイルを組み合わせましょう。住宅ローンの明細書、税の請求書、保険、光熱費、修理の領収書、プラットフォームの支払い報告書、そして類似の週の比較物件リストなど、あなたの公正賃貸価格を裏付ける短いメモです。
その見返りは税務調査の防御を超えます。正確な日数カウントは、按分方法を意図的に選択し、混合用途の領域に踏み込むことなく年末の個人旅行のタイミングを計り、経費が支払われた数年後に繰越残高を証明することを可能にします。日々が起きるたびに追跡すれば、確定申告書はほとんど自然に書き上がります。
賃貸帳簿を日誌と同じくらい整理整頓しておく
別荘の税務は、毎日と毎ドルに何が起きたかを正確に証明できるオーナーに報います — どの日が公正価値で賃貸され、どの日が個人使用で、どの日が修理日で、各経費がどのように両者に分かれるか。そのような記録管理は、領収書の箱の中では難しく、すべての取引が発生した瞬間に分類される帳簿では簡単です。Beancount.ioは、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを与えるプレーンテキスト会計を提供します — ブラックボックスも、ベンダーロックインもありません。無料で始めましょう、そしてなぜ開発者や財務の専門家がプレーンテキスト会計に切り替えているのかを確かめてください。
